Квартиры в долевое строительство

Долевое строительство

Квартиры в долевое строительство

Основным источником финансирования строительства нового жилья традиционно являются деньги покупателей. Отношения между застройщиком и дольщиком регулирует 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Гражданин, желающий приобрести квартиру на стадии строительства, заключает договор долевого участия (ДДУ) со строительной компанией и перечисляет ей деньги на возведение жилья (в том числе посредством эскроу-счетов). Покупатель получает свою квартиру, застройщик – прибыль.

 Долевое строительство очень востребовано – стоимость квадратного метра в строящемся доме обычно значительно ниже, чем в готовом.

Однако история строительства знает немало«подводных камней» – из-за мошенничества или организационных проблем девелоперов стройка могла остановиться или не начаться совсем. Тогда появлялись долгострои и обманутые дольщики.

Долевое строительство – строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц, у которых впоследствии возникают право собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

Проектное финансирование или эскроу-счета

Чтобы решить проблему обманутых дольщиков, с 1 июля 2019 года новые жилые комплексы строятся за счет проектного финансирования, квартиры продаются посредством эскроу-счетов.  Покупатель и застройщик заключают договор, по которому деньги покупателя перечисляются в банк на специальный счет – эскроу.

Застройщик возводит дом на собственные деньги или кредиты банков. Деньги дольщиков он получает только после сдачи дома в эксплуатацию. Такая система призвана предотвратить появление долгостроев и обманутых дольщиков.

ВОПРОСЫ   #7

Эскроу-счета: что нужно знать покупателям квартир в новостройках?

Может ли застройщик привлекать деньги дольщиков по ДДУ без эскроу-счетов после 1 июля 2019 года?

Может только в одном случае – если по объекту застройщик получил ЗОСК (заключение о соответствии критериям), позволяющих достраивать объекты по «старой» схеме.

Следующие критерии утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 года № 480:

  • по состоянию на 1 июля 2019 годадом должен быть построен минимум на 30% (в некоторых случаях по законодательству степень готовности может быть снижена до 15%, если, к примеру, в рамках реализации проекта строятся социальные объекты, или до 6%, если, например, компания достраивает проблемный объект);
  • такжедольщикам должно быть продано не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений и машино-мест в многоквартирном доме.

В настоящее время выдача ЗОСК завершена, полный перечень заключений размещен на странице Москомстройинвеста. 

Каковы риски покупки квартиры в строящемся доме сегодня?

Главный риск при внесении денег на эскроу-счет связан с банкротством банка. По закону в этой ситуации деньги будут переведены на счета другого, действующего банка, которому переуступлены права банка-банкрота, однако страхование в этом случае распространяется только на сумму до 10 млн рублей. Если квартира стоила больше, есть риск потерять эту разницу.

Кроме того, покупателям следует избегать «серых» схем, к примеру, реализации квартир по договорам переуступки. Подобная схема не запрещена законом, однако дольщики могут столкнуться с различными проблемами (к примеру, возврат денег им осуществят не в полном объеме, а в пределах той суммы, которую положил на счет первый покупатель квартиры по ДДУ).

Проблемные объекты

На сегодняшний день в «Дорожную карту» включено 33 проблемных объекта (145 жилых корпусов). Дорожная карта ежеквартально актуализируется.

Определены механизмы решения проблем по всем объектам, где есть граждане, пострадавшие от действий недобросовестных застройщиков. Права дольщиков 27 проблемных объектов восстановят благодаря достройке жилых комплексов: 13 – за счет частных девелоперов, 14 – силами городских застройщиков. Дольщики шести объектов получат компенсационное жилье.

В целом исполнение мероприятий «Дорожной карты» по 33 объектам позволят восстановить права почти 13 000 семей дольщиков.

Благодаря мероприятиям по достройке объектов, которые были проведены в Москве, в период с 2011 года по настоящее время восстановлены права более 17 тысяч обманутых дольщиков.

Источник: https://stroi.mos.ru/uchastnikam-dolevogo-stroitelstva-2

Квартира в долевке: подводные камни долевого строительства

Квартиры в долевое строительство

Покупка жилья в долевке ассоциируется с опасностями.

Все из-за того, что раньше люди часто сталкивались с мошенничеством: сдача дома затягивалась, одну квартиру пытались продать нескольким людям, а иногда застройщики просто исчезали с деньгами.

С 1 июля 2019 года договоры долевого участия больше не действуют, но возможность купить квартиру подешевле в недостроенном доме сохранилась. Расскажем, как это делают другие.

Долевое строительство в 2019 году

С 1 июля 2019 года квартиры в новостройке выкупаются по-новому.  Для сделок используют эскроу-счета, открытые в аккредитованных банках. Новая схема призвана защитить дольщиков.

Эскроу-счет — это банковский счет, на который покупатель недвижимости перечисляет свои деньги. Они хранятся там до тех пор, пока застройщик не сдаст жилье в эксплуатацию и покупатель не получит на него право собственности.

Таким образом, в сделке участвует три стороны: банк, застройщик и покупатель. При этом покупатель передает деньги не напрямую застройщику, как это было раньше, а банку. А банк отдает деньги строительной компании только после завершения работ и передачи права собственности на квартиру новому владельцу.

Еще один плюс нововведения в том, что банк будет самостоятельно проверять застройщика. Поэтому недобросовестной или финансово неустойчивой строительной компании получить проектное финансирование вряд ли удастся. Новый алгоритм действует уже сейчас.

Возможность прямой передачи денег от покупателя к застройщику сохранилась только для новостроек, которые почти готовы. Считается, что у дольщика в этом случае минимальные риски.

По старым правилам и без использования эскроу-счета достраивается еще 14,4 млн м².  

Ситуация 1. Покупка квартиры по старым правилам

Владимир решил купить квартиру в доме, который был закончен на 50%. Он уже не попадал под программу с использованием эскроу-счета, поэтому порядок покупки был прежним.

Владимир знал, что долевое строительство связано с рисками, поэтому занялся тщательной проверкой застройщика и его документов:

  • Проверил разрешение на строительство многоквартирного дома — нужно проверить, что разрешение на строительство действительно есть, а также, что оно не замаскированно под благоустройство территории и т.п.;
  • Проверил наличие свидетельства, подтверждающего право собственности или аренды земельного участка под домом;
  • Посмотрел проектную декларацию — в ней можно найти данные о прошлых работах застройщика, а также информацию о его финансовом состоянии;
  • Проверил информацию о застройщике в ЕГРЮЛ, базе судебных исков.
  • Даже строительные компании с десятилетним опытом работы могут неожиданно обанкротиться или пропасть, поэтому проверку необходимо проводить в любом случае. Это забота о собственной безопасности.  

Ситуация 2. Покупка квартиры через эскроу-счет

Мария в начале 2019 года покупала квартиру через эскроу-счет. Она заключила с застройщиком договор о том, что оплата квартиры будет проходить с участием банка, т.е. через эскроу-счет. Предварительно нужно было зарегистрировать договор долевого участия в Росреестре. На это ушло 7 дней, но иногда процедура затягивается до 10 дней.

После этого между Марией, застройщиком и банком был заключен трехсторонний договор на 1,5 года (срок может изменяться). Он устанавливается исходя из времени, которое необходимо для сдачи дома в эксплуатацию и «передачи ключей» владельцу.

Мария не ходила в банк, а только получила платежку с реквизитами эскроу-счета, на который и перечислила деньги. На оформление сделки ушло еще около двух недель. Итог — квартира успешно куплена и оформлена в собственность.  

Ситуация 3. Покупка квартиры в ипотеку через эскроу-счет

Андрей покупал квартиру в новостройке в ипотеку. Для него все было в новинку, в том числе недавно появившийся порядок покупки долевого жилья через эскроу-счет.

Он тоже заключил с застройщиком ДДУ и зарегистрировал его в Росреестре. После, пришел в банк, в котором у него был открыт зарплатный проект, и взял ипотечный кредит на покупку жилья. Банк перечислил деньги на эскроу-счет за Андрея. А их дальнейшие отношения сложились по обычной ипотечной схеме: Андрей регулярно перечислял в банк деньги за кредит и проценты по нему.

В сделке участвовало 4 стороны: застройщик, банк с эскроу-счетом, банк-кредитор и сам Андрей.

Важно! Ипотеку можно получить в любом банке, а не только в том, с которым заключил договор застройщик. При этом условия обслуживания будут одинаковы. При желании во время строительства дома кредит можно рефинансировать в другом банке, если появятся более привлекательные условия.

Подведем итоги

Если строительство на 1 июля уже идет, а в доме продано несколько квартир по старой схеме, то с покупателем могут заключить договор по новой или по старой схеме. Заключая сделку без эскроу-счета, стоит в два раза ответственнее подойти к проверке застройщика.

Если строительство началось после 1 июля, купить жилье можно только по новым правилам. Это гораздо безопаснее и не многим сложнее старого порядка.

Елизавета Кобрина

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kvartira-v-dolevke-podvodnye-kamni-dolevogo-stroitelstva

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.