Квартира продана дешевле чем кадастровая стоимость

Содержание

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости в 2020 году

Квартира продана дешевле чем кадастровая стоимость

Поправки российского законодательства могут ввести в заблуждение даже опытного юриста. С 2015 года идет постепенный переход на исчисление налогов за жилплощадь от инвентаризационной цены к кадастровой.

Возникает логичный вопрос о том, является ли этот показатель официальным ориентиром. Сегодня рассмотрим подробнее, можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости и как избежать негативных последствий.

Законодательство по вопросу

Ключевые изменения полностью сосредоточены в Налоговом кодексе. С 2014 года до последних лет произошли следующие важные нововведения:

  • с 2015 года налог на недвижимость в ряде регионов исчисляется от кадастровой стоимости (КС);
  • с 2016 года кадастровая стоимость жилья напрямую влияет на договорную цену продажи квартиры. Если продать слишком дешево, налоговая доначислит НДФЛ, опираясь именно на КС.

Причины изменений связаны с приведением в порядок учетной базы. Ранее это был ГКН, теперь – объединенный ЕГРН. Кадастровая стоимость постепенно становится одним из ключевых параметров, характеризующих недвижимость. После ее массового определения по всей стране законодатель начал решать вопрос по пополнению бюджета налогами с продажи квартир.

В России действует полностью свободный рынок недвижимости. В таких условиях государству трудно контролировать ценообразование напрямую – установить определенный обязательный тариф за 1 квадратный метр теперь нельзя. А новые правила о продаже квартиры по кадастровой стоимости как раз косвенно решают эту задачу.

Выводы из перечисленных изменений закона следующие:

  • продать квартиру по цене ниже КС возможно – прямого запрета на это не существует, за это никто не оштрафует и не выпишет протокол;
  • продавец может продать жилье по любой цене, которую сочтет приемлемой – это может быть кадастровая, инвентаризационная или рыночная стоимость;
  • с учетом изменений налогового закона продавать жилье по цене ниже КС может быть попросту невыгодно за счет доначисления налога.

Важно! По новым требованиям цена договора сравнивается с КС, умноженной на 0,7. Если договорная сумма ниже, за основу расчета налога берется кадастровая. Граждане, зарегистрировавшие свое право до 31 декабря 2015 года включительно могут продавать жилье и не опасаться никаких доначислений. Для них НДФЛ исчисляется строго из договорной цены – какой бы низкой она не была.

Виды стоимостей в России

Оценка квартиры может быть определена разными способами – соответственно и показатель по итогу расчета будет разным. Сегодня используются три основных вида стоимости недвижимости:

  • кадастровая;
  • инвентаризационная;
  • рыночная.

Каждая отвечает определенным целям. Какую из них положить в основу договора – решает продавец самостоятельно. Никакой государственный орган не может обязать собственника продать квартиру за строго определенную цену.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость – это рыночная оценка квартиры государством. Иными словами, это мнение государственных органов о том, сколько составляет продажная сумма квартиры. Однако это не возможность сразу же продать свою квартиру государству по кадастровой стоимости – это скорее операционная информация.

Порядок определения следующий:

  1. Местная администрация принимает решение о том, что нужно установить кадастровую стоимость определенной недвижимости.
  2. Росреестр нанимает специалистов по оценке, которые выявляют показатели по установленной формуле с учетом рыночной обстановки на территории. Используют метод массовой оценки, когда ключевым является сравнение цен с аналогичной недвижимостью. Составляют подробный письменный отчет.
  3. Далее стоимость окончательно утверждается администрацией. После утверждения она заносится в ЕГРН.

Стоимость обязательно пересматривается не реже, чем раз в 5 лет. Для определения цены сделки нужно брать последнее значение, установленное на 1 января года, в котором подписывается договор. Узнайте подробнее о том, где посмотреть КС, из этой статьи.

Инвентаризационная оценка

Инвентаризационная оценка квартиры – самая низкая из всех вариантов. Ее определяют сотрудники БТИ исходя из года постройки дома, количества коммунальных услуг и метража жилья. Здесь не учитывается стоимость аналогичного жилья в городе – этот недостаток и заставил законодателя начать постепенный переход к кадастровой оценке.

Для целей отчуждения помещений инвентаризационную стоимость используют крайне редко. Она может пригодиться при составлении договора дарения, чтобы установить в тексте соглашения примерный ориентир. Подробнее об инвентаризационной стоимости мы писали по этой ссылке.

Рыночная стоимость

Это наиболее адекватная оценка недвижимости. Определяется только по соглашению сторон. Это та сумма, за которую продавец готов продать, а покупатель – купить жилье. Они могут определить стоимость квартиры самостоятельно или обратиться за помощью к независимому оценщику.

Рыночная величина прописывается в ДКП. Если продавец получил жилье до 31 декабря 2015 года включительно, выкупная сумма и будет для него ориентиром для расчета налога с продажи. Если же запись о собственности в ЕГРН появилась 1 января 2016 года и позже – договорную придется сравнивать с кадастровой.

Налоговые последствия для продавца

Информация ниже предназначается для тех продавцов, которые в свое время зарегистрировали право собственности после 1.01.2016.

Посмотреть дату регистрации можно в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН. Нужная фраза звучит так: «о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.

ГГГГ сделана запись регистрации №___». Ориентироваться следует именно на эту дату.

Порядок действий следующий:

  1. Взять КС по состоянию на 1 января года, в котором совершается сделка. Умножить значение на 0,7. Полученный результат будет минимально возможной суммой, по которой можно продать квартиру, чтобы избежать налоговых последствий.
  2. Сравнить сумму продажи по договору с полученным результатом. Та цифра, что окажется выше, и будет считаться доходом с продажи квартиры. От нее нужно будет рассчитывать НДФЛ.

Рассмотрим подробнее на примерах.

Пример 1. Иванов С.А. продал квартиру в 2017 году за 1 500 000 рублей. КС жилья на 1 января 2017 года по справке составила 2 000 000 рублей. Умножив 2 миллиона на коэффициент 0,7, получаем 1 400 000 рублей. Поскольку Иванов продал квартиру дороже, налог он будет рассчитывать с фактической договорной суммы.

Пример 2. Петров В.Г. продал в 2017 году квартиру за 900 000 рублей. КС на начало года составляла 1 700 000 рублей. Минимальная продажная сумма квартиры – 1 190 000 рублей (1 700 000 * 0,7).

Из-за того, что договорная цена квартиры ниже кадастровой стоимости с учетом коэффициента, Петрову придется взять за основу именно кадастровую стоимость, а не договорную. Налог получится выше, даже несмотря на то, что фактически он получил меньше.

Нужно либо снизить КС, либо продать дороже.

Продавцы самостоятельно заполняют налоговую декларацию по итогам года. Если проигнорировать требования закона и отразить в 3 НДФЛ договорную сумму, налоговая при проверке доначислит налог – и платить все равно придется больше.

Как не платить НДФЛ

Продавец может либо полностью избежать, либо значительно снизить налог с продажи жилья следующим образом:

  • следует проверить срок владения недвижимостью – если он превышает минимальный, то не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию;
  • если квартира продается до истечения 3 (5) лет, можно применить налоговый вычет – фиксированный или расходный;
  • следует заранее сравнить кадастровую стоимость с планируемой ценой продажи. Если кадастровая значительно завышена, ее нужно предварительно оспорить.

Внимание! Если квартира находится в аварийном состоянии, обветшала или требует значительных вложений – налоговая все равно будет ориентироваться на кадастровую стоимость. Никаких заявлений об обоснованности договорной цены в данном случае не предусмотрено. Единственный выход – сначала оспорить КС, а только затем продать жилье.

Подробнее о расчете налога при продаже квартиры смотрите наш предыдущий материал.

Последствия для покупателя

Лицо, которое покупает квартиру ниже КС, может не опасаться налоговых последствий. Однако если сумма сделки занижена по сравнению с реальной, здесь следует насторожиться.

Причин несколько:

  • покупатель может получить налоговый вычет на покупку только в сумме, обозначенной в договоре;
  • если в будущем продать жилье, расходный вычет будет ниже за счет сниженной официальной суммы;
  • если сделка будет аннулирована, вернуть удастся только сумму, обозначенную в договоре.

Если стороны все же решили отразить заниженную стоимость в тексте ДКП, то покупателю недостаточно получить у продавца две расписки на разные суммы – одну «формальную», а другую «реальную». Безопаснее оформить на оставшуюся сумму договор займа.

Как оспорить кадастровую стоимость

Снизить кадастровую стоимость реально в следующих случаях:

  • если при проведении кадастровой оценки были допущены ошибки;
  • если кадастровая не соответствует рыночной.

Первое основание встречается редко, для него нужно анализировать отчет государственных оценщиков. Гораздо проще получить заключение независимого оценщика о рыночной стоимости квартиры. На основании этого заключения кадастровую стоимость снизят. Затем можно продать квартиру.

Документы для оспаривания подаются в комиссию при Росреестре или в суд. Граждане могут выбрать любой порядок, но административный – быстрее и пошлину платить не нужно.

На нашем портале вы можете скачать заявление о пересмотре для граждан, юридических лиц, а также исковое заявление в суд. Подробнее о процедуре оспаривания читайте специальную статью.

Продавец на рынке недвижимости вправе продать квартиру по любой цене, которую он сочтет приемлемой, в том числе и ниже кадастровой. Штрафов за занижение не существует. С другой стороны, возможно другое неприятное последствие – доначисление НДФЛ. Избежать этого можно, обозначив в договоре более высокую цену или снизив саму кадастровую стоимость.

Если у вас возникли вопросы, обратитесь за помощью к нашему дежурному юристу через окно чата.

Мы будем благодарны вам за лайк и репост!

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/kvartiru-nizhe-kadastrovoj-stoimosti.html

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости?

Квартира продана дешевле чем кадастровая стоимость

При продаже квартиры важнейшим показателем является ее цена. В соответствии с ГК (ст.555) этот показатель является существенным условием договора и без его определения такой договор считается недействующим.

При продаже квартиры продавцу желательно установить в договоре купли-продажи заниженную цену.

Это позволяет уменьшить налог на продажу квартиры, но может повлечь за собой неприятности, вплоть до уголовного преследования за уклонение от налогов.

Кадастровая цена

Цена квартиры при ее продаже обычно является предметом договоренности между продавцом и покупателем. Эта договоренность часто основывается на рассмотрении рыночной и кадастровой цен квартиры.

Рыночная цена обычно определяется исходя из стоимости аналогичных объектов недвижимости.

Кадастровая цена (КЦ) квартиры определяется независимыми оценщиками по поручению государства и вносится в государственный реестр. КЦ определяется с учетом рыночной цены, но в связи с ценовыми колебаниями на рынке может значительно отличаться от рыночной цены.

Эта величина используется при уплате налогов на имущество, взятии кредитов в государственных банках, платежей по сделкам (продаже, дарении, наследовании).

Если кадастровая цена намного выше рыночной, то собственник может обратиться в суд для того, чтобы оспорить ее величину. При положительном решении суда КЦ может быть приравнена рыночной цене квартиры.

Зачем занижается цена квартиры

Занижением цены продаваемого объекта считается случай, когда договорная цена существенно ниже рыночной. Такое занижение выгодно продавцу для уменьшения налога с продажи. Кроме того, заниженная цена может помочь сэкономить средства при судебных разбирательствах по спорам о недвижимости.

При этом занижение цены квартиры может быть оформлено таким способом:

  • в договоре указывается цена, которая меньше фактической цены;
  • оставшаяся сумма заносится в договор как цена за неотделимые улучшения (ремонт, перепланировка).

При оформлении договора с учетом заниженной стоимости встает вопрос о том, какая сумма должна быть указана в расписке о получении денег.

Продавец заинтересован, чтобы в этой расписке была указана меньшая сумма (указанная в договоре), а покупатель хотел бы, чтобы все переданные им деньги были зафиксированы в каком-то документе.

Поэтому участники сделки часто составляют 2 расписки –  в одной прописана сумма, соответствующая заниженной цене, указанной в договоре, а в другой оставшаяся сумма – как плата за дополнительные услуги.

Риски

Продажа квартиры по заниженной цене может стать причиной неприятностей как для покупателя, так и для продавца.

Для покупателя риск состоит в следующем:

  • если суд признает сделку продажи недействительной, то квартира возвращается продавцу, а покупателю возвращаются только деньги, указанные в договоре. Для возврата денег, не указанных в договоре, у покупателя не будет никаких оснований;
  • если покупатель решит продать приобретенную покупку, то он сможет уменьшить налоговую базу на сумму, равную цене квартиры. Но поскольку эта сумма в договоре занижена, то и уменьшение базы будет небольшим;
  • соглашаясь с использованием в договоре продажи заниженной стоимости, покупатель вступает в сговор и становится пособником продавца в его попытках уклонения от налогов. При этом предъявление суду расписок только усугубит положение продавца.

Значительное уменьшение продавцом стоимости квартиры может вызвать подозрения налоговых органов, которые могут провести проверку.

Если будет признано, что цена квартиры занижена, то налоговые органы могут наложить дополнительную сумму платежей, а продавца привлечь к ответственности за уклонение от уплаты налогов (ст. 198 УК).

Изменения в законодательстве

До начала 2016 года в качестве дохода при расчете налогов использовалась продажная цена жилья. С учетом права продавца на вычет в 1 млн. рублей (ст. 220 НК), получалось, что при цене квартиры в 1 млн. руб. или ниже продавец налога не платил. Поэтому продавец был заинтересован в том, чтобы в договоре фигурировала цена не более 1 млн. руб.

Законом № 382-ФЗ (2014 г.) в НК введены изменения в части исчисления и уплаты налога при продаже объектов недвижимости.

Благодаря этим изменениям государство страховалось, в том числе от сокращения доходов из-за продаж квартир по заниженной цене.

В соответствии с этими изменениями в случае, когда доход продавца оказывался меньше 70% от КЦ, для налогообложения этот доход принимается равным этой КЦ объекта, умноженной на 0,7 (ст. 217.1 НК).

Пример 1.

Квартира приобретена в 2016 году за 1000000 руб. Ее КЦ равна 5 млн. руб. В 2017 году жилье продается за 1000000 руб. Тогда:

  1. Доход для налогообложения равен: Д=5000000*0,7= 3500000 руб.
  2. Налоговая база с учетом налогового вычета в 1000000 руб. равна: Нб=3500000-1000000=2500000 руб.
  3. Сумма налога Н=2500000*13%=325000 руб.

Такой порядок расчета дохода применим при продаже квартир, полученных после 1.01 2016 года. Для жилья, полученного ранее этого срока, при расчетах налогов используется старый метод, то есть используется договорная цена.

Пример 2.

Исходные данные аналогичны примеру 1, но квартира куплена продавцом в 2015 году. Доход от продажи равен 1 млн. руб. При вычете в 1 млн. руб. сделка не подлежит налогообложению.

Кроме того, в НК были изменены минимальные сроки владения недвижимостью, при которых ее продавец освобождался от налогов. Если раньше этот срок равнялся 3 годам, то теперь он составляет 5 лет.

Выводы

  1. Продавец квартиры может ее продавать по любой цене, в том числе ниже ее КЦ.
  2. Если будет доказано, что занижение продажной цены связано с попыткой продавца сократить НДФЛ на продажу квартиры, то у продавца могут возникнуть неприятности, вплоть до возбуждения уголовного дела за уход от уплаты налогов.
  3. При продаже квартиры по цене, которая ниже 70% от ее КЦ, продавец должен заплатить налог с дохода, равного 70% от КЦ объекта.
  4. При продаже квартиры по цене, выше 70% КЦ квартиры, налог платится с договорной цены квартиры.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/nizhe-kad-stoimosti.html

Налог с продажи квартиры по кадастровой стоимости

Квартира продана дешевле чем кадастровая стоимость

Последнее обновление: 11.04.2020

► Знаете ли Вы, что…

С января 2016 года налог при продаже квартиры взимается с ее кадастровой стоимости. Точнее, с ее кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7. Но у этого правила есть нюансы. Дьявол, как всегда, кроется в мелочах. О чем тут речь – сейчас поясним.

Каждый Продавец квартиры обязан уплатить налог 13%-НДФЛ с полученного от продажи квартиры дохода, с учетом имущественных налоговых вычетов (на величину которых Продавец  может уменьшить свой налогооблагаемый доход).

Дело в том, что до 2016 года этот самый «полученный доход от продажи квартиры» считался от той суммы, которая была указана в качестве цены в Договоре купли-продажи (ДКП).

А с января 2016 года налоговики получили право исчислять НДФЛ при продаже квартиры с ее кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (п.2, ст.214.10, НК РФ).

 Это свое право налоговики используют только в том случае, если цена договора ниже, чем кадастровая стоимость Х 0,7. Если же цена договора выше, то налог возьмут именно с нее (то есть с той суммы, которая оказалась больше).

Продавец, конечно, по-прежнему имеет право указывать любую цену в своем Договоре купли-продажи квартиры (ДКП), но если размер полученного им дохода окажется меньше, чем 70% кадастровой стоимости квартиры, то налог (13%-НДФЛ) ему все равно придется уплачивать именно от этой суммы – от 70% кадастровой стоимости квартиры.

При этом, возможность применения налоговых вычетов при продаже квартиры у Продавца сохраняется, и в некоторых случаях налог может быть сведен к нулю (подробнее о вычетах – см. по ссылке).

Помощь в оформлении налоговой декларации и получении налогового вычета можно получить – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Кадастровая стоимость квартиры для целей налогообложения берется по состоянию на 1 января того года, в котором происходит продажа квартиры.

А в случае, если эта кадастровая стоимость для квартиры не определена, то положения данной статьи не применяются, и налог исчисляется по-прежнему с цены, указанной в договоре.

Но таких случаев сейчас очень мало, а с годами, по мере проведения регулярных работ по кадастровому учету объектов недвижимости, таких случаев не будет вообще.

Кроме того, в п.6, ст.217.1 НК РФ указана возможность для каждого субъекта РФ по своему усмотрению понижать коэффициент 0,7 для кадастровой оценки в целях налогообложения. Причем, отдельным законом субъекта РФ этот коэффициент может быть понижен вплоть до нуля как для всех, так и для отдельных категорий налогоплательщиков и/или объектов недвижимости.

Поэтому в разных субъектах России, перед тем как продавать квартиру, имеет смысл выяснить текущую ситуацию насчет местной величины коэффициента, применяемого к кадастровой стоимости квартиры для целей налогообложения при ее продаже. Такую информацию можно получить, например, в региональном Управлении Росреестра, филиале Кадастровой палаты Росреестра, или у местных консультантов.

Список документов, необходимых для продажи квартиры – смотри на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Для каких квартир действует новое правило налогообложения?

Важный момент! Это законодательное новшество (учет кадастровой стоимости при исчислении налога с продажи квартиры) применяется только для тех квартир, которые были приобретены в собственность после 1 января 2016 года. Об этом прямо говорится в п.3, статьи 4 вводного закона №382-ФЗ от 29.11.2014.

Другими словами, если квартира была оформлена в собственность (приватизирована, унаследована, куплена, и т.п.) до 2016 года, а продана после, то правило определения налога с продажи по кадастровой стоимости не применяется.

Порядок действий в альтернативной сделке купли-продажи квартиры. Как ее организовать – см. по ссылке.

Стоит ли занижать цену в договоре купли-продажи квартиры?

Ранее многие Продавцы, пытаясь избежать уплаты налога с продажи квартиры, указывали в Договоре купли-продажи (ДКП) заниженную стоимость квартиры – в пределах 1 млн. рублей. Это давало им возможность использовать положенный по закону налоговый вычет в размере того же 1 млн. рублей, и таким образом «законно» избегать уплаты налога с продажи.

Такой трюк радовал Продавцов, но пугал Покупателей, так как в случае признания сделки недействительной, Покупателю к возврату полагалась та самая «уменьшенная» сумма из договора, а не та, которую он реально заплатил (как можно этого избежать – см. ниже по ссылке).

Но налог с продажи квартиры обнуляется для Продавца и вполне легальным способом, без всяких трюков, после нескольких лет владения квартирой.

Если, например, он ее ранее купил, и она является его единственным жильем, то после 3-х лет владения он может продавать ее без налога.

Если он получил квартиру в подарок, унаследовал или приватизировал, то он также освобождается от налога с продажи после 3-х лет владения  (п.3, ст.217.1 НК РФ).

В остальных случаях он может продать квартиру без налога после 5-ти лет владения (п.4, ст.217.1, НК РФ).

Если же владелец продает квартиру, не дожидаясь истечения этого срока, то налог у него возникает, и легально уменьшить его можно только с помощью налоговых вычетов.

Но и в этом случае кое-что платить фискалам все-таки придется.

Вот тут у Продавца и возникает соблазн занизить цену квартиры в Договоре купли-продажи, чтобы подогнать ее под размер вычета и совсем ничего не платить в бюджет.

Но занижать цену своей квартиры ниже уровня «0,7 Х кадастровая оценка» Продавцу уже бессмысленно, так как налог ему все равно посчитают с этой суммы.

Тем не менее, нередко бывает (в Москве, особенно), что реальная рыночная стоимость намного превышает кадастровую, да еще уменьшенную на 30%, поэтому Продавцы все же стремятся занизить «бумажную» стоимость своей квартиры, чтобы свести налог с продажи к минимуму.

Что делать Покупателю в этом случае, насколько серьезен для него риск занижения цены квартиры в Договоре купли-продажи – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Какие способы передачи денег за квартиру применяются в практике рынка недвижимости – смотри в Глоссарии по ссылке.

Где узнать кадастровую стоимость квартиры?

Этот вопрос теперь стал актуальным для всех продавцов квартир. Перед тем, как указывать реальную рыночную стоимость в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП), неплохо было бы знать, какая именно величина окажется налогооблагаемой базой – указанная в ДКП цена или кадастровая стоимость квартиры с коэффициентом 0,7?

Узнать кадастровую стоимость квартиры можно бесплатно на сайте Росреестра, в разделе «Сервисы» – «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»: здесь.

Такая информация является открытой и общедоступной, и предоставляется любому желающему, который может ввести в соответствующее поле точный адрес или кадастровый номер квартиры. Актуальные данные о стоимости предоставляются автоматически из базы Государственного кадастра недвижимости (ГКН).

Кадастровая оценка недвижимости – это не статичная величина, а периодически изменяемая. При проведении такой оценки стараются все больше исходить из рыночных параметров квартиры, поэтому кадастровая стоимость близка к реальной рыночной цене квартиры, и иногда даже может превосходить ее.

Если оказалось, что кадастровая стоимость квартиры существенно превосходит ее реальную рыночную стоимость (например, в 1,5 – 2 раза) то владелец квартиры имеет право оспорить проведенную кадастровую оценку. Но в этом случае уже без специалистов (юристов и оценщиков) не обойтись.

В чем смысл Акта приема-передачи квартиры? Кому он больше нужен – Продавцу или Покупателю? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Как снизить кадастровую стоимость квартиры?

Для того, чтобы оспорить и снизить кадастровую стоимость своей квартиры, физлица могут обращаться как сразу в суд, так и попытаться решить этот вопрос во внесудебном порядке (а если не получится – тогда в суд).

Для внесудебного решения нужно обратиться в специальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Такая комиссия работает при филиалах Росреестра в каждом субъекте РФ. Комиссия должна отреагировать в месячный срок – отказать заявителю или удовлетворить его просьбу.

Пытаться таким образом оспорить (снизить) кадастровую стоимость квартиры имеет смысл только в том случае, если она превышает рыночную цену минимум на 35-40%. При меньших расхождениях в стоимости, комиссия вряд ли примет запрос к рассмотрению. Но владелец квартиры, опять же, может оспорить такой отказ в суде.

Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.

Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить – ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/znaete-li-vi-chto/nalog-s-prodazhi-kvartiry-po-kadastrovoj-stoimosti/

Можно ли продать дом и участок ниже их кадастровой стоимости? на сайте Недвио

Квартира продана дешевле чем кадастровая стоимость

С тех пор, как были внесены изменения в российское налоговое законодательство в отношении оценки стоимости недвижимости и земельных участков, в сделках по их купле-продаже изменилось многое. В частности, размер ежегодного налога теперь зависит от кадастровой стоимости, а ее формула расчета стала приближена к рыночной цене.

В связи с этими изменениями, владельцы недвижимости все чаще задаются вопросом: как сэкономить на ее продаже, учитывая новую методику оценки их активов. Возможно ли, например, совершать сделки купли-продажи домов с участками по цене ниже кадастровой? Рассмотрим эти моменты более подробно в этой статье.

Для чего нужна собственнику кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость — это оценочная стоимость недвижимости, которые проводят государственные органы и сертифицированные организации. В частности, если речь идет о земельных участках, ее величина зависит от нескольких факторов:

  • вид и использование земли;
  • наличие социальной инфраструктуры;
  • площадь участка;
  • его местоположение;
  • количество участков на определенной территории.

Почему владельцам важно знать и следить за изменением кадастровой стоимости?

  1. Если раньше (до 2016 года) кадастровая оценка носила больше информационный характер, с целью наблюдений и сбора статистики, то сегодня она напрямую влияет на ту сумму налогов, которые приходится платить собственникам;
  2. Владелец должен знать кадастровую стоимость своего земельного участка не только для уплаты ежегодного налога на имущество, но также и чтобы в будущем перепродать его по адекватной цене. Ведь, обычно, когда земля выставляется на аукцион, ее первоначальная цена эквивалентна кадастровой стоимости;
  3. Для оформления документов, с помощью которых осуществляются любые юридические операции с недвижимостью, также необходим кадастровый паспорт, где фигурирует его кадастровая стоимость;
  4. Кадастровая оценка — величина непостоянная. На ее размер оказывают влияние множество факторов. Так например, после благоустройства участка, его кадастровая стоимость, обычно, повышается, а следом растет и рыночная. Стоимость может вырасти и за счет развития соседних территорий, развития инфраструктуры.

Для справки: Кадастровую стоимость собственного участка проще всего узнать на сайте Росреестра, который анализирует каждый земельный участок в своей книге учета и публичной карте. Обычно, такая выписка с данными по кадастровой оценке готовится в течение 5 дней.

Есть и более быстрые способы. Сейчас в интернете можно заказать выписку из ЕГРП на различных сайтах, на которых вы можете сравнить условия и выбрать наиболее подходящую фирму и заказать отчет. Услуга платная — от 300 до 1500 рублей. Сроки ответа при этом составят максимум 1-2 часа.

Влияние кадастровой оценки на налог при продаже недвижимости

Общеизвестно, что при любых сделках по продаже квартир, домов, участков, у собственника возникает обязанность в уплате подоходного налога (НДФЛ).

Долгие годы среди недобросовестных продавцов на рынке недвижимости была популярна практика занижать стоимость в договоре купли-продажи — таким образом занижалась сумма налогов. Однако, с 1 января 2016 г. этот метод потерял актуальность, поскольку сумма в договоре не может быть ниже кадастровой стоимости недвижимости.

Сегодня, расчет налога ведется по более усложненным формулам, в зависимости от того, в каком году было приобретено имущество:

  • Если покупка земли или дома были осуществлены до 2016 г. — к ним будут применяться старые правила налогообложения, то есть налог на недвижимость будет рассчитан исходя из той суммы, что указана в договоре купли-продажи.
  • Если покупка недвижимости была совершена после 1 января 2016 г. — за налогооблагаемую базу берется уже ее кадастровая стоимость;
  • В том случае, если кадастровая стоимость объекта еще не определена, расчет налога будет вестись от суммы, указанной в ДКП.

Но и это еще не все:

  • Если сумма сделки выше кадастровой более чем на 70% — налоги исчисляются исходя из цены в договоре;
  • А вот если участок и дом проданы по договору за цену меньше, чем 70% кадастровой, то платить придется все равно исходя из цифры 70% кадастровой стоимости, и цифры в ДКП уже не имеют значения.

Справедливости ради заметим, что налоговая нагрузка на собственников недвижимости конечно выросла, но не так сильно, как могла бы быть. Сегодня кадастровая цена объектов почти всегда дешевле, чем рыночная. Поэтому если осуществляется купля-продажа недвижимости по цене, ниже рыночной, к сторонам сделки обычно не возникает никаких вопросов и претензий со стороны налоговой инспекции.

Однако, стоит учитывать, что кадастровая стоимость — это величина непостоянная. Она может меняться из года в год. В этом случае продавцу стоит быть внимательным, так как сумма налогов рассчитывается исходя из тех данных, что были на 1 января того года, в котором произошла сделка.

Да, это возможно. Раньше действовал закон, что в случае, если продавец владел недвижимостью более 3-х лет, то ему не нужно платить налоги. Сегодня эта цифра увеличена до 5 лет. То есть, если с момента сделки покупки квартиры или дома с участком прошло пять и более лет, вы освобождаетесь от уплаты налогов с их продажи.

Речь идет именно о сделках купли-продажи. Все дело в том, что трехлетний обязательный период по уплате налога еще сохранился на некоторые виды перехода прав собственности, например:

  • если дом с участком вам достался в результате наследства;
  • передан на праве аренды;
  • в результате приватизации;
  • или дарения от близких родственников.

Стоит также учитывать, что по закону каждый субъект РФ может устанавливать свои правила касательно налогообложения операций по купле-продажи недвижимости.

Административные органы имеют право менять правила касательно сроков владения имуществом, а при исчислении налога — использовать собственные коэффициенты.

В некоторых регионах эти значения могут быть льготными, вплоть до нулевой ставки (т. е. освобождения от налога).

Можно ли провести такую сделку?

Теоретически, да.

Закон никак не ограничивает владельцев в установлении цен на продажу своего имущества, поэтому цену в ДКП можно указывать любую. Однако государство оставляет за собой право наблюдать за соблюдением правил и законности сделок с недвижимостью и, конечно, уплаты налогов в полном объеме.

Но какую сумму указать в ДКП? Можно ли любую?

Ответ — нет.

Как было отмечено выше, вступившие в 2016 году изменения в налоговом законодательстве устанавливают минимальную сумму для налогообложения в размере 70% от кадастровой стоимости недвижимости.

Можно ли занизить цену дома и участка ниже кадастровой?

Если вы попытаетесь продать дом с участком ниже их кадастровой стоимости, высока вероятность, что такая сделка может привлечь внимание налоговой полиции. Если факт мошенничества будет доказан, вам придется заплатить все налоги вместе со всеми вытекающими пенями и штрафами.

Вероятность налоговой проверки становится еще выше, если покупка недвижимости осуществляется за счет кредитных и заемных средств. В таких случаях, налоговики обычно тщательно изучают кредитный договор с банком, проводят калькуляции и сверку, вплоть до того, что могут самостоятельно предписать размер налога на имущество по той или иной сделке.

Очевидно, что метод занижения сумм в договоре купле-продажи дома с участком ниже 70% от их кадастровой стоимости по сути не имеет смысла, так как налоговые службы, все равно рассчитают налог по ставке, исходя от 70% кадастровой оценки объектов.

Но что делать? Если вы итак продаете свою недвижимость вынужденно, не с целью наживы, а тут еще и такие налоги… Выход есть. Так как есть и другие, законные способы снижения налогового бремени.

Законные способы снижения налогов при продаже недвижимости

Почему многие продавцы домов с участкам так беспокоятся о суммах в договоре? Это легко объяснить: система кадастровой оценки еще не совершенна, нередко возникают ошибки, к тому же стоимость объектов недвижимости, указанная в кадастре довольно часто объективно завышена.

Завышение кадастровой стоимости обычно происходит по разным причинам. Это могут быть неучтенные параметры объектов недвижимости, особенности их строительства и расположения, падения цен или ввиду банальной ошибки оценщиков.

Нередки случаи, когда рядом с домом началась масштабная застройка, которая существенно снижает его рыночную цену и другие форс-мажорные ситуации.

С момента внесения изменений в порядок налогообложения, то и дело возникают споры собственников с налоговиками. Особенно неприятна ситуация, когда кадастровая стоимость земельного участка посчитана даже выше рыночной, что крайне неблагоприятно для продавца.

Нужно ли в такой ситуации смириться? Конечно, нет. Потому, что есть законный метод снизить налоги — оспорить кадастровую оценку.

Оспаривание кадастровой стоимости

Переоценка кадастровых объектов обычно проводится раз в 3 года, поэтому, если вы планируете продажу дома с участком, не готовы ждать переоценки и планируете сэкономить на налогах рекомендуется использовать следующие методы:

  1. Обратиться в специальную комиссию, которая рассматривает спорные случаи кадастровой оценки;
  2. Подать иск в суд.

Вы можете сами выбрать форму заявления. При поступлении заявки на платной основе, она будет рассмотрена в течение 1 месяца. Платить государственную пошлину в этом случае не нужно, так как нет необходимости оплачивать услуги членов комиссии.

Что делать в случае отказа?

Если вердикт вынесен не в вашу пользу, можно обратиться в суд. Чтобы доказать свою правоту, важно собрать и предоставить все необходимые документы, подтверждающие ошибочность расчетов налоговиков.

Помните, что налоговые переплаты за уже прошедшие годы возмещению не подлежат, поэтому с решением проблемы лучше не затягивать, как только вы получили данные по вашей недвижимости, лучше сразу заняться оспариванием кадастровой оценки.

Если вы уверены, что кадастровая стоимость вашей квартиры, дома, участка были необоснованно завышены, и у вас есть все документы, подтверждающие это, и вы хотите заплатить меньше налогов, лучше всего обратиться в специальные организации, занимающиеся представлением интересов в спорах о кадастровой стоимости. Специалисты таких фирм займутся оформлением документов и помогут выиграть дело.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

!

Источник: https://Nedvio.com/prodat-dom-i-uchastok-nizhe-kadastrovoy-stoimosti/

Правила продажи квартиры ниже кадастровой цены: можно ли оформить сделку

Квартира продана дешевле чем кадастровая стоимость

Продажа недвижимости, которая принадлежала человеку меньше пяти лет, непременно сопровождается необходимостью уплаты налога с полученного дохода. При этом существуют исключения, когда сбор не рассчитывается и не перечисляется.

Например, если жилье принадлежит человеку дольше пяти лет или же продается по стоимости, которая ниже покупной цены объекта. Нередко граждане пытаются занизить в договоре стоимость своей квартиры, чтобы не уплачивать налог.

Но сейчас государством были приняты меры, позволяющие предотвратить скрытие доходов. Поэтому при расчете налога сравнивается продажная цена с кадастровой стоимостью. Налог определяется на основании самого высокого показателя.

Всегда ли учитывается кадастровая стоимость

Она определяется на государственном уровне профессиональными инженерами. Они пользуются только общими параметрами недвижимости, поэтому не учитываются ее индивидуальные свойства. Продавцы объектов редко пользуются кадастровым показателем при продаже квартир или домов по разным причинам:

  • экономический кризис постоянно оказывает влияние на рыночную цену объектов, а вот кадастровый показатель в течение всего года остается неизменным;
  • состояние недвижимости из-за плохого ремонта или специфической планировки не соответствует установленному показателю, поэтому он считается завышенным.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры? bukvaprava.ru

Поэтому достаточно часто рыночная стоимость значительно отличается от кадастровой.

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой цены

Каждый владелец квартиры имеет право самостоятельно определять, по какой стоимости будет продана его недвижимость, поэтому может устанавливаться цена, которая будет ниже кадастровой.

Единственным недостатком такого решения выступает то, что налог в любом случае будет рассчитываться на основании кадастрового показателя. Ранее участники сделки могли договориться о том, чтобы в договоре была указана меньшая цена, что позволяло снизить размер сбора, но сейчас такое решение не является целесообразным.

Законодательное регулирование

ФЗ №382 является основным нормативным документом, на который должны ориентироваться люди при продаже своих квартир или домов. В ст. 2 данного закона регулируется процедура, на основании которой рассчитывается налог.

Если владелец недвижимости слишком сильно занижает стоимость своего объекта, то при расчете налога дополнительно используется поправочный коэффициент, равный 0,7. Поэтому нецелесообразно устанавливать сумму, которая на 30% будет меньше кадастровой цены. Это приведет к значительному увеличению размера налога.

Когда можно не платить налог при продаже квартиры, смотрите в видео:

Ежегодно производится перерасчет кадастровой стоимости инженерами, после чего она утверждается с 1 января каждого года. Поэтому при расчете налога учитывается показатель, определенный на начало того года, когда продается недвижимость.

Почему квартира продается слишком дешево

Продажная цена может значительно отличаться от кадастрового показателя по разным основаниям. Наиболее часто сниженная сумма обусловлена причинами:

  • квартира обладает плохим ремонтом и располагается в старом доме, поэтому она не является привлекательной для потенциальных покупателей;
  • в жилье имеется неудачная перепланировка;
  • на рынке недвижимости произошел спад цен на объекты за счет экономического кризиса.

Результаты сделки

Если продается жилье по более низкой стоимости, то такая сделка не приносит выгоды ни продавцу, ни покупателю.

Придется уплачивать налог, рассчитывающийся с применением высокого поправочного коэффициента. Дополнительно налоговая инспекция может заинтересоваться данной сделкой и проверить покупателя, так как он может являться родственником продавца.

Стоит ли занижать цену продажи квартиры, расскажет это видео:

Какой уплачивается налог

Если недвижимость находилась в собственности продавца меньше пяти лет, то он обязан уплачивать налог с полученных средств от ее продажи налог. Исключением являются ситуации:

  • стоимость жилья не превышает 1 млн. руб., так как в этом случае используемый налоговый вычет полностью перекрывает стоимость объекта;
  • имеются договор купли-продажи, на основании которого гражданин может доказать, что он покупал квартиру по большей стоимости, чем продает.

В других ситуациях следует рассчитывать и уплачивать налог. Он зависит от продажной цены объекта.

Последствия продажи жилья по низкой цене

Если владелец квартиры самостоятельно намеренно занижает сумму в договоре, то это не принесет ему никакой выгоды. Это обусловлено тем, что если цена будет ниже кадастровой больше, чем на 30%, то при расчете налога дополнительно придется пользоваться поправочным коэффициентом в размере 0,7.

Поэтому целесообразно в договоре указывать реальную цену, по которой продается объект. Нередко граждане узнают, что кадастровая цена их квартиры является чрезмерно завышенной. В этом случае можно подать иск в суд.

Как рассчитывается налог при продаже квартиры?

Предварительно следует воспользоваться услугами независимого оценщика, который проведет исследования и определить реальный показатель. Если он будет ниже цены, указанной в реестре, то ее размер можно оспорить.

Таким образом, каждый владелец недвижимости может самостоятельно определить, по какой цене она будет продана. Но если сумма будет меньше, чем кадастровая цена объекта, то это может привести к завышенному размеру налога. Поэтому нецелесообразно намеренно снижать данный показатель.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/prodazha-kvartiry/nizke-kadastrovoi-tseni.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.