Купил квартиру с незаконной перепланировкой что делать

Содержание

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски

Купил квартиру с незаконной перепланировкой что делать

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Покупка любой квартиры на вторичном рынке несет в себе риск получить жилье с неузаконенной перепланировкой. В лучшем случае об этом изначально покупателя оповестит продавец, тогда сюрприза не будет. Но бывает и так, что неточности в плане и в паспортах выясняются уже после заключения сделки.

Риелторы и строители все перепланировки подразделяют на незначительные и значительные, а также на допустимые и недопустимые.

Значительные и незначительные перепланировки можно в любое время узаконить, или же просто отказаться от них и вернуть жилплощадь к ее первоначальному состоянию.

Самый тяжелый случай, когда нельзя вернуть назад и при этом узаконить переделку тоже нельзя. Незаконная перепланировка грозит покупателю большими неприятностями в будущем.

Когда перепланировку можно узаконить

Искушение переделать что-либо в планировке квартиры всегда велико. Благо сегодня для этого имеются все возможности, достаточно нанять бригаду мастеров и любая работа будет выполнена быстро и качественно.

Мало кто задумывается, что результат должен быть отражен в документах на жилье.

Провести сделку купли-продажи можно, с тем условием, что покупатель за свой счет исправит документы и узаконит переделку в срок до 6 месяцев.

Неоповещение покупателя о том, что в квартире имеются несогласованные должным образом перепланировки, является веским основанием для одностороннего расторжения договора купли-продажи и признания сделки недействительной.

Процесс согласования предполагает подачу документов в жилищную инспекцию. Всего потребуется собрать и представить:

  • Новый план квартиры, заказывают его в БТИ или иной организации;
  • Заявление;
  • Копию паспорта собственника квартиры;
  • Копии договора купли-продажи на квартиру;
  • Техпаспорт на квартиру;
  • Письменное согласие от каждого из остальных собственников квартиры.

В зависимости от конкретного населенного пункта процесс согласования может занимать в  среднем от 2 месяцев до 6, но на портале госуслуг можно подать все документы в электронном виде и получить нужное согласование в срок от 20 до 45 дней. Сложностей не возникнет, если изменения соответствуют строительным нормам и правилам.

Что такое незаконная перепланировка?

Не каждую перепланировку можно узаконить. Например, когда речь идет о сносе несущих стен, переносе санузла в другое место, или иных изменения конструктивных параметров квартиры, узаконить такую перепланировку нельзя загодя и нельзя задним числом.

Не стоит  при этом путать перепланировку с переустройством.

Например, замена чугунных радиаторов на алюминиевые, либо замена водогрейки с 30 литров на 50 – это переустройство, а вот проделывание двери в перегородке между смежными комнатами – это перепланировка.

Переустройство не нужно  оформлять документально, а перепланировка даже самая незначительная автоматически требует внесения ее в документы на квартиру.

Согласно ЖК РФ, перепланировка должна выполняться только после оформления владельцем квартиры всей необходимой разрешительной документации, а уже затем специальная комиссия проводит осмотр и удостоверяет, что выполненные ремонтные работы прошли в точности с согласованным планом. Наличие переделки, не согласованной ранее, ставит перед собственником необходимость выполнять согласование задним числом, что возможно не всегда.

Незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Самые большие неприятности подстерегают покупателей, которые готовы совершить покупку в ипотеку. При этом в банк подаются документы на выбранные квадратные метры для согласования. Если уже после оформления ипотеки будет выяснено, что в квартире имеются несогласованные перепланировки, то договор с банком может оказаться под угрозой расторжения.

Все дело в ликвидности такой недвижимости. Банк не заинтересован в том, чтобы за свои деньги проводить регистрацию незаконных переделок, и нести при этом убытки. Куда охотнее ипотечные ссуды выдаются под залог приобретаемой недвижимости с безупречным пакетом документов. Вот почему соглашаясь на покупку квартиры с несогласованными переделками в ипотеку, покупатель сильно рискует.

Во сколько обойдется штраф за незаконную перепланировку?

Сразу следует пояснить, что за незаконную перепланировку владелец квартиры может быть наказан в силу наступления административной ответственности штрафом, но только  в том случае, если никто – жильцы этой квартиры или соседи, не пострадал от последствий этой перепланировки. В противном случае в зависимости от тяжести последствий может наступить и более серьезная ответственность, вплоть до уголовной.

Штраф за незаконную перепланировку в рамках административной ответственности без причинения ущерба третьим лицам равен:

  • Для граждан – 2-2,5 тыс. руб.;
  • Для должностных лиц – 4-5 тыс. руб.;
  • Для юридических лиц – 40-50 тыс. руб.

При нанесении ущерба имущественным интересам или здоровью третьих лиц штрафы будут более серьезными:

  • Для граждан – до 5 тыс. руб.;
  • Для должностных лиц – до 50 тыс. руб.;
  • Для юридических лиц – до 300 тыс. руб.

Если же ущерб причинен серьезный, а пострадавшие смогут доказать, что действия владельца квартиры носили умышленный характер, тогда одним только штрафом отделаться не удастся, не говоря уже о том, что компенсацию ущерба в полном размере придется выплатить в любом случае.

Как выявляют незаконную перепланировку?

Многие не переживают о том, что документы на квартиру не безупречны, полагая, что никому нет дела до этого. На самом деле риск выявления незаконной перепланировки всегда существует. Обычно выявление происходит следующим образом:

  1. В процессе перепланировки могут произойти изменения характеристик смежных конструкций. Например, звукопроницаемость смежной с соседями стены увеличится, или же ухудшится вентиляция или как-то иначе соседи смогут предположить, что в соседней квартире произошла перепланировка, и подадут жалобу в жилищную инспекцию.

    По факту обращения в квартиру будет направлена комиссия, которая сверит план квартиры с ее фактическим состоянием, а при обнаружении несоответствий выпишет штраф и выдаст предписание устранить несоответствия в документах в срок до 6 месяцев или привести квартиру в ее первоначальное состояние.

  2. Из-за грубых нарушения строительных норм и правил произойдет авария, либо сбой в работе общедомовых коммуникаций, что потребует вмешательства коммунальных служб, а далее предыдущий сценарий полностью повторится, с той разницей, что сумма штрафа будет больше, саму переделку, возможно, устранить будет нельзя, равно как и согласовать.

  3. В ходе сверки показаний счетчиков перепланировка может быть обнаружена работником коммунальных служб, после чего заявление поступит уже от лица коммунальной службы в жилищную инспекцию.

​Все важнейшие характеристики квартиры отражаются в ее паспорте БТИ, а также в кадастровом паспорте. Эти паспорта обязательно оформляются в ходе вступления в права собственности.

Без них нельзя совершать каких-либо сделок с недвижимостью. Когда характеристики квартиры меняются, это автоматически делает недействительными ее паспорта.

Следовательно, собственник при любом намерении распорядиться недвижимостью может оказаться в затруднительном положении.

Если же оставить все как есть и не оформлять новые паспорта, тогда в будущем не получится просто так квартиру продать, купить, заложить, передать по наследству. Если же покупатель даже согласится и в таком виде оформить сделку, то потребует серьезную скидку, чтобы на эти деньги потом выполнить согласование своими силами.

Иными словами, жилье теряет свою ликвидность, дешевеет и может быть продано только с дисконтом, что собственнику, вложившему в нее свои деньги, крайне невыгодно. Тогда как должным образом оформленная перепланировка ликвидность квартиры резко повышает, ведь квартиры с удачными переделками обычно в цене, в отличие от типовых вариантов со стандартным набором недостатков.

Оформлять или …?

Резюмируя вышесказанное, важно отметить, что обязанность выполнять регистрацию перепланировки всегда лежит на самом владельце. Можно сколько угодно долго пользоваться жилплощадью, нисколько не страдая от неточностей в документах, но в будущем эта проблема непременно заявит о себе, причем во сколько тогда обойдется ее устранение, сейчас сказать невозможно.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, то наш дежурный юрист готов оперативно на них ответить.

Источник: https://law03.ru/finance/article/riski-pri-pokupke-kvartiry-s-nezakonnoj-pereplanirovkoj

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски и последствия

Купил квартиру с незаконной перепланировкой что делать

» Купля-продажа квартиры » Риски и последствия при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой

3 364 просмотров

Покупка квартиры всегда связана с определенными рисками. Одним из них является неузаконенная перепланировка, не соответствующая тому, что указано в техпаспорте. Чем может грозить данная проблема и какие могут возникать последствия покупки такого жилья? Рассмотрим данный вопрос подробнее в этой статье.

Переустройство или перепланировка: в чем разница

Переустройство предполагает замену или перенос плит, сантехники, инженерных сетей и других подобных элементов. Обычно при этом требуется вносить изменения в базы данных государственных структур. Перепланировка же предполагает изменение геометрических параметров квартиры.

Пример: Подвинуть стену, чтобы уменьшить площадь зала и увеличить площадь кухни – это перепланировка. А поменять местами туалет с ванной – это переустройство.

Зачастую переустройство тесно связано с перепланировкой и практически всегда оба понятия используются в одном контексте. Здесь и далее любой из вариантов вносимых в квартиру изменений будет называться «Перепланировка».

Перепланировка бывает законной или незаконной. В первом случае собственник квартиры сначала согласовывает будущие работы в контролирующих органах, получает соответствующие разрешения и только потом приступает к ремонту. Когда он закончит, нужно будет вызвать специалистов, для того, чтобы они внесли соответствующие изменения в Техпаспорт.

Неузаконенная перепланировка производится собственником без согласования с кем-либо. В результате если контролирующие органы об этом узнают (например, от соседей), то придется или возвращать все как было или пытаться узаконить то, что уже сделано.

Далеко не каждый тип перепланировки можно в принципе узаконить. Многие изменения, которые кажутся логичными и правильными собственнику, на самом деле запрещены с точки зрения пожарной безопасности или других подобных структур.

Чем грозит обычному покупателю квартиры неузаконенная перепланировка? Штрафом. А возможно и конфискацией имущества. Сначала применяются мягкие меры: предупреждение. Но если это не работает, и собственник отказывается приводить жилье в соответствие с требованиями контролирующих структур, то могут применяться и штрафы в размере от 1 до 2,5 тысяч рублей (ст.7.21. КоАП РФ).

Если и это не помогает (человек заплатил штраф, но все равно не вернул жилье в предыдущий вид), могут применяться нормы ст.29 ЖК РФ.

В частности, квартиру арестуют по решению суда, продадут с торгов и обязуют нового собственника привести жилье в изначальное состояние, соответствующее Техпаспорту.

Предыдущий владелец получит компенсацию в размере стоимости квартиры за минусом расходов, которые будет вынужден понести новый владелец на возврат помещения в прежний вид.

Как избежать проблем:

  • Еще на стадии переговоров относительно покупки квартиры затребовать Техпаспорт и сверить данные в нем, с реальным положением вещей. Делать это нужно при личном осмотре квартиры.
  • Если квартира не соответствует техпаспорту, проще всего – отказаться от покупки. Если по какой-то причине это невозможно, нужно начать торговаться с продавцом и требовать снизить стоимость на ту сумму, которая уйдет на «обратную перепланировку» (возврат жилья в предыдущее состояние).
  • Если человек уже купил квартиру и только после этого узнал о наличии перепланировки (например, при осмотре не уделил этому внимание), нужно самостоятельно приводить квартиру в изначальный вид.
  • Если привести квартиру в изначальный вид по каким-то причинам невозможно, то можно попробовать узаконить уже совершенную перепланировку.
  • Если узаконить не получается, остается единственный шанс – обращаться в суд и требовать признать совершенную перепланировку не угрожающей остальным жильцам дома. Если будет вынесено положительное решение, то ничего переделывать не придется, хотя перепланировка все равно останется незаконной.

Учитывая тот факт, что при рассмотрении дела суд в первую очередь будет рассматривать проблему с точки зрения законодательства и, в частности, тех норм, согласно которым собственнику уже отказали в узаконивании перепланировки, вероятность того, что решение будет принято в пользу заявителя стремится к нулю.

Все риски, относительно штрафов и возможного ареста имущества сохраняются.

Однако если перепланировка является следствием невнимательности застройщика, проблему можно решить значительно проще: нужно просто написать заявление и потребовать или поменять документы, якобы данная планировка и была задумана изначально. Если это невозможно, то нужно требовать от застройщика чтобы тот за свой счет возвращал жилье в предыдущее состояние.

Многие застройщики дают несколько лет гарантии на проданные квартиры.

Данный случай может не считаться гарантийным, однако если начать активно жаловаться и пригрозить обратиться в контролирующие органы, то скорее всего компания пойдет навстречу покупателю и сделает все за свой счет.

Проблемы, которые могут возникнут в случае жалоб не стоят тех затрат, которые можно понести на исправление неправильной планировки. В самом крайнем случае застройщик может предложить покупателю обменять его «неправильную» квартиру на другую аналогичную, но «правильную».

Неузаконенная перепланировка в квартире, которую планируется предоставлять в качестве обеспечения при оформлении ипотечного кредита может стать серьезной проблемой и в конечном итоге даже привести к тому, что банк откажет в кредитовании. Дело в том, что формально продавать или покупать такое жилье можно, но вот банк не хочет связываться с залогом, с которым у него потом будут проблемы.

Если клиент в конечном итоге не сможет погасить долг, эту квартиру придется арестовывать и продавать с торгов. Логично, что придется так или иначе говорить о том, что в квартире совершена неузаконенная перепланировка. Как следствие, количество покупателей на подобное жилье будет в разы меньше, а вероятность того, что банк получит от продажи требуемую сумму – существенно ниже.

Как сделать неузаконенную перепланировку законной

В некоторых случаях намного проще узаконить уже сделанную перепланировку, чем возвращать все как было. Но это не самая простая процедура. Рассмотрим ее подробнее.

Порядок действий

Чтобы узаконить перепланировку, нужно:

  1. Обратиться в контролирующую инстанцию с соответствующим заявлением.
  2. Оплатить штраф. Неважно, что перепланировка в квартире производилась предыдущим владельцем, главное лишь то, кто является ее собственником на момент обращения.
  3. Согласовать дату и время посещения квартиры специалистами, которые проверят, не нарушает ли существующая перепланировка какие-либо нормы.
  4. Если серьезных нарушений не выявлено, можно попросить внести изменения во все документы и сделать новый техпаспорт на жилье.

Документы

Для того, чтобы узаконить перепланировку, потребуется подготовить следующие документы:

  • Паспорт заявителя.
  • Выписка из ЕГРН на квартиру, в которой выполнена перепланировка.
  • Существующий техпаспорт.

Обычно достаточно просто паспорта и выписки. Техпаспорт и возможные другие документы запрашиваются редко.

Расходы

Примерные расходы нового владельца такого жилья:

Тип расходовСумма
Штраф за неузаконенную перепланировкуОт 1 до 2,5 тысяч рублей
Затраты на оформление нового техпаспортаОт 10 тысяч рублей

Если узаконить все равно не получится, придется делать капитальный ремонт и приводить квартиру в соответствие с документацией. Это все равно дешевле, чем лишиться по такой причине жилья.

Заявка на узаконивание перепланировки рассматривается порядка 1 недели. После этого до 1 месяца нужно ждать специалистов. У них еще от 1 до 3-х месяцев может уйти на оформление нужно документации.

Неузаконенная перепланировка способна доставить новому владельцу квартиры огромное количество неприятностей. Однако это далеко не единственная проблема, которая может возникнуть при покупке жилья. На бесплатной консультации опытные юристы рассмотрят наиболее популярные варианты спорных ситуаций и дадут свои рекомендации по решению проблем. Эти же специалисты готовы сопровождать всю сделку, благодаря чему можно исключить любые мошеннические схемы и заранее определить потенциальные риски.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/riski-i-posledstviya-pri-pokupke-kvartiry-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj/

Продажа с незаконной перепланировкой: штраф за незаконную перепланировку, ответственность, чем грозит, куда обращаться, действия управляющей компании | Жилищный консультант

Купил квартиру с незаконной перепланировкой что делать

Перепланировка недвижимости – это любое изменение конфигурации стен, потолка, пола, крыши, фундамента. Планировка помещения отмечена в техническом паспорте на жилье. Поэтому любые изменения, которые не должны быть зафиксированы в техпаспорте, с точки зрения закона разрешены.

Понятие перепланировки отображено в статье 25 ЖК РФ (жилищный кодекс). Любые изменения в конструкции сооружения согласно ст. 19 п. 5 должны быть отображены в технической документации на недвижимость.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Список разрешенных видоизменений жилья:

  1. Перенос дополнительных перегородок.
  2. Разбор части не несущих стен.
  3. Внедрение дверных проемов и окон.
  4. Удаление ненужных дверей и оконных проемов.
  5. Выделение дополнительного помещения.
  6. Расширение жилого помещения.
  7. Видоизменение коридора и прихожей.

Любые изменения, способные нарушить целостность строения или повлечь впоследствии просадку несущей конструкции дома, категорически запрещены.

Самовольная перепланировка допустима лишь в случае видоизменения дополнительных конструкций, не зафиксированных в техническом плане. Иные переделки запрещены и могут повлечь административную ответственность.

Самовольная перепланировка

Определение самовольной перепланировки содержится в ст.29 ЖК РФ. Согласно этой статье, любое видоизменение конструкции помещения от принятого проекта без уведомления соответствующих органов считается самовольным.

Перепланировка без предупреждения соответствующих органов может повлечь определенные последствия. Если перепланировка не соответствует техническим нормам, то собственник такого жилья обязан привести жилое помещение в техническую норму.

Особенность законодательства заключается в том, что точный срок выполнения обязательства по восстановлению конструкции жилья не указан. Поэтому, если не нужна продажа квартиры, и отсутствуют жалобы от соседей, спешить с изменением техпаспорта не нужно.

В противном случае владелец имущества получает предписание с указанием срока устранения технической ошибки.

В случае игнорирования предписания на такого владельца могут подать в суд. Решение судебных органов может быть следующим:

  • В случае невозможности устранения неисправности ввиду материального положения собственника. Имущество продается, а бывшему владельцу возвращается часть суммы от продажи с учетом вычета средств на выполнение предписания новым хозяином.
  • В случае игнорирования предписания, на собственника налагается административный штраф.
  • Если в результате перепланировки была нарушена система коммуникаций, то нарушителю грозит выплата штрафных санкций от совместных исков жильцов подъезда или соседей.

Незаконная перепланировка

Незаконная перепланировка по объекту и субъекту правоотношений является аналогом самовольной.
Противоправное изменение конструкции сооружения может повредить каркасу здания в целом.

Если незаконная перепланировка произошла в результате действий управляющей компании, следует обратиться в государственную жилищную инспекцию и сообщить о нарушении.

Собственник жилья или управляющая компания будет уведомлена предписанием с рекомендациями привести жилье к надлежащему техническому состоянию в определенный срок.

Отказ от выполнения предписания повлечет судебный процесс с вынесением решения в виде оплаты штрафа. Штраф за незаконную перепланировку квартиры в 2017 году в России составил 2000-2500 рублей для физических лиц. Для юридических лиц эта сумма составит около 500 тыс. рублей.

Порядок продажи квартиры с незаконной перепланировкой

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой? Фактически такое жилье продать можно. Главное, чтоб перепланировка не затрагивала основных конструкций и систем коммуникации. Тогда можно подать на легализацию видоизменений конструкции жилья и получить соответствующее разрешение.

Согласно законодательству, продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой невозможна. Не будет разрешения агента БТИ, а без него регистрация перехода прав собственности невозможна. В случае если был допущен злой умысел, продавец воспользовался старым или сфабрикованным планом постройки, то такую сделку можно признать недействительной.

Признание продажи жилья недействительной происходит в судебном порядке. Для того чтобы этого не произошло, необходимо перед завершением сделки купли-продажи квартиры сверить фактическую планировку с нанесенной на техническом плане. В случае несоответствия необходимо узаконить перепланировку.

Поэтапный процесс узаконивания перепланировки и продажи такой квартиры:

  1. Необходимо посетить региональное отделение жилищной инспекции и написать прошение по образцу. В случае одобрения получить распоряжение на перепланировку.
  2. В отделении БТИ получить архивную копию плана квартиры.
  3. Заполнить в БТИ бланк заявления о назначении экспертизы.
  4. Получить на руки уведомление о дате посещения инспектора.
  5. После посещения инспектора, в случае одобрения самовольной перепланировки, в течение 10 суток выносится одобрительный акт.
  6. В дальнейшем происходит сбор необходимой документации и составление заявления о переходе прав собственности.
  7. Уплатить госпошлину (300 рублей).
  8. Подать исковое заявление и пакет необходимых документов в региональное отделение Росреестра.
  9. Получить расписку с присвоенным порядковым номером для делопроизводства. Помимо номера в расписке содержится перечень всех принятых документов.
  10. В течение 10-30 суток будет получен аргументированный ответ.

Список документов для узаконивания перепланировки

  • Технический паспорт жилья.
  • Одобрительное решение эксперта.
  • План подведенных коммуникаций.
  • Экспликация, подробный план квартиры вплоть до каждого помещения.

Наиболее популярный вопрос и ответ на него по порядку продажи квартиры с незаконной перепланировкой

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Екатерина. При покупке квартиры выяснилось, что была перепланировка. Какие последствия могут возникнуть, если не узаконена перепланировка при продаже, как ее оформлять и куда обращаться?

Ответ: Здравствуйте Екатерина, согласно ст. 19 ЖК РФ любые видоизменения конструкции жилья должны быть отображены в техническом паспорте.

Покупая такую квартиру и становясь ее собственником, вы берете на себя ответственность за незаконную перепланировку квартиры. Впоследствии, легализацией изменений квартиры все-таки придется заняться.

Обращаться за разрешением нужно в местное отделение БТИ.

Пример по порядку продажи квартиры с незаконной перепланировкой

Перед перепланировкой однокомнатной квартиры гражданин получил разрешение государственной жилищной инспекции. По соглашению в перегородке устанавливалась дверь стандартного размера. Но в процессе ремонта вместо двери было решено сделать арку.

После ремонта на квартиру нашелся покупатель. Стоимость устраивала обе стороны, и начался сбор документации для подачи заявления в Росреестр. Из-за того, что конструкция квартиры была переделана, обратились в БТИ. Оценщик БТИ определил несоответствие в техническом плане, утвержденном ранее.

Причина – увеличение ширины дверного проема.

Процедуру получения разрешения на перепланировку пришлось начать заново.

Заключение

  1. Самовольная перепланировка – любое изменение в конструкции жилья без разрешения жилищной инспекции.

  2. Незаконная перепланировка подлежит восстановлению, либо ее необходимо узаконить.
  3. Собственника, отказавшего в восстановлении нарушенной конструкции, обязывают оплатить штраф.

  4. Для легализации перепланировки необходимо разрешение БТИ.

Список законов

  • Статья 19 ЖК РФ
  • Статья 25 ЖК РФ
  • Статья 29 ЖК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/prodazha/prodazha-kvartiry-s-nezakonnoj-pereplanirovkoj/

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: пошаговая инструкция и риски для сторон

Купил квартиру с незаконной перепланировкой что делать

/ Приобретение недвижимости / Покупка и продажа / Покупка квартиры

Назад

: 02.04.2018

Время на чтение: 8 мин

0

1213

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой может создать для нового владельца немало сложностей. Поэтому при возможности стоит избегать такого приобретения или учитывать определенные правила.

  • Когда требуется согласовывать перепланировку
  • Сложности при покупке квартиры с незаконной перепланировкой
  • Штраф за незаконную перепланировку
  • Пошаговая инструкция покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой

Виды

Есть два типа перепланировки помещения:

Если в первом случае работы можно выполнять только по эскизу, то второй вариант подразумевает разработку проектной документации.

  • Последнее отнимает намного больше времени и средств, так как созданием проекта можно заниматься только специалистам.
  • Для простой перепланировки нужно будет создать эскиз необходимых работ (стоимость приблизительно 2 тысячи рублей). Весь процесс вместе с работой строителей займет не больше 3 месяцев.

Если планируется крупный ремонт с переносом лестниц или же объединением комнат, то обязательно нужно подготавливать проект. Процедура согласования такой перепланировки очень длительная и отнимает большое количество средств.

Законные

Законной считается та перепланировка, которая проводится только после согласования с Жилищной инспекцией.

Для этого следует сначала собрать пакет необходимых документов, дождаться положительного решения комиссии и только тогда начинать ремонт.

Если же перепланировка будет неузаконенной, то владельцу квартиры придется уплатить штраф.

Незаконные

Если работы по переоборудованию жилья все же были сделаны без разрешения, то они будут считаться незаконными.

Но настоящие проблемы для владельца такого помещения возникнут только в том случае, если об этом узнают сотрудники БТИ.

В этом случае нужно будет уплатить штраф, но все равно придется узаконивать перепланировку.

Делать это необходимо в судебном порядке.

  • Если суд признает перепланировку такой, которая имеет право на существование, то владельцу жилья просто нужно будет обратиться в БТИ за получением нового техпаспорта.
  • Но если по незаконной постройке будут вопросы о безопасности окружающих, то может быть вынесено решение о возвращении квартиры предыдущего вида.

Можно ли избежать наказания

Избежать последствий после нарушения положений закона можно только одним путем, − подать документы на узаконивание строительных манипуляций. Но избежать наказания никак не получится. Как только инспектор Жилинспекции выявит несоответствие плана помещения по техпаспорту реальному, он сообщит о выявленном нарушении и на собственника или нанимателя будет наложен штраф.

Инспекция обязана его выписать, только после оплаты можно будет подавать документы на осуществление процедуры узаконивания. Избежать наказания можно только одним путем, сначала подать документы на получение разрешения, а только затем делать ремонт.

Действующие законы

Регламентированием этого вопроса занимается Жилищный кодекс РФ.

В нем сказано о том, что всяческие изменения в конфигурации помещения должны быть согласованы с БТИ и Жилищной инспекцией.

После обнаружения неоформленной перепланировки на владельца помещения будут наложены штрафные санкции. Об этом говорит Административный кодекс Российской Федерации.

Законодательство определяет и его размер – от 2 до 2,5 тысяч рублей.

Что запрещено изменять

Перепланировка квартиры не может включать такие действия:

  • перенос на балкон или лоджию оборудования для обогрева;
  • оборудование утепления пола за счет ресурсов, которые должны идти на обогрев помещения;
  • нельзя строить в квартире камин;
  • технические помещения (кухня, санузлы) не могут быть расположены над или под жилыми комнатами;
  • жилая комната и кухня не могут быть объединены (это же касается и ванной комнаты).

Запрещается вести работы, которые могут повредить прочность несущих конструкций.

Это может навредить состоянию всего дома.

Какие изменения считаются незаконными

Не любые технические преобразования можно признать правомерными.

В частности, когда речь идет о демонтаже несущих конструкций, переносе санузла и ванной на новую территорию, либо других изменениях технических критериев квартиры, узаконить подобную планировку невозможно заранее и недопустимо оформлять на предыдущие даты.

Не нужно при этом перепутывать повторную планировку с переустройством. В частности, смена батарей из чугуна на алюминиевые, или смена батарей с одного литража на другой — это переустройство, а например, переделка дверного проема между жилыми помещениями — это смена планировки.

ВНИМАНИЕ !!! Переустройство не предполагает формального заверения, а повторная планировка даже небольшая сама по себе предполагает включения ее в бумаги на недвижимое имущество.

Согласно жилищному законодательству нашей страны, перепланировка должна быть осуществлена лишь после оформления собственником недвижимого имущества всех необходимых документов, а после того уполномоченные лица осуществляют осмотр помещения и подтверждают, что осуществленный ремонт осуществлялся в соответствии с намеченным планом. Присутствие изменений, не согласовавшихся ранее, вынуждает владельца проводить изменения под другими датами, что не всегда допустимо.

Как согласовать

Согласование перепланировки проходит в несколько этапов.

  • Первым из них является сбор необходимой документации. Нужно получить разрешение на переоборудование помещения от всех членов семьи, которые проживают в этой квартире, и заверить их у нотариуса.
  • Документы нужно приложить к заявлению и подать их в Жилищную инспекцию на рассмотрение. Эта процедура довольно длительная (занимает около 2-3 месяцев). Только после получения разрешения можно начинать ремонтные работы.
  • По окончании перепланировки в квартиру с визитом должен прийти инспектор, который сравнит проделанные работы с теми, которые изначально внесены в проект.

Где можно заказать эскиз перепланировки? Что представляет собой каталог типовых перепланировок? Узнайте здесь.

И только после этого можно обращаться в БТИ за изготовлением нового техпаспорта.

Источник: https://za-nas-zakon.ru/zhkh-i-grazhdane/pokupka-kvartiry-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj-chem-grozit.html

Перепланировка квартиры

Купил квартиру с незаконной перепланировкой что делать

Последнее обновление: 16.10.2018

Что называют переустройством, а что – перепланировкой квартиры?

Переустройством жилого помещения называют установку, замену или перенос сантехники, плит, инженерных сетей внутри квартиры, которые требуют внесения изменений в базу данных технического учета объектов недвижимости.

Перепланировкой жилого помещения называют изменение конфигурации (геометрии) квартиры, т.е. снос и возведение стен, перегородок, устройство проемов, арок, увеличение окон, и т.п. внутри и по периметру квартиры.

Все технические изменения, связанные с произведенными переустройством и/или перепланировкой квартиры, должны быть затем отражены в Техническом плане квартиры, данные которого используются для кадастрового учета всех объектов недвижимости.

 То есть новый облик квартиры фиксируется специалистами-техниками БТИ, вносятся изменения в техническую документацию по квартире, после чего эти данные передаются в Кадастровую палату Росреестра для внесения изменений в кадастр и выдачи нового Кадастрового паспорта квартиры.

Если же в результате перепланировки изменилась не только конфигурация, но и площадь квартиры, то изменения нужно вносить, помимо перечисленного, еще и в единый реестр прав (ЕГРП) c выдачей нового Свидетельства о праве собственности на квартиру.

Стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры? Или лучше ее продавать в состоянии «как есть»?

Порядок проведения законной перепланировки квартиры

При желании переустроить и/или перепланировать квартиру, необходимо сначала заказать «Техническое заключение о возможности перепланировки». Такое заключение могут выдавать только специализированные организации, имеющие допуск к таким видам работ.

Если планируется задействовать несущие конструкции дома, то понадобится заказ Проекта перепланировки, который также выполняется специализированной проектной организацией.

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Квартира vs. Апартаменты. Что лучше и выгоднее для покупки? – см. по ссылке.

В Москве для согласования переустройства и/или перепланировки квартиры нужно обращаться в службу «одного окна» территориальных отделений Мосжилинспекции – здесь .

На сайте Мосжилинспекции есть информация о том, что можно и что нельзя делать при перепланировках квартиры, когда требуется заказывать Проект перепланировки, а также много другой полезной информации на эту тему, включая типовые проекты перепланировок.

Также можно воспользоваться электронной услугой по согласованию перепланировок на Портале госуслуг г. Москвы — здесь.

Эта услуга предоставляется Многофункциональными центрами (МФЦ). Там же указаны порядок обращения, перечень необходимых документов и сроки предоставления услуги.

МФЦ (Москва). Услуга по согласованию перепланировки квартиры — онлайн. 

Покупка квартиры с незаконной (неузаконенной) перепланировкой

В сделках с недвижимостью на вторичном рынке всегда существует риск покупки квартиры с незаконной (неузаконенной) перепланировкой. Риск заключается в том, что ответственность за это возлагается на текущего собственника квартиры, т.е. на того, кто в данный момент ею владеет.

Незаконным (самовольным) переустройством и/или перепланировкой квартиры называется изменение, произведенное без согласования, либо с нарушением согласованного проекта.

При обнаружении контролирующими органами (в т.ч. по звонку добродушных соседей) незаконного переустройства и/или перепланировки квартиры, на собственника налагается взыскание и обязанность привести квартиру в исходное состояние.

Причем, не имеет значение, кто именно выполнял перепланировку! Другими словами,  возможна ситуация, когда прежний собственник (Продавец) сделал самовольную перепланировку, а расплачиваться за незаконные действия придется новому владельцу (Покупателю) квартиры.

Правда, по решению суда иногда допускается оставить квартиру в измененном состоянии, если это не создает угрозы другим жильцам, и не нарушает их интересов (п. 4 ст. 29 ЖК РФ). В некоторых случаях допускается узаконить самовольную перепланировку квартиры постфактум, при условии, что несущим конструкциям дома не нанесен ущерб.

В любом случае, покупка квартиры с незаконной перепланировкой вешает на Покупателя дополнительные проблемы. Как в этом случае действовать Покупателю, рассказано на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ – В квартире сделана перепланировка.

Вообще, нормы и правила проведения переустройства и перепланировки квартиры регламентируются в Главе 4 ЖК РФ.

Самовольная перепланировка квартир карается штрафом, в соответствии с ст.7.21 КоАП РФ. Также допускается принудительное изъятие квартиры у собственника с выплатой ему компенсации (п.5 ст. 29 ЖК РФ).

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно? И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

Подробнее о перепланировке квартир можно почитать здесь.

Кроме того, с недавних пор к лицам, не исполняющим решения суда по устранению последствий самовольных перепланировок, стали применяться меры по ограничению их выезда за границу.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/nezakonnaya-pereplanirovka-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.