Куда можно продать долю в квартире

Содержание

Как продать долю в квартире. Инструкция

Куда можно продать долю в квартире

Вместе с юристами разбираемся, можно ли продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, и что делать, если другие собственники против

Pixel-Shot\shutterstock

«Продаю долю в квартире», — на сайтах по поиску недвижимости можно встретить множество таких предложений. Одни предлагают 1/3 в квартире, другие — 1/10. Сами доли в квартире образуются из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры дарят.

В результате у квартиры оказывается несколько хозяев. Они могут все проживать в одной квартире, бывают ситуации, когда доля не позволяет подселиться в квартире. Часто владельцы большей доли выкупают меньшие у других собственников.

Нередко продажа доли в квартире приводит к конфликтам и судебным спорам.

Вместе с юристами разбираемся, можно ли продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, и что делать, если другие собственники против.

Продать квартиру полностью

Продать целиком квартиру, которая находится в долевой собственности, можно только при согласии всех совладельцев.

Поэтому первое, что нужно сделать в таком случае, это прийти к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246 Гражданского кодекса), рассказал нотариус, член Федеральной нотариальной палаты Сергей Поляков.

Если соглашение участников достигнуто, то стороны могут продать квартиру. Сейчас подобные сделки можно совершать как в простой письменной, так и в нотариальной форме. Однако юристы советуют обращаться за помощью к нотариусу, поскольку его привлечение дает сторонам гарантии и преимущества.

«Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности и юридической чистоты сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение.

Кроме того, если по вине нотариуса кому-то из участников сделки был причинен ущерб, то нотариус в полной мере его возмещает», — отметил эксперт.

Если соглашение участников общей долевой собственности о продаже квартиры не достигнуто, то продать квартиру не получится. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из собственников. В этом случае участник долевой собственности может продать только ту долю в праве общей собственности, которая принадлежит ему.

Продать долю в квартире

Владелец доли в квартире может распоряжаться ею по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, отдать в залог (ст. 250 Гражданского кодекса).

Для продажи доли законом предусмотрен особый порядок — преимущественное право покупки.

Это значит, что в первую очередь нужно предложить свою долю выкупить другим собственникам квартиры, пояснила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.

Преимущественное право покупки доли квартиры — это право выкупа доли собственника в квартире другими сособственниками, прежде чем он продаст ее постороннему человеку. То есть прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить ее своим соседям в квартире на тех же условиях, в частности — по той же цене.

Для этого продавец доли должен сообщить о продаже постороннему лицу в письменной форме, указав цену и другие условия продажи. Если совладельцев несколько, письменное извещение надо отправить каждому персонально. Для этого нужно соблюсти ряд условий:

  • данное извещение должно быть направлено по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников;
  • обязанность продавца уведомить других участников долевой собственности о продаже своей доли считается исполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения;
  • уведомление о продаже своей доли одним участником долевой собственности не может считаться доставленным другому участнику, если оно не было вручено адресату по независящим от него обстоятельствам.

«Получивший предложение о покупке доли сособственник должен отреагировать на него в течение месяца — принять или отклонить. Молчание в данном случае рассматривается как отказ. Если остальные участники долевой собственности откажутся от преимущественного права покупки доли, то в таком случае можно продать ее постороннему лицу», — сказала Ольга Эттлер.

Продать долю в праве общей собственности стороннему лицу до истечения этого срока (одного месяца) можно, если все остальные участники долевой собственности подпишут официальный отказ от приобретения доли.

Выделенная доля

Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.

«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.

Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.

«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников.

Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере.

Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.

Резюме экспертов

Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.

«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.

Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.

Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.

Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f757fa29a79475743cc813b

Доли в квартире и изменение законодательства 2020: запрет на продажу, уведомление и согласие собственников

Куда можно продать долю в квартире

Для того чтобы совершить покупку доли, покупателю могут помешать некоторые законодательные нюансы. Сюда относится также и преимущественное право покупки, запрет на отчуждение доли если собственник маленький ребенок и др. Разберемся подробнее с данным вопросом.

Новый закон о продаже доли в квартире, изменения в законе о долевой собственности 2020

Новый закон о продаже части в квартире включает в себя целый ряд нормативных правовых актов, куда входят:

  1. Гражданский кодекс РФ.
  2. Закон о приватизации.
  3. ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и др.

Нововведения в законодательстве коснулись массы аспектов. Наиважнейшим изменением стало то, что все сделки, связанные с приобретением и отчуждением долей должны быть совершены через нотариуса.

Без заверенного им документа сделка будет считаться незаключенной, права на недвижимость не перешедшими. Так же в этой ситуации регистрирующий орган обязан отказать гражданам в регистрации перехода права и внесения соответствующей записи в реестр.

Согласно нормам законодательства РФ дарение доли также подлежит удостоверению у нотариуса. Нововведения не касаются процедуры отчуждения части недвижимости в тех ситуациях, когда имущество на доли не разделено.

Можно ли продать долю в квартире и как это сделать

Как было указано выше, продать часть в общей долевой собственности возможно и это будет законно. Важнейшим аспектом является то, что для заключения подобного рода договора необходимо обратиться к специально уполномоченному лицу – нотариусу.

После того, как он заверит предъявленный сторонами документ, они имеют право на государственную регистрацию перехода собственности.

От сторон требуется лишь предоставить определенный пакет документов, куда входят:

  • паспорта,
  • документы на собственность,
  • отказ от приобретения доли другими собственниками такого недвижимого имущества.

Минимальная доля собственности в квартире

Нововведения в некоторой части коснулись и порядка определения минимальной доли. Это необходимо для того чтобы избежать необоснованного дробления и не допустить ущемления прав граждан.

Если жилая площадь не превышает тридцати квадратов, то минимально можно оформить одну треть от жилья, если метраж превышает отметку в тридцать квадратов, то одну шестую.

В той ситуации, когда жилье больше ста двадцати квадратов, то доля должна быть не меньше одной пятнадцатой.

Микродоля в жилой недвижимости: новый закон

Микродоли в квартирах приносят массу неудобств, как собственникам жилых помещений, так и законодателям. Связано это с тем, что недобросовестные лица в целях оформления прописки для посторонних лиц дробят жилье на мелкие части, что в принципе не допускает проживания в них.

Согласно новому законопроекту теперь дробление квартиры на мелкие части будет запрещено.

Вне зависимости от метража жилого помещения, минимальная доля на каждого прописанного лица в нем должна быть не менее установленных нормативов, закрепленных жилищным законодательством. На сегодняшний день это шесть квадратных метров.

Процедура продажи доли в вашей квартире, условия продажи

Условия оформления купли-продажи на жилье, поделенное на доли, включают в себя массу нюансов. Продать можно только ту долю, от покупки которой отказались другие долевые собственники. При оформлении сделки придется обратиться к нотариусу и оплатить государственную пошлину за совершение им нотариальных действий.

Особое внимание стоить уделить заключениям договоров в приватизированном жилье и в жилье, где собственником является несовершеннолетний. Об этом будет рассказано ниже.

Порядок продажи доли в квартире третьему лицу, другому собственнику

Собственник имеет право произвести отчуждение своей доли в пользу другого участника долевой собственности. В данной ситуации никаких вопросов не возникает. Другое дело обстоит в ситуациях, когда отчуждение происходит третьему лицу.

Здесь необходимо соблюсти такую последовательность действий:

  1. Принятие решения о продаже доли.
  2. Направление письменного документа в виде извещения другим участникам общей собственности.
  3. Ожидание от них ответа (на это отводится месячный срок).
  4. В случае отказа их от покупки, заключение договора купли-продажи с третьим лицом.

В той ситуации, когда такая последовательность не будет соблюдена, любое заинтересованное лицо имеет право обратиться в суд за признанием такой сделки недействительной и совершением двусторонней реституции.

Продажа доли в приватизированной квартире

В данной ситуации действуют те же правила, что и были описаны выше. Предложить купить часть на общих условиях продавец обязан всем тем лицам, которые участвовали в приватизации. Он имеет право не предлагать покупку лишь тем проживающим гражданам, которые в процессе не участвовали, но сохранили право на проживание в жилом помещении и прописку в нем.

Продажа доли в квартире с несовершеннолетним собственником

Особенность такого рода сделки состоит в том, что отчуждение имущества несовершеннолетнего его законными представителями невозможно. Право на отчуждение появляется лишь в той ситуации, когда на это дали свое согласие органы опеки и попечительства.

Такого рода ограничение связано с тем, что малолетние лица не имеют полного комплекса прав по распоряжению принадлежащим им имуществом. Для того чтобы обезопасить их от злоупотребления прав со стороны законных представителей и сохранить имущество граждан до достижения ими совершеннолетия и был введен такой запрет.

Как продать долю в коммунальной квартире

Для продажи коммунальной квартиры, а точнее части в ней, действуют те же правила, что и при продажи доли в обычной квартире.

Прежде чем продать свою долю, необходимо обязательно письменно известить других участников собственности, разъяснить им порядок и условия продажи и обозначить цену. Если они отказываются от покупки, можно предложить выкупить часть уже третьим лицам.

В том случае, если для третьих лиц будут обозначены более выгодные условия, нежели чем для остальных участников долевой собственности, такая сделка будет признана недействительной.

Продажа всех долей в квартире одному покупателю

Помимо действия всех тех условий, которые описывались ранее, здесь имеется одна специфическая особенность.

После того, как сделка подобного рода будет совершена, квартира попросту перестает быть общей совместной собственностью, и становится единым недвижимым объектом. При желании новый собственник в будущем может снова поделить квартиру на доли.

Как продать: 1/2 долю в квартире, или ее 2/3, 1/3 части

В данном вопросе все зависит от того сколько собственников в жилом помещении. Так, если их несколько, то действуют все те правила, которые были описаны выше.

В той ситуации, когда собственник квартиры один, то он легко может продать часть своего жилого помещения никого не уведомляя об этом и не обращаясь к нотариусу.

После совершения такого рода действия квартира перестает быть единоличной собственностью и становится долевой.

Как продать долю недвижимого имущества без согласия других собственников и возможно ли это

Никаких исключений в российском законодательстве по данному вопросу нет. Без получения согласия долю в квартире можно продать только в той ситуации, когда после направления уведомления о продаже прошел месячный срок, а ответа так и не поступило.

Как продать свою долю через суд

Продажа доли квартиры через суд происходит только в тех ситуациях, когда у собственников жилого помещения имеется спор по тому или иному вопросу. Процесс судебного разбирательства начинается с подачи искового заявления. Дела такого рода рассматриваются, как правило, в срок, не превышающий один месяц.

Нотариальное уведомление собственников о продаже доли в квартире

Уведомление о продажи квартиры должно быть выполнено в письменном виде и нотариально заверено. Этот документ включает в себя следующие элементы:

  • название акта;
  • указание на жилое помещение;
  • указание на собственников в нем;
  • условия, на которых будет заключаться договор;
  • цена;
  • метраж доли;
  • количество времени, отведенного на ответ;
  • подпись уполномоченных лиц.

Только при соблюдении этих условий уведомление будет считаться законным.

Согласие на продажу доли в квартире образец

Скачать образец в соответствие с последними нововведениями законодательства можно здесь. ⇐

Как оформить покупку доли в квартире, список документов для продажи

В перечень документов входят следующие акты:

  1. Паспорта.
  2. Согласие других собственников.
  3. Согласие органов опеки и попечительства (в необходимых случаях).
  4. Документы на собственность.

В той ситуации, когда речь идет о государственной регистрации перехода права, помимо вышеуказанных документов необходимо еще и предоставить нотариально заверенный договор. Регистрацию можно сделать как в органах Росреестра, так и в многофункциональных центрах.

Купля продажа доли в квартире между родственниками договор образец

Скачайте образец договора купли-продажи между родственниками здесь.

Особенности налогообложения

Правила налогообложения закреплены налоговым кодексом РФ. Так, приобретатель части имущества обязан будет ежегодно уплачивать налог на него. Исключением являются случаи, когда сделка происходила между родственниками. В особенности это касается договоров дарения. В этой ситуации новые собственники освобождаются от уплаты налога на имущество.

Запрет на продажу доли в квартире

Никаких законов о запрете на продажу части жилой недвижимости, согласно которому собственник одной доли может ограничить или наложить запрет на продажу другой, нет.

Органом, имеющим право на наложение подобного рода запретов, является суд. Именно он уполномочен накладывать арест на имущество, которое и запрещает собственнику совершение сделок с ним.

Запрет на коммунальные квартиры в Москве: закон

В Москве и в некоторых других  регионах РФ действуют региональные правовые акты, запрещающие создание коммуналок.

Это означает, что лица, даже если и находятся в состоянии общей собственности, не имеют право дробить квартиру на новые части и отчуждать ее третьим лицам. Принятие в Москве подобного рода закона обусловлено тем, что на сегодняшний день там насчитывается более 72 000 коммуналок, некоторые из которых являются резиновыми и в которых прописано огромное количество мигрантов.

Таким образом, проект федерального закона об утверждении минимальных долей, в том случае, если его примут, станет действенным предметом регулирования долевых правоотношений. Получить права на долю можно будет только совместно с реальной возможностью проживать там. Все спорные аспекты по данному вопросу могут быть разрешены в суде.

Источник: https://rusfz.ru/zakon-o-prodazhe-doli-v-kvartire-zapret-i-soglasie-uvedomlenie

Как продать долю в квартире

Куда можно продать долю в квартире

Мы уже считали, сколько нужно копить жителям разных регионов России, чтобы купить однушку. Например, москвичу придется откладывать примерно 6 лет и 3 месяца. Во многом из-за стоимости жилья многие россияне предпочитают покупать квартиру вместе, а не поодиночке — так возникает долевая собственность.

Еще в праве собственности на квартиру появляются доли, когда:

  1. несколько наследников получают одну квартиру в наследство;
  2. супруги решают разделить имущество в период брака или при разводе.

Разберемся, как продать долю в квартире, сколько это стоит и какие документы нужны для успешной сделки.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

Долю в квартире можно определить двумя способами:

  1. в частях от целого — например, ⅓ квартиры — такую долю называют идеальной;
  2. в натуре — например, одна комната или 36 м² — это реальная, или выделенная доля.

Покупать реальную долю удобнее. Если вы покупаете, например, сразу комнату, то точно можете быть уверены, что продавец выделил долю. Это значит, что вы будете жить в этой комнате, а другой собственник там жить не будет. Только не забудьте уточнить порядок пользования общими помещениями: кухней, ванной, коридором.

Шаблон извещения о намерении продать долю

Чтобы было легче согласовывать условия договора купли-продажи, дополнительно укажите:

  • порядок расчетов: в какие сроки и в какой валюте нужно оплатить долю, наличными или переводом на счет;
  • кто после продажи сможет пользоваться квартирой, в которой вы продаете долю;
  • сроки передачи имущества и др.

Извещение можно передать через нотариуса или вручить лично. Еще можно отправить по почте телеграмму с текстом извещения либо заказное письмо с уведомлением и описью вложения.

Не забудьте получить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.

У нотариуса нужно взять соответствующие свидетельства. Если вы решили отдать извещение лично, обязательно сделайте копию для себя и попросите получателя расписаться на ней. Еще пусть получатель укажет свои ФИО, дату получения и напишет, что извещение получил.

Если вы направили телеграмму и письмо по почте, подтверждениями будут копии телеграммы и письма, копии уведомлений о вручении с печатями Почты России.

Шаблон отказа от преимущественного права покупки доли

Договор купли-продажи доли регулируется правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ — так же как договор купли-продажи объекта недвижимости целиком.

Чтобы договор купли-продажи доли считался заключенным, нужно обязательно согласовать существенные условия. Без существенных условий договор не будет считаться заключенным.

Для начала нужно точно определить размер доли — ведь именно она является предметом договора. Если доля реальная — например, комната — в ней может находиться другое имущество, которое включено в цену — например, мебель. Тогда нужно обязательно отметить это в договоре.

Кроме кадастрового номера индивидуализировать квартиру помогут:

  • адрес и другие детали местонахождения — этаж, подъезд;
  • характеристики дома, в котором она расположена: сколько этажей в доме, какой у него тип постройки — панельный, кирпичный, монолитно-кирпичный и т. д.;
  • общая и жилая площади;
  • количество комнат;
  • состояние квартиры;
  • имущество, находящееся в квартире и т. д.
  1. В виде общей стоимости доли.
  2. В виде стоимости одного квадратного метра, если долю можно высчитать в метрах.

Цена не может быть ниже той, которую вы указывали в извещении, направленном остальным собственникам.

Главное условие цены — ее однозначная определяемость. Это значит, что все данные для вычисления цены должны быть указаны в договоре.

Дополнительно к цене обычно указывают порядок расчетов — наличный или безналичный — срок оплаты и другие условия, связанные с финансовой стороной договора.

Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано другое. Каковы у объекта недвижимости характеристики и есть ли у него обременения, можно узнать в выписке из ЕГРН.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Если есть еще какие-то документы, которые относятся к этой доле, их тоже можно принести.

Когда нотариус заверит договор купли-продажи доли, его нужно будет зарегистрировать.

  1. получить имущественный налоговый вычет. Максимальный размер вычета — 1 млн рублей. Этот способ удобно применять, когда у вас не было расходов на приобретение доли в прошлом. Например, вы получили долю в наследство или в подарок;
  2. уменьшить сумму доходов на сумму расходов.

    Этот способ удобен, если вы когда-то купили долю, которую сейчас продаете. Например, в 2017 году доля стоила 2 млн рублей, а в 2019 вы продаете ее за 4 млн рублей. Налоговый кодекс дает вам право вычесть из 4 млн рублей расходы — 2 млн рублей — и заплатить налог с разницы, то есть с 2 млн рублей.

подп.

 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Если вы захотите расторгнуть договор купли-продажи доли, помните, что расторгать его нужно так же, как и договор купли-продажи целой квартиры. Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры, мы уже писали.

Можно ли продать половину или часть своей доли? Закон не запрещает собственнику распоряжаться своей долей, в том числе выделять из нее часть и продавать. При этом должны соблюдаться все правила, описанные выше.

Перед тем как выделять долю из своей доли и продавать ее, подумайте: вы своим решением привлекаете в квартиру еще одного собственника. После продажи количество заинтересованных лиц и вероятность конфликтов увеличатся.

Может ли один из супругов продать свою долю? Может, но для начала нужно разделить право собственности, поскольку в совместной собственности, которая возникает в браке, конкретные доли за мужем и женой не закреплены.

В соглашении о разделе имущества укажите:

  1. ФИО обоих супругов.
  2. Паспортные данные.
  3. Данные свидетельства о заключении брака. Если брак расторгнут, приложите свидетельство о его расторжении.
  4. Перечень общего имущества, подлежащего разделу, а также имущества, которое будет передаваться каждому супругу.

Когда долю выделят, совместная собственность превратится в долевую, а супруг сможет свою долю продать. При этом нужно уведомить другого супруга о своем намерении продать долю, а тот будет иметь преимущественное право эту долю купить — здесь действуют те же правила, что и с другими собственниками.

Написать заявление должны все законные представители ребенка и сам ребенок, если ему 14 и больше лет. Если родители в разводе, но сохранили родительские права, они оба должны участвовать в процедуре.

Чтобы получить разрешение, вы должны доказать органу опеки и попечительства, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшатся и что долю вы продаете в его интересах. Для подтверждения этого органы обычно просят следующие документы:

  1. Копии кадастровых паспортов.
  2. Копии правоустанавливающих документов на продаваемое и покупаемое помещения: договор, завещание и др.
  3. Иногда — проект договора купли-продажи нового помещения.

Ухудшением жилищных условий орган опеки и суд могут признать все что угодно. Например, мама решила продать комнату, которая принадлежала дочери, и купить долю в квартире бабушки девочки.

Комната находилась в городе, а дом бабушки — в деревне. Орган опеки и попечительства решил, что ребенку будет лучше остаться в городе.

Мать решила обжаловать решение в суде, но суд с решением органа опеки согласился.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен? Если кто-то из собственников квартиры не согласен с тем, что вы продаете долю, у него есть два варианта: воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.

Если вы все делаете по закону, извещаете собственников, не нарушаете ничьи права, шансов у собственника оспорить сделку не слишком много. Но если такая ситуация возникнет, попытайтесь договориться, чтобы не тратить время, нервы и деньги на суды и споры с собственниками.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/share-purchase/

Продажа доли в квартире-нелегкое дело. Поэтому очень важно знать обо всех особенностях такой сделки

Куда можно продать долю в квартире

Продажа доли в квартире-нелегкое дело. Поэтому очень важно знать обо всех особенностях такой сделки.

Довольно часто люди сталкиваются с необходимостью продать долю в квартире. Нередко в таком случае собственник ощущает растерянность, возникают вопросы «что делать» и «как правильно».

Сделка по продаже доли отличается от продажи целой квартиры, и тут необходимо прояснить, о каких же отличиях необходимо знать собственнику, решившему продать долю  в квартире.  Ведь, как и в любой другой сделке, важно не допустить ошибок.

В этой статье разберемся, как правильно оформить документы на квартиру, как не переплатить налоги и как избежать трудностей.

Какие проблемы могут возникнуть при продажи доли в квартире. Долевая собственность – достаточно частое явление в нашей стране. Разделение квартиры на доли может произойти по причине приватизации на всех зарегистрированных лиц в квартире, при разделе квартиры после развода, а также при оформлении наследства на нескольких наследников. Но стандартную квартиру нельзя разделить на несколько частей физически. Например, четырехкомнатная квартира может быть разделена на 4 однокомнатные, и доли в ней выделяются только юридически, то есть общая дверь, общая кухня, общая ванная и т.д. Соответственно, при продаже возникает ряд проблем: 1)    Сложно найти покупателя на такую недвижимость, ведь далеко не каждый человек согласен делить квартиру с посторонними людьми. А очень часто бывает так, что долевой собственностью являются коммунальные квартиры, или даже целые квартиры в общежитии. 2)    Вторая проблема – другие собственники имеют преимущественное право покупки доли в квартире. То есть чтобы продать долю, которая принадлежит вам, необходимо получить от них отказ, а уже потом продавать сторонним лицам. Данный порядок никогда нельзя нарушать, так как другие собственники могут легко оспорить сделку через суд, и проблем будут значительно больше. Итак, как правильно продать долю в квартире? Первое – это выделение доли. Чтобы продать свою долю, необходимо выполнить целый ряд процедур. После проведения приватизации, каждому из совладельцев принадлежит определенная доля. Она может быть выражена дробно (к примеру, 1/2). Если же говорить о доле «в натуре», то есть «живой» доле, обычно, если есть возможность, каждому человеку принадлежит одна из комнат, а помещениями общего пользования они владеют самостоятельно. То есть комната своя, но кухня, коридор и кладовая – общие, потому что поделить их физически нельзя. Оформление процедуры выделения доли. Выделение доли оформляется нотариально. Никакие устные договоренности юридической силы не имеют. К тому же, если совладельцы не придут к общему решению, этот вопрос решается через суд. Как правило, иск подает тот владелец, который желает провести процедуру выделения доли, но ему в этом препятствуют остальные собственники, и возникает судебная тяжба, которая может затянуться до полугода, иногда дольше. Следующий этап – это продажа части квартиры.
После выделения доли, хозяин вправе уже ее продавать, но перед тем как это сделать, необходимо предложить осуществить выкуп своей части всем другим собственникам квартиры. По закону, перед тем как продать долю в квартире, другим хозяевам обязательно нужно направить письменные уведомления с предложением совершить покупку. То есть совладельцы, в данном случае, имеют право преимущественной покупки. И если они отказываются – продаете сторонним лицам. Еще один вариант – дарственная вместо договора купли-продажи.
Некоторые продавцы решаются на такую хитрость. И чтобы не проводить процедуру уведомления соседей о предложении покупки, они просто оформляют дарение. При этом типе сделок, уведомление соседей производить вовсе не обязательно, да и само оформление выйдет дешевле и пройдет быстрее. Но здесь есть важные подводные камни. Если вы подарите свою долю человеку, который вам родственником не является, то такой договор совладельцы могут оспорить. Стоит здесь отметить, что распорядиться своей долей можно, даже если это не изолированная комната. То есть, теоретически, человек имеет право продать долю в однокомнатной квартире. Закон не запрещает осуществлять подобные сделки, но на практике совершить такую операцию достаточно трудно, да и цена таких квадратных метров будет чисто символическая, так как вряд ли кто-то придет и скажет «хочу долю в однокомнатной квартире», чтобы просто ею владеть. В таком случае, лучше договариваться с другим совладельцем о продаже недвижимости целиком или предложить ему выкупить вашу долю. Но если ваш сосед не согласится, то придется решать проблему через суд. Это сложно, но возможно. В процессе продажи доли, можно столкнуться с большим количеством проблем. В первую очередь, это связано с непониманием соседей, остальных собственником квартиры. Например, они могут уклоняться от получения письма-уведомления о продаже доли, а без их письменного согласия, провести регистрацию сделки не представляется возможным. К сожалению, в Гражданском кодексе ничего не говорится о том, что делать в случае, если соседи не идут на встречу. В итоге это разрешается только в судебном порядке, на основании закона. Примечательно то, что обязать продать долю в квартире других совладельцев нельзя. Посягательство на частную собственность других лиц – это уголовно наказуемое деяние. Поэтому договориться о выкупе вами долей других собственников можно только полюбовно. Бывают, в принципе, такие ситуации, когда выкупить предложенную долю захотят сразу несколько совладельцев. Если такое случается, то продавец сам может выбирать, кому из них передавать свою долю. Остается посоветовать собственникам долей в квартирах стараться поддерживать теплые отношения с соседями – остальными владельцами. Ведь, если однажды вы захотите продать свою долю, это намного облегчит вам задачу. Оставьте заявку на сайте.
Проконсультируем бесплатно.

Число довольных клиентов растет с каждым днём. Отзывы, которые они оставляют невозможно подделать, ведь клиенты их оформляют от руки на фирменных бланках компании.

Наши клиенты высоко оценивают наш подход и отмечают профессионализм, опыт, человеческие и добрые отношения, а такие эмоции подделать просто невозможно.

Кстати, в нашем офисе образовалась уже целая галерея отзывов, их очень много, поэтому ждем вас на экскурсию.

Источник: https://kvart-m.ru/blog/kak-pravilyno-prodaty-dolyu-v-kvartire

Как и кому продать свою долю в квартире?

Куда можно продать долю в квартире

Многие российские граждане являются собственниками долей в квартирах, а не целого жилья. В таких случаях с большой вероятностью может возникнуть вопрос о продаже своей части недвижимости.

Например, что нужно делать, если один из четырех собственников трехкомнатной квартиры решил продать свою долю? По мнению экспертов, лучше всего уговорить других собственников жилья выкупить ваш кусок квартиры.

В противном случае продать его удастся с большими сложностями и с дисконтом, который может составить от 20 до 50%.

Выделенная или идеальная?

Для начала следует разобраться и понять, какой именно долей владеет продавец. Ведь понятие доли — это относительные цифры, записанные в свидетельстве о регистрации.

Существует определение «выделенной доли», имеющей определенное количество квадратных метров (соответствующей одной из комнат в квартире), и «идеальной доли», не выделенной в виде квадратных метров и не соответствующей величине одной из комнат, поясняет руководитель консалтинговой компании «Бизнес Контакт» Наталья Лугинина.

Например, если в трехкомнатной квартире каждый из трех собственников имеет долю, равную одной комнате — это выделенная доля. Если каждый имеет по 1/3 доли квартиры — это идеальная доля. Если речь идет об однокомнатной квартире, которая является неделимой, то доли в данном случае могут быть только идеальными.

Как правило, владельцы долей до момента продажи собственности не задумываются о выделении и определении себе квадратных метров.

«Когда возникает вопрос о продаже своей части, то первое, что необходимо сделать — это обратиться в суд о выделении в данной квартире определенных квадратных метров или комнаты, чтобы у владельца этой доли в дальнейшем была возможность продать свою часть», — говорит эксперт.

Для выделения доли в квартире необходимо подготовить пакет документов: документы на квартиру (свидетельство о собственности, договор о приватизации, договор о купле-продаже и другие бумаги), копии паспортов и документов о родстве между проживающими лицами, а также ордера, акты, квитанции.

Выделять долю можно самостоятельно или с помощью различных юридических компаний, которые оказывают подобные услуги: проводят анализ представленных документов, оценивают вероятность положительного исхода при выделении долей по суду и подготавливают предложения по выделению долей, ведут дело в суде и т.д.

Преимущественное право сособственников

Продажа долей регулируется статьей 250 Гражданского кодекса.

Согласно законодательству, для отчуждения имущества требуется соблюдение «претензионного» порядка, а именно — собственник продаваемой доли должен предложить выкупить указанную долю другим сособственникам по цене, по которой он собирается продавать эту долю третьему лицу.

«Цена не может быть ниже заявленной, но может быть выше. Обычно прибегают к процедуре нотариального уведомления других сособственников», — поясняет адвокат Коллегии адвокатов «Курганов и партнеры» Иван Быков.

Если сособственники не хотят выкупать долю по какой-то причине, то каждому из них необходимо написать уведомление на почту заказным письмом, уточняет специалист по недвижимости Федеральной риэлторской компании «ЭТАЖИ» Алексей Рукосуев. Если гражданин расписался в получении письма, это является доказательством хотя бы прочтения самого письма. Стандартную форму согласия или уведомления можно найти в Интернете или написать в свободной форме.

«Обязательно нужно указать дату — должен пройти месяц с момента получения письма, и тогда владелец доли автоматически получает юридическую возможность осуществлять сделку. Письмо необходимо направлять по адресу прописки. Чтобы провести сделку, необходимо согласие всех сособственников», — подчеркивает специалист.Если отчуждение происходит без соблюдения указанного порядка, то другой сособственник может в течение трех месяцев с момента совершения сделки требовать перевода на него прав покупателя через суд, отмечает Иван Быков. Более того, Росреестр тоже может запросить подтверждение уведомления других сособственников об отчуждении.

Специалист юридической компании «Базальт» Марина Клепко говорит, что обойти преимущественное право возможно, передав долю в собственность третьего лица по договору дарения. При этом у одаряемого возникает обязанность оплатить налог на доходы со стоимости полученной в дар доли.

Кроме того, человек, желающий продать свою долю, но не встречающий понимания сособственников, может прибегнуть к «неюридическому варианту»: официально уведомить других участников долевой собственности о намерении продать долю «третьему лицу» и устно сообщить, что это будет беспокойный сосед.

Новый собственник доли будет иметь право на проживание в этой квартире и может доставить массу хлопот прочим жильцам. «В этом случае, возможно, другие участники предпочтут найти деньги для выкупа доли, чем получить «беспокойного соседа», — отмечает Марина Клепко.

Если сразу несколько собственников изъявляют горячее желание выкупить вашу долю и начинают спорить между собой за право выкупа, то право выбора остается, разумеется, за продавцом. Более того, если у продавца есть намерение продать долю одному из своих «коллег по квартире», то он вправе не оповещать других о продаже.

Претензионный порядок имеет силу только при продаже лицу, не являющемуся сособственником квартиры.В случае если договориться с сособственниками не удается, следует обращаться в суд.

«Судья будет определять порядок пользования квартирой, а также закрепит за каждым собственником ту часть жилой площади, которая соответствует его доле», — отмечает Наталья Лугинина.

Малая доля

«Если доля в квартире мала, а иногда бывают случаи, когда она составляет 1/6, 1/10 и даже 1/20, то продать ее довольно сложно», — говорит Наталья Лугинина. Ведь после приобретения этой доли новому правообладателю еще нужно будет договориться о праве пользования своей частью недвижимости с остальными собственниками и вселении в данное помещение. С этим могут возникнуть сложности: в частности, купленной доли может быть недостаточно для того, чтобы иметь право вселиться в квартиру. В таком случае покупателями могут быть разве что граждане, которые хотят получить прописку в данном регионе, подчеркивает эксперт. Однако людей с такой мотивацией сейчас единицы.По данным Ивана Быкова, бывают случаи, когда специализированные организации выкупают такие доли, чтобы создать невозможные условия существования для других сособственников с целью принудить их к продаже своей собственности за бесценок.

«Если складывается ситуация, при которой отчуждаемая доля не соответствует конкретному жилому помещению квартиры, то ее продажа представляется возможной только со значительным дисконтом, — говорит заместитель генерального директора юридической компании «Прайм Лекс» Александр Агафонов.

— Ведь будущему собственнику предстоит чрезвычайно непростой процесс, связанный либо с перепланировкой квартиры, либо с определением порядка пользования ею.

Оба варианта требуют как затрат времени и денег, так и согласия всех соседей, что иногда затрудняет реализацию соответствующих вариантов вплоть до полной невозможности».

«Как показывает практика, покупают такие доли, как правило, мало информированные и юридически неграмотные люди, ведь доля с юридической точки зрения — это не отдельная комната в квартире, а именно доля, часть всей квартиры, куда входит не только жилая площадь, но и часть коридора, ванной, туалета, балкона и даже кладовки. Либо, что намного опаснее, покупателями оказываются околокриминальные граждане, использующие такое приобретение, например, для незаконного захвата всей квартиры. В этом случае и продавец может своих денег не получить, и остальные сособственники пострадают, — рассказывает директор агентства недвижимости «Линк» Максим Кондрашин. — Поэтому мы в своей практике руководствуемся правилом, что лучший покупатель доли в общем имуществе — это сособственник. И наилучший выход в такой ситуации — когда участники долевой собственности договариваются по-хорошему, и одна из сторон покупает у другой такую долю».

Комната лучше доли, квартира — лучше комнаты

Когда продавцу принадлежит более крупная доля, ситуация существенно упрощается.«Если все доли в квартире являются эквивалентными количеству и площади комнат в квартире, то в таком случае можно говорить об отчуждении комнаты в коммуналке. Продажа таких объектов является по-прежнему перспективной», — считает Александр Агафонов.

Такого же мнения придерживается Наталья Лугинина: «Если мы имеем дело с долей, выделенной в виде отдельной комнаты, то такие сделки ничем не отличаются от любых других договоров купли-продажи. По сути это продажа комнаты в коммуналке. Единственный нюанс в том, что преимущественное право покупки имеют все остальные собственники долей данного жилого помещения».

Тем не менее, необходимо учитывать, что продажа доли — не самая выгодная сделка, так как цена составит на 20-30% меньше, чем если бы квартира продавалась целиком и сумма была бы поделена между собственниками, отмечает Лугинина.

Иван Быков подтверждает, что «дробленый» объект недвижимости стоит значительно дешевле целого.

По его данным, доля в квартире стоит обычно не больше 50% от рыночной стоимости этой доли в целом объекте.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-i-komu-prodat-svoju-dolju-v-kvartire-218071/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.