Кто платит комиссию риэлтору при продаже квартиры

Риелтор как враг покупателя и продавца недвижимости

Кто платит комиссию риэлтору при продаже квартиры

Пока я добросовестно сидел на самоизоляции и проедал честно заработанное, мне позвонило человек 20, желая прикупить недвижимости по дешёвке. Я каждый раз терпеливо объяснял, что пока нормально провести сделку не получится, что всё дешёвое уже купили, а им предлагают патологический неликвид задорого.

Всё происходящее очень напоминало 2014 год, когда народ сметал недвижимость, в надежде сохранить свои деньги. Да и всякие дачки с участками, как и тогда, тоже внезапно стали кому-то нужны. На фоне этой лёгкой истерики на рынке оживились всякие нехорошие люди.

После выхода из изоляции я сам столкнулся с несколькими из них.

Первая история про примитивный и дешёвый способ мошенничества, который до сих пор работает. Некто, не слишком хитроумный, размещает объявление с симпатичными фотками и заниженной ценой. А всем желающим посмотреть квартиру предлагает скинуть на карту тысчонку-другую.

Дескать, хозяин из-за коронавируса уехал в сельскую местность, и возвращаться просто так не будет. Расчёт на то, что потенциальный покупатель, ослеплённый жадностью, оплатит «эксклюзивный просмотр» в надежде купить топовую квартиру на миллион дешевле рынка.

Разумеется, показывать никто ничего не собирается.

Мне таких объявлений штук 5 прислали. Почему я уверен, что это всё обман? Вдруг продавец главный директор корпорации просто ценит своё время и не хочет зря кататься? Ну, во-первых, «супервыгодная» цена. Бывают интересные предложения дешевле рынка, но не на 20-25%.

Во-вторых, я считаю, что если цена вопроса несколько миллионов, то можно и самому забесплатно подъехать. Ну или найти того, кто покажет квартиру за тебя. И в-третьих, фотографии. Как правило, простейший поиск по картинкам в Гугле находит с десяток таких же квартир по разным адресам.

Так что двум самым упрямым клиентам я отправил ссылки на объявления-клоны. Подействовало.

Вторая история неоднозначная. Контрагент показывал нам квартиру, всё устроило. Цена была 5,5 млн., я попросил снизить на 350 тысяч. Контрагент вышел на пару минут – позвонить собственнику. По возвращении обрадовал, что хозяин без проблем продаст за 5,15 млн. Ок, начинаем обсуждать аванс.

Тут выясняется, что собственник якобы застрял из-за ковида за границей, вернуться в ближайшее время не сможет. Поэтому аванс в размере 200 тысяч нам предлагают внести лично риелтору. Упс. Интересуюсь, почему так много? Обычный-то размер аванса 50-100 тысяч.

Отвечает, что покупателей много, поэтому хотят быть уверенными, что мы никуда не денемся. Хм… Тогда, говорю, покажите документы, что у вас с собственником есть договоренности о продаже. Да и вообще, было бы неплохо с ним хотя бы по телефону поговорить.

Контрагент выкладывает бледные ксерокопии выписки из ЕГРН и рукописной доверенности от собственника. А звонить хозяину отказывается, дескать, в роуминге дорого, неудобно. И вообще, собственник прямо сейчас недоступен.

После моего вопроса: «А как вы тогда с ним сейчас цену обсуждали?», контрагент тупо замолчал. Эээ… Просим позвонить, когда хозяин снова будет на связи, разворачиваемся и уходим.

Здесь я не совсем уверен, что это прям мошенничество.

Но такой лёгкий торг на 350 тысяч (я-то рассчитывал, что сойдёмся на 100-150-ти), завышенная сумма аванса, внезапно пропавшая связь с хозяином квартиры и рукописная доверенность, которую никак не проверить – всё это вызвало у меня обоснованные сомнения. Поэтому я настойчиво посоветовал клиенту не рисковать деньгами. Контрагент, подтверждая мои подозрения, так и не перезвонил.

Третья история тоже почти дошла до аванса. Позвонил клиент, который уже пару месяцев самостоятельно искал себе квартиру, и сказал, что нашёл идеальный вариант. Поскольку сам он уехал к родителям во Владимир, то смотрел квартиру виртуально, через вотсапп.

Появилась такая бесполезная опция, из-за пандемии. В общем, клиенту настолько всё понравилось, что он уже готов удалённо вносить аванс. Я предложил, что сам съезжу «на пленэр» и посмотрю, насколько квартира великолепна.

Изучаю объявление: неплохая хрущевка на втором этаже, недавний ремонт, цена тоже хорошая. Первый фильтр квартира прошла))

На просмотре контрагент почему-то повёл меня на первый этаж. На мой WTF?!? сказал, что типпо цоколь тоже считается за этаж. Поэтому технически квартира на втором. Я немного несдержанно восхитился его наглостью и позвонил клиенту. Тот попросил всё-таки глянуть квартиру, раз уж приехал. Ладно, включаю видео и захожу. От двери всё выглядит и правда замечательно.

Новые обои, симпатичный ламинат, натяжные потолки. Правда пол у стен сильно прогибается и на обоях местами пузыри. Сделано тяп-ляп, ради картинки. А через запах свежего ремонта пробивается весьма специфический аромат. Поскольку я с таким уже сталкивался, то сразу иду в сан.узел и открываю стенной шкаф.

Там картина маслом – гнилой канализационный стояк, который держится только на старых слоях ржавчины. Контрагент начинает рассказывать, что у них тут обратный клапан и точно ничего не зальёт. Демонстрирую эту красоту клиенту и объясняю, что ему придётся всё менять. Иначе, если когда стояк окончательно прорвёт, в квартиру будут смывать все соседи сверху.

После этого клиент и сам несдержанно восхитился наглостью контрагента и почему-то передумал «это» покупать.

Понятно, что расчёт продавца был на удалённый просмотр, где ничего толком не разобрать, и такое же удалённое внесение аванса. Если после этого покупатель от сделки откажется, то потеряет 50 тысяч. А если так и не съездит в квартиру, то станет гордым обладателем неликвида, со всеми вытекающими и втекающими.

Это всё – довольно тупые попытки обмануть, которые в разных вариациях встречались и раньше. Но на фоне коронавируса они стали выглядеть убедительнее. Я всегда жму кнопку «пожаловаться» под объявлениями, чтобы таких любителей наобмануть банили, но тысячи их!!! их довольно много. Поэтому будьте осторожнее.

Всем добра и квадратных метров!

Мои ВК и

Источник: https://pikabu.ru/story/rieltor_kak_vrag_pokupatelya_i_prodavtsa_nedvizhimosti_6701195

Как вообще не платить риэлтору при продаже квартиры: 5 советов опытных юристов

Кто платит комиссию риэлтору при продаже квартиры

Продавцы, решившие реализовать свое жилье, задаются вопросом: а так ли нужен им риэлтор для совершения сделки? Возможно ли эту задачу решить самостоятельно без посторонней помощи? Для этого следует разобраться, в чем заключается помощь риэлтора, каковы его функции, и стоит ли вообще оплачивать его услуги.

На практике риэлторами становятся те, кто хотя бы раз продал квартиру и понял, что в этом процессе нет ничего сложного и справиться можно без специального образования. 

Как становятся риэлторами? Достаточно найти в Интернете объявление о том, что на работу приглашаются маклеры, можно без опыта работы, оплата – % со сделки. Кандидат приходит в офис, сообщает, что о такой работе мечтал всю жизнь, и всё – через 2 недели он уже ведет показы объектов, заключает сделки и зарабатывает деньги.

Поначалу новичку помогают более опытные товарищи, но помощь будет только в отдельных моментах подписания договоров и сделок. Вся остальная работа и обучение ложится на плечи молодого специалиста.

В агентствах недвижимости сотрудники стараются оградить общение продавцов и покупателей, чтобы они не смогли решить все вопрос между собой, так как надобность в услугах риэлтора отпадет сама собой.

Когда без риэлтора не обойтись

Те продавцы, у которых нет времени заниматься реализацией жилья, плохо разбираются в тонкостях закона или просто не хотят заниматься “бумажной волокитой”, все же обращаются за услугами в агентства недвижимости.

Какие задачи стоят перед риэлтором:

  • поиск покупателя, готового заплатить за объект недвижимости полную сумму без снижения стоимости;
  • обеспечить получение всей суммы продавцом на руки или на его банковский счет;
  • организовать процесс по уплате налога, если квартира находится в собственности менее 5 лет.

Когда маклер назначает стоимость своих услуг в 3% от сделки, то продавец уже сомневается в необходимости помощи агентства. Риэлтор ведет рекламную деятельность и предлагает квартиру покупателям. Людям с деньгами он отказывается показывать объект до тех пор, пока те не заключат договор с агентством, или по этой же причине не принимает от них аванс.

Когда можно не платить риэлтору вообще

Есть определенные ситуации, когда продавец имеет полное право отказаться от услуг маклера и ничего ему не оплачивать. 

  • Любой документ следует читать внимательно. Если продавец плохо понял условия эксклюзивного договора по продаже жилья, то его не следует подписывать. В первую очередь продавец нуждается в покупателе, а не в договоре.
  • Оплата услуг риэлтору осуществляется только тогда, когда права владения недвижимостью перешли к покупателю.
  • Не стоит снижать цену на объект по просьбе маклера. В результате вашу квартиру будут предлагать практически всем и требовать еще большего снижения стоимости.
  • Оплачивать штрафы и пени в случае досрочного расторжения эксклюзивного договора – действие незаконное. В любом случае суд будет на стороне продавца.
  • Не давайте добро, чтобы вашу жилплощадь предлагали всем подряд покупателям.
  • Если вы не планируете в день продажи своего жилья купить другую квартиру, тогда в услугах риэлтора нужды нет совсем.

Если заключили договор с агентством, то как не платить 

Крупные агентства могут обращаться с иском в суд на продавца, который подписал договор и нарушает его условия, например, не выплачивает комиссионные.

В этом случае юристы говорят следующее:

Совет №1. Если в документе не обозначен срок действия, тогда его условия вас ни к чему не обязывают.

Совет №2. Следите, чтобы в документе не был обозначен следующий пункт – “при досрочном расторжении договора клиент обязуется выплатить все расходы, понесенные агентством ранее во время работы с данным объектом недвижимости”.

Совет №3. Прежде чем ставить подпись в эксклюзивном договоре, следует четко понимать, за что взимается оплата: обычно предоставление информационных услуг стоит 10-25 тыс. руб., а комиссия в 3-6% в договоре не указывают.

Совет №4. Возьмите документ домой под предлогом подумать и посоветоваться с супругом. Консультация юриста обойдется примерно в 2500 руб., он вам разъяснит, какие могут быть последствия несоблюдения условий, указанных в документе, и будут ли последствия вообще. Когда в офисе решите поставить свою подпись, проверьте, чтобы все пункты совпадали с первым вариантом.

Совет №5. Правильным считается только тот документ, в котором указан период оплаты комиссии уже после заключения сделки или даже перехода прав собственности владения покупателю.

Даже если агентство недвижимости и обратится в суд, то только по причине неуплаты информационных услуг, которые в среднем стоят до 25 тыс. руб., с целью избежания уплаты налогов.

Любые штрафы и неустойки, указанные в эксклюзивном договоре, не имеют законного основания. Поэтому оплатить услуги по договору вас никто обязать не может. 

Источник: https://www.realestate.ru/usefuls/kak-voobsche-ne-platitj-rieltoru-pri-prodazhe-kvartiri-5-sovetov-opitnih-yuristov-242/

Что вас ждет если подписать договор с риэлтором при продаже квартиры? Рассказываю как есть

Кто платит комиссию риэлтору при продаже квартиры

Друзья, рад вас видеть на моем каналеПлоский Сочи! Здесь я рассказываю о жизни в Сочи, недвижимости, и обо всем, что мне интересно. Буду рад подписке и пальцу вверх!

Итак, решили вы продать квартиру, выставили обьявление на авито и вам начали названивать риэлторы и предлагают свои услуги а заодно подписать эксклюзивный договор, и что же будет если это сделать?

На самом деле вот 3 варианта развития событий.

Вариант 1

Если вы не подписываете договор то все риэлторы находятся в равных условиях – кто продал – того и тапки, + у вас есть возможно вообще подсунуть покупателю которого они привели – свою визиточку с личным номером и вообще не платить риэлтору потому, тут как говорится никто никого ни на что не обязывает, все на доверии.

Вариант 2

Вы подписываете простой договор на продажу квартиры, не эксклюзивный, по такому договору ситуация аналогичная варианту 1, но здесь если риэлтор привел покупателя то ему вы уже будете обязаны выплатить вознаграждение, схитрить как говорится не получится, иначе потом придется тратить свое время на суды.

Вариант 3

Вы подписываете эксклюзивный договор с риэлтором на продажу своего обьекта, как правило стандартным пунктом такого договора является то что неважно кто продал обьект – тот риэлтор с которым вы подписали договор, другой риэлтор, или вообще вы сами, в любом случае вы будете обязаны выплатить риэлтору 50 000р (средний чек по рынку).

Ну а теперь давайте рассмотрим плюсы и минусы каждого варианта

Вариант 1 – Плюсы

  • Вы ни кому не обязаны и можете легко кинуть нахлебников
  • Можно пользоваться бесплатной раб-силой(новичками) из агенств, они рекламируют ваш обьект бесплатно, а при продаже их можно послать.

Вариант 1- Минусы

  • Вам бесконечно названивают все агенты и агенства города.
  • Прошареные агенты которые понимают что к чему – от вашего обьекта будут отговаривать всеми правдами и неправдами.
  • Вас будут попусту дергать агенты новички, ведь только они не понимают рисков, будут делать кучу пустых показов а потом на показе выясняется куча нюансов которые новичок не выяснил до встречи, например по ипотеке, маткапу, или вообще не узнал есть ли у покупателя деньги, а то бывает так что катают клиента а тот еще в родном городе не продал квартиру.
  • Ваш обьект будет опубликован по тому же адресу но в 2-3 раза дешевле, чтобы сначала звонили в агенства, чтобы переманить клиента и отговорить от вашего обьекта.
  • На ваш обьект будут пытаться накрутить огромную комиссию, от 300 тысяч до нескольких миллионов, даже если у вас студия в 30 квадратов, просто на удачу, нужно же как то отбить незастрахованную сделку.
  • Ну и Вишенка на торте, Агенства как правило имеет множество аккаунтов на таких площадках как циан, авито, ян, домофонд, домклик, и если обьект действительно мешает то на него бросается куча жалоб, чтобы он ушел в теневой бан. И пока вы думаете почему ваша квартира не продается, ваше обьявление оказывается попросту скрыто из поиска, и кроме вас его никто не видит.
  • Вообщем Агенства сделают все чтобы вы тратили деньги на рекламу на площадках, но так и не продали свою квартиру и наконец таки обратились к ним.

Кстати из за такой политики я и ушел когда то из агентства в свободное плаванье, потому что вместо того чтобы расти и развиваться как специалист, нас заставляли заниматься всякой ерундой, клепать фонари и банить объявления от собственников.

Едем дальше, Вариант 2- Плюсы

  • По своей сути подписанный договор обычный с агентом или с агенством или с несколькими агенствами – это белый флаг. Вашей продаже уже никто не противится, продает и продает. если будет клиент – приведут, нет и нет. т.е наступает нейтралитет. Мир, дружба, жвачка.
  • Агент смело ведет к вам клиента если у него такой есть, потому что знает что получит комиссию.

Вариант 2 – Минусы

  • Критически важно: подписанный простой договор вовсе не означает что ваш обьект будут рекламировать, мешать не будут, но и тратиться на рекламу тоже не будут, максимум у себя на сайте выложать и продублируют на авито.
  • Вам уже никто не мешает но вы по прежнему должны тратиться на рекламу, и конкурировать с тысячми обьявлений от риэлторов у которых площадь больше вашей а цена ниже, у компаний на рекламу ежемесячно закладывается милионные бюджеты, а вы тратите рублей 300 🙂 ну все равно что капля в море, надежда только на чудо.
  • Вам по прежнему названивают десятки риэлторов новичков и тратят ваше время на пустые показы показы.
  • Риэлтор без гарантий оплаты не будет расказывать своим коллегам о вашем обьекте, т.к не заинтересован, если продаст кто то другой то он денег не получит, а значит будет молчать как партизан.

Вообщем вариант второй хорош, но еще не так эффективен в продаже квартиры, я лично например приведу на такой обьект клиента только в том случае если у нас с вами будет общий договор, а у клиента будет запрос именно на такой обьект как у вас.

Едем дальше, Вариант 3. Плюсы

  • Подписанный эксклюзив с одним агентом это снятие с себя всех расходов на рекламу.
  • вас больше не докучают звонками и пустыми показами, как правило все показы проводит агент, и отсеивает всех посмотрюшников.
  • Если вы живете не в продаваемом обьекте а в другом месте или вообще в другом городе, то вам вообще не нужно ничего делать, ключи у агента и он сам проводит показыв, вам только на сделку приехать.
  • Полностью переворачивается ситуация в отношении вас и вашего обьекта. Если в первом случии против вас было ополчено несколько тысяч человек, а в варианте 2 был нейтралитет, то в случае с эксклюзивным договором, риэлтор наоборот заинтересован рассказать всем своим коллегам и городу о том что у него есть такой обьект, ведь он знает что неважно кто продаст, он все равно не только отобьет свои вложенные деньги в рекламу но и заработает.

Вариант 3. Минусы

Здесь очень важно читать договор, к сожалению на рынке есть и некомпетентные агенты. которые ни сам ни ам, и другим не дам, эксклюзив подпишут и сидят как собака на сене, другим не рассказывают, и рекламу не делают. В итоге обьект стоит, поэтому тут лучше работать только с тем кому вы доверяете, или обязать агента прописать сколько он денег потратит на рекламу, и какую, и чтобы отчет дал.

Я например когда получаю обьект на продажу по эксклюзивному договору закладываю на рекламу от 50 до 100 тысяч рублей. в пропорциях (30 тысяч инстаграм, 10 тысяч ютуб, 10 тысяч доски обьявлеий, 10 тысяч чтобы оповестить всех риэлторов в городе.) сомневаюсь что столько на рекламу тратит хоть 1 собственник, максимум 300р на авито )))

Подведем итоги моего разжевывания ситуации на рынке продажи обьектов Сочи

Продавать свой обьект вы можете как хотите, хоть по договору, хоть без него, как говорится хозяин барин.

Плюсы и минусы того или иного сотрудничества я вам описал во всех красках.

За себя скажу – я в основном работаю от клиента, Он мне платит комиссию, у него деньги, он и музыку заказывает, а если и беру обьекты на продажу то только с эксклюзивным правом. Если нужна помощь по недвижимости Сочи, мой тел вы знаете 🙂 : +79284498688

Источник: https://zen.yandex.com/media/id/5d7bfc8a8f011100aec25425/chto-vas-jdet-esli-podpisat-dogovor-s-rieltorom-pri-prodaje-kvartiry-rasskazyvaiu-kak-est-5f53e437019fb065e7e9d143

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.