Кому принадлежит помещение по адресу

Как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой

Кому принадлежит помещение по адресу

Приобретение любой недвижимости — ответственный шаг. Если речь о коммерческой недвижимости — это еще и очень сложная процедура. Она всегда сопряжена с рисками.

Если не учесть всех мелочей, покупка может обернуться в будущем дополнительными хлопотами, тратами или даже судебными разбирательствами.

Эта статья о том, как мы проверяем коммерческую недвижимость и на что обращаем особое внимание.

Итак, каждый шаг по порядку!

Анализируем сведения из ЕГРН

Как только известен адрес интересующего объекта — проверяем о нем все доступные и не очень доступные сведения в едином государственном реестре недвижимости: кто является собственником, существуют ли ограничения, запреты, которые могут препятствовать сделке и прочие.

 

Выписка из ЕГРН — очень важный документ, содержащий много информации. К сожалению, в данных реестра могут содержаться технические и реестровые ошибки, т.к.

электронные базы периодически объединяют и совершенствуют. Надо все перепроверять.

Любые ошибки, даже технического свойства, могут являться препятствием регистрации перехода права или создавать сложности в дальнейшем использовании объекта.

Учитывая, что коммерческая недвижимость – это не только актив, но и используемый в бизнесе инструмент, предоставляемый в аренду, в залог, в доверительное управление и т.д., мы в своей практике изучаем не только, как обстоят дела с помещением на сегодняшний день, но и что этому предшествовало, разбираем по полочкам историю объекта.

 

Так как любая сделка влечет определенные последствия, важно узнать:

  • какие сделки совершались в период юридической жизни объекта;
  • все ли обязательства по другим сделкам были надлежащим образом прекращены и не смогут ли оказать влияния на будущую судьбу объекта;
  • накладывались ли когда-либо аресты и если да, то в рамках каких судебных процессов, завершены ли разбирательства по данным спорам;
  • не было ли корпоративных споров относительно принятия решения о продаже (например, решение принято неуполномоченным лицом или с нарушениями).

Такие факты не всегда являются для Росреестра основанием наложить ограничения на проведение сделок с этой недвижимостью, но об этом делаются специальные служебные отметки, так называемые, флажки. Чтобы не возникло непредвиденных рисков, важно внимательно изучить всю цепочку сделок с объектом.

Запрашиваем первичные документы

   

Это правоустанавливающие документы, на основании которых продавец приобрел свое право собственности на этот объект. Например, договор купли-продажи, наследования, дарения или, если продавец сам осуществлял строительство объекта, акт ввода в эксплуатацию, проектная, разрешительная документация и т.д.

 

Изучаем:

  • все ли фактические обязательства по договору были исполнены: например, оплата по договору, поскольку возникновение долга у продавца может повлиять на сделку — может быть в процессе подготовки к сделке предъявлено право требования в том числе, в судебном порядке.
  • существенные условия этих договоров.

Так, еще недавно при приобретении прав в порядке приватизации на объект зачастую накладывались ограничения по целевому использованию — только как булочная или, скажем, парикмахерская.

  • не занижена ли стоимость. В случае банкротства предыдущего собственника занижение стоимости может являться основанием для признания сделки недействительной.

Если объект, к примеру, 3 месяца назад приобретался по договору купли-продажи по цене в 5 раз ниже той, по которой продается нам, — это очевидный риск.

 

Естественно, что не покупаются помещения без электричества, тепла и водоснабжения. Запрос и изучение документов, подтверждающих взаимоотношения с ресурсоснабжающими организациями, является важной частью проверки.

 

Часто предметом сделки являются объекты, имеющие обременения, например, чтобы расплатиться с банком собственник хочется продать недвижимость и полученные деньги направить на погашение кредита.

В таких ситуациях на этапе проверки анализируются документы, подтверждающие правоотношения с банками.

Еще более распространенная ситуация – сделки по покупке «арендного бизнеса», когда важно проверить условия договоров аренды, доказательства выполнения обязательств по ним и т.д.

 

Это лишь самые общие моменты, которые встречаются в наиболее распространенных сделках

Выявляем особые условия

Некоторые объекты недвижимости могут иметь особые статусы, например, объект культурного наследия или особо охраняемый объект. В дополнительной документации к такой недвижимости (охранные обязательства, паспорта охранных объектов) содержатся особые требования к эксплуатации.

Иногда они могут быть трудновыполнимы или весьма затратны для собственника. Кроме того, наличие особых статутов (например, отнесение имущества к объектам культурного наследия или земельного участка к землям сельскохозяйственного назначения) влияет на порядок подготовки к сделке и условия будущего договора купли-продажи.

Соответственно, данные условия выявляются, анализируются и учитываются при подготовке к сделке.

Смотрим на месте

   

Любой объект приобретается для конкретных целей и он должен соответствовать определенным характеристикам не только на бумаге, но и фактически. Поэтому важным этапом является проверка технической документации. К ней относятся поэтажные планы, экспликации, кадастровые паспорта на объект.

 

На данном этапе для осмотра объекта часто мы привлекаем профильных специалистов (энергетики, кадастровые инженеры, специалисты по пожарной безопасности и т.д.)с целью выявить, насколько соответствуют данные, заявленные в документах, фактическому положению вещей.

 

Для детального и всестороннего технического обследования технической приспособленности приобретаемого объекта мы иногда даже организуем выезд целых лабораторий с оборудованием, способных проверить состояние и расположение коммуникаций, электрические мощности, работоспособность кабельных линий и так далее.

В подавляющем большинстве случаев в помещении, использующемся для коммерческих целей, будут те или иные перепланировки. Что, в общем-то понятно, ведь каждый бизнес приспосабливает помещение под свои нужды.

К сожалению, перепланировки крайне редко бывают надлежащим образом оформлены, так как процесс их согласования длительный и дорогостоящий, связанный с большим количеством административных и бюрократических препонов.

 

Мы обязательно консультируем, какие последствия приобретения объекта с незаконными перепланировками могут ожидать покупателя:

  • возможно ли легализовать имеющиеся переделки;
  • насколько это проблематично;
  • к каким мерам административной и гражданской ответственности это может привести.

Проверяем продавца

Если это юридическое лицо, изучаем:

  • учредительные документы, внутренние положения организации;
  • к компетенции каких органов управления относится принятие того или иного решения (гендиректор, собрание акционеров), чтобы в будущем это не стало основанием оспаривания сделки;
  • все ли этапы в порядке избрания или назначения ключевых лиц были соблюдены;
  • финансовое положение продавца, чтобы учесть риски банкротства;
  • информацию о судебных спорах, которые могут быть даже не связаны с объектом недвижимости, но косвенно могут повлиять на судьбу сделки.

Если это физическое лицо, помимо судебных споров и исполнительных производств важно проверить:

  • семейное положение — нужно ли согласие супруга;
  • справки о медицинском освидетельствовании из неврологического, наркологического диспансеров, чтобы убедиться, что человек осознает последствия тех действий, которые предпринимает. Зачастую переговоры ведутся одним лицом, а объект записан, например, на мать или отца преклонного возраста. При необходимости приглашаем на переговоры соответствующих специалистов и просим пройти медицинское освидетельствование.

Итог

Результатом проверки должно стать выявление всех особенностей приобретаемого объекта недвижимости, а также вероятных проблем, связанные с ними. Это позволит обозначить круг дополнительных действий в рамках сделки или сделать вывод о нецелесообразности покупки. Любое решение должно приниматься взвешенно и «с открытыми глазами».

 

Мы предоставляем своим клиентам письменное нормативно-обоснованное юридическое заключение, где указаны все источники и документы, проанализированные в процессе работы, все потенциальные риски — устранимые и которые изменить нельзя, чем они могут грозить покупателю. А также обязательно даем рекомендации с подробным списком необходимых действий для исключения или минимизации негативного влияния этих рисков.

 

Дополнительную информацию о составе и стоимости услуг по проверке коммерческой недвижимости вы можете узнать на странице Сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью.

 

Если у вас остались вопросы или вы хотите воспользоваться нашими услугами, позвоните нам или закажите обратный звонок и мы с радостью поможем вам.

 

Ольга Саутина

14.11.2019 г.

Источник: https://www.nedelkopartners.ru/blog/kak-proverit-kommercheskuyu-nedvizhimost-pered-pokupkoj/

Как найти хозяина помещения?

Кому принадлежит помещение по адресу

Всем привет!

Взываю к помощи Пикабу и вот в каком, не очень простом, как оказалось, для меня вопросе.

Собственно задача простая – найти собственника. Но запросив выписку из кадастра – получил ответ “Собственник: Российская Федерация” – и куда бежать? кому писать? у кого узнать как его купить или арендовать?

Помогите пожалуйста. Детская развивающая школа хочет найти свой уголок)))

Спасибо больше за любой совет!

[моё] Сила Пикабу Юристы Нежилое помещение Кадастровый инженер Без рейтинга

Вчера (13.10.2020) в Юго-западном районе г. Воронеж угнали автомобиль Kia Sportage 4 чёрного цвета. Утром вышел из дома отвезти жену на работу, а везти оказалось не на чем… как показали камеры, машинка уехала примерно в 4 утра.

Перед угоном несколько раз прошлись 2 барышни туда-сюда, потом присел тип на лавочку около подъезда, подъехал скутер и машина(пока выясняется причастие к угону). Завели минут на 10, походили рядом и в закатрассвет. За пару недель до угона заезжал на сервис на косметические процедуры (полировка И так далее).

Ситуации бывают разные, но иногда машину могут отвезти «отстоятся» на чужих номерах пару дней/недель куда-нибудь во дворы/гаражи.

Уважаемые Пикабушники, особо не надеюсь, но если вдруг к вам во двор/гараж/незнаюкудаеще заехал постоять чёрный Спортаж-пишите, буду вознаграждать 🙂 из примет: на переднем левом крыле в передней части вмятина 3 см.; лобовое стекло треснуто в верхней левой части, трещина круглая тоже 3 см. в диаметре примерно. Всем добра!

[моё] Угон Кража Автомобилисты Сила Пикабу Печаль Без рейтинга

Дорогие пикабутчане.Сам я давно с вами и не раз становился свидетелем всякого разного, поэтому верю что найдутся люди которые смогут дать совет..

Вчера произошло в моей жизни некое событие и поэтому обращаюсь к вам с просьбой поделиться опытом или советом если у вас такое было.А случилось вот что:Вчера у меня родился сын.2510 кг 52 смЖену прокесарили в 39 недельСтаница Каневская краснодарского края.

После того как ребенка извлекли Он вскрикнул и затих. Итог, не раскрытые лёгкие .сейчас под аппаратом ИВЛПищу отрыгивает. врачи сказали ждать и надеяться на лучшее. Все делаем что необходимо .В Краснодар не переводят по причине тяжёлого нетранспортабельного состояния.

Денег не просят ..Хотелось бы обратиться если кто-то сталкивался с таким отпишитесь , чего ждать , на что надеяться и к чему готовиться..

Заранее огромное спасибо.

Всем привет! Это мой первый пост на Пикабу.  Недавно, час назад, мы в аэропорту Анталии на финальном досмотре перед дьюти фри оставили дочкин маленький телефон Сяоми Xiaomi, в темносиней обложке. Имя дочери Софа.

Телефон находится в детском режиме гугль, сегодня он разблокирован, завтра поработает 3 часа и заблокируется, но будет доступен для звонка родителям. Так же с него можно позвонить в Вайбер  контакту типа мама или папа.

Каждый день , три часа в день он будет работать, большая просьба, если он вам попался, верните его нам! На заставке там собачка, на экране трещина. Садимся в самолет, дочка расстроена. Само собой общалась со службой досмотра, все им описала, они не видели и потом спустя время не нашли.

Без рейтинга Сила Пикабу Текст

Иркутск, мкрн Радужный, отец потерял портмоне чёрного цвета, с документами на имя Ефимов Владимир ИвановичИз документов:- полис медицинского страхования- пенсионное удостоверение- СНИЛС- ПТС и СТС на Ситроен С4 (ЯБЛОЧКИНА Л. В.) – две банк. карты (уже заблокированы) За возвращение, гарантируем вознаграждение

Тел. 8 914251 62 76

[моё] Сила Пикабу Потерянные вещи Текст Без рейтинга Иркутск

Санкт-Петербург.Прошу откликнуться ветеринарных врачей, клиники, приюты, возможно потребуется помощь хирурга.Кошка, застряла в окне на проветривании. Проболталась там черт знает сколько.Пережало, отнялись задние лапы.Дальше цитирую:

“В карточке написан: crash – синдром.Пометки при поступлении в стационар:

1. Пульс на ЛТК есть

2. Пульс на ПТК нет

Узи: расширена уретра, деформация вентральной стенки уретры и повышение ее эхогенности.

Почки в норме

При выписке:

1. Ментальный статус – норма

2. ГБЧ на ТК сохранена

3. Пульс на БА сохранен

Сейчас:

Ест сама но мало, приходится докармливать со шприца

Пьет со шприца

Ходит в туалет сама (помогаю расправить лапки и принять удобную позу)”Пожалуйста, нужна помощь квалифицированного специалиста в Санкт-Петербурге.

Пожалуйста поднимите пост.

Есть в Симферополе музыкальная школа N2, что на Жуковского 5. Хорошая школа, интересное здание. Построена в 1934 году, как жилой дом местного правительства. Стиль – конструктивизм. В 80х годах в здание переехала музыкальная школа, перед этим сделав ремонт. Видимо это был последний ремонт.

Показать полностью 21

Всем привет.

Вот скажите, какие у вас возникают ассоциации, когда вы слышите фразу “Сила Пикабу”?

Наверное, как и у большинства, легион анонимов, который в один прекрасный момент высаживается в сети  и пытается навести справедливость.

Правда, практика последних пары лет показывает, что выражается это чаще всего в форме “Привет с Пикабу” и подробным направлением, куда идти адресату сообщения.

Иногда это работает, иногда – кхм, не очень, особенно когда под раздачу люди попадали ни за что (да, бывало и такое).

И поэтому многие небезосновательно считают, что Сила Пикабу – это сила набега троллей. Но звучит это грустно, потому что это всё-таки не совсем правда. Думаю, многие помнят пост около месяца назад, когда два пользователя поспорили на бутылку коньяка – #comment_179428555.

И когда один из них выиграл, вместо обещанного приза он попросил проигравшего перевести сумму в благотворительный Фонд Хабенского, занимающегося оказанием помощи детям с онкологическими и другими тяжёлыми заболеваниями головного и спинного мозга.

И совершенно внезапно это вызвало не только отклик пикабушников, но и целую волну пожертвований от них, в которой принял участие даже @admin – #comment_179468661.
А представители фонда даже зарегистрировались, чтобы поблагодарить наших пользователей за участие:

Лично я был очень тронут этим в самом хорошем смысле, потому что увидел, что пикабушники способны на хорошие и добрые поступки, и это не является чем-то исключительным для нас.

Многие писали, что хотели бы видеть Пикабу и пикабушников такими, и я согласен с этим на все 100. И с нашей стороны грешно было бы не поддержать такие стремления, поэтому сегодня, 7 октября 2020 года, многие из вас могли заметить, что логотип сайта изменился.

Пикабу, как и несколько сотен других компаний, сайтов, организаций, принял участие в акции “Доброшрифт”.
Показать полностью 1

Источник: https://pikabu.ru/story/kak_nayti_khozyaina_pomeshcheniya_6948225

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.