Когда выйдет закон о долевом строительстве

Обзор нововведений в законодательство о долевом строительстве: 202-ФЗ

Когда выйдет закон о долевом строительстве

На портале правовой информации опубликован закон от 13.07.2020 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации».  

www.alya-insaat.com

Портал ЕРЗ.РФ публикует полный обзор нововведений в законодательство о долевом строительстве. Изменения затронут как 214-ФЗ, так и другие законы, актуальные для деятельности застройщика.

Залог земельного участка или права его аренды теперь будет прекращаться со дня государственного кадастрового учета построенного МКД. Ранее, напомним, закон требовал передачи всех объектов долевого участия участникам строительства. (ч. 8.1. ст. 13).

Денежные средства участников долевого строительства, внесённые на счет эскроу, будут перечисляться уполномоченным банком застройщику сразу после получения разрешения на ввод, без предоставления сведений о регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства (ч. 6 ст. 15.5).

Вводится процедура возврата средств материнского капитала при расторжении ДДУ или кредитного договора (ч. 8.1 ст. 15.5).

После передачи и постановки на кадастровый учет объекта долевого строительства застройщик сможет подавать в Росреестр заявление о госрегистрации прав собственности за участником строительства без доверенности (ч. 6 ст. 16).

В перечень возможного использования денежных средств добавляется возможность подготовки проектной документации и инженерных изысканий для строительства и реконструкции в границах земельного участка инженерных сетей, необходимых для техприсоединения строящегося МКД (п. 3.1 ч. 1 ст. 18) и строительства объектов социальной инфраструктуры (п.9 ч. 1 ст. 18).

По расчетному счету застройщика будет возможно предоставление целевых займов другому застройщику, по отношению к которому он является основным Обществом (п. 3 ч. 3 ст. 18).

Нарушение срока ввода в эксплуатацию МКД застройщиком на срок три и более месяца больше не будет являться основанием для отказа в выдаче ЗОС застройщика и проектной документации инспекцией Госстройнадзора (ч 2.2. ст. 19).

Изменения в проектную декларацию застройщиком теперь должны вноситься только раз в месяц не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным (ч. 4 ст. 19).

Раскрытию со стороны застройщика не будет подлежать место жительства физических лиц, входящих в одну группу с застройщиком. Достаточно будет указания гражданства, СНИЛС и ИНН. (п. 3.2 ч. 1 ст. 20).

В составе информации о проекте строительства застройщик будет обязан дополнительно указывать:

• информацию о генеральном подрядчике (п. 1 ч. 1 ст. 21);

• предельные параметры разрешенного строительства (п. 4 ч. 1 ст. 21);

• срок передачи объекта долевого строительства участнику строительства (п. 9.1 ч. 1 ст. 21);

• информацию о планируемом сроке погашения целевого кредита (займа) (п. 11.1 ч. 1 ст. 21).

www.barcelonaimmo.com

Минстрой наделяется правом установления обязательных квалификационных требований к участникам госзакупок, проводимых Фондом защиты прав дольщиков (ч. 5 ст. 21.1).

Вводится ряд требований к Единому реестру проблемных объектов, в частности, должна быть обеспечена возможность категорирования проблемных объектов по показателям:

• наличия или отсутствия заключенных ДДУ;

• наличия определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства ЖСК или застройщику в соответствии с Законом о банкротстве;

• отнесение проблемного объекта к объекту капитального строительства жилого назначения (ч. 1. 3 ст. 23.1).

Основанием для исключения объекта из Единого реестра проблемных объектов будут являться:

• ввод объекта в эксплуатацию;

• вынесения определения арбитражного суда о передаче Фонду защиты прав дольщиков прав на земельный участок с находящимся на нем объектом застройщика (ч. 1.4 ст. 23.1).

Органы прокуратуры теперь получат доступ к ЕИСЖ в части, необходимой им для осуществления прокурорского надзора (ч. 6.1 ст. 23.4).

www.versia.ru

В делах о банкротстве застройщиков требования к необходимому стажу работы конкурсного управляющего на руководящих должностях в строительных организациях снижены с трех до двух лет (п.п. 2 п. 2.2 ст. 201.1), а управляющий должен будет пройти обучение по программе Фонда защиты прав дольщиков (п.п. 5 п. 2.2 ст. 201.1).

У конкурсного управляющего появляется обязанность предоставления Фонду защиты прав дольщиков (далее — Фонд) документов, включающего реестр требований участников строительства, итоги инвентаризации и пр. (п. 2.3-1 ст. 201.1), в целях принятия решения о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства пакета.

Фонд наделяется правом обращения в арбитражный суд с инициативой финансирования расходов застройщика с последующим возмещением таких расходов из конкурсной массы (п. 3.3 ст. 201.1).

Закон дополняется порядком передачи Фонду прав застройщика на земельный участок в случае выплаты возмещения участникам строительства (ст. 201.15-2-2).

Расхождение данных о площади построенного объекта не более чем на 5% согласно техническому плану не будет являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 6.2 ст. 55).

Вводится требование об интеграции ИСОГД с ЕИСЖС (ч. 12 ст. 57).

256-ФЗ«О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Пенсионный Фонд РФ будет вносить в регистр подробные данные об объекте недвижимости, приобретенном на средства материнского капитала (ч. 9.1 ст. 10).

Детализируется порядок возврата при расторжении средств материнского капитала со стороны Фонда или уполномоченного банка ДДУ (ст. 10.1).

www.edsro.center

218-ФЗ«О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков…»

Полномочия Фонда теперь распространяются теперь и на защиту прав участников ранее созданных ЖСК (ч. 1 ст. 2).

Законом детализируется новый порядок урегулирования Фондом обязательств перед участниками строительства, а выполнение функций застройщика и технического заказчика возлагается непосредственно на Фонд. Описывается механизм перехода прав на имущество застройщика Фонду, порядок взаимодействия Фонда с участниками строительства (ст. 9.1).

Расчет рыночной стоимости равнозначного жилого помещения при выплате возмещения будет определяться на дату, которая не может быть ранее трех месяцев до даты принятия Фондом соответствующего решения (ч. 2 ст. 13).

Закон дополнен порядком реализации имущества застройщика, переданного Фонду в процедуре банкротства (ст. 13.4).

Как ранее сообщал портал ЕРЗ.РФ, законопроект был разработан и внесен в Госдуму 20 ноября 2019 года по инициативе председателя профильного комитета нижней палаты Николая Николаева и группы депутатов. Перед вторыми чтениями в законопроект было внесено множество поправок, учитывающих интересы как девелоперов, так и дольщиков.

Закон вступил в силу 13 июля 2020 года.

www.mshj.ru

Источник: https://news.myseldon.com/ru/news/index/234220930

Госдума приняла закон об усилении защиты прав дольщиков

Когда выйдет закон о долевом строительстве

https://realty.ria.ru/20200707/1574008690.html

Госдума приняла закон об усилении защиты прав дольщиков

Госдума приняла закон, направленный на усиление защиты прав участников долевого строительства. Недвижимость РИА Новости, 07.07.2020

2020-07-07T14:38

2020-07-07T14:38

2020-07-07T15:10

обманутые дольщики в россии

николай николаев (депутат)

госдума рф

общество

/html/head/meta[@name='og:title']/@content

/html/head/meta[@name='og:description']/@content

https://cdn21.img.ria.ru/images/156339/69/1563396940_0:0:3030:1705_1400x0_80_0_0_5d9d1cea54ab61f849e79d1638156f1d.jpg

МОСКВА, 7 июл – РИА Новости. Госдума приняла закон, направленный на усиление защиты прав участников долевого строительства.

Документ устанавливает основания исключения объектов строительства из реестра проблемных и допускает в случае банкротства девелопера возможность использования средств компенсационного фонда для выплат всем пострадавшим участникам долевого строительства, в том числе членам жилищно-строительных кооперативов.

Будут только два признака для исключения долгостроев из реестра проблемных объектов – ввод в эксплуатацию или выплата компенсации по данному объекту, пояснял ранее глава комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.

При этом Фонд защиты прав участников долевого строительства сможет объединять недострои, формировать их фонд и реализовывать эти объекты, привлекая инвесторов и управляя таким образом объектами, которые остаются после выплаты компенсаций.

Правительство сможет определять основания для финансирования фондом завершения строительства, при сохранении принципа экономической целесообразности, отмечал депутат.

А губернаторы будут обязаны обеспечить восстановление прав дольщиков, сведения о которых включены в реестр, но у которых нет прав на проблемный объект в силу его отсутствия.

Многие дольщики обращаются в связи с тем, что они были в региональных дорожных картах, но объекта нет, пояснял Николаев.Законом прописывается и механизм возврата средств материнского капитала с эскроу-счета на счет Пенсионного фонда РФ при расторжении договора долевого участия.

А прекращение залога земельного участка, на котором построен многоквартирный дом, будет осуществляться одновременно с постановкой дома на кадастровый учет. Помимо этого, уточняется порядок определения рыночной стоимости при выплате компенсации.

Стоимость в этом случае может быть зафиксирована по данным, которым не более трех месяцев, то есть на дату не ранее трех месяцев с момента выплаты компенсации, пояснял глава комитета.Исключается необходимость получения застройщиком градостроительного плана на земельный участок, образованный в результате раздела исходного земельного участка. Застройщику предоставляется возможность получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в случае отклонения площади объекта не более чем на 5% от указанной в проектной документации.

Раскрытие эскроу-счетов станет возможным не после постановки на учет собственности, а после введения объекта в эксплуатацию. Закон должен вступить в силу со дня его официального опубликования, за исключением положений, для которых установлен иной срок.

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2020

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn23.img.ria.ru/images/156339/69/1563396940_96:0:2827:2048_1400x0_80_0_0_ca49472579de9e797dabae2f8cec80be.jpg

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

обманутые дольщики в россии, николай николаев (депутат), госдума рф, общество

МОСКВА, 7 июл – РИА Новости. Госдума приняла закон, направленный на усиление защиты прав участников долевого строительства.

Документ устанавливает основания исключения объектов строительства из реестра проблемных и допускает в случае банкротства девелопера возможность использования средств компенсационного фонда для выплат всем пострадавшим участникам долевого строительства, в том числе членам жилищно-строительных кооперативов.

Будут только два признака для исключения долгостроев из реестра проблемных объектов – ввод в эксплуатацию или выплата компенсации по данному объекту, пояснял ранее глава комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.

При этом Фонд защиты прав участников долевого строительства сможет объединять недострои, формировать их фонд и реализовывать эти объекты, привлекая инвесторов и управляя таким образом объектами, которые остаются после выплаты компенсаций.

Правительство сможет определять основания для финансирования фондом завершения строительства, при сохранении принципа экономической целесообразности, отмечал депутат.

А губернаторы будут обязаны обеспечить восстановление прав дольщиков, сведения о которых включены в реестр, но у которых нет прав на проблемный объект в силу его отсутствия.

Многие дольщики обращаются в связи с тем, что они были в региональных дорожных картах, но объекта нет, пояснял Николаев.

Законом прописывается и механизм возврата средств материнского капитала с эскроу-счета на счет Пенсионного фонда РФ при расторжении договора долевого участия.

А прекращение залога земельного участка, на котором построен многоквартирный дом, будет осуществляться одновременно с постановкой дома на кадастровый учет. Помимо этого, уточняется порядок определения рыночной стоимости при выплате компенсации.

Стоимость в этом случае может быть зафиксирована по данным, которым не более трех месяцев, то есть на дату не ранее трех месяцев с момента выплаты компенсации, пояснял глава комитета.

Исключается необходимость получения застройщиком градостроительного плана на земельный участок, образованный в результате раздела исходного земельного участка.

Застройщику предоставляется возможность получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в случае отклонения площади объекта не более чем на 5% от указанной в проектной документации.

Раскрытие эскроу-счетов станет возможным не после постановки на учет собственности, а после введения объекта в эксплуатацию. Закон должен вступить в силу со дня его официального опубликования, за исключением положений, для которых установлен иной срок.

Обманутые дольщики в РоссииНиколай Николаев (депутат)Госдума РФОбщество

Источник: https://realty.ria.ru/20200707/1574008690.html

Обзор поправок с 1 июля

Когда выйдет закон о долевом строительстве

Вот самое важное.

Большинство поправок в законе о долевом строительстве касаются только тех застройщиков, которые получили разрешение на строительство после 1 июля 2018 года. Если дом начали строить полгода или месяц назад, деньги у дольщиков принимают как и раньше.

Даже если первую квартиру продали только сейчас, все равно действует закон в прежней редакции.

Застройщик может утверждать, что он выполняет все требования по новому закону. Якобы если ему разрешили строить и продавать квартиры, то все по правилам. Но новые требования он пока соблюдать не обязан.

Поэтому он вполне может некоторым из них не соответствовать. Тогда и гарантий у дольщиков будет меньше.

Проверяйте дату разрешения на строительство, но не дату вашего договора, не дату сдачи дома и не дату продажи первой квартиры.

К застройщикам и до этого были довольно строгие требования. Не каждая компания могла законно получать от людей деньги за квартиры, которых еще нет.

Например, нельзя было продавать квартиры, пока не было опубликованной проектной декларации и оформленного земельного участка. А тратить деньги можно было только по одному разрешению.

Вот что добавили.

Несколько разрешений на строительство. Деньги дольщиков можно привлекать в рамках нескольких разрешений на строительство, но не по разным проектам, а при комплексном освоении территории.

А вот договор о комплексном освоении или развитии может быть только один.

Это значит, что застройщик может строить жилой комплекс из нескольких домов, но не может строить несколько жилых комплексов, распределяя деньги дольщиков между ними.

Если застройщик будет получать деньги дольщиков по нескольким разрешениям, то в банке под каждое разрешение должен быть открыт отдельный счет. За операциями по этим счетам будет следить компенсационный фонд и госорганы в регионах.

Законодательно усложнили махинации со счетами. Если застройщик решит открыть счет в другом банке, вместе с ним счета в этом новом банке откроют технический заказчик и генподрядчик. И все деньги по проекту они переведут в новый банк — по закону он один для всех. А информация о новом счете сразу поступит в единую систему под контролем государства.

Теперь платят за квартиру только через банк. Раньше способ оплаты в законе не оговаривался: просто надо было как-то заплатить, сразу или в рассрочку. Теперь написано — в безналичном порядке. Если застройщик просит деньги наличными, здесь что-то не так.

Счета эскроу — это такие специальные счета в банке, где лежат деньги дольщиков. То есть покупатели квартир в новостройке перечисляют деньги не на обычный расчетный счет застройщика, а на свой счет эскроу. С этого счета застройщик не может просто так тратить деньги. Счета эскроу открывают на имя дольщиков, и застройщик не имеет к ним доступа, пока не сдаст квартиры.

Упрощенно схема работы такая:

  1. Банк открывает дольщику счет эскроу.
  2. Дольщик регистрирует договор долевого участия и вносит на этот счет стоимость квартиры.
  3. Деньги дольщика лежат на этом счете, пока застройщик не сдаст дом.
  4. Проценты на эти суммы застройщику и дольщику не начисляются, заработать на этом он не может. Но и комиссию банку за обслуживание платить не надо.
  5. Когда дом сдан в эксплуатацию, застройщик относит в банк документы по квартире и банк отдает ему ее стоимость. Или переводит стоимость квартиры на погашение кредита, который выдали этому застройщику на оплату материалов и работ.
  6. Если договор долевого участия расторгнут до сдачи квартиры, деньги со счета эскроу вернут дольщику или в банк, который выдал ему ипотеку.

Да, эти деньги застрахованы на весь срок строительства, пока квартиру не сдадут. Общие условия такие же, как по вкладам, но сумма возмещения больше.

Если у банка отзовут лицензию, то все деньги со счета эскроу в банке без лицензии переведут на счет эскроу в другом банке. Компенсируют 100% стоимости квартиры, но не более 10 млн рублей. Если в банке было несколько счетов эскроу, сумма возмещения все равно составит максимум 10 млн.

В сумму возмещения по счету эскроу не входит обычный вклад. Например, если кроме денег на квартиру дольщик положил в тот же банк еще и миллион рублей себе на карту, то по карте ему выплатят до 1,4 млн рублей отдельно, а по счету эскроу — до 10 млн рублей отдельно.

Когда вы покупаете квартиру в еще не построенном доме, то фактически платите не за недвижимость, а за право требовать ее, например, через год. В доме может быть построен только первый этаж, а квартиры застройщик продает уже на седьмом. И за эти квартиры он получает деньги — пока на расчетные счета, через год — на счета эскроу.

Эти деньги и сейчас, и до поправок застройщики не могут тратить как захотят. Нельзя получить от дольщиков сто миллионов рублей, снять их наличными или перевести организаторам корпоративов или за машину директору. По крайней мере, так по закону, но с обтекаемыми формулировками всегда можно найти способ вывести деньги. Скоро делать это будет сложнее.

Раньше в законе было написано просто: нельзя тратить деньги на какие-то посторонние цели, не связанные со строительством и продажей квартир. С 1 июля действует конкретный перечень, куда застройщик точно не имеет права направить деньги дольщиков.

Вот что нельзя делать с деньгами на строительство квартир:

  1. Платить по чьим-то долгам.
  2. Погашать свои долги, которые не связаны со строительством дома.
  3. Давать эти деньги в долг.
  4. Покупать ценные бумаги.
  5. Выкупать доли в каких-то компаниях.

Раньше любая из этих операций формально могла прикрывать вывод денег. Теперь банк просто не проведет платеж, если это заем для какой-то компании. Вывести деньги под прикрытием благородного порыва будет не так просто.

Застройщик не может быть какой-то фирмой, о которой известны только сведения из ЕГРЮЛ. Он должен рассказывать клиентам и государству больше, чем компании из других сфер.

Но и это требование удавалось обходить. Например, создавали компанию, назначали там учредителей и руководство, а фактически бизнесом управлял кто-то другой. Но о нем в реестрах и базах ничего не было. Когда компания банкротилась или пропадала, внезапно выяснялось, что директор был номинальным, решений не принимал и ни на что повлиять не мог. И взять с него нечего.

С 1 июля застройщики обязаны рассказывать, кто на самом деле влияет на их решения. На юридическом языке таких людей называют бенефициарными владельцами.

Причем раньше государство хотело знать, кто контролирует 25% капитала застройщика, а теперь нужны данные о каждом человеке, кто контролирует хотя бы 5%, даже через третьих лиц.

Об этом сразу сообщат во все ведомства, органы и реестры, которые отвечают за долевое строительство и сделки с квартирами.

Раньше застройщики были обязаны публиковать информацию о себе на своих сайтах. Теперь — еще и в единой информационной системе, которую контролируют Минстрой, Росреестр и Центробанк. Там у застройщиков есть личные кабинеты. Запомните сайт — наш.дом.рф.

На своих сайтах застройщики могли делать что угодно. Опубликовали, удалили, заменили и рассказали, как все красиво и вовремя строится. Проверить их всех было невозможно.

Теперь контролировать и анализировать, что они там публикуют о себе и своих стройках, будет проще. Ведомства будут вести свою аналитику, а дольщики смогут сравнивать информацию о застройщиках в одном месте под контролем государства, а не по разным сайтам.

Например, фотографии о ходе работ на площадке застройщики будут публиковать каждый месяц и на едином сайте. А данные о финансовом положении — ежеквартально. База будет общей, и госорганы смогут быстро узнать, если что-то пошло не так. Возможно, какой-то ушлый застройщик не успеет внезапно разориться: тревогу забьют раньше, чем он исчезнет с деньгами дольщиков и оставит их без квартир.

Директор и главбух компании, которая строит многоквартирные дома, не может быть каким угодно человеком. Например, судимым за экономические преступления путь на эти должности закрыт.

А еще эти должности нельзя занимать, если директора или главбуха когда-то привлекли к ответственности за убытки какой-то другой компании.

Например, суд установил, что нечестный директор или хитрый главбух довел фирму до банкротства, а теперь должен погашать за нее долги.

Даже если такой директор погашал эти долги, то раньше возглавить компанию-застройщика он не мог еще три года. Так же и с главбухом. Теперь этот срок увеличили до пяти лет.

Это точно хорошо для гарантий дольщикам. Совсем исключить риски не получится, но они снизятся.

Если застройщик платит отчисления в компенсационный фонд, дольщик точно получит квартиру или деньги, даже если застройщик обанкротится или пропадет. Если использовать счета эскроу, меньше застройщиков будут затягивать сдачу дома.

Но за все это придется заплатить. Скорее всего, оплатят это сами дольщики. Чем меньше конкуренция и сложнее доступ к деньгам, тем выше цены на квартиры. Но насколько они повысятся и повысятся ли вообще, пока никто не знает. Неизвестно, что лучше — переплатить за квартиру 100 тысяч рублей или остаться вообще без денег и жилья.

Как на самом деле будут работать эти поправки, станет понятно через несколько месяцев или даже лет. Пока застройщики строят дома по старым разрешениям и все требования закона соблюдать еще не обязаны. Взносы в компенсационный фонд тоже делают не по всем проектам. Так что дольщики все еще рискуют, а застройщики все еще банкротятся, обманывают и затягивают сроки.

Если боитесь покупать квартиру в новостройке, поищите готовую. Но и здесь будьте внимательны и задавайте продавцу как можно больше вопросов.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/news/214-fz-01-07-18/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.