Когда платить риэлтору

Кто платит риэлтору при покупке, продаже квартиры – покупатель или продавец

Когда платить риэлтору

По данным РБК за 2017 год, большая часть сделок купли-продажи недвижимости проводится с участием риэлторов. Это около 95% от всего количества, и в 2020 году ситуация остается прежней.

Некоторые не могут разобраться, кто оплачивает риэлтора – продавец или покупатель.

Рассмотрим, какова роль посредника в сделках, кто должен оплачивать его услуги, из чего складывается стоимость и как оформить договор купли-продажи.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Какова роль риэлтора в сделках?

Хороший риэлтор – это человек, который поможет быстро продать недвижимость по цене продавца.

Такого специалиста найти крайне проблематично: обычно посредники заинтересованы только в скорейшем получении комиссии, и для этого уговаривают собственников снижать стоимость жилья до среднего или минимального уровня.

В этом случае люди и сами могут найти покупателя за несколько недель, но агенты убеждают, что без них обойтись никак не получится.

Ниже рассмотрим роль именно хорошего риэлтора, который работает добросовестно и заинтересован в том, чтобы продавец и покупатель получили именно то, что хотели:

  1. Находит для покупателя недвижимость в соответствии с его запросами по цене, расположению, площади, количеству комнат, инфраструктуре, этажу.
  2. Находит для продавца покупателя, готового купить жилье по предлагаемой цене.
  3. Выставляет квартиру в самом лучшем свете. Некоторые умудряются преподнести даже серьезные недостатки как достоинства и убеждают покупателей выходить на сделку.
  4. Помогают со сбором и оформлением документов.
  5. Самостоятельно показывает жилье в отсутствие собственника-клиента, который перед этим выдает ключи.

Важно! Большинство агентов проверяют недвижимость на юридическую чистоту. Но полная проверка и сопровождение проводятся лишь в том случае, если это указано в договоре. Недобросовестный риэлтор попытается скрыть от покупателя проблемы с объектом и убедить его оформить договор купли-продажи (далее – ДКП) как можно быстрее.

Если продавец или покупатель находятся в одном городе, а недвижимость – в другом, — можно оформить на риэлтора нотариальную доверенность, и тогда он будет представлять интересы одной из сторон в сделке. Он сможет подписать ДКП и подать документы в Росреестр вместе с другим участником.

Совет юриста: несмотря на то, что закон не запрещает продажу недвижимости по доверенности на риэлтора, этого лучше не делать, либо оформить специальную доверенность на совершение ряда однородных действий. Агент может оказаться недобросовестным и, воспользовавшись доверием клиента, оставить его и без жилья, и без денег.

Сколько стоят услуги риэлтора и из чего складывается стоимость?

Стоимость зависит от перечня услуг, которые оказывает риэлтор. Если это просто посредничество (поиск покупателя или недвижимости), придется заплатить от 2 до 6% стоимости жилья. Некоторые берут фиксированную сумму – от 30 000 до 100 000 руб.

Если агент оказывает юридические услуги, к комиссии нужно добавить их стоимость. Это примерно 30 000-70 000 руб. в зависимости от сложности сделки, региона и ситуации на рынке.

Комплексное сопровождение сделки (поиск покупателя, контроль получения денег продавцом, оформление и подача документов) обойдется в 50 000-100 000 руб.

Пример: Продается квартира по цене в 2 500 000 руб. Риэлтор предлагает продавцу свои услуги за 2% от стоимости, тот соглашается. К 2 500 000 руб. прибавляются те 2% (50 000 руб.) и объект выставляется на продажу за 2 550 000 руб. Когда сделка состоится, риэлтор получит свои 50 000 руб., продавец – 2 500 000 руб.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Кто платит комиссию риэлтору при продаже квартиры?

Обязательство по оплате риэлторских услуг возлагается на того, кто обратился за ними. Иногда в зависимости от агентства оплата разбивается пополам, но только по договоренности между сторонами.

Рассмотрим, кто платит комиссию риэлтору и в каких ситуациях.

Когда платит продавец

Риэлторские услуги оплачивает продавец, если именно он обращается за ними. Здесь возможны два варианта:

  1. Комиссия вычитается из стоимости жилья. Например, если вознаграждение равно 30 000 руб., а квартира продается за 2 000 000 руб., после сделки продавец получит 1 970 000 руб.
  2. Комиссия добавляется к стоимости объекта. В этом случае жилплощадь при равных условиях будет продаваться за 2 030 000 руб., продавец получит на руки 2 000 000 руб.

Обратите внимание! Если агент утверждает, что не берет плату за свои услуги с продавцов, это обман. Никто не будет работать бесплатно, просто комиссию он добавит к цене квартиры и будет продавать ее по своей стоимости.

Когда платит покупатель?

Оплата услуг риэлтора при покупке квартиры возлагается на покупателя, если он обращается за помощью в агентство и заключает с ним договор. Комиссия добавляется к стоимости жилья, ее оплачивает полностью покупатель. Продавец ничего не платит, т.к. ему услуги не оказываются, и риэлтор обязательств перед ним не несет.

Пример: Человеку нужна квартира по цене до 3 000 000 руб. Он заключил с риэлтором договор, комиссия равна 50 000 руб. Следовательно, агент будет искать жилье стоимостью до 2 950 000 руб., т.к. 3 000 000 руб. – это вся сумма, которая есть у клиента на сделку.

Можно ли купить или продать квартиру без посредника?

Купля-продажа недвижимости без риэлтора возможна, но нужно постараться. Большую часть объявлений на онлайн-досках моментально перехватывают агенты.

Иногда они выставляют жилье на продажу без согласования с собственником и по своей цене.

В такой ситуации достаточно позвонить или написать агентству, и попросить убрать объявление, если продавец не хочет с ним сотрудничать. Обычно этого достаточно для урегулирования вопроса.

Если же найти хорошего риэлтора для продажи квартиры, продавец может существенно упростить себе жизнь:

  1. Покупатель найдется быстрее. Агент заинтересован в выполнении обязательств, и будет стараться быстро закрыть сделку.
  2. Не нужно заниматься юридическими аспектами: все вопросы решит агент.
  3. Если покупатель с ипотекой или материнским капиталом, риэлтор поможет провести сделку грамотно и быстро.

Единственный недостаток – необходимость оплаты риэлторских услуг.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Как происходит купля-продажа с участием риэлтора?

Рассмотрим процесс продажи недвижимости с участием риэлтора пошагово:

  1. Собственник обращается в агентство, определяет перечень услуг, заключает договор. На этом его обязанности обычно заканчиваются.
  2. Риэлтор вносит квартиру в базу, размещает объявления, готовит и проверяет документы.
  3. Агент находит потенциальных покупателей и показывает им квартиру.
  4. При выходе на сделку риэлтор проверяет документы всех участников.
  5. Стороны определяют порядок расчетов, подписывают ДКП в присутствии риэлтора, подают документы на регистрацию.

После регистрации перехода права собственности обычно производится окончательный расчет. Риэлтор получает вознаграждение, продавец – стоимость квартиры.

и образец договора с риэлтором

Договор с агентом заключается отдельно. В нем указываются все условия сотрудничества:

  1. Стоимость услуг.
  2. Сроки оказания услуг (в среднем риэлторы берутся за продажу объектов сроком до трех месяцев).
  3. Порядок расчетов.
  4. Права, обязанности и ответственность сторон.

Примечание: если агент просит заплатить комиссию до сделки, лучше отказаться от сотрудничества с ним. Нормальные риэлторы берут плату за свои услуги только после сделок.

и образец договора купли-продажи недвижимости

ДКП с покупателем заключается отдельно, и риэлтор там не фигурирует, т.к. к купле-продаже никакого отношения не имеет. Сумма и порядок расчета за услуги определяются риэлторским договором. В ДКП же указываются только сведения об участниках сделки и другая информация:

  1. Наименование объекта: дом, квартира, земельный участок, и пр.
  2. Кадастровый адрес, площадь, количество комнат, этаж.
  3. Стоимость жилья, способы и порядок расчета.
  4. Ответственность, права и обязательства продавца и покупателя.
  5. Дата составления, подписи сторон.

Ответы юриста на частные вопросы

Нашел квартиру по объявлению, позвонил и понял, что это агентство. Должен ли покупатель квартиры платить риэлтору? Здесь все зависит от договоренности. Если договор заключен с продавцом, комиссию оплачивает он. Но обычно ее все равно закладывают сверх стоимости, которая запрашивается собственником.

Кто несет ответственность при срыве сделки? Все зависит от условий ДКП, договора с риэлтором, и виновного лица. Если сделка сорвалась по вине покупателя, отвечает он, задаток остается с продавцом. Если виновен продавец, ответственность несет он, и возвращает задаток в двойном размере.

При наличии вины ответственность агента наступает лишь в том случае, если это предусмотрено договором с ним. Когда заключается договор с риэлтором? Обычно он оформляется в день обращения клиента. Но можно заключить договор и непосредственно при выходе на сделку. Это актуально, если собственник изначально продает квартиру сам, но риэлтор находит ему покупателя.

Услуги риэлтора оплачены, но он не выполняет свои обязательства. Что делать? Расторгать договор в мирном порядке и требовать возврата вознаграждения. Если агентство отказывается это делать, стоит обратиться в суд, но придется доказывать факт невыполнения обязательств агентом.

Может ли один риэлтор быть со стороны продавца и покупателя одновременно? Да, законом это не запрещено. А вот представлять интересы обоих участников сделки по доверенности он не вправе. Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Оплата услуг риэлтора возлагается на человека, который к нему обратился и оформил договор.
  2. Стоимость услуг агента обычно закладывается в цену продаваемого жилья, но может добавляться и сверх нее.
  3. Комиссия риэлтору оплачивается в виде процента от сделки, либо фиксировано.

Источник: https://SocPrav.ru/kto-platit-rieltoru-pri-pokupke-i-prodazhe-kvartiry

Когда платить риэлтору?

Когда платить риэлтору
: 29.11.2012 1692

Каждый труд должен быть оплачен. Справедливо, достойно, в полной мере. И неважно, работа это доярки, которая встала в три часа утра, актрисы, которая ради роли поправилась на 15 кг, или агента по недвижимости. Важно, чтобы работа приносила удовлетворение профессионалу и пользу людям.

Но если с молоком и фильмом почти все понятно, то с оплатой услуги риэлтора – все еще новой для России профессии – ясно не до конца. А хочется понимать, почему за эту услугу мы платим именно столько. Вообще эта тенденция – понимать, за что платим, и отстаивать свои права – понемногу усиливается в обществе.

Как бы ни ворчали производители, но популярные независимые экспертизы снимают рекламный флер с товаров, и оказывается, что дорогое – не всегда лучшее. Как ни сопротивляются иные магазины, их ложь типа «у нас самые свежие продукты» становятся явной всей стране. То же придирчивое внимание ждет и риэлторов.

Со скрупулезным изучением договоров, с экономическим обоснованием стоимости услуг.

Вот о стоимости услуг, то есть о комиссии риэлторов и хотим поговорить.

Российские агентства недвижимости чаще всего умалчивают сумму вознаграждения за свой труд: на их сайтах можно обнаружить и перечень услуг, и фотографии лучших агентов, и публикации о компании, и базу данных по объектам недвижимости. А вот прейскурантов на услуги нет.

Причину некоторые агенты объясняют так: во-первых, покупатель увидит, сколько реально он сможет сэкономить, обратившись напрямую к продавцу.

Во-вторых, многие и так недовольны величиной агентской маржи, а потому русскому человеку нельзя напрямую показывать риэлторский заработок.

Впрочем, специалисты по недвижимости, которые умеют думать на перспективу, тоже сразу сообщают: наши услуги стоят столько-то.

А прайс печатают крупным шрифтом, чтобы можно было перечитать, обдумать, сравнить и – осознанно – сделать выбор в пользу одного из агентств.

В частности, должно быть четко указано:- когда риэлтор забирает свою комиссию,- как это подтверждается документально,

– может ли комиссия измениться в ходе сделки и т.п.

Что? Где? Когда? В среднем по Нижнему Новгороду: 
Мы связались с несколькими агентствами недвижимости, расклад по времени расчетов с риэлторами получился такой:

* «В момент, когда из приобретенной квартиры все выписались, продавцы вывезли всю мебель и передают ключи от квартиры». Это, пожалуй, это самый оптимальный вариант. Когда произошло физическое и юридическое освобождение квартиры, тогда сделка и заканчивается.

* «В момент получения зарегистрированных документов (договора купли-продажи квартиры и свидетельства о праве собственности) на имя клиента». Это тоже разумно, хотя и не так удобно для покупателя. Юридически право собственности получено. Осталось только прописаться самим, принять квартиру после вывоза мебели и проконтролировать выписку продавцов.

* «В момент подписания договора купли-продажи». Т.е. переход права собственности еще не получен, а комиссию риэлтор уже получил, и доведение сделки до финала становится уже не обязанностью, а исключительно актом доброй воли и проявлением порядочности.

В среднем по городу агентство получает 5% от суммы сделки. Хотя есть и прецеденты с заметно большими и меньшими вознаграждениями. Есть и агентства, которые предпочитают фиксированную ставку оплаты.

В этом случае стоимость услуги начинается в среднем от 50 тысяч рублей.

Например, комплексное оказание услуг по «Агентскому договору на оказание услуг продавцу объекта недвижимости» одного из АН Нижнего Новгорода предлагает такой расчет:

при стоимости объекта недвижимости до 1,1 млн. услуга по его продаже обойдется в 50.000 рублей.

от 1,1 млн. до 1,5 млн. – 60.000 рублей,

от 1,5 млн. до 2,2 млн. – 80.000 рублей,

от 2,2 млн. до 2,8 млн. – 100.000 рублей,

от 2,8 млн. до 4 млн. – 120.000 рублей,

от 4 млн. до 5 млн. – 180.000 рублей,

от 5 млн. и выше. – 3,5 % от стоимости недвижимости.

О чем нужно знать «на берегу»

Александр Жилевский, директор агентства «Выбор – недвижимость»:
– Размер комиссии должен согласовываться до начала работы. Он подробнейше описан в договоре об оказании услуг и непосредственно связан с объемом предполагаемых работ.

Получить комиссию риэлтор однозначно должен после сделки. Деньги согласно договору должны быть приняты, и подписан акт выполненных работ.

Размер комиссии риэлтора может быть изменен в результате форс-мажорных обстоятельств, но только по обоюдному согласию сторон.

Поскольку понимание форс-мажора может быть субъективным, необходимо предусмотреть пункт в договоре, где будет оговорено, при каких обстоятельствах комиссия может быть изменена в ту или другую сторону.

Ольга Вячеславовна Привалова, менеджер отдела продаж АН «Альфа»: 
– Средний размер комиссионных в нашем агентстве составляет 3-5% от стоимости продаваемого объекта недвижимости. Однако в каждом конкретном случае точный процент определяется индивидуально, в зависимости от объема предстоящей работы.

К примеру, если квартира находится в «чистой» продаже, то комиссия составит 2-3%, при обменном варианте – 3-4%, при разъезде (т.е. требуется продажа одного объекта и одновременная покупка двух других) – как правило, 5%. В некоторых случаях размер комиссионных определяется не в процентах, а в виде фиксированной суммы.

Это относится либо к очень дешевым, либо к очень дорогим объектам. Допустим, от продажи комнаты стоимостью в 500 тыс. руб. 5% составит 25 тыс. руб. Но, по условиям агентства недвижимости, оплата за полный объем работы по продаже не может быть меньше 50 тыс. руб. Поэтому в таком случае за продажу дешевой недвижимости фактически берется больший процент. Сумма менее 50 тыс.

руб. – это, как правило, сопровождение сделки, когда часть работы проведена клиентом самостоятельно.

Стоимость услуг агентства недвижимости складывается из материальных и нематериальных затрат. К материальным затратам относятся рекламные услуги, оформление документов по сделке, затраты на сотовую связь, транспортные расходы.

Одновременно на каждую сделку приходится доля страхования ответственности АН, доля содержания офиса и оргтехники агентства. К нематериальным затратам относится личный труд агента и административного состава, информация, к которой АН имеет доступ, знания, которыми мы оперируем.

Комиссия в нашем агентстве выплачивается в день заключения договора купли-продажи, в момент расчета за продаваемую (приобретаемую) недвижимость. Факт оплаты подтверждается подписанием акта выполненных работ, выдачей квитанции на комиссионные. Хотя на этом этапе работа агентства недвижимости не заканчивается.

Иногда фактическая передача квартиры откладывается на 2-3 месяца, и агент контролирует эти вопросы до конца (этот момент фиксируется в договоре изначально).

За время ведения сделки размер комиссионных выплат может измениться в тут или иную сторону.

Например, возникла необходимость в оформлении документов по перепланировке, по наследству или изменилась семейная ситуация клиентов (месяц назад хотели разъехаться, потом передумали и предпочли просто купить квартиру побольше).

Или клиенты решили купить жилье подороже, и возникла необходимость в заемных средствах и, соответственно, в услугах ипотечного брокера.
Разумеется, в договоре изначально оговаривается объем работы и размер комиссионных. Однако на практике агентство часто идет навстречу клиентам.

Чаще объем работы в процессе сделки увеличивается, а размер комиссии остается прежним. А если клиент обращается повторно или по рекомендации, он может рассчитывать на скидку. Потому что интересы клиента для нашего агентства стоят на первом месте.

А как на Западе?В Америке риэлторы берут за работу 5-7%, в Европе – 4-8%. В среднем, в большинстве стран Европы размер комиссионных риэлтора составляет 5%.

А в Дании, к примеру, где агентства недвижимости вынуждены конкурировать с банками и адвокатскими конторами, размер комиссионных за услуги не превышает 2%.

При этом прозрачность сделки и данные о недвижимости, которые получает покупатель, заметно отличаются не в нашу – пока – пользу. Во многих странах принято в обязательном порядке перечислять на сделке все недостатки объекта.

Яна Лурье, бизнес-тренер, рассказывала про договор купли-продажи квартиры в Германии: «В нем были описаны даже такие вещи, которые могут сейчас показаться избыточными самому въедливому российскому риэлтору, например, что улица имеет уклон, и около моего дома может скапливаться вода во время паводка.

В обязательном порядке указывается, на какой год запланированы городскими властями реконструкция квартала, улицы, покраска дома. Расписывается вся история с момента строительства, кто со мной граничит справа, кто – слева, кто сверху и снизу.

Нотариус три часа рассказывает (зачитывает текст) о всех возможных недостатках моего приобретения».

Светлана Столярова, риэлтор и бизнес-тренер (США, Кливленд): «Продавец у нас обязан заполнять специальную форму, называемую Residential Property Disclosure, т.е. раскрытие правды о состоянии продаваемого объекта жилой недвижимости.

У нас в Огайо эта форма – всего лишь на четырех страницах, в Калифорнии, по-моему, на 10 (там климат сложнее, проблем больше, дома дороже). Так вот, форма эта – единственная, которую агенты не имеют права помогать продавцам заполнить, если не хотят, конечно, напороться на большие и очень вероятные судебные неприятности.

Моя обязанность как агента состоит в том, чтобы посоветовать своим клиентам раскрывать все известные им проблемы. Участвовать в обсуждениях типа: а вот как бы скрыть, что у нас протекал подвал три года назад, неразумно и незаконно.

Моя обязанность в том и состоит, чтобы проследить, как продавцы фиксируют эту проблему в письменном виде, а не в том, чтобы рекламировать эти недостатки. Хотя, бывают случаи, когда стоит и в рекламе указать, что дом нуждается в тех или иных исправлениях. У всего есть цена, и у каждого объекта есть покупатель».

Источник:  www.ppl.nnov.ru

Источник: http://www.rosned.ru/index.php?id=264

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.