Какая цена выше кадастровая или рыночная

Содержание

Чем и на сколько кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной: почему есть разница?

Какая цена выше кадастровая или рыночная

В нашу жизнь вошло новое понятие — кадастровая стоимость недвижимости.

А ведь есть еще и рыночная, так какая между ними разница, как понять механизм определения их величин и можно ли сравнивать?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-90-72. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

О том, как узнать кадастровую стоимость жилья по адресу или по ее номеру в кадастре, а также о том, как оспорить ее, читайте в наших статьях.

Для чего нужна рыночная?

Она диктуется спросом и предложением, ее объем формируется экономическими законами, работающими здесь и сейчас.

Эта сумма постоянно находится в движении и может в разы взлететь или спуститься, именно ею руководствуются при совершении таких юридических актов, как:

  • купля-продажа;
  • мена;
  • залог;
  • оформление кредита, ссуды;
  • дарение;
  • наследование и пр.

Экономические законы рынка недвижимости неумолимы, и никто не сможет продать дом или квартиру за какие-то эфемерные деньги, так как есть критерии, по которым определяется не только строительная ценность объекта недвижимости (с учетом возраста строения).

Есть еще и дополнительные факторы, как престижность района, степень комфортности внутреннего обустройства – как давно и какой был ремонт, в каком состоянии сантехприборы и внутренние коммуникации, наличие кондиционеров и пр.

Как определить на текущий момент рыночную цену? Нужно заказать независимому эксперту оценку дома, коттеджа, квартиры, и результаты его исследования будут оформлены документально.

Нужно понимать, что через некоторое время, исчисляемое полугодом – годом, все может измениться кардинально, и тогда нужно будет уточнить этот показатель ценности недвижимости заново.

О понятии инвентаризационной стоимости недвижимого имущества и ее отличии от кадастровой, вы можете узнать на нашем сайте.

В чем разница?

Кадастровая цена определяется по тем же основным критериям, что и рыночная.

Но тогда выходит, что, даже выполненные разными специалистами, эти оценки должны быть практически идентичными.

Однако разница есть, так как кадастровая оценка не учитывает популярность планировки жилья, района расположения, наличия свежего ремонта и других характеристик, интересных покупателю.

Узнайте на нашем сайте о методах оценки жилья, и о том, как рассчитать налог на недвижимость, исходя из нее.

Как соотносятся?

Но тогда логически можно предположить, что рынок дает более реальную и более высокую величину, чем та, которая внесена в ГКН (государственный кадастр недвижимости). Какое же соотношение этих цифр?

На сколько кадастровые значения отличаются от того, что предлагает рынок? В большинстве случаев так на практике и есть – цифра из ГКН оценки квартиры ниже рыночной, но не всегда.

По квартирам в старых домах эти стоимости обычно совпадают. По последним исследованиям, несовпадение составляет до 30% в среднем, а иногда и вдвое, причем колебания отмечаются в обе стороны.

Влияния одна величина на другую не оказывают.

Принцип подсчетов значений один и тот же, но цена рынка имеет больший разброс, в зависимости от востребованности того или иного района расположения, а также внутреннего состояния жилплощади и «начинки» ее новомодными средствами повышения комфортности.

Пользуясь стандартной методикой, любой оценщик стремится соблюсти все правила, ведь он ставит свою подпись под результатом, тем самым беря на себя ответственность.

О том, как формируется и определяется кадастровая стоимость квартиры, и что делать, если она завышена, вы можете узнать из наших статей.

Случаи превышения

Может ли кадастровая стоимость квартиры превышать рыночную?

Да, рыночная оценка может быть ниже.

Это возможно, когда строение новое, применены современные дорогостоящие материалы для кровли, стенового ограждения, лифтов и пр.

В этом случае сама по себе стоимость здания и соответственно квартиры высока, что и обуславливает высокую кадастровую величину, внесенную в ГКН. Рынок же может отставать, если район постройки «не раскручен» и не набрал должного уровня спроса.

Другой вариант – привязка и строительство жилья элит-варианта в непривлекательном, с точки зрения обывателя месте, где нет пока еще привычного полного комплекса объектов инфраструктуры и транспортных линий в достаточном количестве.

Такое развитие событий не должно устраивать здравомыслящего гражданина, ожидающего очередного вида налогообложения.

Уточнив кадастровую цену, дома и обнаружив, что она значительно выше чем по рынку, следует ни дня не медлить и заказать свежую справку на момент, которым датировано внесение сведений в кадастр.

Дело в том, что только тогда оценки жилья сопоставимы, когда они выполнены в одном временном периоде. Именно этот документ – результат оценки рынка, заказанный на ту же дату, которая стоит в ГКН, будет главным козырем как в досудебном, так и судебном порядке оспаривания значений из кадастра.

В течение полугода с даты внесения сведений с результатами оценки в ГКН можно обойтись только заявлением в Росреестр – в федеральную службу, занимающуюся подобными вопросами.

Если последовал отказ или прошел срок, то далее путь ведет в суд. Сомневаться и отступать не следует: почему бы и не отстоять свои права платить меньше за свою же квартиру?

О том, чем одна стоимость отличается от другой, вы можете узнать из видео:

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-90-72 (Москва)

+7 (812) 467-37-86 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravovoy-standart.ru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/kadastr/kd-stoimost/otlichie-rynochnoj.html

Что выше кадастровая или рыночная стоимость недвижимости?

Какая цена выше кадастровая или рыночная

На момент подготовки договора, связанного с продажей недвижимости, следует учитывать разницу между кадастровой и рыночной стоимостью. Цена недвижимости может зависеть от самых различных моментов. Рассмотрим особенности подобных терминов подробнее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-37-25. Это быстро и бесплатно!

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью

Рыночная стоимость предназначена для реального отображения положения дел на рынке. Именно поэтому она зачастую выше, чем кадастровая. Лишь при оценке старой недвижимости, которая не пользуется популярностью, оба показателя практически идентичны.

К другим особенностям можно отнести следующие моменты:

  1. Как правило, кадастровая стоимость на треть или половину ниже рыночной. Это связано с тем, что она не учитывает положение на рынке.
  2. Оба показателя не связаны между собой. Однако, для подсчета применяются практически схожие схемы, то в случае определения рыночной стоимости учитывается большее количество факторов.
  3. Кадастровая оценка приводит к тому, что недвижимость в элитном районе и на окраине имеют практически схожую стоимость. Рыночная же учитывает не только эти, но и некоторые другие факторы.

Полезно знать! Приведенная выше информация определяет то, что разница между двумя показателями существенная. Поэтому при подготовке документа купли-продажи учитывается оба показателя.

Как рассчитывается кадастровая стоимость?

Подобная оценка не имеет ничего общего с рыночной. Среди особенностей определения подобного значения учитывается:

  • Основное критерий определения подобного значения – сумма расходов, которые были потрачены на строительство сооружения.
  • При расчете вычитаются затраты, связанные с износом сооружения.
  • На кадастровую цену не оказывает влияние качество ремонта, район или комфорт проживания.
  • Подобные расчеты проводятся для подсчета налогов, различных сборов. Примером можно назвать оформление ипотеки. Без определения стоимости недвижимости этого не сделать.

Расчеты проводятся в несколько этапов. Они следующие:

  1. Принятие решения о проведении исследования.
  2. Собственная оценка.
  3. Утверждение полученных расчетов в ходе исследования.

При исследовании учитывается достаточно большое количество различных параметров. Наиболее важными принято считать:

  • Регион расположения и экономическая обстановка.
  • Тип коммуникаций.
  • Категория земельного участка.

Отметим! Узнать подобную информацию можно через онлайн-справочник Росреестра и на публичной кадастровой карте. Записку можно заказать из ЕГРН. Переоценка проводится не реже чем один раз в пять лет, проводить оценку могут и лицензированные частые заемщики.

От чего зависит рыночная стоимость?

Продавец в большинстве случаев уделяет внимание именно рыночной цены. Это связано с тем, что она намного выше.

Подобный показатель зависит от следующих параметров:

  1. Месторасположения объекта. При этом учитывается расположение детских садов и школ, различных учреждений.
  2. Техническое состояние сооружения также имеет значение. Примером можно назвать состояние отделочных материалов, кровли и многих других конструктивных элементов.
  3. Престижность района характеризуется самыми различными моментами. Примером можно назвать то, какого уровня недвижимость расположена вокруг.
  4. Планировка сооружения.
  5. Наличие мебели и ее состояние.
  6. Тип применяемых отделочных материалов.

Примечание! Как правило, исследование проводят компании, получившие на это лицензию. Они формируют собственный список критериев, при учете которых рассчитывается стоимость предложения.

В каких ситуациях необходима оценка кадастровой стоимости, а в каких — рыночная?

Рыночная цена может рассчитываться по желанию владельца недвижимости и использоваться в самых различных целях. С кадастровой дела обстоят несколько иначе.

Она требуется в нижеприведенных случаях:

  1. При оформлении договора дарения, когда не сумма не указывается. Для вычисления налога при передачи прав собственности проводится рассматриваемая оценка недвижимости.
  2. При обмене объекта также учитывается именно подобная стоимость.
  3. Оформление права наследования проводится с учетом кадастровой стоимости, а не рыночной.
  4. Подсчет суммы налога при купле или продаже, аренде и совершении других сделок проводится с учетом подобных расчетов.
  5. При вычислении суммы налога землю и сооружение.

Отметим! Проводимую оценку рекомендуется проводить не чаще одного раза в три года. В некоторых больших городах процедура проводится раз в два года.

Что выше — кадастровая стоимость или рыночная?

Как ранее было отмечено, кадастровая цена намного меньше рыночной в большинстве случаев. Однако, можно встретить и обратную ситуацию.

Особенностью подобного момента назовем следующие моменты:

  1. Чаще всего рассматриваемая ситуация встречается при строительстве элитной квартиры в новом доме, который возводился при применении инновационных технологий. Они могут использоваться при создании новых районов, за счет чего расположение объекта считается невыгодным, но стоимость недвижимость весьма высокая.
  2. При отсутствии износа сооружения также можно встретить подобную ситуацию. Это связано с тем, что себестоимостьматериалов остается высокой.
  3. Подобная разница встречается в случае расположения элитной недвижимости в новом районе, где нет достойной инфраструктуры, плохо организовано транспортное движение. Эти моменты учитываются при расчете рыночной цены, при кадастровой в меньшей степени.

Полезно знать! При возникновении рассматриваемой ситуации документ о рыночной стоимости можно использовать в суде при оспаривании кадастровой. Также есть возможность обратиться в ГКН для оспаривания полученного результата. Судебный процесс редко завершается в пользу истца.

В заключение отметим, что оба документа требуются при проведении самых различных сделок, связанных с недвижимостью. Для получения адекватной оценки рекомендуют обратиться в коммерческие организации.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 350-37-25 (Москва)
+7 (812) 309-53-42 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 350-37-25 (Москва)
+7 (812) 309-53-42 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Вам также может понравиться

Источник: https://realtymill.ru/zemlya/kadastr/kadastrovaya-stoimost-vyshe-rynochnoj.html

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем отличия

Какая цена выше кадастровая или рыночная

Всем владельцам недвижимости будет полезно разобраться, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, как оспорить установленный размер и какие нововведения готовит государство.

Различай!

Владельцам недвижимости знакомы два понятия: кадастровая и рыночная стоимость. Отличаются ли они, и почему нередко возникает путаница?

Общее у двух видов стоимости то, что обе они относятся к конкретному объекту недвижимости, а замена понятий возникает ошибочно из-за того, что кадастровая стоимость (КС) трактуется, как рыночная стоимость (РС), которая определяется в процессе госоценки.

Важно! В законодательстве формулировки «кадастровая стоимость» нет. Вместо нее, используется «государственная оценочная стоимость». При этом в законах прописаны методы расчета КС для различных типов недвижимости.

Госоценщики при расчете учитывают несколько основных критериев:

  • территориальное расположение объекта;
  • площадь;
  • категорию и тип (жилая, коммерческая);
  • назначение;
  • форма собственности;
  • состояние объекта (степень комфортности и пр.).

Однако они применяют метод материального анализа, оперируя установленными законом коэффициентами, не выезжая на место и не учитывая фактические показатели, которые определяют рыночную стоимость – то, за сколько реально можно продать квартиру в текущий момент времени.

Кадастровая стоимость и рыночная стоимость имеют и еще одно существенное отличие – первая закреплена (хотя при несогласии ее можно оспорить), вторая имеет обыкновение меняться под влиянием следующих факторов:

  • сезонный спрос;
  • уменьшение или увеличение количества аналогичных предложений на рынке;
  • рост или падение благосостояния потенциальных покупателей;
  • популярность/престижность места расположения;
  • состояние инфраструктуры – при развитии инфраструктуры РС начинает расти.

Цена, продиктованная рынком, не так стабильна, как та, которую назначили оценщики. За сезон она может корректироваться в большую или меньшую сторону несколько раз. Чаще всего – из-за появления на рынке конкурентных объектов или изменения характеристик инфраструктуры.

Например, квартиру с кондиционером и утепленной лоджией удастся продать дороже, чем аналогичную в том же доме, при этом их КС останется одинаковой.

Или шансы продать квартиру за прежнюю цену упадут, если в доме начнется массовая продажа жилья, – придется снижать стоимость (или ждать лучших времен), но налог за квартиру останется без изменений, ведь КС не изменится.

Использование и расчет

Две стоимости используются для различных целей.

Знать КС необходимо:

  • для расчета имущественного налога, поэтому собственникам не выгодно, чтобы ее размер был большим;
  • при взятии кредита, когда жилье используется в качестве залога;
  • для приватизации;
  • при имущественных судебных спорах.

На заметку! КС в теории должна отображать цену, максимально приближенную к реальности.

При определении КС используются вышеупомянутые коэффициенты. Методика расчета была зафиксирована в законодательстве еще в 1999 году.

При этом во время расчета РС учитывается, но в меньшей степени, – берут во внимание среднюю цену на аналогичные объекты в регионе.

При этом закон не прописывает, какое количество объектов нужно сравнить, из каких источников берется РС и насколько она актуальна на момент оценки, поэтому две стоимости очень часто отличаются.

РС фигурирует во всех сделках с недвижимостью: купле, продаже, дарении, наследовании, обмене. Специально она не рассчитывается, а формируется под влиянием:

  • рыночных факторов (спроса и предложений);
  • региональных особенностей (одинаковые по характеристикам квартиры в крупном или небольшом городе стоят по-разному);
  • параметров самого объекта (влияние на РС может оказать хороший ремонт, встроенная мебель, остекленная лоджия и пр.).

Важно! Величина налога с продажи будет рассчитываться по сумме, которая зафиксирована в договоре.

Кто устанавливает?

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости заключается еще и в том, кто определяет эти показатели. РС диктует рынок, проще говоря, продавцы и покупатели. Кадастровую – оценщики, и о методах их работы стоит поговорить подробнее.

До 2017 г. кадастровую стоимость определяли независимые частные компании, перечень которых утверждала региональная власть. Их работа вызывала огромное количество нареканий (сегодня недовольных оценкой собственников стало чуть меньше).

Ошибочные арифметические расчеты и неграмотные действия оценщиков приводили к тому, что в отдельных регионах схожие объекты имели по документам кардинально противоположную КС, а старенький бабушкин домик оценивался как новый коттедж.

С 1 января 2017 г. заработал закон о кадастровой госоценке. Согласно ему регионам с 2020 г. поручено внедрить госоценку по новым правилам. Желающие смогли приступить к этому уже с 2018 г.

Что закон меняет?

  • Вводит единые для всей страны оценочные методы, которые, как ожидается, сократят количество ошибок и обращений от недовольных владельцев.
  • Перекладывает ответственность за проведение КС на плечи региональных властей.
  • Обязывает сформировать при Росреестрах на местах институты госоценщиков и передать право устанавливать КС бюджетным госучреждениям.

На заметку! Новая система позволит снизить количество претензий и даст владельцам возможность не сомневаться в результатах и не мучиться от вопроса, почему кадастровая стоимость выше рыночной?

Можно ли оспорить?

Сведения обо всех объектах недвижимости заносятся в единую базу – на конец 2017 г. в ней значилось почти 162 миллиона. Информация в базе обновляется не чаще раза в 5 лет.

Если кадастровая стоимость квартиры выше рыночной, что делать? Существует два способа обжаловать КС:

  • обратиться в суд, но этот путь долгий и затратный;
  • намного проще – направить обращение в местную спецкомиссию (такие созданы в каждом населенном пункте при Росреестре).

В течение месяца служба при Росреестре обязана рассмотреть обращение. По статистике, каждое второе заявление удовлетворяют и КС пересматривают.

На заметку! Росреестр не проводит оценку, но принимает участие в исправлении данных, пересмотра которых добились владельцы.

Если владельца не устроили какие-либо действия оценщика, то необходимо направить жалобу в саморегулируемую организацию (СРО), в которой он состоит. С заключением СРО придется пойти в суд, чтобы решить возникший спор и возместить ущерб. Напомним, что заниматься оценкой могут только одобренные СРО, а их список размещен в Реестре СРО кадастровых инженеров на сайте Росреестра.

В декабре 2017 г. президент поручил «сбалансировать КС». Во время пресс-конференции он напомнил, что идея сравнять КС и РС, по сути, правильная, но никакой «шоковой терапии 90-х» быть не должно, а расчет налогов должен учитывать и реальные доходы населения. Получится ли это на практике, покажет время.

Как узнать?

Тем, кто не знает КС своей квартиры, поможет официальный сайт Росреестра. На нем можно:

  • заказать бесплатную выписку из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН) – будет готова через 3 суток;
  • в личном кабинете (для входа нужна регистрация на Госуслугах);
  • через сервис «Запрос через доступ к ФГИС ЕГРН (ключ доступа выдается в личном кабинете);
  • через онлайн-сервисы «Публичная кадастровая карта»;
  • по справочным онлайн-данным об объектах недвижимости на главной странице сайта Росреестра.

Получить выписку можно во время личного визита в отделение Росреестра или в МФЦ. Заявление можно не приносить лично, а отправить по почте. При заказе справки через многофункциональный центр срок изготовления увеличится до 5 дней.

Многие пытаются понять: если кадастровая стоимость квартиры ниже рыночной – это как? Хорошо это или плохо? Если квартиру оценили по кадастру дешевле, расстраиваться не стоит: ежегодный имущественный налог будет меньше. Однако, нужно помнить, что на КС нередко опираются, устанавливая рыночную цену, поэтому при чрезмерном занижении цены по кадастру у покупателя могут возникнуть вопросы.

Оригинал статьи на нашем сайте

Источник: https://zen.yandex.ru/media/subsidii/kadastrovaia-i-rynochnaia-stoimost-kvartiry-v-chem-otlichiia-5c823191fa2d0000b32922bf

В чём заключается разница между кадастровой и рыночной стоимостью. почему они отличаются друг от друга

Какая цена выше кадастровая или рыночная

На коммерческую оценку влияет достаточно много факторов:

  • показатели рынка недвижимости;
  • сумма, которую могут заплатить клиенты;
  • курс валют;
  • политические события в стране и за рубежом;
  • уровень жизни в регионе;
  • сезонность.

Для определения вызывают специалиста, который даст оценку квартире, дому или нежилому помещению. Стоимость он выставляет исходя из состояния жилья, наличия и качества ремонта, цен на материалы, затраченных на ремонт, район, где находится объект.

Большую роль играет развитие близлежащей территории и вид из окна. Если это касается продажи дома на земле, то влияние на оценку оказывает наличие воды, отопления и санузла, также те постройки, которые есть на территории.

Специалист называет реальную стоимость без завышения, он предлагает оптимальный вариант, за который можно продать квартиру вполне реально.

Кадастровая стоимость недвижимости

Определяет государство, она нужна, чтобы посчитать сумму уплаты налогов. Проводит такую оценку Росреестр и заносят данные в Единый Государственный реестр недвижимости ЕГРН. В данный реестр заносится стоимость жилья исходя из таких параметров:

  • возраст объекта;
  • район расположения;
  • выгода от эксплуатации;
  • средняя цена за квадратный метр.

Государственная оценка проводится не чаще, чем в 2 года, также промежуток оценки не должен превышать 5 лет. Ремонт и общее состояние оцениваемого объекта не влияют на оценку.

От этой стоимости определяются такие налоговые обязательства как:

  1. годовой налог, выставляемый на недвижимость;
  2. оплата налога на сделку продажи;
  3. определение госпошлины во время судебных разбирательств.

Обе стороны во время продажи могут сами установить стоимость объекта продажи, но если она превышает 2/3 от государственной, указанной в ЕГРН, то в качестве основы для установления налога берется ценаь именно из единого реестра. Выписка из ЕГРН необходима, если жилье покупают в ипотеку или посредством материнского капитала.

Кто определяет КС

Оценки стоимости в России могут быть выполнены только государством, а именно Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Она производит расчёты, а затем записывает получаемые данные в реестр. И только эти результаты служат основанием для последующих расчётов.

Недвижимость оценивается в соответствии с шаблонными методиками. Однако в некоторых случаях, когда они не позволяют определить цену объекта, производится индивидуальный расчёт.

Рыночная и кадастровая стоимости квартиры не связаны между собой, это два показателя, использующиеся для разных целей

Получение информации о государственной стоимости

Если жилье новое и еще не проходило кадастровую оценку, то нужно подать заявление в Росреестр, приложить все необходимые бумаги (список можно узнать на официальном сайте, по телефону или при личном визите).

После этого документы проверяются, проходят одобрение, объект ставят на очередь на определение стоимости, после чего утверждают и вносят данные в единый реестр.

Вся процедура занимает около 40 дней с момента подачи заявления, после этого выдают на руки кадастровый паспорт.

Если жилье уже зарегистрировано, то узнать стоимость очень просто.

  1. Подать обращение в Росреестр, при личном визите или в МФЦ отвечают на такой запрос в течение недели и составляет 400 руб. для физического лица и 1100 для юридического.
  2. Заявка на сайте Росреестра. Обработка запроса занимает примерно 3 дня. По стоимости 250 для физического лица и органов власти, и 700 руб. для юридического лица.
  3. На специальных сайтах. Сейчас очень много источников, где можно бесплатно посмотреть цену для этого всего лишь нужно ввести адрес объекта.

Бесплатные сайты не дают гарантии о верном отображении кадастровой оценки, поэтому если просто интересуетесь, то лучше посмотреть в нескольких источниках. При необходимости получения справки или выписки из ЕГРН, следует обращаться к официальным источникам.

Разница рыночной и кадастровой стоимости

Рыночная — это понятие более обширное, на оценку, которой влияет большое количество факторов. Оказывает большое влияние спрос на рынке недвижимости и экономическое положение региона. Такая стоимость никак не влияет на размер налога и госпошлины.

Кадастровая — определяется государством и обычно она ниже рыночной, но бывают и исключения. Потому что сам объект и его состояние не осматриваются.

Оценка проводится только исходя из документов на недвижимость. Она напрямую влияет на налоги.

Если несогласны с расчетом суммы или размером установленных налогов, то этот момент можно обжаловать, подав повторное заявление или решить вопрос обращением в суд.

Уменьшение стоимости можно добиться только через суд, но для этого придется нанимать хорошего оценщика, да и сама процедура будет затратной. Суд редко встает на сторону инициатора процесса. Поэтому если цена изменится незначительно, то есть риск потерять в деньгах. Эти стоимости взаимосвязаны между собой.

Как узнать или определить кадастровую и рыночную стоимость

Узнать кадастровую стоимость доступно одним из нескольких способов:

  1. Расчет стоимости с помощью официального сайта Росреестра (информация может быть не актуальна, ввиду устаревших данных);
  2. По информации в электронном кадастровом паспорте квартиры (услуга платная, около 200 рублей);
  3. По кадастровому паспорту на бумажном носителе, полученному в БТИ при оформлении квартиры в собственность или кадастровой справке (если документ отсутствует или известно, что содержащаяся в нем информация устарела, необходимо заказать новый экземпляр);

Также по теме: Как подать в суд на управляющую компанию?

Важно понимать, что провести расчет кадастровой стоимости самостоятельно невозможно, так как доступ к специальным документам, на основе которых складываются показатели, имеется только у уполномоченных лиц. Помимо этого, нормативы кадастровой оценки постоянно меняются.

Определить какова рыночная стоимость квартиры можно одним из нескольких методов:

  1. Доходный метод (метод основывается на ликвидности квартиры и не учитывает цену других похожих предложений);
  2. Затратный метод (рассчитывается на основе понесенных затрат при возведении объекта и чаще применяется для объектов незавершенного строительства);
  3. Сравнительный метод (учитывает совокупность факторов, но может не учитывать некоторые индивидуальные показатели).

Расчет рыночной стоимости может проводиться:

  • Самостоятельными усилиями (без специальных знаний или опыта вероятность получения объективных данных падает);
  • С помощью независимого оценщика, риэлтора, имеющего лицензию на осуществление такого рода деятельности (по окончанию экспертизы выдается документ, который обладает юридической силой и может выступать доказательственной базой при оспаривании кадастровой стоимости или при вступлении в обязательства).

Кадастровая стоимость может быть приравнена к рыночной в следующих случаях:

  1. Вынесено соответствующее решение суда или специально управомоченной комиссии;
  2. При отсутствии возможности в создании и применении математической модели стоимости объекта;
  3. Данные о стоимости недвижимости сильно разнятся в отдельных источниках информации;
  4. Объективный расчет кадастровой стоимости невозможен или затруднен при использовании имеющихся методических рекомендаций;
  5. Показатели кадастровой стоимости несоразмерно превышают показатели рыночной.

Если кадастровая стоимость больше чем рыночная

Такое вполне возможно и встречается не так уж редко. Как уже говорилось выше, при такой оценке специалисты не выезжают на объект. Во время рыночной оценки может выясниться, что объект находится в плачевном состоянии.

Или прошло несколько лет с момента оценки кадастром и инфраструктуру, которая была рядом, уже снесли или перестроили.

Так часто происходит с типовыми квартирами «хрущевками», которые в основном идут по одной цене, но в одной может быть евро – ремонт, а в другой ничего не менялось с момента постройки, оттого и рыночная стоимость будет разная.

Согласно законодательству, кадастровая стоимость не должна превышать рыночную, но на деле всё иначе. Поэтому если оказались в такой ситуации, то стоит подать заявление на пересмотр цены недвижимости по кадастру.

Подведем итоги

Результаты массовой оценки публикуются на сайте ГБУ, занимавшегося ее определением, до ее утверждения правительством субъекта РФ. Это сделано для того, чтобы собственник выявил ошибку и заявил о ней. Собственник в отчете может проверить только характеристики участка: верные ли данные о площади, назначении, категории земли использовал оценщик в своих расчетах.

Если вы считаете, что кадастровая стоимость участка значительно превышает его реальную стоимость, то можете обжаловать результаты массовой оценки в установленном законом порядке.

Прочтите: Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Способы узнать реальную стоимость квартиры

  1. Интернет-сервисы. Есть множество сайтов, например, Domofond.ru, куда можно отправить запрос. После заполнения небольшой анкеты на электронную почту приходит примерный расчет стоимости жилья.
  2. Посмотреть объявление о продаже похожих объектов.

    Задайте параметры для поиска, район, количество комнат, состояние, чтобы сайт выдал максимально похожие варианты.

  3. Обращение в агентство недвижимости. Когда будете разговаривать с риелтором, можно выяснить какие параметры наиболее важные для продажи и уже по ним сравнить другие объявления.

  4. Можно пригласить оценщика, который осмотрит квартиру и уже точно скажет, на какую сумму можно рассчитывать, единственный минус, скорее всего эта услуга будет платной. Он даст отчет об оценки и исходя из него можно рассказать покупателям, какими параметрами руководствовались при выставлении цены.

  5. Не стоит ориентироваться на среднюю цену за квадратный метр. При выведении этой цены не учитывается размер и местоположение квартиры или дома.

Итак, из вышесказанного можно сказать, что кадастровая и рыночная чаще всего отличаются т. к. не все параметры объекта оцениваются. Но отличие должно быть не сильно значительным, а максимально близким.

Этот факт можно оспорить, но стоит учитывать, если стоимость по кадастру будет выше, то вырастит и налог. Когда оценивается рыночная, она всегда опирается на кадастровую. Каждый объект недвижимости обязательно должен быть поставлен на кадастровый учет.

Алия Суетина

Юрист. Образование: ФГБОУ ВО УдГУ, специальность «юриспруденция», гражданско-правовая специализация. С 2020 года юрист по вопросам гражданского права ( консультирование граждан, ведение дел в судах общей юрисдикции и арбитражных судах).

От чего зависит

Можно выделить основные факторы, от которых зависит цена на недвижимость в кадастре.

Площадь помещений объекта

Первый и один из наиважнейших факторов. То есть, 5-7 комнатная квартира, размер которой составляет 200 квадратных метров, значительно дороже, чем двухкомнатная малогабаритная в этом же районе.

Год постройки

Если недвижимость располагается в старом доме, то она будет продаваться по значительно более низкой цене, нежели в здании, которое воздвигнуто недавно. Исключения составляют только объекты, имеющие историческую ценность.

Этаж

Этот фактор очень индивидуальный. В общем случае, квартира на первом и последнем этажах по стоимости ниже. Однако, если на последнем этаже расположен пентхауз, совершенно очевидно, что его кадастровая стоимость будет выше, чем у квартиры той же площадью, но этажом ниже.

Квартира на первом этаже, с окнами, выходящими на подсобное помещение для дворника, будет отличаться по стоимости от квартиры на более высоких этажах.

Цена квадратного метра в регионе

В качестве этого параметра берётся средняя цена по населенному пункту. Чтобы стало понятнее, можно привести пример. В Тюмени двухкомнатную квартиру возможно приобрести за 2,8 миллиона рублей.

Аналогичная недвижимость в Кургане, который находится примерно в 200 километрах от указанного города, обходится уже в 2,3 миллиона.

Что же касается Москвы, то здесь за схожий объект могут потребовать 8 миллионов и больше.

Зная, из чего складывается кадастровая стоимость квартиры и что она в себя включает, можно приблизительно оценить результат оценки, чтобы при несогласии с официальными результатами оспорить решение Кадастровой службы

Источник: https://tbti.ru/zemlya/otlichie-kadastrovoj-stoimosti-ot-rynochnoj.html

Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной?

Какая цена выше кадастровая или рыночная

Да, такое может произойти. Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе кадастровой оценки, которую проводит государство. То есть в данном случае местные органы власти оценивают рыночную стоимость объекта выше, чем риелторы, с которыми вы работаете, и, возможно, даже выше, чем ваши потенциальные покупатели. Такие случаи не редкость.

Согласно кадастровой стоимости рассчитывается налог на квартиру, и чем выше кадастровая стоимость, тем выше и налог. Оценщики, нанятые государством, не выезжают на место и не осматривают квартиру, поэтому их оценка зачастую не учитывает ряд значимых факторов (ее состояние, ее удаленность от дороги и т. д.), что иногда и приводит к ошибкам.

Как узнать кадастровую стоимость жилья?

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Уже несколько лет суды в некоторых регионах завалины делами, в которых граждане просят пересмотреть кадастровую стоимость объекта в сторону снижения. Уменьшить кадастровую стоимость квартиры можно только через суд.

Суд может стать на вашу сторону, если вы наймете квалифицированного оценщика и докажете, что рыночная стоимость вашего объекта не соответствует кадастровой. Но проведение этой процедуры, подготовка отчета и обращение в суд потребуют вас финансовых и трудозатрат.

Поэтому перед тем, как пытаться оспаривать кадастровую стоимость в суде нужно подумать, сможете ли вы серьезно снизить кадастровую стоимость квартиры.

Если вы решили оспаривать кадастровую стоимость объекта, самое главное для вас – правильно подготовленный отчет об оценке, для этого необходимо выбрать квалифицированного оценщика.

Узнать кадастровую стоимость невыделенной доли в квартире нельзя никак. Нужно произвести выдел доли и поставить ее на кадастровый учет. Если вы хотите просто оценить, какой же будет кадастровая стоимость доли, вы можете произвести простой математический расчет, высчитав долю от общей площади. Разумеется, сумма, которую вы получите будет лишь приблизительной.

Отвечает руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов:

Кадастровая стоимость по замыслу должна быть максимально приближенной к рыночной – для формирования справедливой базы налога. Однако массовый порядок проведения кадастровой оценки в регионе не может гарантировать высокую точность результатов.

Поэтому государством разработаны досудебные механизмы корректировки – специальные комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, созданные при каждом субъекте Федерации. Основанием для обращения в комиссию является отчет о проведении независимой рыночной оценки, который вам на заказ подготовит оценщик, состоящий в СРО.

Стоимость независимой рыночной оценки квартиры сейчас колеблется в пределах от 5 до 15 тысяч рублей – в зависимости от расположения и площади объекта.

Самый простой способ узнать базу налога – сделать запрос в Росреестр или найти свой объект на публичной кадастровой карте.

Узнавать кадастровую стоимость доли не имеет особого смысла, так как функция у кадастровой стоимости объекта по сути одна – фискальная. Налог на объект недвижимости будет распределяться в равной степени по количеству дольщиков, с учетом налоговых вычетов и льгот.

Как оспорить кадастровую стоимость участка и дома?

Как происходит раздел квартиры на доли?

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

По закону кадастровая стоимость не может быть выше рыночной. В противном случае собственник вправе оспорить кадастровую стоимость, указанную в реестре недвижимости. На практике кадастровая стоимость очень часто превышает сумму, за которую объект можно реально продать. Оспаривать кадастровую стоимость в приведенном примере экономически нецелесообразно.

Кадастровая стоимость доли пропорциональна размеру этой доли. Например, при условии кадастровой стоимости всей квартиры 5 млн рублей, кадастровая стоимость ½ доли равна 2,5 млн рублей.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Кадастровая и рыночная стоимость действительно зачастую отличаются, допустимой считается разница в пределах 20%. Однако если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена относительно рынка, вы можете обратиться в комиссию по изменению кадастровой стоимости при Росреестре и снизить ее до рыночной.

Для уточнения кадастровой цены можно использовать достаточно примитивный метод расчета: соответствующая доля отделяется от общей кадастровой стоимости объекта, с этой суммы будет оплачиваться и налог на имущество.

5 способов узнать, сколько стоит ваша квартира

Как быстро и выгодно продать квартиру в маленьком городе?

Отвечает директор департамента частного обслуживания «3В Консалтинг» Рустам Исмайлов:

Оценка кадастровой стоимости квартиры производится на основании закона «Об оценочной деятельности» независимыми оценщиками. В основе методологии лежит определение рыночной стоимости объекта на основании открытых источников информации по продаже объектов недвижимости.

Проще говоря, оценщик изучает предложения продавцов и исходя из цены продажи определяет среднюю рыночную стоимость объекта недвижимости. Делается такая оценка не чаще одного раза в два года.

С учетом того, что при оценке определяется «средняя температура по больнице», то есть устанавливаются усредненные значения без учета специфики района, дома, то кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть иногда значительно выше рыночной.

Законодатель предусмотрел возможность такой ситуации, поэтому Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» установлен порядок обжалования и пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кадастровая стоимость доли в квартире определяется простым арифметическим методом: общая кадастровая стоимость делится на размер доли.

Отвечает вице-президент ГК «АРИН», руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

К сожалению, сейчас очень часто кадастровая стоимость объектов выше их рыночной. Это предвидели, и поэтому налоги считаются, исходя из 0,7 кадастровой стоимости, чтобы учесть возможные ошибки.

Для того чтобы привести в соответствие кадастровую стоимость, Вам необходимо в своем регионе найти специальную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости, сделать независимую оценку и подать туда заявление о пересмотре стоимости.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как узнать кадастровую стоимость земли в Анапе и посчитать налог?

Можно ли купить землю по кадастровой стоимости?

25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhet_li_kadastrovaya_stoimost_byt_vyshe_rynochnoy/7405

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.