Как уменьшить стоимость квартиры

Как правильно сбивать цену квартиры. Два секретных метода риэлторов

Как уменьшить стоимость квартиры

Торг при покупке недвижимости обычно происходит по одному и тому же сценарию. Сначала собственник завышает стоимость квартиры, а потом на эту же сумму делает скидку. В итоге все довольны. Продавец получает, что хотел, а покупатель – моральное удовлетворение. Но есть способы действительно снизить цену.

Риэлторы используют эти хитрости в своей работе. Мир Квартир

Да у вас тут столько недостатков!

Если квартира в объявлении устраивает вас по всем параметрам, не торопитесь договариваться на просмотр. Найдите среди своих друзей того, кто славится своей прямолинейностью и всегда открыто указывает другим на их недостатки. Или просто кого-то с хорошо подвешенным языком. Пусть он звонит продавцу как «покупатель» и идет на просмотр вместо вас.

Там ваш друг должен внимательно рассмотреть каждый квадратный сантиметр и, обнаружив недостатки, сообщить об этом собственнику. Буквально обо всех. Будет не лишним открыть и закрыть все двери, проверить все выключатели и краны воды, а также демонстративно поскрипеть половицами.

Результатом визита должно быть плохо скрываемое чувство глубокого разочарования. Ваш тайный покупатель должен уйти со словами, что даже большая скидка не поможет принять решение о покупке.

Через некоторое время можно отправить еще одного из друзей. На этот раз просмотр должен быть очень быстрым и поверхностным.

«Покупатель» всем своим видом должен показать, что в реальности квартира гораздо хуже, чем представлена в объявлении.

Ваш друг должен сыграть дотошного покупателя. ria56.ru

Возможно, после таких посещений продавец начнет сомневаться в цене, квартире и самом себе. И своим появлением в финале вы убедите его в этом, предложив свою цену. Главное – не торопиться. Иначе он может подумать, что его хоромы пользуются популярностью из-за частых просмотров.

Разумеется, все эти вылазки нужно проводить, если стоимость квартиры реально завышена. Недвижимость, цена которой находится в рынке, могут быстро купить, пока вы устраиваете представления.

Подождите еще чуть-чуть!

Второй вариант немного сложнее в исполнении, но более качественный и надежный. Вы можете ходить на просмотры, но не должны говорить собственникам о своем решении. И после того, как выбор будет сделан, отправить друга, а лучше семейную пару, под видом еще одних потенциальных покупателей понравившейся вам квартиры.

«Покупатели» должны сделать вид, что квартира им нравится. stroygaz.ru

Через день «раздумий» ваши тайные покупатели должны сообщить продавцу, что квартира их устраивает и они готовы ее «купить». Но для этого им нужны все документы по квартире, паспорта продавцов и прочие справки, т. к. квартира «покупается в ипотеку».

Этот вариант выгоднее еще и тем, что отсекаются все конкуренты, которые могут приобрести квартиру вместо вас. Поэтому, если продавец попросит у ваших друзей небольшой аванс, внесите его с условием о снятии квартиры с продажи.

Только не соглашайтесь на задаток, т. к. его не получится вернуть назад. И внимательно читайте авансовое соглашение, которое может оказаться оплатой услуг риэлтора от продавца.

Обычно сбор документов и последующая их «проверка» банком занимает продолжительное время. Как минимум две-три недели.

Все это время квартира не будет экспонироваться, и потенциальные покупатели ничего про нее не узнают.

Процесс «одобрения» можно немножко затянуть, если ваши друзья запросят не все документы сразу, а будут это делать постепенно. В коммерческих банках бюрократия развита ничуть не меньше, чем в государственных. Поэтому продавец ничего не заподозрит.

Развязка драмы

В конечном итоге ваши тайные покупатели могут сообщить продавцу, что его квартира «проверку не прошла», и в одобрении кредита им отказано. Если он согласится, можно продолжить его выматывать, «обратившись за ипотекой в другой банк». Так пройдет еще несколько недель, и его нервы будут на пределе.

Измученный ожиданием, продавец быстрее пойдет на уступки. freepik.com

После второго «отказа в одобрении» продавец, скорее всего, не захочет ждать дальше и вернет вашим друзьям аванс. На протяжении этого времени вы можете сделать ему один-два звонка с какими-нибудь уточняющими вопросами по квартире.

И еще до повторного размещения объявлений он позвонит вам с предложением о покупке, поскольку будет держать вас в резерве. В этот момент измученный продавец будет более уступчив и сделает хорошую скидку. Особенно если у вас уже имеется необходимая сумма.

Неискушенный покупатель может подумать: к чему все эти нечестные игры, если можно просто торговаться с продавцом до устраивающей всех цены?

На практике собственники снижают стоимость недвижимости только после продолжительного отсутствия к ней интереса. Активный торг, который всегда базируется на выявлении ее недостатков, воспринимается как попытка дискредитировать их родной дом. И поэтому отвергается на корню.

Необходимо спустить их на землю, подвести к пониманию того, что это просто квадратные метры. Которые не несут для покупателей такой же эмоциональной нагрузки, которая ничего не стоит.

Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/assistant/2020/09/07/kak-pravilno-sbivat/

Искусство торговаться

Как уменьшить стоимость квартиры

Как выстроить переговоры с продавцом, чтобы он согласился уменьшить цену, и чему равен средний размер дисконта на вторичном рынке жилья

Реклама о продаже квартиры на одном из жилых домов ( Донат Сорокин/ТАСС)

«Торг уместен» — фраза, которая часто встречается в объявлениях о продаже недвижимости. Для потенциального покупателя она служит сигналом, что продавец готов к дисконту.

По словам риелторов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», сегодня в Москве размер скидки при покупке квартиры на вторичном рынке может достигать 20–25% от изначально заявленной стоимости — причем снижение цены зачастую не зависит от характеристик самого жилья.

На протяжении всего последнего года более 80% сделок на вторичном рынке в Москве проходили с дисконтом, подсчитали в риелторском агентстве «Инком-Недвижимость». Пик этого тренда пришелся на ноябрь, когда доля скидочных сделок достигла 86%.

«Сейчас рынок падающий, последние два года все активно торгуются, — подтвердил специалист по недвижимости риелторской компании «Этажи» Антон Миков. — Продавцы ставят цены согласно своим ожиданиям и ощущениям.

Очень часто заявленная стоимость оказывается выше рыночной, так как они покупали недвижимость на сильном рынке по высокой цене и теперь хотят вернуть вложенные деньги. Понимание реальной цены приходит спустя какое-то время».

На какую скидку рассчитывать

По данным риелторов, средний размер скидки на вторичном рынке России колеблется от 3% до 13% в зависимости от региона. Так, в Москве покупатели начинают торг с 2–3%, а в итоге доходят до 7–10%, подсчитали в агентстве Est-a-Tet.

Средний показатель для Московской области равен 9%, причем чем ближе к столице, тем меньшую скидку дают продавцы, выяснили в компании «Мегаполис-Сервис»: если в ближнем Подмосковье нормальным считается дисконт в 3,5%, то для дальнего Подмосковья более характерны 13%-ные скидки.

В Сибири дисконт измеряют не в процентах, а в абсолютных величинах, сообщили «РБК-Недвижимости» в агентстве «Этажи». К примеру, скидки на однокомнатные квартиры в Тюмени обычно составляют около 50 тыс. руб.

, а на «трешки» — порядка 300 тыс. руб.; в Омске сумма дисконта на «однушки» и студии колеблется в диапазоне 20–50 тыс. руб., а для многокомнатных лотов достигает 500 тыс. руб.

, указал руководитель группы продаж местного отделения «Этажей» Михаил Кашленко.

«В случае со срочной продажей, когда, например, человек переезжает и его уже ничего с этой недвижимостью не связывает, можно добиться максимального дисконта, — обратила внимание директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Марина Москвичева.

 — Квартиры сильно падают в цене не в силу своих потребительских характеристик, а преимущественно из-за личных обстоятельств продавца. Это та психологическая пружина, которая станет основной для торга».

«Максимальный размер скидки [на вторичном рынке Москвы] доходил до 20–25%, — заявил директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Михаил Куликов.

 — Владельцы этих квартир из-за сложных жизненных обстоятельств (например, людям необходимо как можно скорее получить крупную сумму, чтобы оплатить операцию родственнику) не могли ждать и были готовы пойти на серьезные уступки. Разумеется, это не означает, что все продавцы готовы к такой большой скидке».

С кем бесполезно торговаться

«Есть два типа завышенной цены, — рассказал генеральный директор агентства «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков. — Первый — это переоцененные объекты. В конце 2015-го и начале 2016 годов на рынке было выставлено много квартир по завышенной цене.

Это связано не с тем, что в цену квартиры закладывался торг, а с тем, что многие собственники переоценивали свои квартиры, — нормальное явление для послекризисного периода, когда цены не стабилизировались и продавцы не до конца понимают стоимость своих квартир.

Второй тип — незначительное завышение цены для торга.

В целом речь, скорее, идет не о подходе «я прибавлю к своей цене столько-то, так как покупатель все равно будет торговаться», а о подходе «я знаю, что моя квартира стоит от такой-то суммы до такой-то, поэтому выставлю квартиру по максимальной планке или ближе к ней и, если покупатель будет торговаться, немного уступлю ему».

Существование переоцененных объектов, по которым невозможно добиться скидки, подтвердили и другие риелторы.

«Примерно 80% квартир на вторичном рынке жилья столицы в данный момент выставлены на продажу по сильно завышенной цене, — указал Михаил Куликов.

 — Собственники таких объектов не готовы к торгу несмотря на то, что квартира может больше года искать покупателей. Без снижения стоимости эти объекты не будут реализованы при текущей конъюнктуре рынка».

«В глазах продавцов цены занижены, — объяснил логику владельцев жилья президент риелторской ассоциации «Мегаполис-Сервис» Сергей Власенко.

 — У продавцов не отложилось в голове, что стоимость недвижимости снизилась за последние два года. Они думают так: «Я покупал эту квартиру за такую-то цену три-четыре года назад.

Почему я должен продавать ее сейчас дешевле?» Тот факт, что до 2014 года цены на недвижимость были завышены, ими не воспринимается».

Во многих случаях покупатели даже не звонят по объявлениям с завышенной ценой, рассказала Марина Москвичева. «Рынок переполнен сопоставимыми предложениями, — утверждает директор департамента вторичной недвижимости риелторского агентства Est-a-Tet.

 — Те объявления, которые висят в базах с завышенной ценой, просто игнорируются и даже не просматриваются, поскольку достаточно много аналогичных вариантов. Чаще всего люди просматривают первые пять-шесть объявлений с минимальными ценами в выборке».

С авторами таких объявлений чаще всего и начинаются переговоры о скидке.

Как подготовиться к переговорам

Прежде чем начинать торговаться, покупателю следует осмотреть несколько похожих квартир — в том же районе и той же комнатности, советуют в агентствах «Инком-Недвижимость», «Этажи», «Мегаполис-Сервис», «Релайт-Недвижимость» и Est-a-Tet. «Покупатель не приобретает недвижимость после первого же просмотра, — объяснил Михаил Куликов.

 — Он обходит несколько квартир, узнает, возможен ли торг при их приобретении, иногда возвращается по два-три раза на один и тот же объект. В итоге выбирает квартиру, где соотношение цены и качества его устраивает более всего, и здесь уже прикладывает максимальные усилия к получению скидки.

Причем при торге можно упомянуть, что, например, в соседнем подъезде похожая квартира стоит чуть меньше либо ее хозяева готовы идти на уступки».

Торговаться по телефону риелторы не рекомендуют. «Это не принесет успеха, — убежден Сергей Власенко. — Торг с продавцом уместен лишь после того, как вы посмотрели выставленный на рынок объект недвижимости, познакомились с собственником и установили с ним хороший контакт. При осмотре вы обязательно выявите недостатки.

Не стесняйтесь говорить о них продавцу — только сильно не критикуйте квартиру, так как это вызовет лишнюю агрессию». «Начинать торг до просмотра квартиры чаще всего совершенно бессмысленно и даже опасно: продавец будет занимать оборонительную позицию.

Конструктивного диалога в этом случае, скорее всего, не получится», — считает Марина Москвичева.

Правильные аргументы

«Подбирать надо реальные аргументы. Самый лучший аргумент — указание на аналогичную квартиру, которая вам подходит, но стоит дешевле или столько же», — считает Константин Барсуков из «Релайт-Недвижимости».

«Стоит сосредоточить свое внимание на несоответствиях между описанием жилплощади в объявлении о продаже и реальным положением дел, — посоветовал Михаил Куликов — Например, в объявлении указано, что площадь кухни в квартире равна 9 кв. м, а на самом деле составляет 8,3 кв. м. Это серьезная разница.

Или написано, что от станции метро до квартиры идти пять минут, а на самом деле — пятнадцать».

«Слишком усердствовать в выявлении недостатков квартиры не стоит, — порекомендовала Москвичева. — Лучше всего говорить в общих чертах об объективных изъянах, а не «о дурном вкусе дизайнера» или о «вони в подъезде». Аргументом для снижения цены могут быть существенные недостатки — не самый привлекательный вид из окна или несколько устаревший ремонт».

«Если квартира продается с мебелью, то можно попросить продавца не оставлять ее покупателю и за счет этого снизить цену, — рассказал Антон Миков из «Этажей». — Случаются и импульсные продажи, когда продавец сначала не хочет снижать цену ни на рубль, а потом что-то меняется в его жизни — и он оказывается готовым на большую скидку».

В агентстве «Мегаполис-Сервис» предлагают обратить внимание продавца на возможные выгоды от снижения стоимости. «Можете сказать собственнику, что, к примеру, скидка в 100 тыс. руб., о которой вы просите, может быть компенсирована, если он положит вырученные за объект деньги на два-три месяца на депозит в банке», — рассказал Сергей Власенко.

«Если же у вас нет реальных аргументов и вы понимаете, что стоимость квартиры находится в рынке, адекватных аналогов нет, а квартира вам идеально подходит, можно попробовать и неаргументированный торг, — предложил Барсуков. — Всегда можно просто спросить: «А вы можете уступить какую-то сумму?»

Неработающие аргументы

В попытке добиться скидки покупатель иногда сам загоняет себя в тупик.

По словам директора пермского филиала агентства «Этажи» Лидии Белобоковой, фразы «у меня наличные» и «готов выйти на задаток прямо сейчас» можно назвать настоящими стоп-сигналами для продавца: после произнесения этих предложений покупатель на скидку может не рассчитывать.

«Если покупателю не хватает воспитания и он начинает оскорблять состояние дома, подъезда и квартиры, то о скидке можно забыть. В этом случае даже опытный риелтор ничего не сможет сделать», — добавил Михаил Кашленко.

Некоторым покупателям нравится жесткий способ переговоров — с фразами наподобие «снижайте на энную сумму — тогда и поговорим». «После такой фразы продавцы перезванивают редко, — убежден Михаил Куликов. — Любая тактика, связанная с грубым давлением, шантажом или манипуляциями, крайне неэффективна.

Есть единичные случаи, когда люди, находящиеся в безвыходной ситуации, вынуждены прогибаться под покупателя и соглашаться на все его условия. Однако я считаю, что лучший способ достижения компромисса при покупке недвижимости — уважительное отношение к своему партнеру по сделке».

«Такая тактика может сработать, если человек действительно нуждается в срочной продаже, а перед ним покупатель со свободными деньгами», — уточнила Москвичева.

Почему срываются сделки

Иногда покупка квартиры срывается в последний момент — уже после того, как продавец снизил стоимость, а покупатель пообещал ему внести деньги.

В некоторых случаях продавец решает, что поступил опрометчиво, пообещав скидку, и решает отказаться от сделки, чтобы не потерять в деньгах.

«Косвенным признаком возможного повышения цены может служить продолжение рекламы объекта после принятия аванса за него», — предупредил Константин Барсуков.

Самый распространенный механизм защиты от сорванной сделки — внесение задатка, уверены в «Инком-Недвижимости» и «Мегаполис-Сервисе». «Необходимо передать собственнику квартиры задаток и заключить с ним предварительный договор, в котором будут описаны все нюансы сделки, — считает Михаил Куликов.

 — Это гарантия от отказа одного из участников сделки — продавца или покупателя — от своих обязательств. В случае отказа собственника от продажи жилплощади на указанных в договоре условиях задаток необходимо будет вернуть покупателю в двойном размере.

В случае отказа покупателя от сделки задаток ему не возвращается».

«Если есть другие, более привлекательные покупатели, продавец не станет фиксировать отношения с помощью задатка.

Если продавец часто откладывает решение, ссылается на то, что «должен посоветоваться», то, возможно, он ведет переговоры с кем-то еще.

Чтобы зафиксировать нужную вам цену, подпишите прямо на просмотре соглашение о стоимости — его можно вписать в акт осмотра», — предложила Лидия Белобокова.

Владелец квартиры может не уменьшить, а внезапно поднять цену, если увидит сильную заинтересованность покупателя, указывают риелторы. Обезопасить себя от такого поведения продавца практически невозможно, убежден Константин Барсуков.

«Конечно, на этапе внесения предоплаты можно подписать не авансовое соглашение, а предварительный договор купли-продажи — если, конечно, на это согласится продавец. Наличие такого договора дает покупателю основание к понуждению продавца через суд на заключение основного договора.

Но вряд ли покупатель будет связываться с длительной судебной тяжбой, когда есть возможность просто купить другую квартиру», — рассказал директор «Релайт-Недвижимости».

«Как правило, на отказ от сделки есть причина: либо нашелся покупатель, готовый оплатить полную цену квартиры, то есть без скидки и с компенсацией потери задатка, либо у продавца происходят какие-то жизненные ситуации. В таких случаях уже бесполезно вести переговоры», — заключил Антон Миков.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/588eebe59a794708137f8e6d

На сколько сейчас можно снизить цену квартиры?

Как уменьшить стоимость квартиры

— Ответ в самой формулировке, самом названии среды, в которой мы работаем, — это «рынок недвижимости». Рынок подразумевает торг. Это стоит учитывать и продавцам, и покупателям. Другой вопрос, как участники рынка этот факт используют и какие стратегии выбирают.

Традиционно считается, что торг — это скидка или дисконт. Однако это не совсем так. В процессе подготовки к сделке возникают разные ситуации, поэтому приравнивать торг к некоему дисконту, который по умолчанию подразумевается, будет считаться как минимум заблуждением. Для примера разберем две ситуации.

Почему квартиры в России стоят так дорого?

Как купить квартиру на аукционе?

Первая прямо-таки хрестоматийная: квартира (дом или иная недвижимость) выставляется по несколько завышенной цене, но спрос на объект расставляет все по местам и стоимость может постепенно снижаться.

Вторая ситуация чуть более сложная: от покупателя продавцу поступает предложение, но с основательно завышенным дисконтом.

После этого стороны действительно начинают обсуждать стоимость объекта, торговаться, и в итоге приходят к определенному консенсусу, который всех устраивает. Как правило, это какая-то «золотая середина», где стороны встречаются.

Бывают и менее распространенные и популярные, но тоже действующие схемы торга. Живой пример тому — аукционы. Сама их механика подразумевает, что цена на объект будет расти.

Изначально заявляется минимальная стоимость лота, которая привлекательна для потенциальных покупателей и совсем нереальная для рынка. Дальше начинается состязание: кто больше предложит.

В итоге побеждает тот, кто предложил последнюю цену, которую никто не перебил.

Когда продавец пишет в объявлении, что торг уместен, скорее всего, это говорит о том, что продавец готов предоставить скидку в силу некоторых личных обстоятельств, в которых он оказался в данный момент. Однако все может измениться.

Завтра или через неделю продавец решит, что необходимость в скидке отпала, и, например, сделку уже не надо проводить срочно. Это будет значить, что дисконт исчезнет. При этом формулировку о торге он с большой долей вероятности оставит в объявлении.

В результате торга стоимость объекта может стать меньше как на 100 тысяч, так и на 5 тысяч рублей. Но и то, и то — результат торга.

В целом средняя сумма реально возможного дисконта не очень велика. Она колеблется в пределах от 50 тысяч до 100 тысяч рублей. По эксклюзивным премиальным объектам дисконт иногда может достигать 500 тысяч рублей. Получить на сегодняшнем рынке скидку больше практически невозможно.

Прежде всего из-за того, что по завышенной цене в настоящее время уже никто объекты не выставляет. Заявлять цену ниже рыночной тоже нет необходимости. Поэтому в рекламных объявлениях чаще всего объекты выставляются по адекватной рыночной стоимости.

За редкими исключениями, когда речь идет об эксклюзивных или уникальных лотах.

Лучшее из недорогой вторички Москвы

7 признаков хорошей планировки: мифы и реальность

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость»

— По данным нашего аналитического центра, сегодня доля сделок с дисконтом на вторичном рынке жилья старой Москвы находится на уровне 74% — минимальном с июня 2015 года. Для сравнения: в январе 2018 г. этот показатель был равен 85%, в октябре 2017 г. — 86%; а в июне 2015 г. было 74% (против 80% всего лишь месяцем позже).

Заметно сократился и средний размер скидки: если год назад он находился на отметке 8,9%, то сейчас опустился до 5,6% — это минимальное значение с марта 2015-го, когда средняя скидка равнялась 4,8% (месяцем позже уже 5,7%).

В целом спрос на московской «вторичке» не ослабевает, доля сделок со скидкой будет уменьшаться и дальше. В следующем году она может опуститься уже до 60% (а средний размер дисконта будет все таким же: 5–6%). Хотя вряд ли количество операций со скидкой упадет ниже этого значения: из-за кризисных явлений покупательская способность населения все же остается на невысоком уровне.

Сейчас нет никаких оснований для того, чтобы объем сделок с дисконтом начал расти, скажем, до максимальных для данного сегмента показателей — 87–88%, — зафиксированных в период с мая по сентябрь прошлого года. Это скорее фантастический сценарий. Чтобы он стал возможным, должны появиться определенные предпосылки, которых сейчас объективно нет.

Напомню, в конце 2014 года и в первые месяцы 2015 года спрос на вторичном рынке жилья столицы был поистине ажиотажным — как ответ на бешеные скачки курсов валют. В результате к марту 2015 года лишь 50% лотов в сегменте продавалось со скидкой.

Покупательская активность зашкаливала, люди буквально сметали недвижимость, но это вызывало тревогу: мы понимали, что после этого аномального всплеска последует глубокое падение. Так и случилось — летом 2015 года «вторичка» оказалась на дне как по потенциальному, так и по реальному спросу.

И еще долго после этого данные показатели находились на довольно низком уровне, что и привело к значительному росту доли сделок с дисконтом.

Таким образом, торг, конечно, остается уместным, но если вам предлагают аномально большой дисконт, это должно настораживать. Договориться о разумной скидке (в пределах около 5%) все же возможно.

Надо накопить на квартиру – с чего начать?

Совсем не Москва: о жилье и ценах в городах России

Людмила Потапова, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank

— В сегменте элитного жилья торг есть всегда, за редким исключением. Особенность нашего покупателя в том, что если ему не дали скидку, он может принципиально не купить объект несмотря на то, что цена и параметры его полностью устраивают.

Минимальная цифра торга составляет от 5 до 10% от заявленной стоимости, но есть продавцы, которые изначально закладывают в цену объекта потенциальный торг до 30%!

Собственников квартир можно условно поделить на три группы.

Первая — это люди, которые абсолютно не замотивированы в продаже собственных объектов. Часто это очень состоятельные люди, обладающие большим «парком» квартир и не считающие «копейки», в которые им обходится их содержание, или живущие за границей.

Понять их логику ценообразования достаточно сложно, донести реальную ситуацию на рынке практически невозможно.

В основном мы общаемся с представителями таких собственников, которые также не замотивированы в продаже объекта, поэтому продается недвижимость очень долго.

Вторая группа — те, кто живут в долларовом мире, то есть оценивают свою недвижимость не сравнительным, а расходным путем: они вспоминают, за сколько покупали свою недвижимость в долларах, и исходят из этого при формировании проданной цены, которая может в два раза превышать текущую рыночную стоимость. Эти люди готовы торговаться, если осознают, что их цена совершенно не привлекает покупателей, а им действительно нужно продать объект.

Третья — люди, которые имеют реальные финансовые планы и хотят продать недвижимость в короткие сроки.

Такие клиенты прислушиваются к мнению брокера, выходят на рынок с адекватной рыночной ценой, иногда даже могут продать объект по цене ниже рынка, осознавая, что с годами его стоимость не будет расти в цене.

У них, как правило, есть четкие цели, и они знают, как и на что потратят деньги от продажи квартиры. Хорошо торгуются, понимают, что сейчас «рынок покупателя». Таких людей, к сожалению, менее 30%.

Не пропустите:

Покупка квартиры без риелтора

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Заниженная цена в договоре купли-продажи

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/na_skolko_seychas_mozhno_snizit_tsenu_kvartiry/7566

Как законно сократить размер налога при продаже квартиры / Sibdom.ru

Как уменьшить стоимость квартиры

Прошли те времена, когда собственники квартир, стремясь уйти от налога, указывали в договорах купли-продажи сумму в один миллион рублей, и покупатели на это соглашались.

Вступившие в силу с 2016 года изменения в законодательство положили этой практике конец. Покупатели теперь настаивают на указании в договоре реальной суммы сделки.

Но и в этих условиях можно совершенно законно сократить размер налога.

С 1 января 2016 года налог при продаже недвижимости рассчитывается по-новому. Во-первых, увеличен срок, после которого продажа квартиры не облагается подоходным налогом. Чтобы не платить налог при продаже недвижимости, объект теперь должен находиться в собственности не менее пяти лет (вместо прежних трех).

Исключение составляют квартиры, полученные по наследству, по договору дарения от близкого родственника или члена семьи либо в результате приватизации. Для них сохранен прежний трехлетний срок.

Во-вторых, при расчете размера налога устанавливается минимальная налоговая база, ниже которой указанная в договоре стоимость квартиры быть не может, она составляет 70% от кадастровой стоимости объекта. Если цена в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости той же квартиры, при определении налогооблагаемой базы налоговая будет использовать большую из двух цен.

Кадастровая стоимость к этому моменту определена у всех находящихся на территории Красноярского края объектов недвижимости.

Причем, в отличие от земельных участков, кадастровая цена которых зачастую оказывается завышенной, так что в некоторых случаях даже может превышать их рыночную стоимость, кадастровая оценка квартир определена корректно и в среднем оказывается процентов на 30–40 ниже рыночной цены квартиры.

В связи с произошедшими изменениями в законодательстве покупатели стали чаще настаивать на указании в договоре реальной цены сделки. Продавцы на это соглашаются, ведь большинство из них налоги будут платить еще по старым правилам.

Право собственности на объекты у них возникло еще до вступления в силу закона (нововведение распространяется только на квартиры, купленные после 1 января 2016 года), поэтому в большинстве случаев продавцы готовы указывать в документах полную стоимость квартиры.

Пока изменения главным образом затронули только тех продавцов, которые недавно получили объекты в наследство или по договору дарения и пытаются быстро их продать, не дожидаясь завершения необходимого для освобождения от налога срока.

Но через некоторое время на рынке начнут продаваться квартиры, купленные после 1 января 2016 года.

О том, как легально сократить размер налога при продаже квартиры, какие нюансы здесь существуют, рассказала налоговый консультант, директор агентства «Аутсорсинг» Ольга Ботова.

Как уменьшить размер налога?

Наиболее часто можно услышать рекомендацию указывать в договоре сумму, равную 70% ее кадастровой стоимости. При этом нужно учитывать, что кадастровая стоимость регулярно пересматривается, так что к моменту, когда покупатель захочет продать квартиру, кадастровая стоимость может вырасти.

«Особый случай — квартиры, купленные по договору участия в долевом строительстве. В Налоговом кодексе сказано, что кадастровую стоимость у объектов нужно смотреть по состоянию на 1 января того года, в течение которого происходит сделка.

На практике же может так оказаться, что дом сдан, собственники вступили в право собственности, но поскольку на 1 января вашего объекта еще не было, его кадастровая стоимость будет определена на 1 января следующего года.

Поэтому если квартира продается в течение этого года, в котором сдался объект, в договоре цена может быть указана, не ориентируясь на кадастровую стоимость.

Для продавца, если он затем будет продавать эту квартиру, не дожидаясь завершения пятилетнего срока с момента приобретения, при определении дохода будет учитываться цена, указанная в договоре», — объясняет Ольга Ботова.

Если собственник не может ждать для продажи квартиры пять лет, чтобы не платить налог, он вправе, во первых, уменьшить размер налога на налоговый вычет (максимальная сумма налогового вычета при продаже квартиры, дачи составляет один миллион рублей, при продаже иных объектов (погребов, гаражей) сумма вычета — 250 тысяч рублей. Этот вычет можно использовать раз в год).

Размер налога будет рассчитываться по формуле: сумма полученного дохода минус один миллион рублей (налоговый вычет при продаже квартиры), умноженная на 0,13 (13% — размер налога на доходы физических лиц).

«Имущественный вычет в размере одного миллиона рублей применяется ко всему доходу, полученному налогоплательщиком в течение календарного года, — говорит Ольга Ботова, — и если налогоплательщик продал пять квартир, размер вычета для него составит: вся сумма дохода минус один миллион рублей. Поэтому, если налогоплательщик планирует продать несколько объектов в конце календарного года, можно порекомендовать ему продать одну квартиру в одном году, вторую в начале следующего года».

Уменьшить налог при продаже на сумму понесенных расходов

Второй способ снизить размер налогов — вместо применения налогового вычета в один миллион рублей уменьшить налогооблагаемую базу на размер фактических расходов, понесенных ранее на покупку продаваемого объекта (при этом у продавца должны быть документы, подтверждающие факт понесенных расходов).

Формула налога будет такой: сумма дохода за вычетом затрат на покупку объекта, умноженная на 0,13 (13% — размер налога на доходы физических лиц), дает сумму налога, которую продавцу нужно заплатить.

К примеру, квартира была куплена два года назад за 3,8 миллиона рублей и продается сейчас за 4,1 миллиона рублей, для определения размера налога при ее продаже нужно от стоимости квартиры 4,1 миллиона отнять 3,8 миллиона рублей (затраты на ее приобретение), получаем 300 тысяч рублей — сумму, из которой собственник будет платить налог. Умножить на 13% — имеем 39 тысяч рублей — размер налога, который удержат с продавца.

Фактические расходы — это сумма, за которую была ранее куплена квартира, или, если речь идет о продаже дома, который был построен продавцом, фактическими расходами будут расходы, понесенные при строительстве дома, если речь идет о переуступке права — расходы, связанные с долевым участием или переуступкой.

Следует помнить, что для одного объекта может быть применен только один из двух вариантов уменьшения суммы налога: одновременно применить и налоговый вычет, и уменьшить налогооблагаемую базу на сумму понесенных расходов нельзя.

«На практике, если речь идет об одном объекте, продавец, исходя из своей конкретной ситуации, может выбирать, какой из двух видов расчета ему применить выгоднее. Если продается несколько объектов, к одному можно применить вычет в один миллион рублей, к другому — вычет по фактическим расходам», — объясняет Ольга Ботова.

Размер налога при продаже доли в собственности

Если продается доля в квартире, размер налогового вычета для владельца доли составит такую же долю от миллиона.

К примеру, продавец владеет 3/4 доли в квартире и продает их одним договором со вторым сособственником, цена его 3/4 доли равна 800 тысячам рублей.

Формула налогового вычета для владельца этой доли будет выглядеть следующим образом: 800 тысяч рублей (доход от продажи) минус 3/4 от одного миллиона рублей (750 тысяч рублей — размер имущественного вычета при продаже такой долевой собственности), получившуюся разницу умножить на 0,13. Таким образом, 6500 рублей — размер налога, который нужно будет заплатить собственнику 3/4 доли в этом объекте.

В том случае если каждый собственник будет продавать свои доли отдельным договором купли-продажи, каждый из них сможет подать на вычет в размере одного миллиона рублей.

Способ третий — при встречной покупке

Третий вариант сократить размер налога подходит в том случае, если продавец затем собирается купить другую квартиру в течение одного календарного года.

Тогда для уменьшения налоговой базы он может одновременно применить два вычета: и вычет, связанный с продажей квартиры (один миллион рублей), и вычет, связанный с приобретением жилья.

Речь идет о вычете при покупке квартиры, получить который каждый покупатель имеет право один раз в жизни (максимальная сумма — два миллиона рублей).

Если квартира продается за три миллиона рублей, налогооблагаемая база определяется по формуле: три миллиона рублей (доход, полученный при продаже квартиры) минус один миллион рублей (налоговый вычет при продаже), получается два миллиона рублей. Однако налоговый вычет, связанный с покупкой квартиры, использовать можно, только если налогоплательщик никогда раньше не пользовался этой возможностью.  

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1583/

Как снизить цену при покупке квартиры

Как уменьшить стоимость квартиры

Покупая квартиру торговаться необходимо всегда. Причем делать это нужно, не только выбирая жилье на вторичном рынке, но и в случаях, когда выбрана новостройка или заключен договор с риэлтором. О том, как правильно сбивать цену в том или ином случае мы детально расскажем в этой статье.

Как снизить цену при покупке квартиры на вторичном рынке

О том, что необходимо всегда торговаться с владельцем квартиры, которую вы собираетесь приобрести, знают все. Хотя не многим удается значительно снизить стоимость. Это связано не с упорством продавца, а с неправильным подходом к делу покупателя. Чтобы все получилось вам необходимо четко придерживаться трех правил:

  1. Покупка квартиры – это серьезная сделка.

  2. Недостатки снижают стоимость жилья.

  3. Психологические приемы действуют на всех.

Причем применение на практике вышеперечисленных пунктов должно соответствовать указанной последовательности. Ведь указание на недостатки квартиры в самом начале разговора с продавцом приведет к пустой трате ваших сил и нервов.

Покупка квартиры – это серьезное сделка

Как и в заключение договоров между партнерами по бизнесу, приобретение жилплощади необходимо выполнять как можно рассудительней и сдержанней. Изначально стоит запомнить, что торговаться по телефону нельзя. Это выполняется лишь во время визуального контакта.

В процессе первого звонка вы задаете лишь несколько уточняющих вопросов о предмете покупки и согласовываете время встречи.

Первый осмотр квартиры также не подходит для того, чтобы сбивать цену. Вам необходимо как можно тщательней ознакомиться со всеми деталями квартиры. Причем никакого восторга проявлять нельзя. Хотя и равнодушие здесь будет неуместно. Вы должны спокойно отмечать заинтересовавшие вас моменты. При первом осмотре задавайте как можно больше вопросов.

Например: насколько шумные соседи; какое расстояние до школы, садика, супермаркета, остановки общественного транспорта, парковки; когда в последний раз проводился ремонт, замена электропроводки, трубопровода и канализации; насколько часто выходит из строя лифт; какая ориентировочная сумма оплаты коммунальных услуг; достаточно ли удобный подъезд для скорой помощи, полиции и МЧС; и т.д.

Чем больше вы задаете вопросов, тем легче вам будет сбить стоимость квартиры.

Недостатки снижают стоимость жилья

На вторичном рынке не существует квартир, которые не имели бы недостатков. Об этом стоит помнить всегда, и пользоваться в процессе снижения стоимости. Их можно разделить на два основных типа:

К объективным недостаткам относятся проблемы с квартирой, которые в любом случае придется устранить или они значительно будут влиять на условия проживания. Ими могут быть:

  • Необходимость замены трубопровода, канализации, электропроводки.

  • Старые окна или двери, которые требуется менять на энергоэффективные.

  • Отсутствие утепления фасадных стен.

  • Большое расстояние до школы/садика, супермаркета, остановки или парковки.

  • Крайние этажи (первый или последний).

  • Отсутствие ремонта на протяжении долгих лет.

Стоит отметить, что эти объективные недостатки могут значительно влиять на стоимость квартиры. Поэтому и требовался внимательный осмотр и как можно большее количество вопросов, о чем мы говорили ранее.

Косвенные недостатки имеют меньшее влияние на итоговую цену жилплощади. Хотя их применением не стоит пренебрегать. Ведь даже небольшая скидка все равно будет приятным бонусом.

Например, если окна выходят на проезжую часть и в квартире установлены однокамерные стеклопакеты, то вы можете с легкой грустью заявить о необходимости их замены на двухкамерные.

У таких окон большая шумоизоляция, а у вас маленький ребенок или чуткий сон.

Еще одним вариантом может быть необходимость смещения той же раковина, из-за чего придется немного переделывать даже новый трубопровод и канализацию.

В общем, придумать косвенные недостатки можно всегда. Главное проявить фантазию. Хотя и «перегибать палку» не стоит. Иначе это только разозлит владельца и вызовет у него к вам личную неприязнь.

Психологические приемы действуют на всех

Продавцы квартир на вторичном рынке такие же люди, как и все. Они поддаются психологическим приемам, порой даже не особо затейливым. Хотя из множества вариантов можно выделить два самых простых и действенных метода, которые не требуют специальных знаний.

  1. Визуализация аргументов.

  2. Влияние «толпы».

Когда вы просто говорите продавцу о том, что есть схожие предложения дешевле, и вы готовы купить его квартиру, но со скидкой, первое, что приходит на ум вашему оппоненту – «идите туда, где дешевле».

Совсем другая реакция последует, если вы будете держать в руках список схожих предложений, но с меньшей стоимостью. Пусть даже написанный на простом листе бумаги от руки.

Ваши слова будут восприниматься более серьезно, если они подтверждены визуально.

Есть старая поговорка: «назови человека сто раз свиньей, и он на сто первый хрюкнет». По этому принципу можно торговаться. Ведь если владельцу квартиры несколько раз скажут, что запрашиваемая цена велика, то он в это поверит.

Например, вам стоит попросить троих своих знакомых или родственников совершить по одному звонку продавцу квартиры для консультации. После его ответов на общие вопросы они должны предложить сделать для них скидку, якобы существуют схожие варианты дешевле.

Владелец естественно откажется, а ваши знакомые попросту положат трубку. После подобного приема у продавца, как минимум, закрадутся сомнения о целесообразности запрашиваемой цены.

Вам остается просто позвонить буквально через час-два, и спросить – не передумал ли он снизить стоимость.

Как сбить цену при покупке квартиры в новостройке

Многие думают, что стоимость квартир в новостройках установлена всегда на одном уровне, и сэкономить на приобретении такой жилплощади невозможно. Это абсолютно не так. Вы с легкостью собьете цену, если возьмете на вооружение три простых совета. Их и рассмотрим более детально.

Совет №1

Стоимость квартиры всегда зависит от этапа завершенности строительства. Если у вас есть время подождать год-два, то смело ищите предложения по продаже квадратных метров в еще не возведенных зданиях. Более низкая стоимость обусловлена тем, что застройщику необходимы средства для реализации проекта. Поэтому он всегда идет на уступки, предлагая вариант дешевле, чем в полностью готовых зданиях.

Важным моментом, при выборе подобного метода снизить стоимость, является проверка документов застройщика. Помимо всех уставных документов он должен предоставить вам разрешение на строительство. Проверяйте все тщательно, так как мошенники всегда активны.

Совет №2

Место расположения квартиры в здании играет весомую роль в ее стоимости. Это нужно помнить. Причем застройщики на своих сайтах всегда выставляют самые лучшие варианты, которые и стоят дороже остальных. Поэтому если вы хотите сбить цену, необходимо интересоваться, есть ли что-то подешевле. Вам точно предложат менее дорогой вариант.

Зачастую на стоимость влияет этажность, расположение окон (во двор/на улицу) и приближенность к лифту. Причем только в последнем варианте нет положительных моментов.

Если же взять квартиры на первом этаже, то вы не будете зависеть от лифта, будут дешевле стоить доставки, проще спастись при чрезвычайных ситуациях. На последнем этаже меньше шума и лучше вид.

Если окна выходят во двор, то вам проще следить за ребенком, а если на улицу, то будет презентабельное вид.

Выбор квартиры, приближенной к лифту не ухудшит условия проживания, если к этому вопросу подойти более креативно. Например, стоимость такой жилплощади дешевле на 150 тыс. рублей, чем отдаленной от лифта.

Вы ее покупаете, а затем тратите на обесшумливание стен и установку более мощной двери 50 тыс. рублей. Таким образом, вы получаете полную тишину у себя дома, и в итоге сбиваете цену на 100 тыс. рублей.

Совет №3

Не пренебрегайте возможными скидками. Добиться их не так уж сложно, как может показаться на первый взгляд. Ведь квартиры необходимо продать, а сделать это можно лишь привлекая клиентов разными бонусами. Всего существует три основных варианта получения скидки:

  1. Акции со снижением цен. Их существует достаточно много, например, сезонные, связанные со стартом продаж квартир или введения в эксплуатацию здания, юбилей существования фирмы застройщика и т.п. Также акции могут запускаться по причине малого спроса именно в том доме, который вас интересует.

  2. Во время консультации не озвучивайте весь комплекс того, что вы хотите приобрести. Запомните – вас интересует только квартира.

    Если вами был выбран подходящий вариант, то тогда задавайте вопрос о возможной скидке в случае покупки вами, например, парковочного места или подключения систем безопасности (пожарной, охранной).

    Чем больше продажи у застройщика, тем ему выгоднее, и он будет стараться подталкивать вас к большему расходу денег, предлагая скидки на дополнительную комплектацию.

  3. Наличные денежные средства всегда ценятся больше. Ведь застройщику нет необходимости в дальнейшем обналичивать их в банке, а это исключает уплату комиссии.

    Таким образом, большинство продавцов в новостройках могут позволить себе сделать для вас скидку. Также ценится покупатель, предоставляющий залог.

    Поэтому всегда интересуйтесь: «какая будет скидка, если я оплачу наличными или оставлю залог».

Как сбить цену при покупке квартиры у риэлтора

Риэлторы – это профессиональные посредники между продавцами и покупателями, работающие за определенные комиссионные отчисления. Психологические приемы, в связи с их профессионализмом, и возможность покупки еще недостроенного жилья применить не удастся. Хотя и в работе с ними можно сбивать цену.

Так, главными вашими аргументами могут стать недостатки предлагаемой квартиры. Они полностью идентичны тем, которые описаны в варианте по снижению стоимости на вторичном рынке. Также всегда запрашивайте предложить вам более дешевые варианты. Ведь у риэлтора достаточная база, и он, как и застройщик, старается изначально продать самую лучшую и дорогую квартиру.

Помимо этого, риэлторы сами любят использовать психологические приемы, на которых их можно поймать. Они зачастую немного завышают изначальную стоимость квартиры, чтобы затем предложить вам скидку.

Вы, радуясь такому обстоятельству, сразу соглашаетесь совершить покупку. Этого делать не стоит. Ведь вы помните, что приобретение квартиры – сделка серьезная, и не любит спонтанных решений.

Поэтому, если вам риэлтор предложил скидку, значит можно сбить еще немного стоимость, посредством тех же косвенных недостатков.

Ольга Севастьянова специально для ЗанимайОнлайн.ру

Источник: https://ZanimayOnlayn.ru/article/finansovye-sovety/sbit-tsenu-na-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.