Как уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости ферсткадастр

Содержание

Кадастровая стоимость недвижимости и алгоритм её снижения

Как уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости ферсткадастр

Цена любой недвижимости является основой для определения налогообложения. Раньше оно рассчитывалось, основываясь на ревизионной оценке.

А эксперты считают, что расчёт по таксационному тарифу снижает ставку налога на собственность, так как она приближена к настоящей стоимости. Но нередки случаи, опровергающие это мнение.

Иногда рыночная цена строения оказывается меньше и возникает запрос на снижение кадастровой стоимости до величины рыночной.

Кадастровая стоимость недвижимости

Кроме базовых характеристик, любая недвижимость имеет индивидуальные особенности, повышающие или понижающие ее ценность. А также свою роль играет волатильность рынка недвижимости.

Учитывая периодичность переоценки имущества раз в три года, собственник рискует здорово переплатить налоги.

Причём разница никогда возвращена не будет, так как налоговый период уже будет в прошлом и закроется навсегда. Таков порядок.

При таких обстоятельствах хозяину собственности можно попробовать добиться занижения тарифа кадастра. Налог на недвижимость платят собственники таких объектов:

  • Жилище (дом, квартира, комната), включая все окружающие строения.
  • Нежилые помещения типа автогаража, стоянки для машины.
  • Стационарная группа строений.
  • Коммерческие сооружения.
  • Недостроенные здания.

До того как начать опротестовывать неверность суммы по документам, нужно выяснить, какова она на самом деле. Это в наше время делается легко. Вся информация выставляется на официальном сайте Росреестра.

Алгоритм действий тоже простой и удобный. Для этого достаточно вбить номер документа или местоположение строения и создать заявку.

Выбрав источник информации «ГКН», получите все актуальные данные по недвижимости. Потом сравните её с рыночной ценой, если есть разница, можно заняться вопросом снижения кадастровой стоимости недвижимости и уменьшения налога. Рыночную цену можно посмотреть по объявлениям и провести сравнительный анализ по похожим объектам.

Повод для изменения

Оспорить можно ошибки, которые обычно допускаются при обозначении параметров имущества и включают в себя такие случаи:

  • Неверное определение данных в списке объектов собственности, которые подлежат таксационной аттестации.
  • Ошибочную оценку обстоятельств, оказывающих влияние на цену объекта.
  • Местонахождение оцениваемого объекта.
  • Цель использования.
  • Допуск к использованию участка, на котором возведено сооружение.
  • Состояние недвижимости.
  • Соседство с территориями особого назначения.
  • Ошибка с неправильным использованием предоставленных данных.
  • Упущение сведений об опасном состоянии сооружения.

Весь расчёт цены можно запросить у заказчика. Он обязан обработать запрос за неделю с даты регистрации запроса. Следует учесть, что при процедуре пересчёта цены, рыночная должна быть на ту же дату, как и кадастровая. И также важно знать, что не во всех регионах расчёт налога делают на этой основе. Некоторые до сих пор применяют в расчётах инвентаризационную цену.

Пересмотр таксационного тарифа

Уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости законно можно двумя путями: в специальной комиссии, призванной рассматривать подобные ситуации, в суде. Человек сам решает, какой вариант выбрать.

Для юридических лиц обязательно прохождение обоих этапов, для физлиц достаточно одного выбранного. Причём заявка в комиссию менее затратно в материальном плане и по времени.

Вопрос решается в течение 30 дней. Если нет согласия с решением комиссий, то можно продолжить спор в суде. Такие госкомиссии создаются при каждой службе Росреестра.

Документальное сопровождение и иск

В споре всегда участвует больше, чем одна сторона. В случае решения вопроса по уменьшению налога на недвижимость, их две. Каждая должна документально доказывать свою правоту. В этом случае интересны права и обязанности заявителя.

Чтобы решить спор в свою пользу и изменить (понизить) ставку налога, он сам должен собрать всю доказательную базу. От ее полноты и достоверности зависит исход дела.

А пошаговая инструкция о том, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, поможет ускорить процесс. Для этого потребуется представить:

  • Отчёт по оценке для оспаривания завышения цены здания. Служебный запрос делается в Росреестр.
  • Копии всех правоустанавливающих документов на объект, заверенные нотариусом.
  • Справку, доказывающую ошибочность данных об объекте, которыми воспользовались для расчётов.
  • Отчёт с итогом анализа коммерческой оценки собственности, составленный в ту же дату, что и документ по кадастру. Экспертное заключение от независимого предприятия с оценкой для оспаривания кадастровой стоимости здания также прилагается.

Могут понадобиться и другие справки, касающиеся обнаружения факта ошибок в тех или других документах.

Для обращения в судебный орган нужны дополнительные документы, такие как:

  • Извещение о передаче, ксерокопии бумажного варианта иска.
  • Чек уплаты госпошлины.
  • Доверенность на представителя, если заявитель сам не может участвовать в процессе в целом или в сборе документов.
  • Бумаги, предшествующие обращению в суд.

Пустые заявления, не подтверждённые перечисленными документами, не будут рассмотрены. Они останутся без движения.

Оспаривание в госкомиссии

Прошение о перерасчёте тарифной ставки комиссией проверяется до 30 дней со дня регистрации. За первую неделю комиссия передаёт данные об этом заявлении с обозначением дня разбирательства в местный муниципалитет и самому заявителю.

Решение комиссия принимает при явке более 50% её состава. Не более чем за пять суток после того как будет принято решение, комиссия уведомляет о нём все заинтересованные стороны.

Если причиной спора служат неверные данные при определении цены по кадастру, то комиссия может:

  1. Отклонить иск, если данные будут признаны верными.
  2. Назначить пересмотр расчётов с целью понижения, если сведения признают неверными.

Когда предметом спора выступает принятие для сравнения рыночной цены недвижимости, комиссия решает либо уменьшить цену построек до рыночных, либо отклонить иск в связи с отсутствием состава. Если заявитель не согласен с принятым решением, он вправе обратиться с этим же иском в суд.

Подача жалобы в суд

Владелец строений имеет право подать в суд как по результатам оценки стоимости, так и по решению комиссии. Иск может быть:

  • Об использовании при налогообложении рыночной цены строения.
  • Об уменьшении кадастровой стоимости недвижимости для физических лиц в связи с неточностями в расчётах при оценке.
  • Об обжаловании результатов работы госкомиссии.

При условии, что суд решит спор в пользу гражданина, то в итоговой части решения указывается сумма кадастра, определённая судом. Она должна быть внесена в государственный перечень недвижимого имущества. При несогласии с решением суда гражданин может подать в течение 30 суток на апелляцию.

Почти каждый человек владеет хоть одним объектом недвижимости. И решение налоговых вопросов не стоит пускать на самотёк.

Хоть налоговики и должны предупреждать о размере налога и крайней дате оплаты, но, как и везде, есть человеческий фактор.

Надо самим пооперативнее проявлять сознательность и обращаться в налоговый орган. Тогда человек заранее будете знать о сумме выплат и сможет поднять вопрос о её изменении.

Источник: https://georeestr.com/registratsiya-obektov/kadastrovaya-stoimost/nedvizhimosti-i-algoritm-eyo-snizheniya.html

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости – все о процедуре оспаривания

Как уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости ферсткадастр

Переход на налогообложение исходя из кадастровой стоимости объектовнедвижимости и создание института государственных кадастровых оценщиков вызвалимножество споров, дискуссий и прогнозов на будущее для рынка недвижимости, атакже в области социологии, экономики и даже урбанистики. Большинство из них –не оптимистичны.

Что делать, если кадастровая стоимость завышена, а налогстановится непосильной нагрузкой на собственника? Все подробности о сложной, ночасто необходимой процедуре оспаривания кадастровой стоимости объектовнедвижимости рассказали эксперты и практикующие оценщики саморегулируемойорганизации НП «АРМО».

За 2015 г. все владельцыимущества в 28 регионах РФ должны будут заплатить налог до 1 декабря текущегогода. Подготовиться к получению новых налоговых уведомлений можно,самостоятельно рассчитав сумму налога с помощью онлайн-калькулятора. Для этого необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости илиадрес. Либо посетить личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.

Сравнив кадастровую стоимость квартиры или земельного участка смаксимально схожими предложениями на рынке, можно определить, действительно ликадастровая стоимость объекта имеет значительные расхождения с его рыночнойстоимостью.

Вэтом случае единственная возможностью уменьшить сумму налога – снизить кадастровуюстоимость своего имущества. Это возможно только через процедуру оспаривания вкомиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки при Росреестреили в суде.

Всоответствии с действующими стандартами оценки кадастровая стоимость – этостоимость рыночная, но определенная методом массовой оценки. При определениикадастровой стоимости специалисты-оценщики должны опираться на данныегосударственного кадастра недвижимости, который не учитывает индивидуальныххарактеристик объектов недвижимости.

Отсюда –множественные ошибки, источник которых – в неполной и некачественной исходнойинформации. Так, по данным, озвученным на прошедшей в «Российской газете»пресс-конференции, «несколько сотен тысяч объектов в базах данных имели лишний «0»в строке «площадь».

Как результат: кадастровая стоимость большого количестваобъектов недвижимости превышает их рыночную стоимость.

Физическому лицу о пересмотре кадастровой стоимости можно обращатьсясразу в суд. Для юридических лиц процедура оспаривания начинается в комиссии.Заявление в суд можно подавать только после получения отрицательного ответакомиссии.

Оспорить кадастровую стоимость имущества может любой собственникобъектов недвижимости. Арендатор тожеобладает правом на оспаривание в том случае, еслиразмер арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельногоучастка или объекта капитального строительства.

«Застройщики часто работают по договору аренды, поэтому важно помнить:если в договоре аренды не указаны права арендатора на оспаривание кадастровойстоимости, он не может выступить инициатором процедуры оспаривания. Дляобращения в суд арендатору потребуется согласие собственника земельногоучастка», – отмечает руководитель юридического департамента НП «АРМО» Никита Власов.

Пройти процедуру оспаривания самостоятельно – невозможно. В этомпроцессе собственнику необходима помощь квалифицированного специалиста –оценщика.

Выбор оценщика

К выбору специалиста в области оценочной деятельности стоит подойтиочень ответственно. Успех всей процедуры зависит именно от его знаний, умений ипрактического опыта. Оценщик может быть как индивидуальным предпринимателем,так и сотрудником оценочной компании.

Но в обоих случаях он долженсоответствовать жестким требованиямзакона.

Прежде всего – состоять в саморегулируемойорганизации оценщиков (СРО), на сайте которойв реестре членов необходимо проверить ключевую информацию: числится ли оценщиккак действительный член, есть ли у него действующий страховой полис на сумму 300 тыс.руб., не имеет ли ондисциплинарных взысканий.

Важнейшими критериями привыборе оценочной компании является: наличие в штатене менее двух специалистов-оценщиков, которые так же должнысоответствовать вышеуказанным требованиям, кроме тогоиметь дополнительную страховкуоценочной компании на сумму не менее 5 млн. руб. Информация об этом такжеразмещена на сайте СРО.

«Очень важно также, чтобы специалист имел практический и успешный опытоспаривания кадастровой стоимости в определенном регионе. Дело в том, чторегиональные комиссии по рассмотрению споров могут иметь свои дополнительные,зачастую специфические требования к порядку проведения расчетов.

В Московскойобласти, например, одно из таких требований – использование двух подходов коценке – доходного и сравнительного.

Ав Челябинске поинициативе комиссии и порезультатам диалога с экспертами-оценщиками подготовлены методическиеразъяснения, которые необходимо учитывать при подготовке отчета об оценке дляцелей оспаривания.

Незнаниеподобных фактов сводит к нулю шансы на положительное решение комиссии – отмечает ИгорьПатрушев, председатель регионального совета пооценочной деятельности в Челябинской области, генеральный директор ОООКонсалтинговая компания «ОБиКон».

Необходимые документы

Определившисьс оценщиком, необходимо заключить договор на проведение оценки.Его ключевой частью должен стать обязательныйраздел – «задание на оценку», которое заказчик ставит перед оценщиком.

«Для того чтобы оценщик максимально точно определил рыночную стоимостьобъекта недвижимости, то есть учел все индивидуальные характеристики объекта,заказчик должен не только предоставить оценщику подробную информацию об этомобъекте, но и допустить специалиста к его осмотру.

Информация об объектеобязательно должна быть заверенаподписью заказчика. В ином случае отчет будетнедостоверным и комиссия откажет в положительном решении по данному обращению.

Ведь именно отчет об оценке – главный документ во всей процедуре оспаривания», –подчеркивает Евгений Тагин,генеральный директор ООО «Оценка и право».

«В договоре также важно прописать обязанность оценщикапредставлять интересы заказчика в комиссии, это значит, что оценщик не толькоподготовит отчет об оценке объекта недвижимости, но и примет активное участие взаседаниях комиссии и суда. Это является хорошей практикой. Только профессионал может мотивированно защититьсделанные расчеты перед комиссией», – считает Валентина Осыка, руководитель ООО «АРХОНТКОНСАЛТИНГ».

Если заказчик планирует обращаться в суд (когда речь идет о значительномснижении кадастровой стоимости решение комиссии, скорее всего, будетотрицательным), одного отчета об оценке недостаточно. Для судебной процедурынеобходимо экспертное заключение СРО.

Этот документ стоит предоставить и в комиссию, во-первых, это повышаетшансы на положительное решение по обращению собственника недвижимости, а,во-вторых, исключает возможность ошибки в отчете. Игорь Патрушев отмечает: «Такзаказчик получает дополнительную уверенность в объективных результатах оценкисвоей собственности».

Если комиссия все-таки приняла отрицательное решение, для заявителя есть3 варианта дальнейших действий:

1. Подать заявление в комиссию повторно.

Добросовестный оценщик в процессе общения с членамикомиссии в рамках заседания скорректирует те пункты отчета, с которыми комиссия не быласогласна, и подготовит его к повторному рассмотрению.

2. Оспорить решение комиссии.

Оспаривание решения комиссии об отказе возможно черезсуд. В ряде случаев это может быть целесообразно. Например, если заседаниекомиссии состоялось с нарушением законодательства РФ.

3. Оспорить кадастровую стоимость имущества в суде.

Для судебного оспаривания потребуется расширенный пакет документов,в котором должны быть: заявление в суд об установлении кадастровой стоимости вразмере рыночной; отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;экспертное заключение СРО отчета об оценке; оплаченная пошлина и т.д.

«Необходимо привлечь квалифицированного адвоката длязащиты интересов собственника в суде (если оценщик не может взять и эту функциюна себя), а также еще до обращения в суд задуматься о кандидатурах возможныхсудебных экспертов.

Именно от их выводов во многом зависит исход судебногопроцесса.

От судебных экспертов необходимо заранее получить письменные подтверждения о готовностипроведения судебной экспертизы, в которых должны быть указаны сведения об ихопыте и квалификации, сроках и стоимости проведения экспертизы.

В подготовкеэтих документов и их представлении суду поможет адвокат. А в поиске квалифицированных и независимых судебных экспертов заказчику может помочь оценщик и саморегулируемаяорганизация, в которой он состоит. Но утверждение эксперта остается за судом», –отмечает практикующий судебный эксперт Георгий Каргин.

Бюджет процедуры

Услуги хорошего специалиста-оценщика по процедуре оспаривания могутобойтись заказчику в 50-70 тыс.руб., при комплексном подходе – 100 тыс.руб. ивыше для крупных объектов в зависимости от региона. В бюджет судебнойпроцедуры стоит заложить услуги адвоката (если оценщик не может взять этуфункцию на себя), а также расходы на дополнительную судебную экспертизу(в совокупности от 100 тыс.руб.).

Роль СРО в успешном оспаривании

Положительная экспертиза отчета обоценке свидетельствует о соответствии данного документа требованиямзаконодательства и объективности результатов оценки. «Именно саморегулируемыеорганизации как сообщества профессионалов аккумулируют знания и опыт оценщиковиз разных регионов страны.

Эксперты СРО не просто дают положительноезаключение, но и методически корректируют отчеты с учетом лучшей практики иактуальных подходов в области процедуры оспаривания.

Заказчику также стоитобратить внимание, что судебная процедура предусматривает возможность участияэксперта СРО на стороне собственника имущества с целью защиты результатовнезависимой оценки», – говорит генеральный директор НП «АРМО» Елена Петровская.

Пример из практики

Эксперт НП «АРМО» Валентина Осыка,руководитель ООО «АРХОНТ КОНСАЛТИНГ», привела пример из практики компании пооспариванию кадастровой стоимости: «В Одинцовском районе Московской области вСНТ «Наташино» этот показатель удалось снизить на 91% – с147 950 656,20 руб. до 13 955 000 руб.

При определениирыночной стоимости оценщик выявил, что земля предназначается для обслуживанияжилой застройки (земли общего пользования). А в Новой Москве кадастроваястоимость объекта была снижена на 44% – с 145 393 471,12 руб. доуровня рыночной стоимости – 81 229 000 руб.

Земельный участокпринадлежит ЗАО «Агрокомбинат «Московский», которое ведет тепличное хозяйствона 115 гектарах защищенного грунта, обеспечивая своей продукцией жителей Москвыи области.

Приэтом готовы поправки в законодательство, разрешающие органам местногосамоуправления оспаривать в суде «существенное снижение» кадастровой стоимостиземельных участков.

Это значит, что владелец крупного бизнеса, которому удалосьснизить в комиссии или суде кадастровую стоимость имущества, должен учитыватьвозможность оспаривания этого решения местными органами власти – с цельюувеличения средств, поступающих в региональный бюджет. В результате кадастроваястоимость может снова повыситься.

Не стоит забывать, что даже в случае положительного решения комиссии илисуда и снижении налога, всего через несколько лет государство проведетпереоценку кадастровой стоимости недвижимости, которая может дать те жерезультаты, что и до оспаривания или даже выше. И всю процедуру собственникупридется проходить повторно.

Анастасия Пашаева, Некоммерческое партнерство«Саморегулируемая организация Ассоциации российских магистров оценки»

Источник: https://ardexpert.ru/article/7146

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости – пошаговая инструкция и советы эксперта

Как уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости ферсткадастр

Управляющий партнёр «Митсан Консалтинг» Дмитрий Желнин считает, что все способы уменьшения кадастровой стоимости можно разделить на два вида. Первый — традиционные способы, то есть те, которые установлены законодательством. Вторые же — уникальные способы, которые мы предлагаем.

Для того, чтобы говорить о традиционных способах, нужно помнить, что уже два года в Российской Федерации действует Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ, который предписывает каждому субъекту провести государственную оценку недвижимости.

В рамках исполнения вышеуказанного закона созданы бюджетные государственные учреждения, которые самостоятельно и централизованно проводят государственную оценку любой недвижимости — зданий, строений, сооружений, помещений, квартир, машиномест, изменение стоимости земельных участков и т.

д.

Инструкции по снижению кадастровой стоимости для всех случаев

Этот закон мы привели не случайно: в настоящее время существуют субъекты, которые на его основании уже провели оценку, а есть такие, где она до сих пор не проведена. Поэтому, в переходный период, законный способ можно разделить еще на 4 подвида:

  • оспаривание «старой» кадастровой стоимости;
  • участие в установлении новой кадастровой стоимости;
  • исправление ошибок и неточностей, определенных новой кадастровой стоимостью;
  • оспаривание новой кадастровой стоимости.

Остановимся на каждой из этих ситуации.

По объекту указана «старая» стоимость

можно ли снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости без суда? Ответ «да», например, с помощью проведения комиссии. Итак, первым законным вариантом является оспаривание «старой» кадастровой стоимости.

Её суть сводится к тому, чтобы составить отчет оценщика. Он представляет собой отчет о рыночной оценке объектов недвижимости.

Доказать и обосновать правильность такой рыночной оценки можно через специально созданные комиссии, либо через суд.

Дмитрий Желнин считает такой способ очень эффективным. Однако, по статистике Росреестра, он мало используется юридическими и физическими лицами.

За 9 месяцев 2018 года в комиссию было подано около 30 тысяч заявлений в отношении 53 000 объектов, а в суд – около 21 тысячи заявлений.

Общая сумма снижения стоимости всех объектов недвижимости, в том числе с помощью судебной практики, составила около 1 трлн. рублей.

Если говорить о том, кто чаще всего подает такие заявления, то здесь наблюдается паритет между юридическими и физическими лицами.

А чтобы понять, насколько массово пользуются таким способом, уместно будет привести следующие цифры: в одном только Санкт-Петербурге государственной кадастровой оценке в 2018 году подлежало 3 миллиона объектов, в то время как по всей стране было подано всего около 50 тысяч заявлений. Выводы легко можно сделать самим.

Однако, указанный способ при всей своей эффективности имеет и минусы: это сроки и стоимость подготовки необходимой документации. По подсчетам специалистов компании, в среднем такая процедура обойдется примерно в 100 тысяч рублей.

В эту стоимость войдет как изготовление отчета профессионального оценщика, так и юридическое сопровождение, которое включит в себя представительство в комиссии или в суде.

Стоит учитывать, что такая стоимость может быть за «нетиповой» объект, практика по которому отсутствует у оценщика и юриста.

Сроки оспаривания составят в комиссиях не меньше трёх месяцев, через суд более полугода.

Следующим важным нюансом является факт того, что скоро процесс переоценки будет производиться на основании вышеуказанного закона.

Если в Вашем регионе оценка будет проведена ближайший период, то оспаривание «старой» кадастровой оценки не гарантирует, что при новой массовой оценке государственными органами этот рыночный отчет будет принят за основу.

По закону, государственные оценщики могут его принять, при этом руководствоваться им не обязаны.

Новая государственная кадастровая оценка

У этой оценки есть ряд определённых преимуществ.

  • Во-первых, такая оценка будет производится централизованно, одним государственным учреждением, а не группой различных коммерческих оценщиков.
  • Второе – это единая методика, которая ими будет применяться.
  • Третье – этот процесс предполагает гласность и открытость проведения оценки. И самое главное – предоставляется возможность заинтересованным лицам влиять на результаты оценки от предварительного отчета до утверждения её итогов.

Исходя из вышеизложенного можно выделить следующие способы снижения или уменьшения кадастровой стоимости.

Знания о параметрах объекта, которые влияют на кадастровую стоимость недвижимости

Новый закон позволяет участвовать в установлении стоимости. Остановимся на этом факте подробнее.

По закону любое лицо в период проведения новой государственной кадастровой оценки имеет право подать в государственное бюджетное учреждение декларацию о характеристиках своего объекта недвижимости, указав в ней факты, которые могут повлиять на снижение стоимости своего имущества. При этом, нужно быть предельно осторожным и обратиться к профессионалам, чтобы не добиться противоположного эффекта – повышения стоимости.

Влиять на кадастровую стоимость можно и в период подготовки предварительного отчета о результатах государственной кадастровой оценки.

Государственное бюджетное учреждение обязано в ходе проведения оценки разместить на своём официальном сайте и на ресурсах Росреестра предварительный отчет и дать возможность ознакомления с этим отчётом всех заинтересованных лиц.

Указанные лица могут предоставить замечания и предложения по корректировке отчета в отношении каждого отдельного объекта оценки.

Таким образом мы понимаем, как еще до утверждения окончательных результатов оценки, представив декларацию по уточняющим характеристикам, существенно снизить планируемую кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Исправляем ошибки государственной кадастровой оценки

Также, после проведения кадастровой оценки законом предусмотрен механизм исправления ошибок, допущенных при проведении такой процедуры. Их устранение возможно путём направления обращения в государственное бюджетное учреждение, ответственное за проведение оценки.

В нём можно указать на ошибки, касающиеся неправильного применения методики, утвержденной Минэкономразвития, неправильным применением тех или иных коэффициентов, их упущением. В общем, указать на все то, что повлияло на увеличение кадастровой стоимости по мнению заявителя.

Важным преимуществом будет тот факт, что такая процедура проводится без участия третьей стороны – суда или комиссии. В данном случае происходит прямой диалог между собственником объекта недвижимости и государственным бюджетным учреждением, проводившим оценку имущества. Однако, остается вопрос: признает ли бюджетное учреждение свою ошибку?

Оспаривание оценки в суде или проведение комиссии при Росреестре

Самым традиционным способом оспаривания новой кадастровой стоимости является обращение в суд или комиссию, которая создаётся при Росреестре субъекта Российской Федерации. Механизм оспаривания остается тем же, что и в первом способе.

Пошаговая инструкция того, как снизить кадастровую стоимость недвижимости в данном случае выглядит так: подготавливается отчет профессионального оценщика, обосновывающий новую рыночную стоимость, и предоставляется в суд или на комиссию.

По результатам оценки комиссия устанавливает новую сниженную кадастровую стоимость недвижимости. С решение комиссии нужно обратиться в Росреестр по месту нахождения объекта. Росреестр вносит новые значения, которые вскоре можно увидеть на кадастровой карте.

По решению Росреестра и комиссии можно обратиться в налоговую даже через официальный сайт налоговой (для этого необходимо зарегистрировать личный кабинет) и удаленно пересчитать налог на недвижимость и даже снизить ставку.

Несомненным преимуществом является тот факт, что при положительном решении такая стоимость будет учитываться в налогооблагаемой базе по налогу на имущество.

Таковы традиционные способы переоценки кадастровой стоимости имущества.

Плюсы привлечения консалтинговых компаний при решении вопросов со стоимостью недвижимости

Помимо вышеописанных традиционных способов есть еще и ряд таких же законных способов переоценки имущества. Наша компания разработала и эффективно применяет свои уникальные способы снижения кадастровой стоимости объектов недвижимости, которые напрямую зависят от видов разрешенного использования этих объектов.

В соответствии с Земельным и Градостроительным кодексами Российской Федерации собственники земельных участков и объектов недвижимости имеют право на применение любого вида разрешенного использования. При этом удостоверение вида использования для своих объектов недвижимости не требует каких-либо согласований со стороны контролирующих органов государственной власти.

Как известно, вид разрешенного использования имущества напрямую влияет на величину кадастровой стоимости, которая является налогооблагаемой базой для земельного и имущественного налога для физических и юридических лиц.

Специалисты нашей фирмы, проводя исследование на возможность применения другого вида разрешенного использования Вашего имущества, снижают не только саму его кадастровую стоимость (налогооблагаемую базу), но и уменьшают в ряде случаев налоговую ставку – порой в несколько раз! Таким образом, экономия для клиентов компании очевидна.

Еще раз хотелось бы обратить Ваше внимание: специальный способ, разработанный нашей компанией, не требует согласования с судом или какими-либо органами государственной власти.

Он полностью законный и дает огромный эффект для экономической деятельности клиента.

Считается, что специальные способы оценки «Митсан Консатинг» дешевле и быстрее, чем вышеуказанные традиционные способы уменьшения кадастровой стоимости.

Источник: https://promdevelop.ru/kak-snizit-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti-poshagovaya-instruktsiy/

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости: пошаговая инструкция

Как уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости ферсткадастр

Если кадастровая стоимость недвижимого имущества неоправданно завышена, собственник вправе подать заявление на переоценку. В статье приведена пошаговая инструкция, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, а также особенности уменьшения в зависимости от типа объекта – квартира, дом, нежилое помещение.

Уменьшение кадастровой стоимости недвижимости пошагово

Законодательно процедура снижения кадастровой стоимости объектов регулируется следующими актами:

  • ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года – устанавливает принципы и порядок проведения оценки;
  • Постановление Пленума Верховного Суда № 28 от 30 июня 2015 года – регулирует частные ситуации, возникающие при рассмотрении дел о перерасчете кадастровой стоимости недвижимых объектов;
  • ФЗ № 221 «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года – дает разъяснения о кадастровых ошибках и неточностях, оказывающих влияние на результат оценки;
  • ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года, регулирующий порядок проведения оценочных работ на территории РФ.

Исходя из законодательных указаний, можно привести пошаговую инструкцию снижения кадастровой стоимости недвижимости.

Шаг 1. Определение наличия оснований для переоценки

Если собственник обнаружил завышение кадастровой стоимости, необходимо удостовериться, что увеличение произошло необоснованно. Как правило, заинтересованность в цене объекта по данным кадастра наступает после получения квитанции из налоговой инспекции, в которой указывается платеж, не устраивающий владельца.

Размер имущественного налога напрямую зависит от кадастровой стоимости квартиры, дома или нежилого помещения, поэтому целесообразность снижения цены по данным кадастра очевидна.

Определить, какие данные содержаться в Росреестре, можно путем получения выписки из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости. Заказать выписку можно несколькими способами:

  1. Личное обращение в территориальный Росреестр по месту нахождения имущества.
  2. Посещение территориального МФЦ.
  3. Подача заявки на получение выписки посредством портала Госуслуги.
  4. Подача заявки на официальном сайте Росреестра.
  5. Направление заявления на выдачу выписки почтой. Потребуется отправить заказное письмо с уведомлением о вручении адресатом.

Получение выписки облагается государственной пошлиной. Ее размер для граждан составляет 300 рублей, для юридических лиц – 950 рублей. Оплатить можно в любом отделении банка или через систему интернет-банкинг.

Далее потребуется сравнить цену, указанную в выписке, с примерной стоимостью недвижимости на рынке. Можно просмотреть объявления о продаже аналогичных объектов. Если стоимость в выписке выше рыночной примерно на 30 % и более, то это серьезное основание для переоценки.

Еще один важный момент – подать заявление на переоценку можно не позднее пяти лет (а в некоторых регионах РФ 2-3 лет) после даты изменения. Это связано с тем, что спустя установленный период происходит плановая переоценка. Ее результаты также можно оспорить.

Шаг 2. Обращение в оценочную компанию

Для доказательства разницы между рыночной и кадастровой стоимостью потребуется заключение профессионального оценщика, имеющего лицензию на осуществление подобной деятельности. Обращение в оценочную компанию неизбежно. Специалист-оценщик проанализирует документы и расскажет, насколько целесообразно заниматься оспариванием кадастровой стоимости недвижимости.

Разумеется, услуги оценщика платные. В среднем они обойдутся в 7-10 тысяч рублей. Цены зависят от региона.

Если оценщик подтвердит, что стоимость завышена, потребуется заключить с ним договор на проведение оценочных работ. Стоимость подготовки отчета об оценки зависит от сложности объекта и места его нахождения.

Если были выявлены недостоверные сведения, содержащиеся в едином реестре, то потребуется получить соответствующее заключение. Его делает также эксперт-оценщик. Стоимость экспертизы 10-20 тысяч рублей.

Цены внушительные. Однако на выплате необоснованно высокого налога можно потерять существенно больше.

Шаг 3. Сбор документов

Для начала процедуры по снижению кадастровой стоимости потребуется подготовить ряд бумаг:

  • выписку из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости;
  • копию правоустанавливающего документа – свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарственная и т.д.;
  • отчет об оценке или заключение о недостоверности сведений в Росреестре;
  • общегражданский паспорт РФ.

В учреждении потребуется также заполнить заявление установленного образца о снижении кадастровой стоимости недвижимости.

Если какие-то документы будут отсутствовать или данные в них не соответствуют действительности, заявление не будет принято в работу.

Шаг 4. Обращение в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

Комиссия будет сформирована в Росреестре. При обращении собственнику будет выдан бланк заявления, в котором указываются личные данные владельца, а также телефон, адрес и электронная почта для связи. Потребуется также изложить причины для начала процесса оспаривания кадастровой стоимости.

Заявление может быть не принято к рассмотрению по следующим основаниям:

  • отсутствуют документы, перечень которых приведен выше;
  • нарушены сроки подачи заявки на переоценку;
  • кадастровая стоимость объекта недвижимости идентична его цене по рынку.

Во всех других случаях заявление поступает в работу специальной комиссии.

Шаг 5. Ожидание решения комиссии

Заявление будет рассмотрено в течение месяца с момента принятия. После рассмотрения заявитель будет уведомлен о результатах. Кроме того, он вправе присутствовать на заседании комиссии.

Результатом рассмотрения может стать отказ в переоценке или удовлетворительное решение. Члены комиссии самостоятельно уведомляют Росреестр о принятом вердикте. В случае отказа собственник может оспорить это решение в судебном порядке в течение 10 дней.

Шаг 6. Составление иска в суд

Начиная с января 2017 года, граждане и организации вправе подавать в суд сразу, в обход специальной комиссии. Однако зачастую этот способ более затратный, поэтому многие пользуются прежним алгоритмом.

Исковое заявление подается по месту нахождения ответчика (Росреестра). В документе указывается одно из следующих требований:

  • оспорить решение или действия комиссии;
  • установить в отношении недвижимости кадастровую стоимость с учетом выявленных недостоверных сведений.

Помимо этого в иске указывается наименование суда, истца и ответчика, сведения о нарушении прав или законных интересов заявителя, основания и доводы для подтверждения требований, а также перечень прилагаемых документов.

К иску прилагаются точно такие же документы как при обращении в комиссию и вынесенное административное решение. Потребуется сделать нотариально заверенные копии бумаг для ответчика.

Подача иска в суд облагается государственной пошлиной. Для граждан ее размер составляет 300 рублей, для организаций – 2000 рублей.

Шаг 7. Судебное заседание

Судом будет рассмотрено исковое заявление в течение одного-двух месяцев в зависимости от обстоятельств дела. В процессе рассмотрения истец должен доказать неправомерность установленной ранее кадастровой стоимости.

Если по результатам судебного заседания кадастровая стоимость объекта будет скорректирована, изменения будут применяться с 1 января года, в котором был подан иск. То есть, налоговая инспекция должна будет сделать перерасчет налога на имущество.

Как уменьшить кадастровую стоимость в зависимости от объекта

Рассмотрим особенности снижения кадастровой стоимости в зависимости от типа недвижимости: квартира, дом или нежилое помещение для коммерческих целей.

Квартира

Основная причина уменьшения кадастровой стоимости квартиры – некорректность сведений, указанных в общем реестре недвижимости. Как правило, ошибки допускаются в процессе анализа данных для целей оценки.

Пленум Верховного Суда РФ установил, что относится к недостоверным сведениям (Постановление № 28 от 30 июня 2015 года):

  • некорректное оперирование сведениями при вычислении;
  • ошибочные сведения в списке единиц недвижимости, ожидающих переоценки;
  • игнорирование аварийного состояния квартиры;
  • использование при оценке некорректных факторов, которые оказали прямое влияние на результат.

Специалист при проведении оценки может неверно интерпретировать целевое назначение квартиры, ее техническое состояние, месторасположение и другие факторы.

Важно учитывать нормативные акты регионов. В некоторых районах исчисление имущественного налога на квартиру происходит на основе инвентаризационной стоимости. В этом случае в переоценке кадастровой стоимости будет отказано.

Дом

При определении кадастровой стоимости дома учитываются следующие данные:

  • площадь;
  • год постройки;
  • материалы, используемые при строительстве;
  • местонахождения строения;
  • наличие или отсутствие коммуникаций и инженерного оборудования.

В этот список входят и другие характеристики. Однако, зачастую, при определении кадастровой стоимости не учитывается фактический износ дома, его реальное состояние. По этой причине итоговый результат не всегда корректен и его можно оспорить.

Нежилое помещение

Уменьшение кадастровой стоимости нежилого помещения чаще интересует юридических лиц. Для них наиболее целесообразно снижение этого показателя. Как показывает судебная практика, снизить цену по данным кадастра в некоторых случаях удается в 5 раз.

С 2017 года юридические лица могут не тратить время на обращение в специальную комиссию. Раньше это было обязательной процедурой, предшествующей обращению в суд. Теперь это не требуется.

При возникновении необходимости обращайтесь за консультацией к юристу. Получить правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, пошаговая инструкция, представленная выше – это четкий и подробный алгоритм действий. Однако для обращения в суд, вероятнее всего, потребуется помощь профессионального юриста.

Источник: https://estatelegal.ru/oformlenie/kadastrovyj-uchet/kak-snizit-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti-poshagovaya-instrukciya/

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Как уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости ферсткадастр

Кадастровая стоимость недвижимости — основа для расчета налога на имущество, арендной платы, штрафов, а также некоторых других пошлин и платежей.

Узнать кадастровую стоимость можно в режиме «online» и с помощью сервиса «Публичная кадастровая карта» на официальном сайте Росреестра (www.rosreestr.

ru), а также обратившись в любой из офисов МФЦ за предоставлением выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Чтобы узнать кадастровую стоимость объекта, достаточно знать кадастровый номер земельного участка или адрес объекта недвижимости.

Что делать в случае несогласия с кадастровой стоимостью объекта?

В данном случае статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.

1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценке) предусмотрено право оспорить кадастровую стоимость, обратившись в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссия), которая, в том числе, создана и при Управлении Росреестра по Вологодской области (г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 3).

За 2017 год в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области было принято 1823 заявления о пересмотре кадастровой стоимости, из них удовлетворено 1533 заявления. За пять месяцев 2018 года принято 229 заявлений, удовлетворено 195 заявлений.

В работе комиссии принимают участие как эксперты со стороны Управления Росреестра и филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Вологодской области, так и представители региональных органов власти и оценочного сообщества.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Для юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления досудебное урегулирование споров о кадастровой оценке обязательно. Перед подачей иска в суд они сначала должны обратиться в комиссию, а физические лица могут выбирать: либо обращаться в комиссию, либо сразу в суд. На практике урегулирование споров в комиссии обычно происходит быстрее, чем в суде.

Для оспаривания кадастровой стоимости в комиссии заинтересованному лицу необходимо обратиться с соответствующим заявлением, приложив к нему необходимые документы:

— выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

— нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;

— отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

— документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений.

К заявлению также могут прилагаться иные документы.

Заявление без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается. В случае принятия к рассмотрению, заявление рассматривается в течение одного месяца с даты его поступления в комиссию.

Если кадастровая стоимость изменена по решению комиссии или суда, в порядке, установленном статьей 24.

18 Закона об оценке, то сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации (в том числе для налогообложения), с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Однако есть одно «но» — заинтересованные лица могут обратиться в комиссию в течение пяти лет с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН. Эту дату можно узнать из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В том случае, если пятилетний срок истек, решить вопрос о снижении кадастровой стоимости объекта недвижимости возможно только в судебном порядке, обратившись в Вологодский областной суд (г. Вологда, ул. Чехова, д. 39).

Как не лишиться земельной доли (пая)?

Для начала необходимо понять, что представляет собой земельная доля или земельный пай.

Источник: https://cherinfo.ru/notification/95021-kak-osporit-kadastrovuu-stoimost-nedvizimosti

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.