Как снизить кадастровую стоимость жилья

Содержание

Если не согласны с оценкой

Как снизить кадастровую стоимость жилья

Квартира в собственности — это не только личное жилье или инвестиция, но и постоянные расходы. Помимо расходов на ремонт и коммунальные услуги, каждый собственник обязан платить налог на имущество.

В этой статье мы рассмотрим возможность уменьшить сумму налога через оспаривание кадастровой стоимости квартиры.

Кадастровая стоимость и налог на имущество

Начиная с 1 января 2020 года на территории всей Российской Федерации налог на имущество физических лиц рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости. Раньше в отдельных регионах этот налог рассчитывался от инвентаризационной стоимости, которая, как правило, существенно ниже рыночной.

Предполагается, что кадастровая стоимость должна соответствовать рыночной, однако это не всегда так.

При установлении кадастровой стоимости государственный оценщик обычно применяет метод массовой оценки, то есть пользуется средним расчетом стоимости квадратного метра в пределах территориальной единицы — кадастрового квартала, населенного пункта и т. д.

Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет.

Такой способ не позволяет учесть индивидуальные особенности квартиры — например, произведенные перепланировки, этаж, вид из окна. В итоге кадастровая стоимость может оказаться заниженной или завышенной. Если она завышена, собственник квартиры будет фактически переплачивать налог на имущество.

Для таких случаев существует возможность оспаривания установленной кадастровой стоимости. Это вправе сделать как собственник квартиры, так и другие заинтересованные лица, например бывший собственник или наследники, к которым собственность еще не перешла.

Закон предусматривает две процедуры оспаривания — внесудебную и судебную.

Оспорить кадастровую стоимость квартиры можно в комиссии по рассмотрению споров, если она создана в вашем регионе.

Для этого потребуется:

  • узнать кадастровую стоимость квартиры. Это можно сделать бесплатно на сайте Росреестра;
  • обратиться к оценщику, чтобы провести оценку рыночной стоимости квартиры на дату установления кадастровой стоимости. Стоимость услуг оценщика составляет в среднем 3–10 тыс. руб.;
  • подать заявление в комиссию по рассмотрению споров. К заявлению прикладываются отчет об оценке и выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости. Собственник также прикладывает копию правоустанавливающих документов, например договора купли-продажи или ДДУ;
  • получить решение комиссии. Срок рассмотрения заявления об оспаривании не может превышать 30 дней.

Комиссия вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или об отклонении заявления. В последнем случае она должна указать обоснование такого решения.

Решение комиссии может быть оспорено в суде в течение трех месяцев.

Из плюсов внесудебного порядка можно отметить более короткий срок рассмотрения и невысокий размер расходов — фактически нужно оплатить только услуги оценщика. Из минусов — более частый процент отказов, чем в судах: по статистике, комиссии удовлетворяют около 60% всех заявлений.

Заявитель может оспорить как решение комиссии, так и собственно результаты определения кадастровой стоимости. В последнем случае предварительное обращение в комиссию необязательно, если иск подает гражданин.

Исковое заявление подается в Верховный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения государственного (или муниципального) органа, заказавшего оценку либо определившего кадастровую стоимость.

Государственная пошлина за рассмотрение иска для граждан составляет 300 руб. за каждый объект недвижимости.

Такой иск может быть подан в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Важно отметить, что если на момент обращения в суд кадастровая стоимость объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости уже изменилась, то оспаривать предыдущую стоимость уже нельзя.

Собственник должен понимать, что суд на основании имеющихся в деле доказательств может установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении.

Дело об оспаривании кадастровой стоимости, как правило, рассматривается в первой инстанции в течение двух-трех месяцев.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. С учетом обращения в вышестоящие инстанции общий срок рассмотрения дела может составить до шести — восьми месяцев.

Процент положительных решений, вынесенных судами, существенно выше, чем при внесудебном оспаривании. Так, в 2019 году 96% вынесенных судами решений было в пользу заявителей.

Минусами судебного оспаривания является более долгий срок, а также дополнительные расходы на юристов — они составляют в среднем от 30 тыс. до 100 тыс. руб.

Перед принятием решения об оспаривании кадастровой стоимости следует предварительно оценить финансовую сторону вопроса.

Ставки налога на имущество физических лиц устанавливаются законами субъектов Российской Федерации.

Например, в Москве налог на квартиру стоимостью свыше 20 млн руб., но до 50 млн руб. включительно составляет 0,2% в год. При стоимости свыше 50 млн руб. налог составит 0,3% в год.

Следовательно, при оценке квартиры в 50 млн. руб. налог составит 100 тыс. руб. в год, а при оценке в 51 млн руб. — уже 153 тыс. руб. в год. Таким образом, пересмотр кадастровой стоимости позволит сэкономить 53 тыс. руб. в год.

Установленная судом или комиссией стоимость будет действовать только до следующей государственной оценки. Несмотря на то что закон позволяет учесть результаты оспаривания ранее действовавшей кадастровой стоимости при проведении очередной государственной оценки, на практике так происходит не всегда.

Если объект стоит до 10 млн руб. (включительно), ставка налога составляет 0,1% в год. Для квартиры стоимостью 10 млн руб. размер налога составит 10 тыс. руб. в год, а при ее оценке в 9 млн руб. — 9 тыс. руб. в год. В этом случае изменение кадастровой стоимости позволит платить налогов всего на 1 тыс. руб. в год меньше.

К сожалению, вернуть переплаченную сумму налогов не получится, так как установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период (календарный год), в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Это следует из Налогового кодекса РФ и подтверждается судебной практикой.

Рассчитать сумму налога, подлежащую уплате за конкретную квартиру, можно с помощью сервиса «Налоговый калькулятор» на сайте Федеральной налоговой службы.

  • Срок оспаривания кадастровой стоимости составляет от двух месяцев при внесудебном оспаривании до шести — восьми месяцев в случае оспаривания в суде.
  • Расходы заявителя могут составить от 3–10 тыс. руб. в случае самостоятельного оспаривания в комиссии до 100 тыс. руб. при обращении к юристам в случае оспаривания в суде.
  • Новая кадастровая стоимость действует до следующей государственной оценки. Есть вероятность, что процедуру оспаривания придется повторять каждые два-три года.
  • Целесообразность оспаривания в каждом конкретном случае будет зависеть от возможной налоговой экономии и предполагаемых расходов.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5e37ca479a79476f5ad84372

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости – все о процедуре оспаривания

Как снизить кадастровую стоимость жилья

Переход на налогообложение исходя из кадастровой стоимости объектовнедвижимости и создание института государственных кадастровых оценщиков вызвалимножество споров, дискуссий и прогнозов на будущее для рынка недвижимости, атакже в области социологии, экономики и даже урбанистики. Большинство из них –не оптимистичны.

Что делать, если кадастровая стоимость завышена, а налогстановится непосильной нагрузкой на собственника? Все подробности о сложной, ночасто необходимой процедуре оспаривания кадастровой стоимости объектовнедвижимости рассказали эксперты и практикующие оценщики саморегулируемойорганизации НП «АРМО».

За 2015 г. все владельцыимущества в 28 регионах РФ должны будут заплатить налог до 1 декабря текущегогода. Подготовиться к получению новых налоговых уведомлений можно,самостоятельно рассчитав сумму налога с помощью онлайн-калькулятора. Для этого необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости илиадрес. Либо посетить личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.

Сравнив кадастровую стоимость квартиры или земельного участка смаксимально схожими предложениями на рынке, можно определить, действительно ликадастровая стоимость объекта имеет значительные расхождения с его рыночнойстоимостью.

Вэтом случае единственная возможностью уменьшить сумму налога – снизить кадастровуюстоимость своего имущества. Это возможно только через процедуру оспаривания вкомиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки при Росреестреили в суде.

Всоответствии с действующими стандартами оценки кадастровая стоимость – этостоимость рыночная, но определенная методом массовой оценки. При определениикадастровой стоимости специалисты-оценщики должны опираться на данныегосударственного кадастра недвижимости, который не учитывает индивидуальныххарактеристик объектов недвижимости.

Отсюда –множественные ошибки, источник которых – в неполной и некачественной исходнойинформации. Так, по данным, озвученным на прошедшей в «Российской газете»пресс-конференции, «несколько сотен тысяч объектов в базах данных имели лишний «0»в строке «площадь».

Как результат: кадастровая стоимость большого количестваобъектов недвижимости превышает их рыночную стоимость.

Физическому лицу о пересмотре кадастровой стоимости можно обращатьсясразу в суд. Для юридических лиц процедура оспаривания начинается в комиссии.Заявление в суд можно подавать только после получения отрицательного ответакомиссии.

Оспорить кадастровую стоимость имущества может любой собственникобъектов недвижимости. Арендатор тожеобладает правом на оспаривание в том случае, еслиразмер арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельногоучастка или объекта капитального строительства.

«Застройщики часто работают по договору аренды, поэтому важно помнить:если в договоре аренды не указаны права арендатора на оспаривание кадастровойстоимости, он не может выступить инициатором процедуры оспаривания. Дляобращения в суд арендатору потребуется согласие собственника земельногоучастка», – отмечает руководитель юридического департамента НП «АРМО» Никита Власов.

Пройти процедуру оспаривания самостоятельно – невозможно. В этомпроцессе собственнику необходима помощь квалифицированного специалиста –оценщика.

Выбор оценщика

К выбору специалиста в области оценочной деятельности стоит подойтиочень ответственно. Успех всей процедуры зависит именно от его знаний, умений ипрактического опыта. Оценщик может быть как индивидуальным предпринимателем,так и сотрудником оценочной компании.

Но в обоих случаях он долженсоответствовать жестким требованиямзакона.

Прежде всего – состоять в саморегулируемойорганизации оценщиков (СРО), на сайте которойв реестре членов необходимо проверить ключевую информацию: числится ли оценщиккак действительный член, есть ли у него действующий страховой полис на сумму 300 тыс.руб., не имеет ли ондисциплинарных взысканий.

Важнейшими критериями привыборе оценочной компании является: наличие в штатене менее двух специалистов-оценщиков, которые так же должнысоответствовать вышеуказанным требованиям, кроме тогоиметь дополнительную страховкуоценочной компании на сумму не менее 5 млн. руб. Информация об этом такжеразмещена на сайте СРО.

«Очень важно также, чтобы специалист имел практический и успешный опытоспаривания кадастровой стоимости в определенном регионе. Дело в том, чторегиональные комиссии по рассмотрению споров могут иметь свои дополнительные,зачастую специфические требования к порядку проведения расчетов.

В Московскойобласти, например, одно из таких требований – использование двух подходов коценке – доходного и сравнительного.

Ав Челябинске поинициативе комиссии и порезультатам диалога с экспертами-оценщиками подготовлены методическиеразъяснения, которые необходимо учитывать при подготовке отчета об оценке дляцелей оспаривания.

Незнаниеподобных фактов сводит к нулю шансы на положительное решение комиссии – отмечает ИгорьПатрушев, председатель регионального совета пооценочной деятельности в Челябинской области, генеральный директор ОООКонсалтинговая компания «ОБиКон».

Необходимые документы

Определившисьс оценщиком, необходимо заключить договор на проведение оценки.Его ключевой частью должен стать обязательныйраздел – «задание на оценку», которое заказчик ставит перед оценщиком.

«Для того чтобы оценщик максимально точно определил рыночную стоимостьобъекта недвижимости, то есть учел все индивидуальные характеристики объекта,заказчик должен не только предоставить оценщику подробную информацию об этомобъекте, но и допустить специалиста к его осмотру.

Информация об объектеобязательно должна быть заверенаподписью заказчика. В ином случае отчет будетнедостоверным и комиссия откажет в положительном решении по данному обращению.

Ведь именно отчет об оценке – главный документ во всей процедуре оспаривания», –подчеркивает Евгений Тагин,генеральный директор ООО «Оценка и право».

«В договоре также важно прописать обязанность оценщикапредставлять интересы заказчика в комиссии, это значит, что оценщик не толькоподготовит отчет об оценке объекта недвижимости, но и примет активное участие взаседаниях комиссии и суда. Это является хорошей практикой. Только профессионал может мотивированно защититьсделанные расчеты перед комиссией», – считает Валентина Осыка, руководитель ООО «АРХОНТКОНСАЛТИНГ».

Если заказчик планирует обращаться в суд (когда речь идет о значительномснижении кадастровой стоимости решение комиссии, скорее всего, будетотрицательным), одного отчета об оценке недостаточно. Для судебной процедурынеобходимо экспертное заключение СРО.

Этот документ стоит предоставить и в комиссию, во-первых, это повышаетшансы на положительное решение по обращению собственника недвижимости, а,во-вторых, исключает возможность ошибки в отчете. Игорь Патрушев отмечает: «Такзаказчик получает дополнительную уверенность в объективных результатах оценкисвоей собственности».

Если комиссия все-таки приняла отрицательное решение, для заявителя есть3 варианта дальнейших действий:

1. Подать заявление в комиссию повторно.

Добросовестный оценщик в процессе общения с членамикомиссии в рамках заседания скорректирует те пункты отчета, с которыми комиссия не быласогласна, и подготовит его к повторному рассмотрению.

2. Оспорить решение комиссии.

Оспаривание решения комиссии об отказе возможно черезсуд. В ряде случаев это может быть целесообразно. Например, если заседаниекомиссии состоялось с нарушением законодательства РФ.

3. Оспорить кадастровую стоимость имущества в суде.

Для судебного оспаривания потребуется расширенный пакет документов,в котором должны быть: заявление в суд об установлении кадастровой стоимости вразмере рыночной; отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;экспертное заключение СРО отчета об оценке; оплаченная пошлина и т.д.

«Необходимо привлечь квалифицированного адвоката длязащиты интересов собственника в суде (если оценщик не может взять и эту функциюна себя), а также еще до обращения в суд задуматься о кандидатурах возможныхсудебных экспертов.

Именно от их выводов во многом зависит исход судебногопроцесса.

От судебных экспертов необходимо заранее получить письменные подтверждения о готовностипроведения судебной экспертизы, в которых должны быть указаны сведения об ихопыте и квалификации, сроках и стоимости проведения экспертизы.

В подготовкеэтих документов и их представлении суду поможет адвокат. А в поиске квалифицированных и независимых судебных экспертов заказчику может помочь оценщик и саморегулируемаяорганизация, в которой он состоит. Но утверждение эксперта остается за судом», –отмечает практикующий судебный эксперт Георгий Каргин.

Бюджет процедуры

Услуги хорошего специалиста-оценщика по процедуре оспаривания могутобойтись заказчику в 50-70 тыс.руб., при комплексном подходе – 100 тыс.руб. ивыше для крупных объектов в зависимости от региона. В бюджет судебнойпроцедуры стоит заложить услуги адвоката (если оценщик не может взять этуфункцию на себя), а также расходы на дополнительную судебную экспертизу(в совокупности от 100 тыс.руб.).

Роль СРО в успешном оспаривании

Положительная экспертиза отчета обоценке свидетельствует о соответствии данного документа требованиямзаконодательства и объективности результатов оценки. «Именно саморегулируемыеорганизации как сообщества профессионалов аккумулируют знания и опыт оценщиковиз разных регионов страны.

Эксперты СРО не просто дают положительноезаключение, но и методически корректируют отчеты с учетом лучшей практики иактуальных подходов в области процедуры оспаривания.

Заказчику также стоитобратить внимание, что судебная процедура предусматривает возможность участияэксперта СРО на стороне собственника имущества с целью защиты результатовнезависимой оценки», – говорит генеральный директор НП «АРМО» Елена Петровская.

Пример из практики

Эксперт НП «АРМО» Валентина Осыка,руководитель ООО «АРХОНТ КОНСАЛТИНГ», привела пример из практики компании пооспариванию кадастровой стоимости: «В Одинцовском районе Московской области вСНТ «Наташино» этот показатель удалось снизить на 91% – с147 950 656,20 руб. до 13 955 000 руб.

При определениирыночной стоимости оценщик выявил, что земля предназначается для обслуживанияжилой застройки (земли общего пользования). А в Новой Москве кадастроваястоимость объекта была снижена на 44% – с 145 393 471,12 руб. доуровня рыночной стоимости – 81 229 000 руб.

Земельный участокпринадлежит ЗАО «Агрокомбинат «Московский», которое ведет тепличное хозяйствона 115 гектарах защищенного грунта, обеспечивая своей продукцией жителей Москвыи области.

Приэтом готовы поправки в законодательство, разрешающие органам местногосамоуправления оспаривать в суде «существенное снижение» кадастровой стоимостиземельных участков.

Это значит, что владелец крупного бизнеса, которому удалосьснизить в комиссии или суде кадастровую стоимость имущества, должен учитыватьвозможность оспаривания этого решения местными органами власти – с цельюувеличения средств, поступающих в региональный бюджет. В результате кадастроваястоимость может снова повыситься.

Не стоит забывать, что даже в случае положительного решения комиссии илисуда и снижении налога, всего через несколько лет государство проведетпереоценку кадастровой стоимости недвижимости, которая может дать те жерезультаты, что и до оспаривания или даже выше. И всю процедуру собственникупридется проходить повторно.

Анастасия Пашаева, Некоммерческое партнерство«Саморегулируемая организация Ассоциации российских магистров оценки»

Источник: https://ardexpert.ru/article/7146

Как снизить кадастровую стоимость квартиры: уменьшаем налог на недвижимость

Как снизить кадастровую стоимость жилья

Телеканал«360» рассказал о том, что делать, если кадастровая стоимость квартиры оказалась выше рыночной.

В три, пять, а где-то и в десять раз может вырасти налог на недвижимость.

Увеличиваться цифры в квитанции будут постепенно, по 20% в год, и к 2020 году мы уже полностью перейдем на налоги по кадастровой стоимости жилья.

С новым принципом налогообложения уже ничего не поделать, а вот с суммой, которую установил оценщик можно поспорить, чтобы уменьшить налог. Телеканал «360» дает подробную инструкцию, куда для этого обращаться.

Ставки и льготы

Кадастровая стоимость — это база, по которой теперь считается годовой налог на вашу квартиру. Она максимально приближена к рыночной стоимости жилья.

Для расчета налога существует три вида ставок:

  • 0,1% – для жилья дешевле 10 миллионов руб.;
  • 0,15% – для недвижимости стоимостью 10−20 миллионов руб.;
  • 0,2% – для недвижимости, дороже 20 миллионов руб.

Налогом не облагаются 20 квадратных метров для квартиры, 10 квадратных метров — для комнаты, 50 квадратных метров — для дома.

Примеры расчетов

Двухкомнатная квартира в Королеве. Кадастровая стоимость — 3,1 миллиона рублей. Сейчас за такую квартиру в год владельцы платят чуть больше 300 рублей, через четыре года — цена вырастит до 1700 рублей.

Значительно выше цены в Москве. Квартира в центре. Площадь 30 квадратов. По кадастровой оценке стоит 9,5 миллиона рублей. К 2020 году хозяин этого жилья будет платить 3100 рублей, против сегодняшних 600 рублей. То есть в пять раз больше.

Необъективная оценка

Кажется, не так уж и много для обладателя квартиры в центре. Но если заглянуть за технические характеристики, становится ясно, что кадастровая оценка не всегда объективна.

Для оценщика не столько важно состояние вашей квартиры, сколько ее площадь и расположение.

То есть жилье с отклеивающимися обоями и текущими кранами будет иметь почти такую же кадастровую стоимость, как соседняя квартира с отличным ремонтом и хороошей сантехникой.

Бывает и такое, что некоторые важные характеристики просто не учтены в оценке. Например, дом новый, поэтому стоить квартира в нем будет дороже, но то, что он находится в промышленной зоне, во дворе нет детской площадки и парковки, а до ближайшей школы и поликлиники несколько километров — указать забыли. В подобных случаях и стоит оспаривать кадастровую стоимость жилья

Где оспорить кадастровую стоимость квартиру

Сделать это можно на сайте Росреестра, для этого нужно ввести свой адрес. А также на сайте ФНС, если знаете кадастровой номер квартиры. Но, чтобы оспорить стоимость, нам понадобится официальный документ — кадастровый паспорт или выписка. Госпошлина — 200 рублей. Можно заказать онлайн на сайте Росреестра, а также получить, придя в региональное отделение или в кадастровую палату лично.

Досудебные разбирательства

Эти бумаги понадобятся вам, когда будете обращаться в комиссию по рассмотрению споров о результатах государственной кадастровой стоимости. Подавать документы нужно через региональное управление Росреестра.

Так же понадобится отчет независимого оценщика о рыночной стоимости квартиры. Цена услуги — от четырех до 20 тысяч рублей в зависимости от типа жилья.

Через семь дней вам сообщат, когда будет собрана комиссия по вашему вопросу.

Список документов:

  • Отчет независимого оценщика о рыночной стоимости недвижимости на дату кадастровой оценки;
  • Заключение саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик, о соответствии данного документа требованиям законодательства РФ;
  • Справка об оспариваемой кадастровой стоимости;
  • Нотариально заверенную копию свидетельства о регистрации права собственности (или правоустанавливающего документа).

Судебные разбирательства

Если ее решение вас не устроит, идем — в суд. В этом случае вы — истец, а ответчик — кадастровая палата региона. В среднем суд может рассматривать подобное дело 1−2 месяца. Без профессиональных юристов вам не обойтись, так что плюсуйте к услугам оценщика еще составление иска — около четырех тысяч рублей и представительство в суде — еще 10−20 тысяч рублей.

Список документов:

  • копии иска по числу ответчиков и третьих лиц;
  • кадастровый паспорт объекта недвижимости;
  • правоустанавливающий документ на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений о земельном участке (если кадастровая стоимость оспаривается на этом основании);
  • отчет оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости на дату кадастровой оценки (если кадастровая стоимость оспаривается, так как определена неправильно);
  • копию решения комиссии по рассмотрению споров об отказе в пересмотре кадастровой стоимости (если оспаривается этот отказ);
  • копии всех документов по числу ответчиков и третьих лиц;
  • квитанцию об оплате госпошлины в 200 рублей.

Источник: https://360tv.ru/news/tekst/kak-snizit-kadastrovuyu-stoimost-kvartiry-umenshaem-nalog-na-nedvizhimost-65815/

Как уменьшить кадастровую стоимость квартиры и куда обращаться

Как снизить кадастровую стоимость жилья

Любой объект недвижимости обязательно подлежит оценке. Поскольку стоимость устанавливают по обобщенным признакам, часто ее делают больше. Но именно кадастровая цена определяет налогообложение, поэтому завышение не идет на пользу, а значит, необходимо знать, как уменьшить кадастровую стоимость квартиры.

Необходимость процедуры

В законодательстве России, часть которого посвящена налогообложению, закреплена норма, сообразно которой, величина налога за принадлежащую недвижимость ориентируется на кадастр. Этот признак высчитывается оценщиками.

В основной массе случаев она не имеет актуальности, так как происходит изменение жилищных условий, вносятся исправления в нормативную базу. Изменение цены может быть выполнено лишь после ее оспаривания.

При поддержке этой процедуры разрешено снизить размер налога.

Определение стоимости

Она рассчитывается на основании итогов проделанной кадастровой оценки. Процедура проводится сообразно постановлению исполнительных комитетов субъектов России. Они предоставляют список квартир и домов, которые необходимо оценить. Отбор независимого оценщика проходит на конкурсной основе.

После работы специалиста итоги утверждаются региональными либо государственными органами власти. После того как цена утверждается окончательно, итоги вносятся в ГКН. Переоценка сообразно действующему законодательству проходит раз в 5 лет, а в Москве и Санкт-Петербурге — раз в 2 года.

Стоимость можно выяснить по адресу недвижимости с помощью официального сайта Росреестра. Для этого нужно заполнить необходимые поля на сайте. Еще возможно применить кадастровый номер по адресу. Его можно найти в общественной карте на том же сайте. Для получения официального документа с необходимой информацией необходимо отправить запрос в Кадастровую палату и Функциональный центр.

Кто добивается понижения

Уменьшить цену можно, однако для этого необходимо набраться терпения и подготовить пакет документов. Оспорить этот показатель могут:

  • владельцы квартир (или хотя бы доли);
  • собственники, которые могут пожизненно владеть квартирой либо постоянно пользоваться по договору;
  • бывшие владельцы, желающие снижения суммы начисленных налогов;
  • наниматели объектов недвижимости, когда величина оплаты ориентируется на кадастр;
  • прокуроры, защищающие интересы граждан и страны;
  • лица, владеющие исключительным правом на аренду либо выкуп недвижимости из городского владения (при этом стоимость определяется на основании кадастра).

Следует обратить внимание на то, что, если бывшие владельцы инициируют оспаривание, данный показатель пересматривают на налоговый период и в это время пишется оферта. Кадастровая цена за предшествующий период пересмотру не подлежит.

Основные причины

Чтобы добиться снижения кадастровой стоимости квартиры необходимо удостовериться в том, что для этого имеются значительные причины. Главные предпосылки:

  • при оценке были использованы недостоверные данные;
  • кадастровая и рыночная цены не соответствуют друг другу;
  • использование обобщенных способов оценки в отсутствии учета личных черт объекта недвижимости;
  • изменился закон;
  • методы вычисления цены непрерывно меняются. Кроме того, в каждом регионе страны они различаются.

Обращение в Росреестр

Если завышена кадастровая стоимость квартиры, следует опротестовать завышенную цифру. Сделать это можно, обратившись в особую комиссию, собранную Росреестром. Преимущество на опротестование итогов неудовлетворительной оценки кадастровой цены зафиксировано в правовых нормах.

Комиссии, которые отвечают за оспаривание, действуют в каждой области Российской Федерации.

Состав утверждается Росреестром и включает в себя самые ответственные лица Росреестра, работников Кадастровой палаты и районных исполнительных комитетов и представителей оценочных компаний.

Опротестование слишком высокой оценки необходимо в тех ситуациях, когда в комиссию поступит соответствующее заявление.

Комиссия занимается всеми поступившими заявлениями, которые подаются как обычными гражданами, так и государственными организациями: к примеру, это может быть районная администрация в случае возникновения споров по поводу пребывающей в собственности недвижимости. К заявлению прикрепляются документы: заявление о пересмотре и кадастровый паспорт на жилплощадь.

Его выдачей занимается кадастровая палата. Паспорт выдается после проведения учета. Иногда этот акт подлежит обновлению, поскольку его действие ограничено 12 месяцами.

В кадастровом паспорте указываются адрес, годы постройки и последнего проделанного ремонта. Принципиально, чтобы было зафиксировано присутствие коммуникационных систем, а также тип отопления здания.

Паспорт можно получить в отделении Кадастровой палаты или в МФЦ. Обычно он готов спустя неделю.

Если человек имеет право собственности на жилплощадь, он обязан подать на рассмотрение документы, подтверждающие этот статус. Принимаются и копии, при условии, что на них стоит подпись нотариуса.

Если причиной требования пересмотра считается наличие неверных сведений о недвижимости, также должно быть подтверждение. К документам прилагается мнение эксперта.

Предоставленная бумага обязана содержать информацию, доказывающую факт несоответствия кадастровой стоимости рыночной.

Документы передаются в комиссию через областное отделение. В ситуации, когда комиссия Росреестра не собирается пересматривать кадастровую стоимость, собственник имеет право подать иск в суд.

Стоит отметить, что граждане и предприниматели имеют право подавать иск сразу в суд.

Но юридические лица и муниципалитеты не обладают такой привилегией: они обязаны обратиться в комиссию и получить ее заключение.

Опротестование в судебном порядке

Уменьшение кадастровой стоимости квартиры через суд невозможно без иска. В данной ситуации в роли ответчика выступает Росреестр.

Список документов, который нужно прибавить к заявлению, подобен подающемуся в Росреестр. Также нужно оплатить госпошлину. Ее оплачивают лишь в случае споров в судебном порядке.

Понижение может быть лишь в случае совершенного удовлетворения иска в пользу владельца-истца.

После вынесения вердикта Росреестр обязан внести в свою базу (государственный реестр недвижимости) надлежащие изменения. В ней содержится информация, помогающая при определении рыночной цены недвижимости.

Стоит отметить, что большинство исков по оспариванию удовлетворяются, чего нельзя сказать об участках. При оценке квартир и домов достаточно часто совершаются ошибки. Стоимость жилплощади рассчитывается до последней копейки. Одна цифра может превышать другую, из-за чего часто возникает путаница.

Достаточно частой ошибкой владельцев считается то, что к иску они прикладывают договор о приобретении жилья, полагая, что стоимость в договоре каким-то образом сможет повлиять на кадастровую цену. Однако на деле все обстоит по-другому. Ни работникам Росреестра, ни судьям нет необходимости просматривать договор. Сумма, которая в нем указывается, никоим образом не связана с кадастром.

Кто отвечает по иску

Следует помнить, куда обращаться, если кадастровая стоимость завышена. Существуют такие варианты:

  • районная администрация либо муниципалитет региона РФ, которые должны утверждать итоги оценивания;
  • отделение Росреестра, так как оно исполняет функции по оцениванию;
  • служба, которая обязана исправлять ошибки, когда цену необходимо понизить из-за неверности информации о жилье.

Кроме перечисленных выше организаций, суд имеет право привлечь и лица, интересы которых затрагиваются при перепроверке кадастровой цены жилплощади. К этой категории относятся бывшие владельцы и хозяева долей.

Часто владельцы пользуются консультациями экспертов. Поначалу нужно провести оценку. Для этого требуется особое разрешение. Данными работами имеют право заниматься оценочные бюро. После того как собственник получит результаты, нужно обратиться в суд. Для этого необходимо найти грамотного адвоката, имеющего достаточный опыт в таких неоднозначных делах.

Время для оспаривания

Оспаривать кадастровую цену квартиры разрешено 1 раз в 5 лет после внесения информации в ГКН относительно определенного объекта. Дата, когда внесли данные в реестр, отображается и в документах, которые подтверждают кадастровую цену. Если хозяин собирается подавать иск в суд, ему нужно убедиться, что цена жилплощади либо информация о ней никак не изменились.

Срок исковой давности у этих дел отсутствует, потому иск подается всегда. Срок рассмотрения иска в комиссии равен 30 дням с момента подачи документов. В суде оно подлежит рассмотрению в течение 60 суток. По конкретным обстоятельствам этот период суд может продлить, например, из-за переносов.

Возмещение затрат

Компенсировать средства, истраченные на переоценку цены недвижимости, разрешено лишь при удовлетворении иска владельца. При этом возместить необходимую сумму должен тот орган, который подтвердил кадастровую цену.

В случае ошибки при переоценке возвратом средств занимается организация, совершившая оплошность. Если комиссия Росреестра категорически отказалась исправлять ошибку, ее заключение собственник квартиры может опротестовать в суде.

Если суд отказывается пересматривать стоимость, его заключение еще можно обжаловать.

Источник: https://georeestr.com/registratsiya-obektov/kadastrovaya-stoimost/kak-umenshit-stoimost-kvartiry.html

Как уменьшить кадастровую стоимость квартиры

Как снизить кадастровую стоимость жилья

Что делать, если налог на недвижимость кусается? Кадастровая стоимость и как ее оспаривать – пошаговый алгоритм

Кадастровая стоимость – это основная оценка стоимости. Размер кадастровой стоимости должен достигать уровня рыночной стоимости. Фактически, конечно же, разница всегда есть, и эта разница всегда играет не в пользу налогоплательщика. Люди зачастую выплачивают завышенный налог на недвижимость.

Так в чем же проблема и как ее решить. Что должны знать об этом покупатели и владельцы недвижимости. Об этом и пойдет речь.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость – расчетная стоимость объекта, установленная в процессе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками, с учетом класса объекта и целевого назначения.

КС рассчитывается автоматизировано. В расчет принимается класс недвижимости, целевое назначение и стоимость объектов в диапазоне кадастрового квартала.

Весь оценочный процесс зафиксирован в законодательстве 135 – ФЗ от 29.07.98. согласно этому закону, порядок оценки выглядит так:

  • формируется перечень объектов, которым необходимо установить КС;
  • принимается решение о проведении оценочного мероприятия;
  • назначается исполнитель для подписания договора о кадастровой стоимости;
  • определяется кадастровая стоимость;- в результате оценки оформляется отчетность, где указывается КС;
  • по результатам отчета проводится экспертиза с утверждением результатов;
  • в государственный кадастровый реестр заносят результаты по кадастровой стоимости объектов.

Кадастровая стоимость на что влияет

Прежде всего влияет на налог:

  • налог на имущество юридических организаций;
  • налог на имущество физических лиц;
  • земельный налог. Собственник недвижимости вынужден переплачивать налог, если кадастровая стоимость превышает рыночную цену объекта.

Почему КС может быть завышена

В основном, фактором повышенной КС являются ошибки, допущенные при определении КС. Так как перечень объектов очень объемный, а возможности для индивидуальной оценки не хватает, поэтому весь процесс проводится массово и без погрешностей не получается.

Но теперь вопрос в размере налога для собственника недвижимости, если КС в разы выше цены объекта. Какие расходы на уплату налогов понесет владелец.

Где узнать кадастровую стоимость своей недвижимости

Чтобы узнать КС, нужно подать запрос на оформление справки о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр Недвижимости (ЕГРН), а информацию (без оформления справки) о КС своей недвижимости можно увидеть на официальном сайте. Для этого необходимо ввести кадастровый номер, который указан в свидетельстве собственности, либо адрес объекта

Как узнать кадастровую стоимость своей недвижимости

Где и как узнать, не завышен ли налог

Для этого необходимо сравнить рыночную цену с кадастровой стоимостью. Если КС на порядок выше, то можно сделать вывод, что оценка завышена. Например: На 20 марта 2017 года КС дачного участка установлена 250 000 рублей. Но в этот же период его рыночная стоимость составляла 100 000 рублей. Из этого следует, что КС завышена в два с половиной раза.

Оспаривание кадастровой стоимости: можно ли сделать и как

Конечно же, оспаривать кадастровую стоимость можно. Это прописано в законе «Об оценочной деятельности». Далее подробно расскажем как это правильно сделать.

Кто может оспаривать КС

КС имеют право оспорить:

— все физические лица, если установленная кадастровая стоимость вынуждает переплачивать налог;

— юридические лица, которые так же переплачивают налоги;

— органы государственной власти или местного самоуправления, если объекты значатся в их собственности.

На каких основаниях можно оспорить

Собственник недвижимости может оспорить КС в двух случаях:

  1. Если есть существенная разница между КС и рыночной стоимостью
  2. Если при расчете были использованы ошибочные данные о местоположении, целевое назначение объекта указано не верно, не правильные характеристики недвижимости, возможно, не верно указано состояние объекта.

Как оспаривать кадастровую стоимость Порядок действий

Когда вы полностью удостоверились, что КС слишком завышена, тогда ее необходимо оспаривать. Оспаривать имеет право только владелец недвижимости двумя способами6 либо подать заявление в суд, либо заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах оценки КС. Способ оспаривания выбирает сам заявитель

Через комиссию оспаривание проходит быстрее. Заявка будет рассмотрена в течение месяца. К тому же нет необходимости оплачивать госпошлину, в отличие от разбирательств в суде.

Если решение комиссии ничего не решит в пользу заявителя, то тогда уже можно обращаться в суд.

Комиссии по рассмотрению споров о результатах оценки КС созданы и работают во всех регионах Российской Федерации.

По статистическим данным оспаривания КС за 2015 год было рассмотрено 22,4 тыс. споров из 31,3 тыс. поданных заявок. В результате рассмотрения заявлений, кадастровая стоимость, в общем, снизилась на 27%. Из 64,4 тыс. спорных объектов по 28 тыс. объектам кадастровая стоимость снижена на сумму 1,6 трлн. рублей.

Список документов при оспаривании кадастровой стоимости

Как для суда, так и для комиссии необходимы следующие документы:

  • справка о кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенная копия документа, подтверждающего права собственности на объект;
  • документы, подтверждающие ошибки по результатам оценки (если это является причиной оспаривания).
  • справка об установленной рыночной стоимости объекта на период определения КС. Документ необходимо подавать как в электронном, так ив письменном виде.

Порядок действий при оспаривании КС через комиссию

С момента подачи заявления для рассмотрения, комиссии отводится месяц. Через 7 рабочих дней после подачи запроса комиссия определяет дату рассмотрения заявки и уведомляет об этом заявителя.

В ходе рассмотрения заявления комиссия либо отклоняет оспаривание КС, либо пересматривает расчет КС (если была допущена ошибка), либо же устанавливает КС в соотношении с рыночной стоимостью (в случае, если КС слишком завышена).

После принятия решения, в течение 5 рабочих дней комиссия оглашает результат заявителю.

Если результат оспаривания не устраивает клиента, то он может требовать пересмотреть решение комиссии в судебном порядке. В суде можно оспаривать отклонение заявки комиссии и повторно установленную кадастровую стоимость, если это не устраивает собственника.

На рассмотрение заявки дается 2 месяца с момента подачи заявления. Но срок может продлиться еще на 1 месяц.

Следует отметить, что заниматься самостоятельно оспариванием без специалистов будет сложно. Рекомендуется обратиться за помощью к юристам для более успешного исхода дела.

Порядок действий при оспаривании кадастровой стоимости через суд

Порядок действий истца описан в главе 25 КАС РФ. Но через суд оспаривать решение комиссии или кадастровую стоимость можно в течение 5 лет с момента внесения информации в единый государственный реестр недвижимости. Иски можно подавать в суды автономных областей и округов, в верховные суды республик, в суды городов федерального значения.

Источник: https://privatecottage.ru/kak-umenshit-kadastrovuyu-stoimost-kvartiry/

Зачем снижать кадастровую стоимость недвижимости и 6 способов как это сделать

Как снизить кадастровую стоимость жилья

Фотоматериалы: booking.com

За последние три года в нашей стране была проведена кадастровая переоценка недвижимости. Большинство собственников в результате данного мероприятия, проводимого до 2017 года, так называемыми независимыми оценщиками, получили свидетельства об удорожании своего имущества на 30 и более процентов. В некоторых случаях увеличение кадастровой стоимости достигало и 50%.

На первый взгляд, это хорошо, ведь капиталовложения в недвижимость увеличились. Именно это, скорее всего, и подразумевало государство, проводя переоценку по требованиям Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Но как у любой монеты, у кадастровой переоценки есть и вторая сторона – увеличение налогового обложения.

Столкнувшись с данной проблемой, владельцы недвижимости и земельных участков были вынуждены искать поддержки у Росреестра. Напомню, что данная госструктура не проводит самостоятельно кадастровую оценку, но принимает участие в ее исправлении, при выявлении сомнений собственников и их желании снизить ее.

Условно, все мероприятия по снижению кадастровой стоимости объектов недвижимости можно разделить на две группы: обще употребляемые (традиционные) и единичные (уникальные). При этом необходимо понимать, что переоценка кадастровой стоимости на данный момент еще не охватила 100% зданий, сооружений и участков земли.

В связи с этим, традиционные способы можно подразделить еще на 4 подгруппы. В результате мы получим 6 совершенно легальных методов снижения новой кадастровой стоимости недвижимости.

Как снизить кадастровую стоимость?

Теперь подробнее о каждом из этих методов.

Во-первых, «старую» кадастровую стоимость можно оспорить через специально созданные комиссии или через суд, предоставив в эти органы специально заказанный и составленных отчет оценщика о рыночной оценке объекта недвижимости.

Удачные судебные прецеденты есть. Только за 9 месяцев 2019 года данным способом суммарная стоимость кадастровой оценки упала на 51,7% и превысила 480 млрд рублей.

Так что если у собственника есть около 100 тысяч рублей (стоимость составления отчета независимым экспертом и юридического сопровождения), время (от 3 до 6 месяцев) и желание подготовить весь необходимый пакет документов, то он может воспользоваться именно этим достаточно эффективным способом.

Однако, при оспаривании государственные оценщики могут лишь принять за основу оценочный отчет, но не руководствоваться им.

Во-вторых, обращение в комиссии при Росреестре субъектов РФ и суды с составленным оценочным отчетом при положительном решении дает возможность рассчитывать налог с рыночной стоимости не с момента ее утверждения, а с даты утверждения старой, то есть оспариваемой кадастровой стоимости, а налоги перевести в зачет.

В-третьих, владельцы недвижимости могут воспользоваться преимуществами второго способа – новой государственной оценки. А именно: централизованностью (одно учреждение-оценщик, одна методика), открытостью и возможностью участвовать в процессе до утверждения кадастровой стоимости.

И здесь, чем активнее будет собственник, тем ближе к его ожиданиям окажется конечный результат. Но и в этом вопросе нужно быть начеку и консультироваться, при необходимости, с профессионалами, чтобы предоставленные документы не сыграли на увеличение кадастровой стоимости объекта собственности.

Четвертым способом снижения новой кадастровой стоимости является корректировка неточностей, возникших при ее проведении.

Признавать ошибки не любит никто, поэтому прибегая к данному способу, собственнику надо вооружиться неопровержимыми доказательствами некорректного использования оценочной организацией утвержденной Минэкономразвития методики, применения неправильного коэффициента или отсутствие его применения как такового. Не лишним будет и заручиться подтверждение факта отсутствия в кадастровой оценке представителей третьей стороны (суда или комиссии).

Но и в этом случае 100% гарантировать снижение новой кадастровой стоимости невозможно.

Теперь несколько слов о единичных. Или уникальных, методах снижения кадастровой стоимости, основанных, в частности на видах разрешенного использования земельных участков и объектов недвижимости.

Напомним, что ни Земельный, ни Градостроительный кодексы не требуют от владельцев согласования контролирующих органов для удостоверения вида использования. Поэтому, сменив вид разрешенного использования, можно снизить и кадастровую стоимость, являющуюся в свою очередь налогооблагаемой базой для земельного и имущественного налога для физических и юридических лиц.

Таким образом, при использовании данного метода для клиента возникает двойная экономическая выгода: меньшая кадастровая стоимость и меньшее налогообложение.

Последний, шестой, способ снижения кадастровой стоимости можно охарактеризовать как «разделяй, снижай и владей».

Для собственников, в основном это юридические лица, не секрет, что при строительстве торговых и бизнес-центров вид разрешенного использования земельных участков под застройку – «торговля» и «офисы» с самой большой кадастровой стоимостью.

Обратившись к профессиональным консалтинговым и юридическим компаниям можно совершенно официально разделить общий земельный участок, выделенный под строительство, на парковочную площадку и участок под зданием, значительно уменьшив кадастровую стоимость за счет парковки.

При применении данного метода в регионах можно получить и двойную выгоду, где действуют льготы на участки под стоянки.

Источник: https://ProNovostroy.ru/news/11668675-zachem-snizhat-kadastrovuiu-stoimost-nedvizhimosti-i-6-sposobov-kak-eto-sdelat-/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.