Как снизить кадастровую стоимость имущества

Содержание

Как снизить кадастровую стоимость имущества | НП АРМО – СРО оценщиков

Как снизить кадастровую стоимость имущества

Строительная газета

Любой собственник недвижимости имеет право на оспаривание кадастровой стоимости своего имущества. Однако далеко не все знаю, как грамотно это сделать. Подробности об этом сложной, но часто необходимой процедуре, рассказывают эксперты и практикующие оценщики саморегулируемой организации НП «АРМО».

В комиссии при Росреестре в первом полугодии текущего года поступило более 14,6 тыс. заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 30,2 тыс. объектов недвижимости.

Решения в пользу заявителей принято в отношении 52,2% от общего числа заявлений.

Суммарная величина кадастровой стоимости объектов недвижимости после оспаривания в комиссиях снизилась на 29,1% (265 млрд рублей).

При этом в июле Конституционный суд разрешил органам местного самоуправления оспаривать в суде «существенное снижение» кадастровой стоимости земельных участков.

Это значит, что владелец крупного бизнеса, которому удалось снизить в комиссии кадастровую стоимость имущества, должен учитывать риск оспаривания этого решения местными органами власти – с целью увеличения средств, поступающих в региональный бюджет. В результате кадастровая стоимость может снова повыситься.

Такое постановление вызвало резонанс, однако не отменило права как юридических, так и физических лиц на снижение кадастровой стоимости имущества.

Под кадастровой стоимостью в общем смысле понимается рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки, при которой специалисты-оценщики должны опираться на данные государственного кадастра недвижимости без учета индивидуальных характеристик объектов недвижимости.

Отсюда – множественные ошибки, источник которых – в неполной и некачественной исходной информации. Так, по данным, озвученным на прошедшей в «Российской газете» пресс-конференции, “несколько сотен тысяч объектов в базах данных имели лишний “0” в строке “площадь”.

Как результат: кадастровая стоимость большого количества объектов недвижимости превышает их рыночную стоимость.

Самостоятельно рассчитать сумму налога можно с помощью онлайн-калькулятора. Для этого необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости или адрес.  Либо посетить личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.

Сравнив кадастровую стоимость квартиры или земельного участка с максимально схожими предложениями на рынке, можно определить, действительно ли кадастровая стоимость объекта имеет значительные расхождения с его рыночной стоимостью.

В этом случае единственная возможностью уменьшить сумму налога – снизить кадастровую стоимость своего имущества.

Это возможно только через процедуру оспаривания в комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки при Росреестре или в суде.

Физическому лицу о пересмотре кадастровой стоимости можно обращаться сразу в суд. Для юридических лиц процедура оспаривания начинается в комиссии. Заявление в суд можно подавать только после получения отрицательного ответа комиссии.

Оспорить кадастровую стоимость имущества может любой собственник объектов недвижимости. Арендатор тоже обладает правом на оспаривание в том случае, если размер арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка или объекта капитального строительства.

«Застройщики часто работают по договору аренды, поэтому важно помнить: если в договоре аренды не указаны права арендатора на оспаривание кадастровой стоимости, им не может быть инициирована процедура оспаривания.

Арендатору для обращения в суд потребуется согласие собственника земельного участка», – отмечает руководитель юридического департамента НП «АРМО» Никита Власов, отмечая, что пройти процедуру оспаривания самостоятельно, без квалифицированной помощи специалиста крайне сложно.

О правильном оценщике

К выбору специалиста в области оценочной деятельности стоит подойти очень ответственно. Именно от знаний, умений и практического опыта в данной области зависит успех всей процедуры. Оценщик может быть как индивидуальным предпринимателем, так и сотрудником оценочной компании.

Но в обоих случаях он должен соответствовать жестким требованиям закона. Прежде всего – состоять в саморегулируемой организации оценщиков (СРО), на сайте которой в реестре членов необходимо проверить ключевую информацию: числится ли оценщик как действительный член, есть ли у него действующий страховой полис на сумму 300 тыс.

руб., не имеет ли он дисциплинарных взысканий.

Важнейшими критериями при выборе оценочной компании является: наличие в штате не менее двух специалистов-оценщиков, которые так же должны соответствовать вышеуказанным требованиям, кроме того иметь дополнительную страховку оценочной компании на сумму не менее 5 млн. руб. Информация об этом также размещена на сайте СРО.

«Очень важно также, чтобы специалист имел практический и успешный опыт оспаривания кадастровой стоимости в определенном регионе. Это связано с тем, что региональные комиссии по рассмотрению споров могут иметь свои дополнительные, зачастую специфические требования к порядку проведения расчетов.

Так, в Московской области, одно из таких требований – использование двух подходов к оценке – доходного и сравнительного.

А в Челябинске, например, по инициативе комиссии и по результатам диалога с экспертами-оценщиками подготовлены методические разъяснения, которые необходимо учитывать при подготовке отчета об оценке для целей оспаривания.

Незнание подобных фактов сводит к нулю шансы на положительное решение комиссии», – отмечает Игорь Патрушев, председатель регионального совета по оценочной деятельности в Челябинской области, генеральный директор консалтинговой компании «ОБиКон».

О договоре

Определившись с оценщиком, необходимо заключить договор на проведение оценки. Ключевой частью такого договора является обязательный раздел – «задание на оценку», которое заказчик ставит перед оценщиком.

«Для того чтобы оценщик максимально точно определил рыночную стоимость объекта недвижимости, то есть учел все индивидуальные характеристики объекта, заказчик должен не только предоставить оценщику подробную информацию об этом объекте, но и допустить специалиста к его осмотру. Информация об объекте обязательно должна быть заверена подписью заказчика. В ином случае отчет будет недостоверным и комиссия откажет в положительном решении по данному обращению. Ведь именно отчет об оценке – главный документ во всей процедуре оспаривания», – подчеркивает Евгений Тагин, генеральный директор компании «Оценка и право».

«В договоре также важно прописать обязанность оценщика представлять интересы заказчика в комиссии, это значит, что оценщик не только подготовит отчет об оценке объекта недвижимости, но и примет активное участие в заседаниях комиссии и суда. Добросовестные специалисты работают именно так, это является хорошей практикой. Только профессионал может мотивированно защитить сделанные расчеты перед комиссией», – считает Валентина Осыка, руководитель «Архонт Консалтинг».

Если заказчик планирует обращаться в суд (когда речь идет о значительном снижении кадастровой стоимости решение комиссии скорее всего будет отрицательным), одного отчета об оценке недостаточно. Для судебной процедуры необходимо экспертное заключение СРО.

Этот документ стоит предоставить и в комиссию, во-первых, это повышает шансы на положительное решение по обращению собственника недвижимости, а, во-вторых, исключает возможность ошибки в отчете. Игорь Патрушев отмечает: «Так заказчик получает дополнительную уверенность в объективных результатах оценки своей собственности».

Если комиссия все-таки приняла отрицательное решение, для заявителя есть 3 варианта дальнейших действий:

1.    Подать заявление в комиссию повторно.

Добросовестный оценщик в процессе общения с членами комиссии в рамках заседания скорректирует те пункты отчета, с которыми комиссия не была согласна, и подготовит его к повторному рассмотрению.

2.    Оспорить решение комиссии.

Оспаривание решения комиссии об отказе возможно через суд. В ряде случаев это может быть целесообразно. Например, если заседание комиссии состоялось с нарушением законодательства РФ.

3.    Оспорить кадастровую стоимость имущества в суде.

Для судебного оспаривания потребуется расширенный пакет документов, в котором должны быть: заявление в суд об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной; отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости; экспертное заключение СРО отчета об оценке; оплаченная пошлина и т.д.

«Необходимо привлечь квалифицированного адвоката для защиты интересов собственника в суде (если оценщик не может взять и эту функцию на себя), а также еще до обращения в суд задуматься о кандидатурах возможных судебных экспертов.

Именно от их выводов во многом зависит исход судебного процесса.

От судебных экспертов необходимо заранее получить письменные подтверждения о готовности проведения судебной экспертизы, в которых должны быть указаны сведения об их опыте и квалификации, сроках и стоимости проведения экспертизы.

В подготовке этих документов и их представлении суду поможет адвокат. А в поиске квалифицированных и независимых судебных экспертов заказчику может помочь оценщик и саморегулируемая организация, в которой он состоит. Но утверждение эксперта остается за судом», – отмечает практикующий судебный эксперт Георгий Каргин. 

О цене вопроса

Услуги хорошего специалиста-оценщика по процедуре оспаривания могут обойтись заказчику в 50-70 тыс. рублей, при комплексном подходе – 100 000 и выше для крупных объектов в зависимости от региона.

В бюджет судебной процедуры стоит заложить услуги адвоката (если оценщик не может взять эту функцию на себя), а также расходы на дополнительную судебную экспертизу (в совокупности от 100 000 рублей).

О роли СРО

Положительная экспертиза отчета об оценке свидетельствует о соответствии данного документа требованиям законодательства и объективности результатов оценки. «Именно саморегулируемые организации как сообщества профессионалов аккумулируют знания и опыт оценщиков из разных регионов страны.

Эксперты СРО не просто дают положительное заключение, но и методически корректируют отчеты с учетом лучшей практики и актуальных подходов в области процедуры оспаривания.

Заказчику также стоит обратить внимание, что судебная процедура предусматривает возможность участия эксперта СРО на стороне собственника имущества с целью защиты результатов независимой оценки», – говорит генеральный директор НП «АРМО» Елена Петровская.        

Пример из практики

Валентина Осыка рассказывает: «В Одинцовском районе Московской области в СНТ «Наташино» этот показатель удалось снизить на 91% – с 147 950 656,20 руб. до 13 955 000 руб. При определении рыночной стоимости оценщик выявил, что земля предназначается для обслуживания жилой застройки (земли общего пользования).

А в Новой Москве кадастровая стоимость объекта была снижена на 44% – с 145 393 471,12 руб. до уровня рыночной стоимости – 81 229 000 руб.

Земельный участок принадлежит ЗАО «Агрокомбинат «Московский», которое ведет тепличное хозяйство на 115 гектарах защищенного грунта, обеспечивая своей продукцией жителей Москвы и области». 

Не стоит забывать, что даже в случае положительного решения комиссии или суда и снижении налога, всего через несколько лет государство проведет переоценку кадастровой стоимости недвижимости, которая может дать те же результаты, что и до оспаривания или даже выше. И всю процедуру собственнику придется проходить повторно.

Источник: stroygaz.ru

Источник: https://sroarmo.ru/blog/kak-snizit-kadastrovuyu-stoimost-imushchestva

Как снизить имущественные налоги — Право на vc.ru

Как снизить кадастровую стоимость имущества

Обычный гражданин может законно снизить налог на имущество, если оспорит кадастровую стоимость недвижимости. О том, как это сделать рассказывает налоговый юрист Артур Дулкарнаев.

Что такое кадастровая стоимость

За дом, квартиру, комнату, гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс и некоторые другие объекты недвижимости физические лица – собственники этих объектов должны платить налог на имущество физических лиц. По общему правилу налог рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Чем больше кадастровая стоимость, тем больше налог.

Кроме кадастровой стоимости, налоговой базой по налогу на имущество физических лиц может быть инвентаризационная стоимость. Регионы самостоятельно выбирают исходя из какой стоимости будет рассчитываться налог.

На сайте ФНС России есть перечень субъектов РФ, в которых для расчета налога на имущество применяется кадастровая стоимость объектов недвижимости. В остальных субъектах используется инвентаризационная стоимость.

Согласно федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки. Существует несколько экономических методов определения кадастровой стоимости: метод сравнения продаж; метод капитализации дохода; затратный метод.

Определение налоговой базы исходя из кадастровой стоимости предусмотрено также для земельного налога и налога на имущество организаций.

Оспаривание кадастровой стоимости

В России кадастровая стоимость недвижимости определяется методом массовой оценки, которая проводится независимыми оценщиками.

Иногда получается так, что кадастровая стоимость завышена и не соответствует рыночному уровню. Это возникает из-за того, что массовая оценка зачастую не учитывает индивидуальных особенностей объекта, а сами оценщики не обладают полнотой информации об объекте недвижимости.

Информация о кадастровой стоимости общедоступна, ее можно узнать несколькими способами: на сайте Росреестра, в публичной кадастровой карте или в территориальном органе Росреестра или в любом МФЦ. Росреестр собрал все способы получения сведений о кадастровой стоимости недвижимости в своем письме.

инструкции Росреестра: Как узнать кадастровую стоимость

  1. Если кадастровую стоимость рассчитали из некорректных характеристик недвижимости, например, кадастровая стоимость рассчитана из площади дома 300 квадратных метров, а на деле площадь дома 150 квадратных метров.
  2. Если кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости, например, кадастровая стоимость 5 млн руб., но на рынке цена вашего дома не более 2 млн руб., и вы можете это доказать.

В этой статье я расскажу, как оспорить кадастровую стоимость по второму основанию.

За 2017 год в судах инициировано 15 817 споров о величине кадастровой стоимости в отношении 28 311 объектов недвижимости. В результате требования истцов удовлетворены в отношении 8 164 исков (52%).

Заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости

Кадастровую стоимость можно оспорить в суде или в специальной комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по субъекту РФ. Обязательного досудебного порядка обжалования нет, это значит, что вы можете сразу обращаться в суд. На сайте Росреестра есть контактная информация по всем таким комиссиям во всех регионах России.

Для оспаривания в адрес управления Росреестра по субъекту РФ нужно подготовить заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. В нем нужно указать ФИО, адрес места жительства и причины, по которым вы считаете, что кадастровая стоимость завышена. Форма такого заявления есть на сайте Росреестра.

На сайте Росреестра указано, что за период с 1 января по 31 июля 2018 года в судах инициировано 8 876 споров о кадастровой стоимости по 17 633 объектам недвижимости. На конец июля суды рассмотрели 4 345 исков, это 9 109 объектов недвижимости. Сложилась такая картина:

  • По 3 878 искам требования истцов удовлетворены, это 8 455 объектов недвижимости.
  • По 467 искам требования истцов не удовлетворены, это 654 объекта недвижимости.

4 531 иск находится в процессе рассмотрения, это 8 524 объекта недвижимости.

Приложения к заявлению

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости нужно приложить следующие документы:

  1. Выписка о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Ее можно получить в офисах Росреестра и в МФЦ, а также заказать через сайт Росреестра. Такая выписка предоставляется бесплатно в течение трех рабочих дней.

  2. Нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости.

    Это могут быть акты органов государственной власти или органов местного самоуправления; договоры или сделки в отношении недвижимости; акты, свидетельства о приватизации жилых помещений; свидетельства о праве на наследство; судебные акты.

  3. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

    На основании именно этого документа вы оспариваете кадастровую стоимость. Примеры можно увидеть тут, тут или тут.

  4. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации (СРО) оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства РФ.

К заявлению вы можете приложить и другие документы. Но это необязательно.

Направление заявления в комиссию

Отправить заявление можно при помощи Почты России. После того, как вы сформировали окончательный пакет документов: подписанное заявление в двух экземплярах + приложения, вам необходимо составить опись вложения. Это можно сделать, воспользовавшись сервисом на сайте Почты России.

После того, как у вас появился конверт со всеми документами и сформирована опись вложения, отправляйтесь в ближайшее отделение Почты России. После оплаты вам выдадут один экземпляр описи вложения с печатью и подписью и чек с почтовым идентификатором, по которому на сайте Почты России вы сможете отслеживать ваше письмо.

Когда комиссия не примет заявление к рассмотрению

Комиссия не будет рассматривать заявление:

  1. Если вы не подготовили необходимые приложения.
  2. Если вы нарушили срок подачи заявления.
  3. Если кадастровая стоимость ранее уже была установлена в размере рыночной стоимости.

Рассмотрение заявления в комиссии

Будьте готовы, что ваше заявление комиссия будет рассматривать один месяц. По закону секретарь комиссии известит вас о дате рассмотрения вашего заявления в срок не более 7 рабочих дней с даты поступления заявления, но не позднее чем за 5 рабочих дней до заседания комиссии.

Вы имеете право присутствовать на заседании комиссии.

По итогам комиссия приравняет кадастровую стоимость к рыночной или отклонит ваше заявление. На сайте Росреестра также есть пример такого решения.

Если вы не присутствовали на заседании, вас уведомят в течение 5 рабочих дней с даты принятия решения.

Рассмотрение заявления в суде

Если решение комиссии вас не устраивает или вы считаете, что это решение незаконно, то вы можете оспорить решение комиссии в суде общей юрисдикции. Напомню, что обжаловать в суд вы можете и сразу, не дожидаясь решения комиссии. Для этого вам нужно обратиться с административным исковым заявлением к управлению Росреестра по тому субъекту РФ, где находится объект недвижимости.

Интересно, что решение комиссии может быть оспорено в суде и органом местного самоуправления в случае, если комиссия существенно снизила кадастровую стоимость. Это объясняется тем, что из-за снижения кадастровой стоимости местный бюджет будет недополучать доходы. К этому нужно быть готовым.

Судебное обжалование – предмет отдельной статьи.

Кадастровая стоимость – это правовая категория, которая имеет значение только для фискальных правоотношений.

Последствия изменения кадастровой стоимости

В соответствии с абз. 4 п. 2 ст.

403 НК РФ, в случае изменения кадастровой стоимости сведения о “новой” кадастровой стоимости учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором вы подали заявление.

То есть если вы подали заявление в 2018 году, и комиссия снизила кадастровую стоимость, налог от “новой” кадастровой стоимости вы сможете платить с 2018 года. Такой порядок существует в настоящее время.

С 2019 года этот порядок изменится. В случае изменения кадастровой стоимости, сведения о «новой» кадастровой стоимости будут учитываться при определении налоговой базы начиная с даты начала применения «старой» кадастровой стоимости.

Таким образом, если в 2019 году комиссия снизит кадастровую стоимость объекта недвижимости, а эта стоимость применялась с 2015 года, то вам должны рассчитать налог по “новой” кадастровой стоимости с 2015 года.

Это значит, что вы имеете право подать заявление на возврат излишне уплаченного налога. Но по закону такой срок ограничен 3 годами. То есть в 2019 году вы сможете претендовать на возврат налога только за 2018, 2017 и 2016 годы.

Моя электронная почта: dulkarnaev@mail.ru.

Источник: https://vc.ru/legal/45750-kak-snizit-imushchestvennye-nalogi

Как оспорить кадастровую стоимость имущества для уменьшения налогов

Как снизить кадастровую стоимость имущества
Вступивший в силу с 1 января 2019 года Федеральный закон от 03.08.2018 № 334-ФЗ сделал оспаривание кадастровой стоимости недвижимости очень выгодным. Теперь пересмотр стоимости позволит вернуть и пересчитать имущественные налоги организаций и физлиц сразу за несколько лет. Рассказываем, как оспорить стоимость недвижимости и как это повлияет на налоговые обязательства.

Зачем оспаривать кадастровую стоимость недвижимости

Перечень регионов, в которых недвижимое имущество организаций и физлиц облагается налогом по кадастровой стоимости, растет с каждым годом. В 2019 году имущество организаций облагается по кадастровой стоимости уже в 74 регионах. Имущество физлиц, в том числе ИП, – в 70 субъектах РФ.

Во всех этих регионах вопрос об оспаривании ранее утвержденной кадастровой стоимости стоит довольно остро. Ведь чем ниже стоимость объекта, тем меньше и подлежащие уплате налоги. Тем более, что с 2019 года оспоренная стоимость применяется не только к будущим налоговым периодам, но и к предыдущим.

Пересмотр кадастровой стоимости позволит снизить следующие налоги:

  • налог на имущество организаций,
  • земельный налог,
  • налог на имущество физлиц. 

Как оспорить кадастровую стоимость

Порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости установлен в соответствии со ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Кадастровую стоимость могут оспорить заинтересованные организации и физлица. Например, собственники-налогоплательщики или арендаторы/покупатели недвижимого имущества.

Заявление об оспаривании кадастровой стоимости можно подать либо в специальную комиссию при Росреестре, либо непосредственно в суд. Обязательного досудебного урегулирования спора по таким делам не предусмотрено.

Подать заявление в комиссию можно через управление Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ). Также заявление можно отправить почтой или через интернет, в том числе через портал госуслуг.

Если организация или физлицо решит оспаривать кадастровую стоимость через комиссию, перед подачей заявления необходимо будет произвести оценку рыночной стоимости спорного объекта. Отчет об оценке рыночной стоимости на бумажном и электронном носителе необходимо будет приложить к заявлению.

Также к заявлению прикладывается:

  • выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • копия правоустанавливающего документа на объект недвижимости.

Без этих документов, а также без отчета об оценке рыночной стоимости заявление рассматривать не будут.

После получения всего комплекта документов комиссия в течение трех рабочих дней направит отчет об оценке рыночной стоимости в Росреестр. Само заявление будет рассматриваться не более 30 дней со дня его поступления. По итогам рассмотрения комиссия примет одно из следующих решений:

  • решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
  • решение об отклонении заявления об оспаривании.

Во втором случае заявитель вправе будет оспорить решение комиссии в судебном порядке.

Судебное оспаривание кадастровой стоимости

Заявить об оспаривании кадастровой стоимости можно непосредственно в суд, минуя стадию ее обжалования в комиссии. Порядок судебного оспаривания кадастровой стоимости регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ).

Подавая иск в суд, нужно уплатить госпошлину. Ее размер установлен в соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. Госпошлина составляет:

  • 300 рублей – для физлиц (в том числе ИП);
  • 2 000 рублей – для организаций.

Наряду с исковым заявлением в суд необходимо представить:

  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости об оспариваемой кадастровой стоимости объекта;
  • копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости (например, копию свидетельства о праве собственности).

Также в суд представляются документы, которые доказывают недостоверность сведений о недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Данный факт могут доказывать документы, определяющие правильную площадь недвижимости, ее действительное местоположение, целевое назначение и степень аварийности. Сюда можно приложить документы о скрытых недостатках недвижимости или информацию о том, когда в последний раз производился ее капитальный ремонт.

Если до обжалования кадастровой стоимости заявитель установил рыночную стоимость недвижимости, он предоставляет в суд также отчет оценщика. Если рыночная стоимость объекта не устанавливалась, отчет не нужен. Документы и материалы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, предоставлять также не нужно.

Суд пересмотрит кадастровую стоимость в следующих случаях:

  • если заявитель докажет, что при определении стоимости объекта действительно использовались недостоверные сведения;
  • если заявитель установит рыночную стоимость недвижимости и подтвердит этот факт надлежащим отчетом оценщика.

Спор должен быть рассмотрен судом в течение двух месяцев со дня поступления искового заявления. По сложным делам срок может быть продлен еще на один месяц (ст. 141 КАС РФ).

Как оспаривание кадастровой стоимости повлияет на налоги

До 2019 года новая (оспоренная) стоимость недвижимости применялась для налогообложения с начала того налогового периода, в котором было подано заявление об оспаривании. За предыдущие годы налоговая база не пересматривалась. Соответственно, переплаченные налоги не подлежали перерасчету.

Допустим, организация уплачивала налог на имущество по кадастровой стоимости с 2015 года. Заявление об оспаривании стоимости недвижимости она подала только в 2018 году. В этом же году заявление было удовлетворено. До 2019 года налог по новой стоимости организация могла рассчитывать именно с начала 2018 года. Переплата за предыдущие годы так и оставалась в бюджете.

Вступивший в силу с 1 января 2019 года Федеральный закон от 03.08.2018 № 334-ФЗ изменил данный порядок. Теперь оспоренные сведения о стоимости недвижимости применяются с самого начала налогообложения объекта по кадастровой стоимости.

Например, объект облагается по кадастровой стоимости с 2015 года. Заявление об оспаривании стоимости подается и удовлетворяется в 2019 году. По новым правилам пересмотренная стоимость применяется в целях налогообложения не с 2019, а именно с 2015 года. Соответственно, если в результате оспаривания кадастровая стоимость уменьшилась, то за предыдущие годы у организации образуется переплата.

При этом к возврату или зачету полагаются налоги, с момента уплаты которых прошло не более трех лет (п. 7 ст. 78). То есть перерасчету подлежат все налоги, уплаченные за период 2015–2018 годов, если с момента их уплаты еще не прошло 3 года. Если же подать заявление об оспаривании стоимости в 2020 году, налоги, уплаченные за 2015 год, уже не вернут и не зачтут. 

Источник: https://buh.ru/articles/documents/81632/

Кадастровая стоимость недвижимости и алгоритм её снижения

Как снизить кадастровую стоимость имущества

Цена любой недвижимости является основой для определения налогообложения. Раньше оно рассчитывалось, основываясь на ревизионной оценке.

А эксперты считают, что расчёт по таксационному тарифу снижает ставку налога на собственность, так как она приближена к настоящей стоимости. Но нередки случаи, опровергающие это мнение.

Иногда рыночная цена строения оказывается меньше и возникает запрос на снижение кадастровой стоимости до величины рыночной.

Кадастровая стоимость недвижимости

Кроме базовых характеристик, любая недвижимость имеет индивидуальные особенности, повышающие или понижающие ее ценность. А также свою роль играет волатильность рынка недвижимости.

Учитывая периодичность переоценки имущества раз в три года, собственник рискует здорово переплатить налоги.

Причём разница никогда возвращена не будет, так как налоговый период уже будет в прошлом и закроется навсегда. Таков порядок.

При таких обстоятельствах хозяину собственности можно попробовать добиться занижения тарифа кадастра. Налог на недвижимость платят собственники таких объектов:

  • Жилище (дом, квартира, комната), включая все окружающие строения.
  • Нежилые помещения типа автогаража, стоянки для машины.
  • Стационарная группа строений.
  • Коммерческие сооружения.
  • Недостроенные здания.

До того как начать опротестовывать неверность суммы по документам, нужно выяснить, какова она на самом деле. Это в наше время делается легко. Вся информация выставляется на официальном сайте Росреестра.

Алгоритм действий тоже простой и удобный. Для этого достаточно вбить номер документа или местоположение строения и создать заявку.

Выбрав источник информации «ГКН», получите все актуальные данные по недвижимости. Потом сравните её с рыночной ценой, если есть разница, можно заняться вопросом снижения кадастровой стоимости недвижимости и уменьшения налога. Рыночную цену можно посмотреть по объявлениям и провести сравнительный анализ по похожим объектам.

Повод для изменения

Оспорить можно ошибки, которые обычно допускаются при обозначении параметров имущества и включают в себя такие случаи:

  • Неверное определение данных в списке объектов собственности, которые подлежат таксационной аттестации.
  • Ошибочную оценку обстоятельств, оказывающих влияние на цену объекта.
  • Местонахождение оцениваемого объекта.
  • Цель использования.
  • Допуск к использованию участка, на котором возведено сооружение.
  • Состояние недвижимости.
  • Соседство с территориями особого назначения.
  • Ошибка с неправильным использованием предоставленных данных.
  • Упущение сведений об опасном состоянии сооружения.

Весь расчёт цены можно запросить у заказчика. Он обязан обработать запрос за неделю с даты регистрации запроса. Следует учесть, что при процедуре пересчёта цены, рыночная должна быть на ту же дату, как и кадастровая. И также важно знать, что не во всех регионах расчёт налога делают на этой основе. Некоторые до сих пор применяют в расчётах инвентаризационную цену.

Пересмотр таксационного тарифа

Уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости законно можно двумя путями: в специальной комиссии, призванной рассматривать подобные ситуации, в суде. Человек сам решает, какой вариант выбрать.

Для юридических лиц обязательно прохождение обоих этапов, для физлиц достаточно одного выбранного. Причём заявка в комиссию менее затратно в материальном плане и по времени.

Вопрос решается в течение 30 дней. Если нет согласия с решением комиссий, то можно продолжить спор в суде. Такие госкомиссии создаются при каждой службе Росреестра.

Документальное сопровождение и иск

В споре всегда участвует больше, чем одна сторона. В случае решения вопроса по уменьшению налога на недвижимость, их две. Каждая должна документально доказывать свою правоту. В этом случае интересны права и обязанности заявителя.

Чтобы решить спор в свою пользу и изменить (понизить) ставку налога, он сам должен собрать всю доказательную базу. От ее полноты и достоверности зависит исход дела.

А пошаговая инструкция о том, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, поможет ускорить процесс. Для этого потребуется представить:

  • Отчёт по оценке для оспаривания завышения цены здания. Служебный запрос делается в Росреестр.
  • Копии всех правоустанавливающих документов на объект, заверенные нотариусом.
  • Справку, доказывающую ошибочность данных об объекте, которыми воспользовались для расчётов.
  • Отчёт с итогом анализа коммерческой оценки собственности, составленный в ту же дату, что и документ по кадастру. Экспертное заключение от независимого предприятия с оценкой для оспаривания кадастровой стоимости здания также прилагается.

Могут понадобиться и другие справки, касающиеся обнаружения факта ошибок в тех или других документах.

Для обращения в судебный орган нужны дополнительные документы, такие как:

  • Извещение о передаче, ксерокопии бумажного варианта иска.
  • Чек уплаты госпошлины.
  • Доверенность на представителя, если заявитель сам не может участвовать в процессе в целом или в сборе документов.
  • Бумаги, предшествующие обращению в суд.

Пустые заявления, не подтверждённые перечисленными документами, не будут рассмотрены. Они останутся без движения.

Оспаривание в госкомиссии

Прошение о перерасчёте тарифной ставки комиссией проверяется до 30 дней со дня регистрации. За первую неделю комиссия передаёт данные об этом заявлении с обозначением дня разбирательства в местный муниципалитет и самому заявителю.

Решение комиссия принимает при явке более 50% её состава. Не более чем за пять суток после того как будет принято решение, комиссия уведомляет о нём все заинтересованные стороны.

Если причиной спора служат неверные данные при определении цены по кадастру, то комиссия может:

  1. Отклонить иск, если данные будут признаны верными.
  2. Назначить пересмотр расчётов с целью понижения, если сведения признают неверными.

Когда предметом спора выступает принятие для сравнения рыночной цены недвижимости, комиссия решает либо уменьшить цену построек до рыночных, либо отклонить иск в связи с отсутствием состава. Если заявитель не согласен с принятым решением, он вправе обратиться с этим же иском в суд.

Подача жалобы в суд

Владелец строений имеет право подать в суд как по результатам оценки стоимости, так и по решению комиссии. Иск может быть:

  • Об использовании при налогообложении рыночной цены строения.
  • Об уменьшении кадастровой стоимости недвижимости для физических лиц в связи с неточностями в расчётах при оценке.
  • Об обжаловании результатов работы госкомиссии.

При условии, что суд решит спор в пользу гражданина, то в итоговой части решения указывается сумма кадастра, определённая судом. Она должна быть внесена в государственный перечень недвижимого имущества. При несогласии с решением суда гражданин может подать в течение 30 суток на апелляцию.

Почти каждый человек владеет хоть одним объектом недвижимости. И решение налоговых вопросов не стоит пускать на самотёк.

Хоть налоговики и должны предупреждать о размере налога и крайней дате оплаты, но, как и везде, есть человеческий фактор.

Надо самим пооперативнее проявлять сознательность и обращаться в налоговый орган. Тогда человек заранее будете знать о сумме выплат и сможет поднять вопрос о её изменении.

Источник: https://georeestr.com/registratsiya-obektov/kadastrovaya-stoimost/nedvizhimosti-i-algoritm-eyo-snizheniya.html

Оспаривание и снижение кадастровой стоимости в Балашихе

Как снизить кадастровую стоимость имущества

Мы гарантируем снижение кадастровой стоимости вашего объекта до 50-80%. В среднем наши клиенты экономят от 600 тыс. рублей ежегодно. Узнайте, сколько можете сэкономить вы, получив бесплатную предварительную оценку вашего объекта за 30 минут.

Цена от 10000 руб

Под кадастровой стоимостью объекта недвижимости или участка земли понимается стоимость, которая определяется в ходе оценки и указывается в Государственном реестре ЕГРН.

Важность этого параметра определяется тем, что он выступает в качестве базы для расчета налога на недвижимость физических лиц.

Такой порядок налогообложения поэтапно вводится в действие, начиная с 2016 года. Это стало следствием принятия двух Федеральных законов – №320-ФЗ и №218-ФЗ. Поэтому владельцы земельных участков и недвижимости финансово заинтересованы в снижении их кадастровой стоимости.

В соответствии с приведенными выше Федеральными законодательными актами оценка кадастровой стоимости недвижимости и земельных участков должна происходить, как минимум, один раз каждые пять лет. Хотя ее периодичность может отличаться для отдельных регионов страны.

Сегодня используются данные всероссийской оценки, начатой в 2014 году и законченной к началу 2016 года. Полученные в результате этого мероприятия данные легли в основу расчета налога на недвижимость по новой методике, вступившей в силу с 01.01.2017 года.

Характерной особенностью проведенной переоценки недвижимости и земельных участков стал тот факт, что она производилась без непосредственного участия собственников.

Занимались ею специально приглашенные муниципальными органами власти эксперты. Следствием их незаинтересованности в точности конечного результата стало большое количество ошибок, допущенных в процессе оценки.

Далеко не все они привели к занижению стоимости и, как следствие, сокращению величины налога.

В настоящее время кадастровая стоимость необходима при совершении любых сделок с недвижимостью. В частности, на ее основе рассчитывается:

  • величина налога на имущество физлиц (до очередной реформы налогообложения в качестве базы применялась инвентаризационная стоимость);
  • размер арендной платы за пользование земельным участком;
  • стоимость приобретения земельного участка в собственность.

Налогом на имущество облагаются различные объекты недвижимости, к числу которых относятся:

  • приватизированные или приобретенные в собственность квартиры;
  • отдельные жилые помещения, например, комнаты в общежитиях или коммунальных квартирах;
  • жилые дома, к которым относится не только здания ИЖС, но и дачные постройки, недостроенные объекты и т.д.;
  • гаражи и оборудованные парковочные места;
  • хозяйственные постройки на земельном, дачном или садовом участке, включая бани, сараи и другие здания подобного назначения;
  • коммерческая недвижимость, например, магазины, офисы, склады и т.д.

Логичным выглядит желание собственника добиться снижения кадастровой стоимости принадлежащей ему недвижимости, так как это позволит платить меньше налогов.

С нашей помощью Вы получить качественно выполненную услугу в России.

Эталон Гарант входит в Единый Реестр органов по сертификации и испытательных лабораторий. Является аккредитованным представителем

Для того, чтобы выяснить необходимость оспаривания кадастровой стоимости участка земли, дома, квартиры или другого объекта недвижимости, требуется сначала узнать ее. Для этого можно воспользоваться различными способами. Самый простой и надежный из них – обращение на официальные сайты государственных органов управления или на интернет-страницы тематических ресурсов:

  • Росреестр – rosreestr.ru/wps/portal/online_request. Интернет-портал Федеральной службы предоставит всю необходимую информацию об объекте недвижимости или земельном участке, включенную в ЕГРН;
  • ИФНС – www.nalog.ru/rn77/service/nalog_calc/. Этот сервис поможет рассчитать сумму налога на имущество, исходя из внесенной в ЕГРН кадастровой стоимости;
  • интернет-ресурс под названием ROSREESTR.NET, расположенный по адресу rosreestr.net/uznat-kadastrovuyu-stoimost-nedvijimosti и предлагающий удобный онлайн-сервис, позволяющий быстро и без проблем узнать кадастровую стоимость интересующего пользователя объекта недвижимости или участка земли.

С начала 2018 года вводятся серьезные изменения в механизм оспаривания кадастровой стоимости. Как и ранее, законодательство предусматривает два варианта снижения этого параметра – обращение в комиссию, созданную при Росреестре, и подача искового заявления в суд.

Однако, теперь гражданин имеет право сразу обратиться в судебные органы, а действовавший прежде порядок допускал подобное действие только после обращения в Росреестр.

Обращение в комиссию Росреестра с начала 2018 года является добровольным мероприятием, реализуемым при необходимости снизить кадастровую стоимость, указанную в ЕГРН на объект недвижимости или земельный участок. Подобный способ решения проблемы имеет сразу несколько очевидных преимуществ:

  • отсутствие необходимости платить госпошлину;
  • предсказуемый срок рассмотрения вопроса, составляющий не более одного месяца;
  • упрощенная, по сравнению с предыдущими годами, процедура подачи документов на комиссию;
  • возможность обращения в судебные органы в случае отрицательного решения комиссии.

При обращении в комиссию Росреестра заявитель предоставляет следующий пакет документов:

Подробнее

  • заявление, содержащее суть претензии, которая состоит в оспаривании кадастровой стоимости имущества;
  • выписка из ЕГРН, содержащая действующую кадастровую стоимость;
  • документы на право собственности, заверенные нотариально;
  • отчет оценщика, подтверждающий необходимость снижения кадастровой стоимости квартиры, дома или другого объекта недвижимости.

Процесс рассмотрения вопроса комиссией происходит в следующем порядке:

  • подача заявителем пакета документации;
  • назначение заседания, о котором заявитель уведомляется в течение 7 суток после подачи документов;
  • личное присутствие собственника или его заявителя на заседании комиссии;
  • принятие решения по сути вопроса.

При положительном решении оно доводится не только до заявителя, но и до кадастровой палаты. В результате, кадастровая стоимость снижается, что занимает не более 30 дней.

При получении отрицательного решения собственник квартиры, дома или участка земли имеет возможность оспорить кадастровую стоимость недвижимости, обратившись в суд. В этом случае он готовит практически тот же пакет документации, включающий:

  • исковое заявление в судебный орган;
  • выписку из ЕГРН с указанием текущей кадастровой стоимости;
  • документы, подтверждающие права владельца на имущество, стоимость которого оспаривается;
  • экспертное заключение независимого оценщика о реальной стоимости недвижимости.

Оспаривание кадастровой стоимости в судебных органах имеет как преимущества, так и недостатки.

Главным плюсом этого способа решения проблемы выступает объективный характер рассмотрения вопросов, который далеко не всегда присутствует во время заседаний комиссии Росреестра.

К числу недостатков относится необходимость привлечения квалифицированного юриста и непредсказуемая продолжительность судебного процесса.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости подразумевает наличие объективной цена объекта недвижимости, причем эти два показателя должны серьезно различаться. Очевидно, что рядовой собственник не обладает квалификацией и знаниями для того, чтобы объективно оценить принадлежащую ему квартиру, земельный участок, жилой дом или хозяйственную постройку.

В большинстве случаев оспаривание кадастровой стоимости недвижимости осуществляется путем последовательной реализации нескольких этапов.

  • Этап №1. Оценка перспектив положительного решения вопроса. На этой стадии крайне важно выбрать для сотрудничества квалифицированного специалиста. Его задача – изучив реальное положение дел, донести до владельца объективную картину происходящего. Результатом этапа становится принятие решение об оспаривании стоимости или отказ от дальнейших действий.
  • Этап №2. Выбор эксперта-оценщика. При обращении в солидную юридическую компанию проблем с выбором эксперта попросту не будет, так как любая подобная организация содержит в штате специалиста, имеющего допуски СРО оценщиков.
  • Этап №3. Подготовка отчета о фактической стоимости недвижимости. Эта процедура обычно занимает несколько дней, в случае особо сложного или крупного объекта – 1-2 недели. Полученный отчет является основным аргументом как при рассмотрении вопроса комиссией, так и в судебном разбирательстве.
  • Этап №4. Сбор пакета документов, необходимых для обращения в комиссию Росреестра. Данная стадия не занимает много времени и, по сути, является формальной. Тем более, что значительную часть документов сегодня можно получить в режиме онлайн на различных информационных порталах, предоставляющих государственные услуги.
  • Этап №5. Оспаривание кадастровой стоимости в комиссии Росреестра. Процедура рассмотрения вопроса была описана выше. На заседаниях обязательно присутствует специалист юридической компании, целью которого является защита интересов клиента.
  • Этап №6. Оспаривание в судебном порядке. При грамотном составлении искового заявления и аргументированном обосновании позиции собственника недвижимости вероятность положительного судебного решения достаточно велика. Реальная судебная практика показывает, что обращение к квалифицированным специалистам обеспечивает снижение кадастровой стоимости в 90% случаев.
  • Этап №7. Пересмотр кадастровой стоимости. При положительном решении на одном из двух предыдущих стадий процедуры следует обращение в кадастровую палату и последующее снижение кадастровой стоимости.
  • Этап №8. Перерасчет уплаченных налоговых, арендных и других платежей. Действующее законодательство позволяет вернуть ранее уплаченный налог, арендный или какой-либо другой платеж, величина которого зависела от кадастровой стоимости объекта. Для этого достаточно оформить уточненную кадастровую справку, дополнить ее решение суда или комиссии при Росреестре и обратиться в ИФНС.

В большинстве случаев заниматься снижением кадастровой стоимости целесообразно только в том случае, если она существенно превышает реальную рыночную цену объекта. При этом следует учитывать ряд важных факторов:

  1. Актуальная редакция законодательства предусматривает возможность оспаривания кадастровой стоимости только до 2020 года. Дальнейшие перспективы по этому вопросу попросту непонятны и трудно прогнозируемы.
  2. Практически ежегодно ставка налога на имущество увеличивается. В результате эффект от возможного снижения кадастровой стоимости также будет расти.
  3. Особенно внимательно следует оценить целесообразность пересмотра рассматриваемого параметра владельцам недвижимости, расположенной в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе. Муниципальные власти этих трех городов, пользуясь их особым статусом, имеют право устанавливать дополнительные к общероссийским ставки налога на имущества.

Значительная часть собственников принимает решение не заниматься самостоятельным решением проблемы оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Это объясняется наличием нескольких весомых преимуществ обращения к специалистам, в частности:

  1. Профессиональные юридические знания специалистов по оспариванию кадастровой стоимости, помогают справится даже с самой сложной задачей.
  2. Для эффективного отстаивания позиции клиента необходимо досконально разобраться в отчете оценщика, что также является серьезной проблемой для неподготовленного человека. В ЭталонГарант отстаивать вашу позицию будет опытный юрист.
  3. Возврат уплаченных налогов представляет собой трудоемкую процедуру, для успешного осуществления которого необходимо оформление большого количества документов. И все эти документы оформлять будем мы.
  4. Судебное рассмотрение дела также является длительным и трудозатратным процессом, требующим соответствующей подготовки и образования. Все наши специалисты регулярно обучаются и имеют помимо богатого опыта, высшее юридическое образование.
  5. Обратившись к нам, вы получите возможность получения конечного результата “под ключ”.

Мы создали удобные условия для наших клиентов, чтобы работа протекала гладко.

Безналичный расчет

Банковские карты

Электронные деньги

Интернет-банкинг

Курьерская служба СДЭК, PonyExpress

Мы уверены в выполнении своих обязанностей перед клиентом. И все же мы застраховали свою ответственность.

Мы ценим своих клиентов и готовы всегда их поддержать. Если у Вас есть вопросы или пожелания, то перейдите и воспользуйтесь формой

Получить бесплатную консультацию

Источник: https://balashikha.etalon-garant.ru/legal/osparivanie-kadastrovoy-stoimosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.