Как продать заложенную в банке квартиру

Содержание

Квартира заложена в банке- как её можно продать? Советы- Обзор +

Как продать заложенную в банке квартиру

Иногда возникают такие жизненные ситуации, когда человеку становится необходимо продать квартиру, заложенную в банке.

Как правило, заложенными в банке являются квартиры, приобретенные на условиях ипотечного кредитования.

Согласно договору заложить квартиру банку обязуются все заемщики, оформляющие ипотеку. По условиям данного кредита полноправным владельцем квартиры заемщик становится только после полного погашения долга по кредиту. Именно тогда банк снимает с жилплощади обременение и владелец получает право совершать с квартирой любы действия, Например, продажу.

Причины продажи квартиры

Однако необходимость продать заложенную в банке квартиру может возникнуть и до момента полного погашения долга.

Связана такая необходимость может быть с тем, что:

  • заемщик не справляется с выполнением своих обязательств по уплате ежемесячных платежей (снижение доходов, болезнь, нахождение в пенитенциарных учреждениях и др.);
  • возникла ситуация, когда заемщик нуждается в расширении жилплощади и у него имеются для этого финансовые возможности (женитьба, рождение ребенка и др.);
  • заемщик больше не нуждается в жилплощади в данном населенном пункте (в связи с переездом в другой город или страну);
  • ипотечный кредит был взят с целью произведения денежных накоплений (жилая недвижимость дорожает, процент по ипотеке значительно ниже, чем по другим кредитам).

Однако, стоит понимать, что продажа заложенных в банках квартир может быть выгодна только в некоторых случаях. А иногда продавец может даже понести убытки.

Определенную выгоду можно получить при продаже ипотечного жилья в том случае, если цена на квадрантные метры значительно возраста по сравнению с тем, что было на момент оформления кредита. Например, если квартира приобреталась в строящемся жилье (новостройки). Или если большая часть по кредиту уже погашена, причем досрочно (с пересчетом процентов).

Тогда при продаже ипотечного жилья у продавца после погашения долга перед банком на руках останется определенная сумма денег, которую он сможет потратить на свое усмотрение.

Можно ли продать ипотечную квартиру

Продажа и покупка квартиры заложенной в банке по ипотеке – дело довольно хлопотное. Прежде всего, потому, что это не выгодно для банка. Почему?

Есть несколько факторов.

  • Во-первых, новый заемщик (покупатель квартиры) может быть неблагонадежен по сравнению с нынешним.
  • Во-вторых, продажа ипотечной квартиры полагает досрочное погашение долга по кредиту, а это значит, что банк теряет выгоду в виде процентов, которые он мог бы получать на протяжении всего периода выплаты заема по графику.

Однако, ситуация не критическая. Набравшись терпения и снизив стоимость, вы вполне можете совершить такого рода сделку без особых проблем. Существует определенный механизм, который позволяет продать квартиру, заложенную в банке.

Способы продажи заложенной квартиры

Основной особенностью данной сделки будет то, что в ней будут участвовать три стороны: продавец (собственник кредита), покупатель и кредитная организация (банк-кредитор).

Так как, по договору, продать квартиру до полного погашения долга по ипотеке без разрешения банка заемщик не имеет права, прежде всего, необходимо поставить банк в известие о своем намерении совершить продажу.

Существует несколько законных способов продажи жилья, купленного в ипотеку и еще находящегося в залоге у банка. Это:

  • продажа квартиры за наличные,
  • оформление сделки с покупателем, который сам берет ипотеку,
  • продажа в сотрудничестве с банком.

Продажа заложенной квартиры за наличные

Самым простым решением является продажа заложенной квартиры за наличные. Поиск подходящего покупателя займет, конечно, определенное время. К тому же квартиры, заложенные в банках, купить захочет не каждый.

Покупателей пугает перспектива возиться с большим количеством непонятных договоров и расписок. Однако, в случае покупки заложенной квартиры за наличные, алгоритм продажи будет максимально простым и понятным.

Рассмотрим его более подробно.

Итак, вы нашли покупателя, готового приобрести вашу квартиру за наличные деньги. В таком случае первоначальный взнос за квартиру может полностью покрыть остаток по кредиту.

В случае проведения подобной сделки необходимые средства поступают на счет продавца, банк проводит списание долга по ипотеке, квартира (после оформления соответствующих документов) выходит из-под залога.

После чего, на основании договора купли-продажи, покупателем продавцу передается оставшаяся сумма, а документы и сделка оформляются в соответствующих органах.

Данная схема может быть довольно рискованной для покупателя, поэтому самым надежным способом обезопасить сделку является оформление договора задатка. Договор задатка должен содержать сведения о суммах и порядке расчета (двумя частями), сроки продажи, сроки снятия банком обременения.

В надлежащем оформлении данного документа поможет опытный нотариус, который также заверит договор, что обеспечит ему наибольшую юридическую силу.

Снятие с квартиры обременения производится продавцом совместно с представителем банка в регистрационных органах (УФРС).

Обо всех документах, необходимых для проведения данного действия, следует заранее спросить в отделении банка-кредитора или у риелтора, имеющего опыт по сопровождению подобных сделок.

Оформление продажи покупателю, который сам берет ипотеку

Прежде всего, следует заметить, что любая ипотека подразумевает наличие некоего первоначального взноса. В данном случае будет важно узнать, какой именно суммой первоначального взноса располагает покупатель.

Почему это важно? Возможно той суммы, которая имеется у покупателя, хватит на погашение задолженности по кредиту. Тогда, получив первоначальный взнос, продавец гасит свою ипотеку досрочно и выводит квартиру из-под залога.

Далее продажа недвижимости будет идти по обычной схеме купли-продажи.

Такой вариант проведения продажи (когда первоначальный взнос полностью покроет остаток по кредиту продавца) как нельзя лучше подходит также и в том случае, если покупатель берет кредит (ипотеку) на покупку квартиры в другом банке. Здесь никак не обойтись без снятия с квартиры обременения. А это возможно лишь в случае полного погашения кредитного долга.

Второй вариант будет более сложным. Сделка по продаже может быть осуществлена путем смены заемщика по кредиту. Тут потребуется опять же непосредственное участие банка-кредитора, на которого лягут обязанности по проверке нового заемщика и переоформлению кредитного договора.

К тому же ваш покупатель должен выразить полное согласие на все условия кредитования, предлагаемые данным банком, ведь на него, после переоформления, лягут все обязательства по погашению ипотеки.

Продажа при помощи банка

Продажа заложенной по ипотеке квартиры при помощи банка – самый невыгодный вариант для

продавца.

Источник: https://prodatkvartiry.ru/ipoteka/kak-prodat-kvartiru-zalozhennuyu-v-banke/.html

Можно ли продать квартиру в залоге у банка и как это сделать?

Как продать заложенную в банке квартиру

Ипотечный кредит обычно заключается на длительный срок: 10, 20 и даже 30 лет. Однако потребность в отчуждении жилого помещения может возникнуть намного быстрее: кому-то необходимо увеличить жилплощадь, а кто-то становится не в состоянии вносить ипотечные платежи. В статье подробно разобрано, можно ли продать залоговую квартиру и как это осуществить.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Можно ли продать квартиру в залоге по ипотеке?

Сразу оговоримся, что речь пойдет именно о залоге, возникшем в силу ипотеки. Если недвижимость находится в залоге в качестве обеспечения потребительского, автокредита или иного вида кредита, то возможность ее отчуждения будет зависеть от условий кредитного договора и ряда других факторов.

Продать квартиру в залоге возможно. Право собственника на продажу, дарение и отчуждение иными способами предусмотрено ст. 37 ФЗ «Об ипотеке».

Главное условие продажи – получить от банка согласие на продажу. Поскольку сделки с залоговым имуществом происходят довольно часто, банки идут навстречу продавцу и дают согласие на их проведение.

Проблема в том, что процедура оформления такой сделки законодательно не урегулирована, и каждый банк разрабатывает свой порядок выдачи закладной, необходимой для регистрации купли-продажи ипотечной недвижимости. Тем не менее все способы продажи квартиры под залогом у банка сводятся к нескольким вариантам:

  • погасить ипотеку досрочно и произвести отчуждение без участия банка;
  • погасить ипотеку за счет средств покупателя;
  • переоформить кредит на покупателя;
  • поручить продажу квартиры в залоге банку.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Способ первый: досрочное погашение ипотеки продавцом

Если долг по ипотеке сравнительно небольшой, можно получить краткосрочный потребительский кредит либо иным способом привлечь средства для погашения ипотеки, можно попробовать обойтись без участия кредитора.

Порядок проведения сделки:

  1. Погасить обязательства перед ипотечным кредитором досрочно за счет привлеченных средств.
  2. Снять обременение с жилого помещения. Сбербанк осуществляет снятие обременения автоматически после полного погашения кредита без участия заемщика. Если кредит взят в другом банке, заемщику придется самостоятельно получать закладную и обращаться в Росреестр за регистрацией снятия обременения.
  3. После снятия обременения жилое помещение можно продавать без участия кредитора обычным способом.
  4. Закрыть кредит средствами с продажи недвижимости.

Сроки: Снятие обременения и регистрация договора купли-продажи в совокупности займут до двух месяцев. Если обременение снимается самостоятельно, для более быстрого проведения сделки можно одновременно подать в Росреестр документы и на снятие обременения, и на регистрацию купли-продажи.

Плюсы:

  • самый простой и надежный способ;
  • сделка не требует участия кредитора;
  • проще всего найти покупателя;
  • возможность продать недвижимость по рыночной цене.

Минусы:

  • необходимо искать средства на досрочное погашение ипотеки;
  • ипотечным или кредитным договором может быть предусмотрено условие о выплате заемщиком штрафа за досрочное погашение кредита;
  • продавец самостоятельно несет риски по сделке.

Способ второй: погашение долга по ипотеке покупателем

Если удалось найти покупателя, имеющего на руках всю запрашиваемую сумму, то погасить долг по кредиту можно в процессе сделки.

Порядок проведения сделки:

Вариант 1 (если сумма погашения долга небольшая):

  1. Получить согласие кредитора на отчуждение.
  2. Заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в залоге, согласно которому покупатель передает задаток в счет уплаты за жилое помещение.
  3. Закрыть задатком ипотеку, снять обременение.
  4. Заключить и зарегистрировать основной договор купли-продажи, после чего покупатель передаст продавцу оставшуюся сумму по сделке.

Вариант 2:

  1. Получить согласие кредитора на отчуждение.
  2. Обратиться к кредитору за сопровождением сделки. Банк открывает 2 ячейки (для наличных денег) либо 2 счета-аккредитива (для безналичных денег). В одну ячейку покупатель закладывает сумму невыплаченного остатка по ипотеке, в другую – оставшуюся сумму от цены недвижимости.
  3. Зарегистрировать Росреестре договор купли-продажи жилого помещения.
  4. Продавец и банк получают доступ к ячейкам после предъявления договора купли-продажи с отметкой Росреестра.
  5. Обременение переходит к покупателю вместе с правом собственности с возможностью его последующего снятия.

Сроки: от двух месяцев в зависимости от степени сложности сделки.

Плюсы:

  • В конце сделки закрывается кредитное обязательство и обременение;

Минусы:

  • услуга кредиторов по аренде ячеек или аккредитивов – платная;
  • сложность оформления документов, требующая привлечения квалифицированной юридической помощи;
  • сложность с поиском покупателя, связанная с отсутствием требуемой суммы и нежеланием идти на риск и отдавать деньги до регистрации договора купли-продажи (особенно в виде задатка).

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Способ третий: переоформление ипотеки на покупателя

Если покупатель хочет приобрести жилье в ипотеку, он может получить решение банка-кредитора продавца с последующим переоформлением ипотеки продавца на покупателя. Некоторые банки предусматривают кредитование покупки жилых помещений, находящихся в залоге у другого кредитора. О наличии данной возможности необходимо узнавать не посредственно в интересующем банке.

Порядок проведения сделки:

  1. Получение ипотечного решения покупателем и согласия банка на перемену лиц в кредитном обязательстве.
  2. Заключение и регистрация в Росреестре договора купли-продажи квартиры и договор цессии (уступки права требования), согласно которому все обязательства продавца перед банком переходят к покупателю, а квартира остается в залоге у банка.
  3. Выплата продавцу разницу между ценой договора купли-продажи и остатком долга по ипотеке.

Сроки: процесс согласования и подписания документов с банком может растянуться до полугода.

Плюсы:

  • Возможность для покупателя купить квартиру в залоге у банка в ипотеку.

Минусы:

  • кредитор может не дать согласие на проведение сделки;
  • согласно п.1 ст. 38 ФЗ «Об ипотеке» к покупателю переходят все обязательства продавца по ипотеке перед банком, в том числе штрафные санкции за несвоевременную уплату долга;
  • чтобы найти покупателя, квартиру придется продавать дешевле;
  • сложность проведения сделки, для составления договоров лучше привлечь юристов.

Способ четвертый: поручить продажу квартиры банку

Можно обратиться в банк и поручить ему продажу квартиры в залоге. Такой способ – самый невыгодный для владельца квартиры, поскольку банк будет действовать в своих интересах и продавать имущество наиболее быстро по заниженной цене, чтобы возместить свои убытки. При этом вырученной на торгах суммы может не хватить даже для покрытия всех обязательств бывшего владельца перед банком.

Порядок проведения сделки:

  1. Кредитор может начать обращение взыскания на имущество в залоге после получения согласия заемщика или в случае ненадлежащего исполнения им обязательства по уплате долга (ст. 50 ФЗ «Об ипотеке»).
  2. По общему правилу взыскание проводится в судебном порядке, но кредитным договором или закладной может быть предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания (ст. 55 ФЗ «Об ипотеке»).
  3. Банк самостоятельно занимается оценкой квартиры и продажей ее с торгов. Вырученные деньги закладываются в две ячейки: в первой находится возмещение убытков банка (остаток долга по ипотеке, сумма штрафов, возмещение судебных расходов и расходов на проведение торгов), во второй – оставшаяся сумма, причитающаяся бывшему владельцу квартиры.
  4. Доступ к ячейкам открывается после регистрации сделки.

Плюсы:

  • возможность избавиться от долговых обязательств в случае невозможности дальнейшей выплаты кредита;
  • сделка происходит без участия заемщика.

Минусы:

  • существенная потеря в стоимости имущества;
  • затяжная процедура обращения взыскания, особенно в судебном порядке.

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Отдельные вопросы продажи заложенной квартиры

Можно ли продать квартиру в залоге, если для ее приобретения был использован материнский капитал?

Можно, но только посредством досрочного погашения ипотеки.

После снятия с квартиры обременения продавец должен выделить доли в собственности детям, получить разрешение опеки на продажу квартиры и только после этого заключать договор купли продажи.

Возможен также вариант возврата средств материнского капитала государству и последующей продажи недвижимости в залоге у банка любым способом.

Как продать ипотечную квартиру, если банк не дает согласия на сделку?

В этом случае остается два варианта: гасить ипотеку досрочно своими силами или брать у покупателя залог на ее погашение. Однако покупателя во втором случае будет найти довольно сложно, поскольку далеко не каждый пойдет на такой риск.

А вам положен налоговый вычет при покупке квартиры?Напишите нам и мы бесплатно проконсультируем по вопросам получения налогового вычета

Заключение эксперта

Итак, продажа квартиры в залоге у банка возможна. Важно выбрать способ продажи, к конкретной ситуации. К примеру, наиболее выгодным для продавца является возможность досрочного погашения ипотеки, но он также делает невозможным контроль сделки со стороны банка, что повышает риски стать жертвой мошенничества.

По сути, продажа квартиры в залоге у банка отличается от обычной продажи наличием третьей стороны – банка, и связанными с этим дополнительными этапами сделки. Каким бы способом квартира в залоге не продавалась, сделка будет сложной и многоэтапной, поэтому для ее проведения необходима квалифицированная юридическая помощь.

Источник: https://SocPrav.ru/kak-prodat-kvartiru-v-zaloge-u-banka

Как продать квартиру в залоге: 4 способа

Как продать заложенную в банке квартиру
Эксперт — Михаил Садовой, юрисконсульт юридического отдела Credit.Club. Поговорила и записала — Таня Кополина, отредактировал — Сергей Чекулаев.

1 способ. Досрочно погасить кредит и самостоятельно распоряжаться квартирой

Кому подходит: заёмщикам, у которых большая часть долга погашена и нужно срочно продать квартиру.
Плюсы: не нужно брать согласие кредитора на продажу квартиры.
Минусы: если своих денег не хватает, чтобы закрыть долг, придётся занимать недостающую сумму у близких или брать потребительский кредит.

Когда заёмщику нужно быстро продать квартиру и большая часть долга за неё уже погашена, можно попробовать закрыть кредит досрочно. Если для этого нет нужной суммы, берут новый небольшой заём.

После погашения займа с квартиры снимается обременение. Собственник может самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью. Это самый простой способ продажи залоговой квартиры.

Важно учитывать, что при намерении досрочного погашения кредита нужно заранее предупредить банк или другую кредитную организацию. Чаще всего предупреждают за месяц, но точный срок установлен в кредитном договоре.

Условия. Представим, что есть Алиса. Два года назад она взяла кредит на 2 млн под залог квартиры. Сейчас ей нужно отдать 200 тысяч.
Проблема.

Нужно срочно продать квартиру, так как ей предложили работу в другом городе и планируется переезд.
Решение. Чтобы не тратить время на получение согласия банка, Алиса взяла новый кредит на 200 тысяч и закрыла старую задолженность.

Обременение с квартиры сняли. Алиса быстро нашла покупателей и продала недвижимость.

2 способ. Продать квартиру, чтобы погасить кредит

Кому подходит: заёмщикам, которым срочно нужны деньги, или тем, кто не может дальше вносить ежемесячные платежи по кредиту.
Плюсы: кредит будет закрыт и получится выручить часть денег со сделки.
Минусы: возможно, кредитор откажет в продаже залоговой квартиры.

Когда заёмщику срочно нужны деньги или он не в силах дальше платить по кредиту, можно попробовать продать квартиру с согласия залогодержателя. Тогда заёмщик за счёт вырученных средств погасит долг и оставит часть денег себе.

Чтобы провести такую сделку, следует обратиться к кредитору и согласовать с ним порядок продажи недвижимости в целях погашения кредита. После того, как все условия будут оговорены, можно заниматься поиском тех, кто купит квартиру.

Стоит обратить внимание, что на вырученные деньги сначала закрывается кредит, и только потом — менять собственника жилья.

Поэтому лучше в договоре купли-продажи в рамках условий о цене и порядке оплаты прописать, что часть выкупной цены перейдёт на погашение кредита, а оставшаяся сумма — собственнику квартиры.

Если сумма по кредиту большая, то при заключении сделки нужно разделить вырученные деньги с квартиры на две части — кредитору и продавцу квартиры.

Собственником недвижимости покупатель сможет стать без согласия кредитора только после того, как долг будет погашен и снято обременение с жилья. Также стать собственником квартиры можно и до снятия обременения, если получить согласие кредитора на переход права собственности залогового имущества.

Условия. Допустим, что некий Георгий взял кредит под залог квартиры. За 3 года он закрыл большую часть долга. Осталось выплатить ещё 300 тысяч.
Проблема. Нужно срочно погасить кредит и продать квартиру, так как нужны деньги на поддержание бизнеса.
Решение.

Георгий получает согласие банка на продажу квартиры. Оценивает недвижимости — жильё стоит 6 млн. Находит покупателя, который готов дать аванс в 300 тысяч. В итоге Георгий закрывает долг, снимает обременение с квартиры и продает недвижимость по стандартной схеме. На руках у него остается 5,7 млн.

3 способ. Продать квартиру в залоге вместе с кредитом

Кому подходит: заёмщикам, которым нужны деньги, и тем, кто не может потянуть оставшуюся сумму долга.
Плюсы: можно быстро закрыть кредит и выручить деньги с продажи квартиры.
Минусы: необходимо согласие кредитора на продажу жилья, возможен отказ. Если нужно быстро, квартиру придётся продать с дисконтом в 10−20%.

Собственник залоговой квартиры с согласия кредитора находит покупателя, который готов приобрести жильё в кредит. Фактически происходит переоформление ипотечного кредита на покупателя. И недвижимость переходит в его собственность.

Минус в том, что кредитору сделка не всегда выгодна. Логика такая: у него появляется новый клиент, который хочет взять на себя обязательства по уже выданному ранее кредиту. Получается, что кредитор будет вынужден проверить нового заёмщика на один и тот же кредит.

Если нынешний заёмщик периодически имеет просрочки, а покупатель выглядит на его фоне более стабильным и надёжным, то банки и другие кредитные организации могут одобрить сделку.

Вторая проблема: не все покупатели хотят связываться с покупкой квартиры на таких условиях. Поэтому часто стоимость квартиры снижается на 10−20%.

Со сделки продавец закроет свой долг и получит сумму в виде разницы между стоимостью квартиры и оставшейся задолженности. А дальше уже покупатель будет самостоятельно платить за кредит бывшего собственника.

Условия. Предположим, что Валерию за кредит нужно выплатить ещё 3 млн. В залоге у него квартира, стоимость которой оценивается в 4,5 млн.
Проблема. Мужчине срочно нужны деньги на лечение. Все заработанные средства он вынужден тратить на лекарства.

Валерий уже пропустил два платежа за кредит.
Решение. Мужчине удаётся получить согласие банка на продажу квартиры и найти покупателя, который готов приобрести недвижимость за 4,35 млн в кредит.

В итоге после продажи квартиры вместе с долгом, Валерий получает 1,35 млн и избавляется от кредита.

4 способ. Увеличить жилплощадь через продажу квартиры в залоге

Кому подходит: заёмщикам, которые хотят продать квартиру в ипотеке для покупки более просторного жилья также через ипотеку.
Плюсы: можно погасить старую ипотеку и внести первоначальный взнос на новую квартиру в ипотеке.
Минусы: нужно получить согласие банка.

Этот вариант подходит тогда, когда у человека в ипотеке уже есть квартира, но он решает её продать и приобрести также в кредит более просторное жильё. Чаще всего кредиторы соглашаются на такую сделку.

Часть вырученных денег с продажи квартиры пойдёт на погашение кредита, а другая — на первоначальный взнос по ипотеке на новую квартиру.

Условия. Представим, что у Виктора в ипотеке двухкомнатная квартира. Платить за неё нужно еще 1,5 года.
Проблема. В семье ожидается пополнение и нужно более просторное жильё.

Решение. С согласия банка он находит покупателя квартиры.Вырученные деньги Виктор вкладывает в первоначальный взнос для оформления ипотеки.

До рождения малыша они успевают отметить новоселье в трёхкомнатной квартире.

  • Продать залоговую квартиру без согласия банка или кредитных организаций нельзя.
  • Собственником жилья в залоге остаётся заёмщик.
  • Самый лёгкий способ продать залоговую квартиру — закрыть кредит досрочно.
  • С согласия банка можно погасить кредит через продажу квартиры в залоге, продать недвижимость в залоге вместе с кредитом, продать квартиру в ипотеке, чтобы купить снова в кредит более просторное жильё.

Брали когда-нибудь кредит под залог недвижимости?

Источник: https://journal.credit.club/kak-prodat-kvartiru-v-zaloge-4-sposoba

Можно ли продать недвижимость в залоге у банка?

Как продать заложенную в банке квартиру

Существует несколько способов как это сделать, но при этом все ваши действия, в обязательном порядке, необходимо предварительно согласовывать с банком.

Стандартный вариант продажи залоговой недвижимости

На продажу залогового жилья заёмщиков толкают разные причины. Так, к примеру, потеряв работу или выйдя в декрет заёмщик может стать неплатёжеспособным, кому-то нужно переехать в другой город и сменить место проживания, ну или же срочно понадобилась крупная сумма денег.

Какой бы ни была причина, нужно сначала обратиться в банк, который является вашим кредитором

В зависимости от конкретной ситуации банк не всегда может дать соглашение на ваш запрос. Реакция банка в большей степени зависит от условий прописанных в кредитном договоре. Но в большинстве случаев, если заёмщик даст обязательство на досрочное погашение кредита в его полном объёме, то вероятность согласия банка на продажу залогового имущества существенно возрастет.

Происходит это следующим образом:

Определение рыночной стоимости залоговой квартиры с последующим выставлением жилья на продажу и поиском на неё покупателя. Когда будет найден покупатель – оформляется сделку купли-продажи таким образом, чтобы общая стоимость от квартиры была впоследствии разделена покупателем на две части – величину кредитной задолженности продавца-заёмщика и на оставшуюся часть от стоимости квартиры.

Каждая из этих частей, от общей стоимости жилья распределяется в соответствующие банковские ячейки, одна из которых принадлежит банку, а вторая продавцу.

После получения кредитором своей части от совершённой сделки, он передаст в палату регистрации необходимые документы о снятии обременения с квартиры и бланки для регистрации соответствующей сделки.

Обе сделки при этом заключаются параллельно друг с другом.

Продажа залоговой квартиры со сменой заёмщика

Существует и другой вариант. Если же найденный покупатель не имеет необходимой суммы средств для покупки жилья, то в этом случае возможна продажа залогового имущества со сменой прав заёмщика.

Покупатель выплачивает продавцу лишь разницу между общей стоимостью квартиры и размером непогашенной банковской ссуды, оставшуюся часть которой впоследствии и выплачивает банку взяв на себя права заёмщика.

Хотя такие случаи происходят довольно часто, банки не всегда приветствуют подобные сделки.

Это объясняется тем, что новоиспечённого заёмщика ещё нужно проверить на предмет платёжеспособности, а саму ставку по кредиту нужно будет рефинансировать, так как с момента оформления ипотеки прошлым заёмщиком она могла значительно измениться. Этот вариант не всегда выглядит привлекательным для покупателя недвижимости.
  1. Во-первых, ему приходится достаточно долго ждать переоформление документов собственности после того как жильё было выведено из под залога, а этот процесс может растянуться на один-два месяца.
  2. Во-вторых, размер авансового платежа обычно получается в разы большим, нежели при покупке обычного, не ипотечного жилья.

Продажа залоговой квартиры банком

Если же ситуация дошла до того, что заёмщик не может найти покупателя на залоговую недвижимость и не в состоянии своевременно вносить платежи по кредиту, то на основании предварительного решения суда жильё будет продано банком с аукциона.

Помимо этого для того чтобы банк смог в судебном порядке изъять недвижимость заёмщика, необходимо соблюдение двух условий: Общая сумма по задолженности должна составлять не менее 5% от стоимости жилья указанной в кредитном договоре при его оформлении.

Период просрочки по ежемесячным платежам должен быть не менее трёх месяцев.

При этом, в зависимости от условий кредитного договора, заёмщик может запросить отсрочку по выплатам задолженности до одного года по причине семейных или тяжёлых финансовых обстоятельств.

В том случае если квартира всё же будет выставлен на торги, для совершения продажи необходимо наличие как минимум двух покупателей. Это достаточно сложный и трудоёмкий для банка процесс и, как правило, такие ситуации случаются достаточно редко.

Продажа залоговой недвижимости после досрочного погашения займа

Если заёмщик уже выплатил по ипотеке большую часть задолженности, то кредитные организации рекомендуют изучить принцип продажи залоговой недвижимости после досрочного погашения займа.

Таким образом, если банк оформил заёмщику ипотеку на сумму в один миллион рублей, а на этот момент заёмщик остался должен ещё 200 тысяч рублей, то должник самостоятельно получив эти деньги может досрочно погасить долг.

После чего кредитор незамедлительно снимет обременение с недвижимости. А сам заёмщик таким образом без лишних трудностей сможет продать квартиру получив обратно свои деньги.

Существует два варианта ответа на вопрос – где же взять эти недостающие 200 тысяч рублей? Первый состоит в том, чтобы взять потребительский кредит в другом или этом же банке.

Если заёмщик зарекомендовал себя как обязательного и платёжеспособного клиента с положительной кредитной историей, то отказ вряд ли последует, а погасить ипотечный займ можно будет сразу после продажи недвижимости.

Второй способ – это договорится с покупателем жилья о задатке в размере оставшейся суммы на погашение кредита. В данной ситуации есть определённый риск для покупателя, но взамен продавец может снизить стоимость квартиры.

Изменение жилищных условий в большую сторону

Также в банковской практике встречаются случаи, когда уже довольно продолжительное время выплачивающий ипотеку заёмщик решает продать залоговую недвижимость по причине нужды в жилье большего размера. Другими словами, с целью улучшения своих жилищных условий.

Эта ситуация вполне привычна для кредиторов и часто они удовлетворяют подобный запрос клиента дав согласие на продажу залоговой недвижимости по вышеописанным схемам.

При этом вырученная часть суммы от продажи квартиры идёт на погашение текущей задолженности, а часть средств которые остались, расходуются на первичный взнос при покупке более комфортабельного жилья, но уже по другому кредитному договору.

Изменение жилищных условий в меньшую сторону

Бывает и так, что заёмщик, не рассчитав свои силы и средства, берёт в ипотеку жильё которое ему крайне трудно оплачивать и в результате возникает желание обменять его на более скромную квартиру.

Такой вариант продажи залоговой недвижимости тоже возможен, но в отличии от предыдущего варианта менее приветствуется банками и проводится при обязательном согласии кредитора под его строгим наблюдением.

Продажа залогового жилья незаконно

Напоследок стоит упомянуть о незаконной продаже залоговой недвижимости.

Нюанс в том, что большинство кредитных организаций заключая договор с заёмщиком, включает в договор пункты следуя которым имущество залога не может быть передано в собственность третьим лицам, при одном лишь исключении – универсального приёма прав при получении наследства.

При нарушении данного условия не только становится недействительной сделка продажи залогового жилья, но и возникает большая вероятность того, что банк потребует досрочного погашения кредита в полном его объёме невзирая на то, кому принадлежит недвижимость в данный момент.

Источник: https://credits.ru/publications/222400/mozhno-li-prodat-nahodyaschuyusya-v-bankovskom-zaloge-nedvizhimost/

Можно ли и как продать квартиру в залоге у банка – договор купли продажи квартиры в залоге у банка (образец)

Как продать заложенную в банке квартиру

» Купля-продажа квартиры » Как продать квартиру в залоге у банка

4 003 просмотров

Иногда бывает так, что платить за квартиру, купленную в ипотеку, нужно еще несколько лет, а то и десятилетий, а продать ее необходимо прямо сейчас. Причины для этого могут быть самыми разными, начиная от сокращения на работе и заканчивая прибавлением в семье, из-за которого необходимо приобретать уже другое, более просторное жилье.

Можно ли продать квартиру в залоге

Можно. Квартира, купленная в ипотеку и/или находящаяся в залоге (это не всегда один и тот же объект недвижимости) находится под обременением. Как следствие, просто так продать такое жилье, без разрешения банка, невозможно. Однако существует 4 варианта, при помощи которых можно реализовать такое жилье. Часть из них требует вмешательства банка, а другие можно реализовать самостоятельно.

Досрочное погашение кредита

Данный вариант наиболее простой с технической точки зрения, но маловероятный с финансовой. Суть в том, чтобы продавец квартиры прежде чем реализовать свою недвижимость полностью погасил долг и снял все обременения. Сразу после этого он может продавать свою квартиру на общих основаниях и не оглядываться на то, что скажет банк.

Сложность в том, что обычно у человека нет денег на полное досрочное погашение, иначе он бы и так закрыл кредит заранее, чтобы не переплачивать.

Как следствие, придется срочно изыскивать недостающие средства.

В качестве варианта можно рассмотреть возможность оформить потребительский кредит для погашения ипотеки и, сразу же после получения денег от покупателя – досрочно закрыть потребительский заем.

Следует учитывать, что для досрочного погашения необходимо уведомлять банк заранее (обычно за 1 месяц). Как правило, никаких штрафов за такое погашение не бывает, однако вполне могут быть какие-то завуалированные комиссии.

Из всех доступных способов – это единственный вариант продать жилье по реальной рыночной стоимости и с минимальными усилиями в плане подготовки процедуры купли-продажи. Все остальные варианты сложнее реализовать и, как правило, стоимость квартиры значительно падает.

Пример: У человека есть квартира, купленная в ипотеку. Нужно погасить еще 1 миллион рублей до того момента, как долг будет закрыт полностью.

Эту сумму человек берет в качестве потребительского кредита и сразу же вносит в качестве досрочного погашения. С жилья снимают все обременения и квартиру можно продавать. Общая ее стоимость составляет 5 миллионов рублей.

Получив причитающуюся сумму с покупателя, продавец погашает потребительский кредит (1 миллион) и оставляет себе остаток суммы.

Вторая система предполагает тот факт, что у потенциального покупателя квартиры есть вся необходимая сумма на руках. То есть, приобретать жилье он будет не в кредит. Также нужно будет договариваться о том, что деньги будут выплачены за жилье (целиком или частично) до того, как жилье будет передано покупателя.

Обычно деньги передаются уже при подписании акта приема-передачи, что происходит на последних минутах процедуры купли-продажи, зачастую даже после регистрации права собственности на нового владельца.

Значительная часть потенциальных покупателей не хочет так рисковать и потому отказывается от сделки. Свести возможные проблемы к минимуму можно, но это потребует дополнительных затрат и усилий.

Например, можно арендовать в банке ячейку. Покупатель вкладывает в нее деньги, а договор аренды ячейки составляется так, чтобы продавец могу получить деньги только при условии, что они одновременно пойдут на погашение всей задолженности. Как правило, при таких сделках активно участвуют и представители банка, которые регулируют и контролируют всю процедуру.

На практике, лучше всего применять этот метод только в том случае, если остаток задолженности по кредиту сравнительно небольшой и его можно погасить при помощи небольшой части стоимости квартиры (до 20%). Эту сумму реально получить в качестве аванса за жилье.

После получения аванса достаточно погасить долг, снять обременение и логично завершить договор купли-продажи на общих основаниях с получением остатка суммы уже после подписания акта приема-передачи.

Пример: За квартиру осталось выплатить 1 миллион рублей заемных средств. Жилье стоит 10 миллионов рублей. Покупатель в качестве аванса выплачивает продавцу 1 миллион рублей (10% от суммы). Продавец сразу же погашает долг перед банком, и снимает обременение. Дальнейшая процедура купли-продажи производится на общих основаниях.

Этот варианта актуален для тех ситуаций, когда покупатель сам планирует оформлять ипотечный кредит для приобретения квартиры.

Стороны, вместе с представителем банка, могут обсудить ситуацию и договориться о том, что продавец как бы передает все свои обязательства перед банком другому человеку.

С этого момента уже новый собственник будет погашать остаток задолженности на тех же условиях, что и продавец до этого.

При такой системе важной особенностью является тот факт, что потенциального нового клиента-покупателя банк будет проверять так же тщательно, как и продавца в своей время. Как следствие, далеко не всегда можно получить одобрение.

Лучше всего, когда у покупателя финансовое состояние значительно лучше, чем у продавца или же, когда с продавцом начинают возникать проблемы.

Пример: Продавец потерял работу и именно поэтому хочет продать квартиру, так как выполнять свои обязательства перед банком он не в состоянии.

Логично, что начинают возникать просрочки и начисляются штрафы.

В такой ситуации банк с готовностью пойдет на подобную сделку, если поймет, что потенциальный новый клиент имеет возможность обслуживать долг значительно качественнее, чем продавец до этого.

Следует учитывать, что данная схема является абсолютно законной. Если залогодатель даст свое разрешение, то согласно ст.37 Закона об ипотеке, объект залога (в нашем случае – квартиру) можно продать.

Учитывая тот факт, что подобные сделки сложны и не особо популярны, цена квартиры, как правило, занижается примерно на 10-20%. Такая «скидка» позволяет покупателю смириться с неизбежными трудностями в оформлении. А вот продавец вряд ли обрадуется тому, что он получит значительно меньше, чем рассчитывал. Тем не менее если других вариантов нет, приходится хвататься за любую возможность.

Продажа квартиры с торгов

Последний, четвертый вариант, предполагает самостоятельную продажу квартиры банком. Если клиент не может обслуживать долг, это все равно произойдет рано или поздно. Чтобы ускорить процедуру, покупатель может согласиться на такую продажу без всяких предварительных судов и других подобных проблем, которые могут затянуться даже на несколько лет.

В данном случае покупатель просто дает разрешение на продажу жилья и больше ничего не контролирует. С одной стороны – удобно.

С другой – стоимость жилья, которое продается с торгов, как правило, устанавливается в таком объеме, чтобы гарантировано погасить кредит. Интересы заемщика не учитываются.

Как следствие, жилье могут продать и за половину стоимости или даже меньше. Это и является самым очевидным минусом данной схемы.

Пример: Остаток задолженности составляет 2 миллиона рублей. Квартира стоит 5 миллионов рублей. Банк выставляет ее на торги за 3 миллиона, лишь бы быстрее купили.

Но при этом, на торгах, если не будет заинтересованных лиц, стоимость жилья могут еще сбить до 2-х миллионов. Банк вряд ли пойдет на дальнейшее снижение, иначе погасить задолженность за счет вырученных средств не получится.

В результате вместо того, чтобы полностью закрыть кредит и остаться еще с 3 миллионами рублей на руках, клиент получает только закрытый долг и ни копейки сверху.

При продаже квартиры, находящейся в залоге у банка, используется немного нестандартный образец договора. Рассмотрим его подробнее.

договора

В таком документе обязательно должны быть следующие пункты:

  • Данные сторон сделки. В данном случае тут должен фигурировать еще и банк как залогодержатель.
  • Информация о квартире. Площадь, адрес, этажность и так далее.
  • Стоимость жилья. Указывается как цифрами, так и прописью.
  • Условия сделки. Тут можно описать, кто, как и когда получает деньги и так далее.
  • Обременения. Это обязательный пункт, в котором указывается, что данная квартира находится под обременением (в залоге у банка).
  • Подписи и дата.

В зависимости от того, какой именно вариант выбран, а также до чего договорились стороны, могут добавляться и дополнительные пункты/особенности будущей купли-продажи.

Для оформления такого договора нужно подготовить примерно такой перечень документов:

  • Паспорта сторон. От представителя банка, который будет ставить свою подпись на документе обычно требуется еще и доверенность.
  • Документы на квартиру. Обычно достаточно договора купли-продажи (или иного правоустанавливающего документа), выписки из ЕГРН, техпаспорта, справки из управляющей компании и выписки из домовой книги.
  • Договора кредита и залога. Предоставляются как старые, на предыдущего заемщика, так и новые, на нового клиента. Обычно подписание этих документов производится одновременно с подписанием договора купли-продажи.

Могут требоваться и другие документы, если стороны договорились об этом. Например, разрешение от супруги на кредит от покупателя или разрешение от органов опеки на ребенка продавца.

Образец договора

Скачать образец договора купли-продажи квартиры в залоге у банка Продать квартиру, которая находится в залоге достаточно сложно, но вполне реально. Другое дело, что подобные сделки имеют даже больше рисков и потенциальных проблем, чем обычные варианты купли-продажи.

На бесплатной консультации опытные юристы укажут, на что именно нужно обращать внимание в первую очередь. Они также могут сопровождать всю процедуру купли-продажи, тем самым сводя любые возможные проблемы к нулю.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-prodat-kvartiru-v-zaloge-u-banka/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.