Как продать комнату в коммунальной квартире соседу

Содержание

Как продать комнату в коммунальной квартире?

Как продать комнату в коммунальной квартире соседу

Одна из самых сложных операций на рынке недвижимости – продажа комнаты в коммунальной квартире.

Владелец комнаты должен иметь права собственности на отчуждаемое жилье, потому что продать комнату можно только в коммунальной квартире, которая приватизирована. Любые коммерческие сделки с неприватизированным жильем, в т.ч. и комнатами коммунальных квартир, законом запрещены. Неприватизированное жилье – это собственность муниципалитета.

Кроме того, продавец комнаты должен учитывать, что остальные его соседи по коммунальной квартире обладают преимущественным правом покупки продаваемой комнаты.

Для обеспечения реализации этого требования закона и во избежание возможных неприятных последствий в последующем, продавец должен пройти последовательно все этапы процедуры получения согласия соседей на продажу комнаты, которая принадлежит ему.

При продаже комнаты в коммунальной квартире, как правило, встречаются различные юридические сложности и нюансы, характерные именно для этой проблемы. Поэтому при подготовке к сделке целесообразно воспользоваться помощью квалифицированных специалистов, которые не только знают теоретическую базу, но и имеют практический опыт в данной сфере.

Как продать коммунальную комнату?

Собственнику комнаты необходимо пройти следующие этапы:

  1. Определить цену комнаты и условия продажи.
  2. Оформить извещение и отправить его всем другим собственникам комнат коммунальной квартиры. В нем должны быть указаны условия продажи и назначенная цена. Желательно, чтобы извещение было заверено у нотариуса.
  3. Подготовить пакет документов, которые требуется для продажи жилья;
  4. В случае, если комната принадлежит на праве собственности нескольким людям, необходимо получить у них разрешение на продажу общей комнаты и заверить его у нотариуса.
  5. Если в комнате прописаны несколько человек, необходимо их выписать и получить в паспортном столе соответствующую справку о выписке остальных жильцов комнаты.
    Оформить непосредственно договор купли-продажи комнаты и заключить саму сделку.

Получение согласия соседей

Основная загвоздка при заключении сделки купли-продажи комнаты в коммуналке, как правило состоит в том, что соседи, имеющие преимущественное право покупки, всеми способами стараются затянуть процесс продажи.

Внимание! Получать согласие соседей по коммунальной квартире (жильцов других комнат) на продажу вашей комнаты совсем не обязательно. У продавца лишь должно быть на руках доказательство того, что им выполнено требование закона – предложить своим соседям первыми выкупить его комнату. Подтверждением этому будет письменное уведомление о предстоящей продаже следующих лиц:

  1. соседей-собственников других комнат (приватизированных) в общей коммуналке;
  2. районной администрации или полномочного жилищного комитета (когда соседи-собственники проживают в квартире по договору социального найма, собственником является муниципальное образование);
  3. отдела опеки и попечительства района (когда среди собственников комнат коммунальной квартиры есть несовершеннолетние граждане или инвалиды).

Есть два способа оформить извещение о намерении продать комнату с указанием желаемой цены и условий продажи:

  1. самому составить письменное извещение и отправить его заказным письмом с уведомлением каждому из соседей;
  2. прибегнуть к помощи нотариуса, чтобы оформить такое извещение.

Вы, как продавец, можете обратиться в извещении к своим соседям-собственникам других комнат с просьбой, чтобы они письменно отказались от покупки продаваемой комнаты.

Если вы сможете получить положительный ответ, его потребуется оформить либо у нотариуса, либо в регистрирующем органе.

Тогда продавцу можно будет не соблюдать месячный срок, который установлен по закону, в течение которого соседи могут изъявить желание приобрести у вас предложенную комнату.

Внимание! В случае, если один или несколько соседей изъявят желание купить у вас комнату, вы не сможете продать ее постороннему лицу. Вы обязаны будете продать комнату именно соседу, причем по цене, не выше указанной в извещении.

Может так произойти, что сразу несколько соседей-владельцев комнат дают согласие на покупку отчуждаемой комнаты.

Кому передать комнату в этом случае, решает продавец, так как право преимущественной покупки действует только при намерении продать комнату в коммуналке именно постороннему лицу.

То есть у соседей-собственников возникает преимущественное право лишь по отношению к третьим лицам, а других прерогатив у них нет. Цена устанавливается продавцом, даже если покупатель – сосед продавца по коммунальной квартире.

Еще один нюанс при продаже коммунальной квартиры (комнаты) – продавец имеет право продавать свою долю (комнату) посторонним лицам лишь по цене, которая указана в извещении или же цене выше указанной. В противном случае соседи смогут оспорить правомерность проведенной сделки в дальнейшем.

Какие документы нужны для продажи комнаты в коммуналке?

Выяснив для себя, как продать комнату в квартире коммунального типа, собственник должен собрать целый пакет документов для проведения сделки:

  1. паспорта тех, кто участвует в сделке купли-продажи;
  2. справка о выписке прописанных в комнате ранее жильцов;
  3. извещение о намерениях продать комнату, в котором указаны условия продажи и цена комнаты (отправленное заказными письмами всем собственникам других комнат коммунальной квартиры);
  4. оформить договор купли-продажи;
  5. выписка из БТИ с экспликацией;
  6. акт приема-передачи комнаты;
  7. кадастровый план продаваемой комнаты;
  8. правоустанавливающие документы на комнату;
  9. нотариально заверенное разрешение от других собственников на заключение сделки купли-продажи комнаты;
  10. разрешение от органов опеки (когда среди собственников есть несовершеннолетний ребенок или недееспособная личность).

Как продать коммунальную квартиру (комнату), если соседи этому препятствуют?

Продавец должен быть готов к тому, что соседи по коммуналке могут намеренно препятствовать совершению сделки по купле-продаже комнаты, или отправить извещение им невозможно (соседи-собственники могут не проживать в квартире, а место из расположения установить не удается).

Соседи, являющиеся собственниками, и не желающие по каким-либо причинам, чтобы ваша комната продалась посторонним лицам, нередко избегают получения уведомления о продаже комнаты. А если отметки о получении указанного извещения у продавца нет, он не может начинать реализовывать свое право на продажу комнаты.

Идеальный вариант – «полюбовное» соглашение соседей. Или же, прибегнув к помощи нотариуса, курьерской службы или другим способом, постараться вручить извещение адресатам. Если же это абсолютно невозможно, юристы используют другой метод – оформляется договор дарения комнаты, а не договор купли-продажи. Действуя по этой схеме, продавец комнаты может действовать различными способами:

  1. договориться с покупателем так, чтобы получить от него деньги, но договор оформить не купли-продажи, а дарения;
  2. по договору дарения передать лишь небольшую часть комнаты потенциальному покупателю, и уже потом ему, как своему законному соседу-собственнику, предложить ему выкупить оставшуюся долю.

Нюансов при этом много. Соседи могут после осуществления таких схем попытаться признать сделку ничтожной, но это им будет очень сложно доказать.

Вы можете обратиться к нам, и мы найдем оптимальное для вас решение, чтобы продажа комнаты в коммунальной квартире для вас прошла без проблем и в самые короткие сроки. Мы имеем большой практический опыт, достаточную базу знаний и умений, чтобы процедура продажи комнаты прошла гладко и выгодно для наших клиентов.

Вас может заинтересовать:

Где взять кредит под залог недвижимости?
Кредит под залог недвижимости сегодня остается одной из самых популярных финансовых сделок. Как стать инвестором в займах под залог?
Многие граждане, имеющие стабильный доход и свободные средства задумываются, можно ли сохранить и приумножить капиталы. Как вложить 500 000 рублей и за четыре года получить квартиру
Немало людей, которые, накопив определенную сумму денег, встают перед проблемой – как не только сохранить собственные средства, но и преумножить.

Источник: https://torestate.ru/stati/kak-prodat-komnatu-v-kommunalnoj-kvartire/

Как выкупить комнату у соседей по коммунальной квартире?

Как продать комнату в коммунальной квартире соседу

Многие жильцы желают расширить свою жилую площадь и выкупить комнату в коммуналке у соседа. Чтобы реализовать эту возможность необходимо быть собственником одной из комнат. Расширение жилплощади, таким образом, значительно дешевле, чем покупка и переезд в новую квартиру.

Особенно актуально такое расширение будет для молодых семей. Но при совокупности всех преимуществ существует и один минус – сложность оформления процедуры с правовой стороны. В данной статье будет рассмотрена инструкция о том, как оформить сделку по выкупу комнаты.

Основные моменты, которые следует соблюдать, чтобы успешно выкупить комнату:

  1. Самым простым вариантом выкупа комнаты будет приобретение у соседей, желающих ее продать, так как согласно законодательству РФ, соседи по комнате имеют преимущество в выкупе. Поэтому вы первыми должны узнать о такой продаже. При этом закон регулирует ценовой вопрос сделки. Она не должна быть выше той, что предлагается для иных покупателей.

Также важным условием такой продажи является обязанность продавца быть владельцем комнаты. В противном случае сделку совершить не удастся из-за того, что имущество принадлежит государству, а согласно законодательству, продавать такую комнату запрещено.

Проблема разрешается путем обращения в регистрирующий государственный орган (Росреестр) для проведения процедуры получения права собственности.

В случае если все приведённые выше условия выполнены, то необходимо составить договор и после его подписания и проведения регистрации в Росреестре право на квартиру перейдет к покупателю. Но этот вариант сработает, если в комнате проживают всего лишь два собственника. Если же их больше, то процедура становится гораздо сложнее.

  1. Если сосед нарушил одно из условий, которые необходимо выполнить перед продажей комнаты (не уведомил остальных собственников или предложил выкупить комнату, но цена завышена по сравнению с той, которая предлагалась другим покупателям) то вам необходимо составить исковое заявление в арбитражный суд и в нем признать договор, заключенный между продавцом и иным покупателем недействительным. Однако не всегда возможно заставить соседа совершить сделку именно с вами, поэтому рекомендуется решать такие вопросы без участия судебных органов.
  1. Существует и другая ситуация в которой сосед по комнате не желает переезжать в другое место. Здесь необходимо пойти на хитрость и постараться каким-либо образом пробудить у него желание к переезду. Для этого можно поднять цену выкупа комнаты, которая будет выше, чем средняя цена на аналогичную. Это пробудит в соседе желание улучшить свои условия проживания без особых финансовых затрат.

Втором возможным вариантом является рекомендация услуг риэлтора затраты на которого вам придется взять на себя.

Третьим способом, возможно, воспользоваться, если у вас отсутствуют денежные средства на выполнение двух предыдущих методов.

Все что необходимо сделать – это порекомендовать соседям определенные программы, которые направлены на улучшение жилищных условий для жильцов подобных квартир.

Таким способом соседу удастся получить денежные средства для приобретения другого жилья, а вы в свою очередь сможете выкупить всю комнату.
  1. Если все приведённые выше условия соблюдены и вам удалось приобрести все комнаты в жилье, то вы официально становитесь ее собственником. Теперь появляется возможность перерегистрировать квартиру и сменить ее статус из коммунальной в обычную. Чтобы это сделать потребуется написать заявление в местную управляющую компанию с просьбой объединения всех лицевых счетов.

Итак, разобрав основные моменты сделки можно выделить определенную последовательность в действиях, которые необходимо сделать, чтобы выкупить комнату:

  • После того как собственник объявил о продаже своей доли вам необходимо заявить ему о своем намерении выкупа. Желательно все эти действия осуществлять в письменной форме, для того, чтобы если в дальнейшем возникнут судебные споры, то у вас имелось доказательство выполнения всей предусмотренной законом процедуры;
  • Если комната находится в собственности у двух и более граждан, то следует обратиться к нотариусу и получить разрешение на продажу;
  • Оформить договор;
  • Направить документы в Росреестр для перерегистрации имущества.

На первый взгляд процедура достаточно простая и при ее выполнении не возникнет никаких затруднений. Но это не так. Большое количество необходимых документов, а также возможные риски оспаривания сделки приводят к усложнению процедуры.

ВАЖНО !!! Для этого рекомендуется пригласить квалифицированно риэлтора или юриста, которые будут контролировать процесс проведения сделки и подскажут, какие документы необходимо составить и помогут с их оформлением.

Основные моменты в случае если собственник неизвестен

В повседневной практике бывают ситуации, когда один или несколько собственников не проживают в своей комнате. При продаже они в обязательном порядке должны быть извещены иначе их права будут нарушены, что повлечет отмену договора в судебном порядке.

Чтобы этого не произошло, требуется обратиться в суд с исковым заявлением о признании безвестно отсевающим собственника. Также в заявлении обязательно должна быть указана причина, по которой производится такое признание.

При этом предварительно необходимо всеми силами попытаться разыскать собственников различными способами (опросить соседей, найти контакты родственников и т.д.).

Если же это не помогло, то единственным правильным решением будет обрушение в суд.  

ВНИМАНИЕ !!! В случае, когда удалось узнать место нахождения собственника, необходимо составить уведомление и направить ему по почте, перед этим заверив его у нотариуса. Таким образом, удастся добиться правомерности совершаемой сделки ввиду того, что все собственники были должным образом уведомлены о продаже.

Подводя итог можно сделать вывод, что для покупки комнаты требуется соблюдение определенных условий, которые отражены в законодательстве РФ.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry/kak-vykupit-komnatu-v-kommunalke-u-soseda

Все тонкости продажи комнаты в коммунальной квартире

Как продать комнату в коммунальной квартире соседу

Чтобы узнать, как продать комнату в коммунальной квартире, следует определиться с нормами, которые устанавливают статус собственности, разделённой на доли. Порядок продажи общей долевой недвижимости собственником регулируется нормами ГК о преимущественном праве покупки сособственниками жилплощади.

Правовой статус собственника

У продавца комнаты в коммунальной квартире должны быть на руках необходимые письменные подтверждения. Это будет свидетельство о собственности. В документе указывается площадь комнаты, наличие типа собственности, обременений; информация о владельце комнаты.

Гражданский кодекс РФ не содержит запретов на владение комнатой юридическими лицами, муниципальными образованиями.

Комната в коммунальной квартире может быть продана через публичные торги. Это возможно, если у собственника существуют непогашенные кредиты, а банк обращает взыскание на общую собственность.

Если остальные дольщики отказываются приобрести такую жилплощадь, то банк вправе требовать через суд провести аукцион – согласно правилу ч. 2 ст. 255 ГК РФ. Принудительная продажа комнаты в коммунальной квартире за долги также возможна при банкротстве коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей.

Подготовительный этап

Согласно «Правилам пользования жилыми помещениями» собственник должен бережно относиться к имуществу в коммунальной квартире, вносить свою часть платежей за обязательные услуги – свет, горячую, холодную воду, канализацию, газ, отопление. Существует обязанность вносить своевременные платежи за капитальный ремонт.

Если собственник решил продать свою часть в коммунальной квартире, то желательно, чтобы были справки, которые будут подтверждать отсутствие задолженности по вышеуказанным обязательным платежам. Эти документы желательно показать претенденту на покупку недвижимости ещё на стадии осмотра недвижимости.

Перед продажей следует снять имеющиеся на жилплощадь обременения – залог, арест – путём погашения или списания имеющихся долгов. Закон не запрещает собственнику реализовать часть коммунальной квартиры в залоге, но покупатель должен быть уведомлен о наличии таких ограничений – иначе он в дальнейшем может требовать признать договор недействительным.

Возможности продажи такой недвижимости с обременениями установлены в ч. 2 ст. 460 ГК РФ, т.е. продавец комнаты в коммунальной квартире должен передать её свободной от притязаний третьих лиц, за исключением случая, если покупатель сам согласился купить комнату с обременениями.

Если комнату сдали в аренду, то съёмщик имеет право продолжать в ней жить даже после смены собственника – вплоть до истечения срока аренды.

Когда собственник собрался с мыслями, заплатил за «коммуналку», снял с регистрации лиц, прописанных в комнате, самое время обратить внимание на права соседей. Этого закон требует в обязательном порядке.

Особенности взаимодействия с соседями

Реализовать такое жилье быстро может быть затруднительно, так как долевой владелец обязан разослать соседям письменные уведомления о своём намерении. В одной коммунальной квартире бывают как приватизированные комнаты, так и долевая недвижимость, закреплённая за местными властями.

Муниципальные помещения в коммунальной квартире выдаются гражданам по социальному найму. К собственникам они не имеют никакого отношения. Уведомление в такой ситуации следует высылать по адресу нахождения органа местной власти – городской администрации, жилищной инспекции.

Порядок уведомления и его форма

Уведомление может быть выслано обычным заказным письмом по месту фактического нахождения остальных жильцов, у которых есть право на коммунальную квартиру. Именно они имеют право первоочередной покупки.

В тексте уведомления должна содержаться информация о стоимости комнаты, за которую собственник желает её продать, другие нюансы сделки – способ расчётов с продавцом, особенности жилого пространства – его площадь, высота потолков, возможно – наличие мебели, бытовой техники.

Закон не обязывает оформлять уведомление у нотариуса, но это стоит сделать в следующих случаях:

  • если соседи по коммунальной квартире никак не реагируют на обычное письмо;
  • если соседи не согласны на покупку, но не оформляют свой отказ в необходимую письменную форму;
  • если о реальном местонахождении получателя письма ничего неизвестно;
  • если сосед по коммунальной квартире умер, а законный правопреемник отказывается принять наследство.

По общему правилу, если соседи не отреагировали на уведомление в течение месяца со дня ознакомления с ним или отказались от покупки по предложенной цене, то собственник комнаты может продать её другим лицам.

Возможные сложности

Наиболее простой вариант – когда сосед отказался принять письмо, в таком случае оно будет возвращено отправителю с соответствующей отметкой на конверте. Но возможна ситуация, когда о местонахождении адресата ничего не известно.

Тогда достаточно направить нотариально удостоверенное уведомление по адресу его предполагаемого проживания, хотя некоторые специалисты рекомендуют обращаться с заявлением в суд о признании безвестного отсутствия гражданина на основании ст. 42 ГК РФ и ст. 276 ГПК РФ.

Это вызовет дополнительные траты и актуально, если стоимость коммунальной квартиры и её отдельных комнат высока и существует риск того, что кто-нибудь из соседей потребует перевести на себя права покупателя.

Другая сложность – наследник отказывается принять наследство. Можно также обратиться за помощью в суд – подать заявление в суд о признании бесхозяйственной комнаты выморочным имуществом, т.е. принадлежащим государству и потом выслать уведомление о продаже в орган, управляющий государственной недвижимостью.

Если новые соседи-правопреемники не оформили наследство на часть коммунальной квартиры, но продолжают фактически проживать на обособленной жилплощади и полностью нести расходы по её содержанию, то они будут считаться фактическими собственниками, независимо от наличия подтверждающих документов.

«Серые схемы» — все ли так просто?

Распространены ситуации, когда долевой собственник коммунальной квартиры заинтересован в скорой сделке, а общаться с соседями не хочется. Тогда некоторые юристы рекомендуют поступать следующим образом:

  • подарить небольшую долю заинтересованному покупателю-третьему лицу, а потом продать ему оставшуюся часть;
  • оформить покупателю «квадратные метры» в залог по договору займа, потом намеренно не оплачивать кредит, что автоматически станет поводом для обращения взыскания на жилье;
  • «продать» комнату по договору дарения, т.е. фактически получить деньги на руки, а недвижимость оформить как подарок от жильца коммунальной квартиры.

Все эти способы чреваты большими рисками. Если подарить долю в самой комнате, то можно столкнуться с ситуацией, когда одаряемый откажется покупать остальную часть, но будет иметь право жить в коммунальной квартире.

Если оформить жилье по притворной сделке, т.е. прикрывающей реальные намерения сторон, то можно столкнуться с противостоянием со стороны соседей, реально заинтересованной купить долевую недвижимость.

Что будет после надлежащего уведомления соседей?

Предполагается, что часть коммунальной квартиры реализуется законным способом и другие дольщики получили надлежащее уведомление. Возможно, что один из соседей — участник долевой собственности, согласится купить комнату по предложенной стоимости и даже предложит большую цену, чтобы избавиться от других законных претендентов на продаваемое жилье.

Или все соседи откажутся купить жилплощадь по желаемой продавцом цене, но на комнату найдётся другой покупатель. В любом случае, рано или поздно появится гражданин, с которым можно подписывать договор продажи недвижимости — согласно ст. 546 ГК, и акт приема-передачи недвижимости.

договора и акта

В договоре следует обозначить личные данные о сторонах сделки, стоимость недвижимости (цифрами и прописью). Обязательно нужно указать, что  продаваемая часть коммунальной квартиры не находится в залоге. В акте передачи целесообразно обозначить фактическое жилое состояние комнаты и отсутствие с его стороны претензий.

Необходимые документы

Для регистрации права собственности необходимо представить следующие документы:

  • договор продажи;
  • акт приема-передачи;
  • сведения об уведомлении соседей — копии заказных или нотариально удостоверенных писем;
  • техническая документация на квартиру;
  • квитанция об оплате госпошлины (в размере 1000 руб.) – ст. 333.33 НК РФ.

К документам может быть приложена нотариально удостоверенная доверенность, если регистрацией занимается квалифицированный посредник. Деньги за комнату следует получать только после обязательной регистрации права собственности в Росреестре. Именно с даты, обозначенной в новом «розовом» свидетельстве, покупатель будет считаться законным собственником.

Продажа части коммунальной квартиры не вызовет сложностей, если надлежаще уведомить соседей о сделке и найти заинтересованного покупателя. При необходимости следует воспользоваться услугами квалифицированных агентов недвижимости или юристов.

Источник: https://yuristznaet.ru/kvartira/kuplya-prodazha/prodat-komnatu-v-kommunalnoy-kvartire.html

Пошаговая инструкция и основные нюансы продажи комнаты в коммунальной квартире: 8 этапов

Как продать комнату в коммунальной квартире соседу

Продажа комнат в коммунальных квартирах – один из самых сложных практических вопросов, связанных с недвижимостью. Такие объекты не входят в группу самых интересных для тех, кто занимается реализацией. Оформление документов для продавцов так же связано с большим количеством проблем.

Комната в коммуналке: понятия практические и правовые

Коммунальные квартиры в качестве понятия появились ещё в прошлом веке, на протяжении 20-30-ых годов. Тогда привычным был отъём лишних метров у тех, чьё жильё считалось просторным. В комнаты, принадлежащие одной и той же квартире, заселяли сразу несколько семей.

Граждане владели правом собственности, но основанием чаще всего был соцнайм. Но понятие с трудом становится частью современной действительности в нашей стране.

Современное федеральное законодательство точного определения для коммунальных квартир не даёт. Лишь один из нормативных актов поможет получить примерное представление.

Имеется в виду целевая программа расселения для Петербурга. В данной программе говорится, что название коммунальных получают квартиры, в которой пять и более жилых помещений, принадлежащих пяти и более гражданам, которые не являются членами одной семьи.

Право собственности может быть основано на договоре или сделке, других типах действий, описанных в законодательстве.

Комнаты в коммуналках лишь в некоторых параметрах схожи с объектами, на которые оформлена собственность в долях. В коммуналках у каждого из жильцов есть право на получение конкретной комнаты.

Для тех, кто оформил долевую собственность, доступны только места с так называемым общим пользованием.

Как составить договор дарения квартиры? Образец и правила по ссылке.

Можно описать следующие признаки, которыми отличаются именно коммунальные квартиры:

  • Каждый жилец приобретает свою комнату по отдельному правовому основанию, которое никак не зависит от других людей.
  • Каждая комната оформлена на отдельного человека. Некоторые могут использовать социальный найм для того, чтобы распоряжаться местами общего пользования. Либо собственность на них оформляется в долях.
  • Проживание разных семей в каждой из комнат. Каждая из семей при этом оплачивает коммунальные услуги отдельно. И на них заводятся отдельные счета специалистами компаний по обслуживанию.

О возможности продажи комнат в коммунальной квартире

Для некоторых коммунальных квартир приватизация уже завершилась полностью. Но есть и варианты с социальным наймом, с отдельными комнатами, прошедшими приватизацию.

Продажа сама по себе – реализация права распоряжения собственностью по своему усмотрению. Это одно из важнейших прав, которые вообще доступны собственникам.

Право продавать комнаты в коммуналках есть только у владельцев, либо у тех, кто наделён соответствующими полномочиями. Она должна быть приватизирована, если есть желание оформить продажу.

Если квартира неприватизирована, то можно осуществить обмен, на другое жильё, не прошедшее приватизацию. Обмен относится к специфическим договорам, которые заключают между собой собственники квартир.

Наймодатели-собственники жилья играют в этом договоре важную роль, хотя подписывают его только непосредственные наниматели.

Перечень документов для регистрации договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.

Кого надо уведомить о продаже, нужно ли согласие соседей?

Первый шаг – общение с теми, кто обладает правом для преимущественной покупки. Согласовывать продажу не нужно лишь с теми, кто живёт на территории на основании договоров аренды, либо социального найма. А вообще уведомления направляются всем соседям.

Для получения всей информации рекомендуется обратиться к сотрудникам Росреестра. В этой организации легко получить выписку, в которой напишут обо всех правообладателях, правах на конкретный объект недвижимости.

Соответствующие уведомления требуется отправить жителям коммунальной квартиры с правами собственника. При наличии квартир без чьей-либо приватизации соответствующее уведомление направляется органу власти, отвечающему за управление муниципальным имуществом.

Особого разговора заслуживают ситуации, которые касаются несовершеннолетних. В Законе существует разделение несовершеннолетних по двум категориям.

  • Те, кому нет 14. У них ещё Гражданская правоспособность отсутствует. Это значит, что только родители, опекуны, или другие официальные представители принимают решение о покупке комнаты, либо об отказе от неё.
  • В пределах 14-18 лет. У них есть правоспособность, но в усечённом виде. Способны на самостоятельное выражение воли, но окончательное решение остаётся за родителями.

Можно ли купить квартиру по военной ипотеке? Обо всех нюансах читайте в данном материале.

Органы опеки и попечительства так же тщательно контролируют любые сделки, связанные с реализацией прав несовершеннолетних. Они так одобряют такие сделки, в письменной форме.

Договорённости с соседями

Рекомендуется использовать письменную форму в случае, когда нужно попросить соседей отказаться от преимуществ при покупке. Если отказ получен – он обязательно удостоверяется у нотариуса, проходит регистрацию в соответствующем органе.

Законом установлено, что соседи могут дать ответ на такую просьбу максимум за месяц с того момента, как просьбу получили. Если же за это время отказа не получено – считается, что они всё-таки отказались от своих прав. С этого времени согласие соседей для продажи не требуется.

Что лучше — дарственная или завещание? Особенности каждого документа, плюсы и минусы можно посмотреть в материале по ссылке.

Встречаются ситуации, когда согласие на приобретение отчуждаемой комнаты дают сразу несколько собственников. Тогда продавец сам решает вопрос, на своё усмотрение.

У соседей-собственников есть только право на покупку, другие прерогативы у них отсутствуют. Допустимо проведение сделок только по ценам, которые устанавливали сами продавцы.

Если возникают проблемы

Иногда бывает так, что сами соседи создают намеренные препятствия для продажи. Или направление извещений становится проблематичным по другим, более объективным причинам. Например, соседи проживают в другом месте.

В других случаях намеренно избегают получения письменных извещений. Лучший вариант решения – всё-таки попытаться вручить извещения. При невозможности мирного решения допустимо заменить договор покупки на дарение.

Есть ли способы получить кредит без множества справок? О том, какие банки дают кредиты без справок вы узнаете из данной публикации.

Используя эту схему, продавцы могут предпринимать такие действия.

  • Получение денег от покупателей. Просто тип договора будет оформлен другой.
  • Оформить на имя потенциальных покупателей договор дарения. Но лишь для части доли. В этом случае покупатель как бы становится соседом собственника. Потом можно предложить выкупить всю комнату целиком.

Такие сделки легко получают статус ничтожных, если соседи выдвигают соответствующие требования. Но доказательства в данном случае предъявить очень трудно. По возможности, рекомендуется пользоваться законными механизмами, при оформлении любых сделок.

Опись письма с извещением о продаже комнаты в коммунальной квартире.

Какие документы нужны для продажи?

Для того, чтобы зарегистрировать сделку продажи, придётся собрать внушительный пакет документов.

  1. Разрешение органов опеки при наличии несовершеннолетних собственников.
  2. Согласие других собственников, с нотариальным оформлением.
  3. Документация на комнату с установлением права собственности.
  4. Акт приёма-передачи.
  5. Кадастровый план по отчуждаемому помещению.
  6. Выписка из БТИ, включающая экспликацию.
  7. Договор по покупке или продаже.
  8. Извещение с самим намерением продать комнату. Обязательно стоит указать условия сделки вместе со стоимостью. Эти условия сначала рассылаются заказным письмом другим собственникам. Чтобы они согласились с предложением, либо отказались от него. Это особенно важно, если в роли покупателей выступают посторонние лица.
  9. Справка для подтверждения факта выписки старых владельцев.
  10. Паспорта всех, кто принимает участие в соответствующей сделке.

Чем кредит отличается от ипотеки? Что лучше выбрать — читайте по ссылке.

Инструкция по заключению сделки и образец договора

Несколькими этапами проводятся любые сделки, связанные с отчуждением комнат в коммуналках.

  • Сначала определяются условия, на которых продаётся тот или иной объект недвижимости.
  • Потом направляют уведомления о намерении соседям, обладающим преимущественным правом.
  • На протяжении месяца надо ждать отказа или ответа, либо молчания.
  • Только после этого приступают к поиску покупателей со стороны.
  • Составляют договор.
  • Регистрируют право собственности.
  • Передают средства, ключи от недвижимости.
  • Передают все необходимые документы.

Образец типового договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире можно скачать здесь.

Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.

Нюансы сделки: получение денег

В зависимости от стоимости и сложности, доверия между сторонами, можно использовать разные способы передачи денежных средств.

  1. Использование банковских ячеек. Для этого в банке арендуется отдельный депозитарий. Сначала деньги помещаются внутрь ячеек. Лишь в момент заключения договора продавцу передают координаты банка вместе с самим доступом. Даже такой способ полностью не защищает от мошенников, но уберегает от возможных разбойных нападений.
  2. Использование аккредитива в передаче денег. Аккредитивом называют условный документ, согласно которому на счёт продавца оплата перечисляется банком только в том случае, когда он предъявляет документы на объект недвижимости. Стоимость аккредитива больше, чем у ячейки. И на его оформление уходит гораздо больше времени. Но этот способ отличается и большей безопасностью.
  3. Передача денежных средств после оформления материнского капитала или кредита.
  4. Личный расчёт.

Как оформляется договор купли-продажи?

Стандартная процедура оформления состоит из нескольких этапов:

  • Уведомление остальных жильцов отправляется за месяц до выставления объекта на продажу. Направляется телеграмма, или уведомление обычной почтой тем, кто отказывается от проставления подписи. Нужно получить документ с почты, пусть даже на нём будет стоять обычная отметка об отказе от получения.
  • В адресное бюро или суд обращаемся, если соседи отсутствуют на протяжении долгого времени.
  • Необходимо получение: счетов из управляющей компании, выписки из домовой книги, справки от служащих в Федеральном реестре по недвижимости.
  • Заключение предварительного договора с покупателем. Составляется в письменной свободной форме. В рамках этого договора подписывают соглашение по условиям сделки с итоговой ценой и суммой аванса.
  • Далее идёт основной договор. Его форма тоже свободная, но обязательно наличие нескольких пунктов. Необходимо подробно описать своё имущество, перечислить лиц, проживающих в квартире; дать информацию по правам и обязанностям сторон. Важный момент касается порядка, в котором проводятся расчёты. Надо написать о размере сумм, месте и времени, где проводят оплату.
  • Договор заверяется у нотариуса. Но документ не нужно регистрировать с помощью Росреестра.

Покупатель с продавцом обязаны указывать данные по паспорту. И информацию о том, на ком лежат расходы по государственной регистрации. Не стоит забывать о наименовании самого органа, куда на регистрацию относят документ.

Выводы

Такие сделки часто расторгают, потому что они ведут к ухудшению условий для других проживающих. Суд расторгает договора, даже если все юридические формальности были соблюдены. От этого не застрахованы ни продавцы, ни покупатели.

Для покупателей важно проверить вообще все обстоятельства, связанные с заключением сделки. Разумное решение – подключение услуг специалиста, который работает именно с этим рынком. При участии профессионала будут соблюдены интересы каждой из сторон. Больше вероятность избежать серьёзных ошибок.

Ипотечные кредиты становятся определённой гарантией чистоты оформляемой сделки. Работники банков ответственно относятся к соблюдению всех условий, имеющих значение. Но для банков приоритетом всегда выступает платёжеспособность заёмщиков.

Какие особенности имеет ипотека для госслужащих? Полная информация — в этом материале.

Кредит всё равно придётся возвращать, даже если договор расторгают. Чтобы снизить риски, следует заранее прописать в договоре как можно больше особенностей. Только внимание к деталям и продуманность каждого шага убережёт от серьёзных негативных последствий.

И сделать так, чтобы сделка была выгодной для продавца и покупателя. А так же для всех, чьи интересы были затронуты в ходе оформления документов.

Юристы или агенты по недвижимости с высокой квалификацией всегда помогут разобраться в нюансах сделок.

О праве преимущественной покупки вы узнаете из этого видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/prodazha-kvartiry/poshagovaya-instruktsiya-i-osnovny-e-nyuansy-prodazhi-komnaty-v-kommunal-noj-kvartire-8-e-tapov.html

Продажа, покупка комнаты в коммунальной квартире

Как продать комнату в коммунальной квартире соседу

Комната в «коммуналке» – достаточно специфическое жилье. Несмотря на то, что эта недвижимость относительно дешевле любой другой, продажа такого имущества может затянуться на долгий срок. Поскольку продажа и покупка в коммунальной квартире имеют свои особенности и сложности, мы решили обратиться за разъяснениями к эксперту. Какие нюансы стоит учесть, расскажем прямо сейчас.

Особенности коммунальной квартиры 

В одной «коммуналке» часть помещений может принадлежать собственникам, а другая – муниципалитету, где люди живут в неприватизированных квартирах и по договору социального найма.

В обычной коммунальной квартире есть общая жилплощадь: кухня, коридор, санузел, балкон, а также кладовая. Эти помещения делятся между владельцами комнат. Но не поровну, а по размеру их жилья. Чем больше комната, тем больше размер доли общей собственности. Соответственно, дороже и услуги ЖКХ. Это правило распространяется и на муниципальные комнаты.

На что стоит обращать внимание при продаже комнаты в коммунальной квартире

Прежде всего, если владелец живет в муниципальной комнате, без оформления приватизации недвижимость продать не получится. Кроме того, закон при продаже жилья в «коммуналке» наделяет жителей соседних комнат определенными привилегиями перед другими покупателями.  

«Если один из собственников вознамерился продать свою комнату, то он должен помнить, что у его соседей есть право преимущественной покупки. Это означает, что продавец должен письменно уведомить остальных собственников о продаже с указанием условий сделки», –подчеркивает юрист Николай Кандиранда.

В письме должны быть указаны:

  • цена недвижимости;
  • сумма задатка;
  • условия оплаты: полностью или, например, в рассрочку;
  • срок, когда владелец обязуется съехать. 

Важно! Условия должны быть одинаковы для всех соседей, иначе придется высылать новое уведомление.

Все другие собственники имеют равные права на покупку комнаты. Но продавец сам в праве выбирать того, кто предложит более выгодные условия. Если один из соседей – муниципалитет, тогда перед продажей нужно сообщить и в администрацию. У государственного органа, также, как и у соседей, есть месяц на то, чтобы рассмотреть предложение о покупке.

Если никто из соседей не претендует на покупку, они должны написать отказ. Только после этого продавец может выставлять жилье на продажу сторонним людям.  

Важно! Цена для них не должна быть меньше той, которую продавец предложил другим собственникам.  В противном случае, жильцы соседних комнат могут подать в суд.  

Если продавец квартиры знает заранее, что у соседей не будет намерений купить его жилье и у владельца нет возможности ждать все 30 дней, тогда можно оформить отказы через нотариуса.  

Как оформляется сделка купли-продажи комнаты в коммунальной квартире 

Прежде всего, нужно подготовить пакет документов. Как правило, он почти ничем не отличается от перечня бумаг при продаже квартиры. Единственное, что у продавца на руках должны быть доказательства того, что все соседи были вовремя уведомлены о продаже комнаты. Кроме этого, для сделки понадобятся:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • договор;
  • отказ соседей от покупки, если они действительно отказались;
  • технический паспорт;
  • документ о праве собственности, сейчас это выписка из ЕГРН;
  • справка от коммунальщиков о том, что нет задолженностей;
  • согласие супруга, заверенное у нотариуса, если комната – это совместно нажитое имущество;
  • свидетельство о рождении и документ из опеки, если один из собственников несовершеннолетний.  

Если владелец – единственный собственник комнаты, тогда после заключения договора можно сразу обращаться в Росреестр или МФЦ для регистрации сделки. Если владельцев несколько, и собственность делиться по долям, тогда нужно идти к нотариусу.  

«Также удостоверение сделки нотариусом обязательно в случае, если собственником (либо одним из собственников) комнаты является несовершеннолетний ребенок или лицо, ограниченное в дееспособности.

Не избежать визита к нотариусу и в случае продажи комнаты, приобретенной одним из супругов в период брака, так как для сделки потребуется удостоверенное согласие второго супруга», – продолжает Николай Кандиранда.

Трудности при продаже комнаты в коммунальной квартире 

Продавцу и покупателю нужно быть готовым к тому, что сделка может затянуться на неопределенный срок.  

Нужно уведомить всех соседей. Трудности могут появиться уже на первом этапе, когда продавец будет рассылать уведомления. Часто сложно найти других собственников, если они не живут в комнате, а просто владеют ей.

В этом случае нужно отправить письмо по последнему адресу проживания соседа, который вы знаете. Либо послать документ по месту нахождения комнаты.

Таким образом, продавец снимет с себя ответственность за то, что вовремя не уведомил соседа о продаже.

Кроме того, установить соседей поможет документ о праве собственности на коммунальную квартиру – это выписка ЕГРН. В ней указаны все владельцы недвижимости. Получить ее можно, если воспользоваться сервисом ЕГРН.Реестр и указать адрес или кадастровый номер квартиры.

Выпиской ЕГРН могут также воспользоваться и покупатели. Если закажут ее заранее еще до просмотра комнаты. Таким образом они узнают собственников коммунальной квартиры, ее характеристики и все обременения, если они есть. И если что-то покупателя не устроит, он может еще до просмотра жилья отказаться от сделки и не потерять ни времени, ни денег.

Соседи мешают сделке. Очень часто жители других комнат могут стараться сорвать продажу комнаты.  Например, они не хотят новых жильцов или считают, что стоимость жилья слишком высокая и своими действиями они пытаются ее занизить, чтобы выкупить самим.

Они могут умышленно не пускать покупателей. Затягивать с отказом от покупки и игнорировать уведомления от продавца.  

В таких случаях продавцу и потенциальным покупателям нужно запастись временем, терпением, чтобы дождаться отказа.  А все документы заверять у нотариуса.

Ксения Антонова

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/prodazha-pokupka-komnaty-v-kommunalnoy-kvartire

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.