Как продать долю квартиры

Содержание

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

Как продать долю квартиры

На сегодняшний день многие граждане РФ имеют долю в квартире, не располагая при этом целым жильем. И если возникает необходимость ее продажи, это вызывает массу вопросов, а порой и трудностей. Ведь, как известно, продать долю сложнее, чем целую квартиру. Трудно, но возможно. Разберемся, как это можно сделать.

Как считают эксперты, наилучший вариант реализации своей доли в квартире — предложить остальным собственникам выкупить ее. При продаже чужому человеку удастся выручить лишь часть средств от ее реальной стоимости.

Выделенная и идеальная доли

Существует два понятия — «выделенная» и «идеальная» доля. От того, какой именно располагает продавец, зависит ход продажи. Вид доли представляет собой относительные цифры, указанные в свидетельстве о регистрации собственности.

Выделенная доля в квартире — число квадратных метров, соответствующих одной комнате. Что касается идеальной доли, то это тоже количество квадратов, но не привязанных к комнате.

Чтобы стало понятнее, можно привести следующий пример. В квартире трикомнаты, каждая отведена разным собственникам. Такая доля является выделенной.Если же рассматривать однокомнатную квартиру, в которой, понятное дело, не идетречь о разделе по комнатам, в ней доля может быть только идеальной. То есть, в

случае с тремя собственниками, каждому достается треть от этой комнаты.

Выделенную долю продать легче, поскольку она представляет собой определенное помещение (комната). В случае с «идеальной» долей все несколько сложнее, ведь она, по сути, является частью квартиры без привязки к комнате, то есть, неким неограниченным пространством.

Особенности долевой собственности

Человек может иметь право собственности на долю в квартире, но не владеть ею. Например, жилье поделено между детьми в равных частях. Когда планировка квартиры позволяет, они могут распределить между собой спальные комнаты.

Туалет, ванная, кухня, коридор и кладовая — помещения общего пользования. Коммунальные платежи делятся между всеми собственниками в равных частях. Причем, совершенно не важно, у кого больше или меньше комната.

Реализация долевой квартиры осуществляется при помощи оформления одногоили нескольких договоров. Если все собственники проживают рядом и согласны напродажу, нет необходимости оставлять несколько договоров.

Если же они живут вразных городах, не доверяют друг другу, отказываются писать доверенность напродажу другим владельцем от его имени, придется оформлять более одной бумаги.То есть, каждый собственник продает свою долю.

Причем, за каждый договор нужно

заплатить государственную пошлину.

Продажа долевой квартиры с оформлением нескольких договоров финансово невыгодна.

Законодательная база

Понятие общей собственности описано в ст. 244 ГК РФ. В нормативном акте четко разграничены два определения.

Совместная собственность — право на владение без определения долей. То есть, квартира принадлежит нескольким собственникам, но они эксплуатируют ее сообща.

Долевая собственность — право на владение с определением долей.

В ст. 250 ГК РФ описаны нормы преимущественного права покупки части квартиры другими собственниками. Прежде всего, на покупку доли имеют право остальные совладельцы, и только потом — стороннее лицо.

Согласно законодательным нормам, продавец обязан письменно уведомить о своем намерении остальных собственников. Также он должен указать стоимость, за которую намерен продать долю, огласить условия продажи.

Если совладельцы откажутся приобретать часть недвижимости, известив об этом в письменной форме, можно продавать ее стороннему лицу. Согласие собственники должны дать в течение 1 месяца.

При реализации своей доли в квартиры заключается стандартный договор купли-продажи, согласно ст. 554 и 555 ГК РФ.

В 2019 году при отчуждении доли недвижимости составленный документ нужно заверять у нотариуса (ч. 1 ст. 42 ФЗ-218 от 13 июля 2015 года).

Продажа доли квартиры: пошаговая инструкция

Продажа долевой собственности осуществляется в несколько основных этапов:

  1. Выделение доли.
  2. Установление стоимости части квартиры и условия ее реализации.
  3. Уведомление других собственников.
  4. Сбор необходимых документов.
  5. Оформление сделки, согласно действующему законодательству.
  6. Полный расчет сторон.

Итак, начнем с самого начала. А именно: выделение своей доли в квартирыдля последующей продажи. Процедура осуществляется «мирным» путем, придоговоренности между совладельцами, либо задействуется суд. Количествоквадратных метров рассчитывают, согласно общей площади объекта недвижимости и

числа претендентов на право владения.

Выделение доли в квартире

Проще всего выделить долю в виде комнаты. Например, если разделу подлежит жилая площадь размером 100 м2, а собственников двое, то на каждого приходится 50 м2. Если была осуществлена незаконная перепланировка, придется сначала ее узаконить в БТИ, и только потом делить квартиру.

Совладелец вправе отказаться от своей доли, получив вместо неекомпенсацию, выраженную в денежном эквиваленте. Также квартира может бытьподелена не поровну. К примеру, супруги приобрели ее, будучи в браке, жилая

площадь составляет 80 м2. Мужу отводится 45 м2, а жене —

35 м2. В таком случае супругу придется компенсировать недостающую
часть (5 м2). Стоимость квартиры, на основе которой рассчитывается
компенсация в денежном эквиваленте, устанавливает независимый эксперт.

Иногда, когда доля жилья слишком мала, владелец обращается в суд с прошением отказать совладельцу в выделении части площади. В зависимости от конкретной ситуации, компенсация назначается без согласия ответчика.

Установление стоимости доли квартиры

Чтобы определить стоимость доли квартиры, которую планируется продать, следует вызвать оценщика. Он выезжает на указанный адрес, проводит экспертизу и определяет цену недвижимости, которая близка к рыночной.

На основе полученной оценки устанавливается стоимость доли. К примеру, если квартиру оценили в 2 млн. рублей, а совладельцу принадлежит половина площади, он может продавать ее за 1 млн. рублей.

Но, как показывает практика, довольно трудно найти покупателя только на часть квартиры. А потому, цена существенно падает.

Уведомление о продаже других собственников

Как уже указывалось выше, в первую очередь необходимо уведомить совладельцев о решении продать свою долю. Им будет предложено выкупить часть недвижимости, чтобы избежать продажи сторонним лицам. Для этого создается письменное уведомление. На принятие решения совладельцам дается 1 месяц.

Письменное уведомление можно доставить лично или отправить заказным письмом.

Если в течение месяца не будет получен ответ, владелец доли вправе
продавать ее кому угодно.

Сбор документов

Для оформления сделки понадобится следующий перечень документов:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • выписка из ЕГРН (в этом документе указана площадь продаваемой доли);
  • документ, подтверждающий право продавца на долю квартиры;
  • техпаспорт на квартиру;
  • отказы совладельцев от выкупа доли продавца.

Если продавец находится в браке, дополнительно придется предъявитьсогласие мужа или жены на продажу доли квартиры. Документ должен быть

обязательно заверен у нотариуса.

Когда один из совладельцев — несовершеннолетний ребенок, нужно предъявить разрешение от органов опеки. По закону, ему придется предоставить взамен такую же часть в другом жилом помещении. Причем, она должна быть сопоставимой не только по размеру, но и комфорту.

Оформление сделки

Когда пакет необходимых документов собран, можно приступать к продажедоли квартиры. Оформляется договор по стандартной форме. В нем указывают личныеданные сторон, их права и обязанности, сроки передачи доли имущества, а также

ее стоимость.

Скачайте образец договора купли-продажи, чтобы иметь представление о том, как он выглядит.

В договор можно вносить дополнительные данные. К примеру, если доля
квартиры продается с мебелью, ее нужно описать.

Обязательно указывайте реальную стоимость доли в договоре купли-продажи. В противном случае при аннулировании сделки по ряду причин, вы не сможете доказать, что продажи часть недвижимости по более высокой цене. А покупатель, в свою очередь, вправе вернуть ту сумму, которая зафиксирована на бумаге.

Договор купли-продажи обязательно заверяют у нотариуса.

Полный расчет

Расчет между покупателем и продавцом происходит перед подписанием договора купли-продажи и его заверки у нотариуса. По желанию сторон можно составить предварительный договор, согласно которому покупатель вносит задаток. Это является гарантией того, что сделка состоится.

Рассчитаться можно наличными в присутствии юриста или через банковскую ячейку, как и при стандартной продаже квартиры.

После расчета и подписания договора купли-продажи переход правсобственности нужно зарегистрировать в Росреестре. Обратиться туда можно лично,через официальный сайт или МФЦ, который является посредником между заявителем и

уполномоченным органом.

Как продать долю квартиры, если один из совладельцев против?

Если совладелец отказывается давать согласие на сделку, собственник вправе продать свою долю стороннему лицу, предварительно уведомив других владельцев в соответствии с требованиями законодательства. Но бывают ситуации, когда заказное письмо отказываются принимать. Таким образом, совладелец, как бы и не дает согласие выкупить часть недвижимости, но в то же время не отказывается от этого. Что делать в таком случае?

Конечно, всегда можно обратиться в суд. Однако судебные разбирательствамогут отпугнуть покупателя. Причем, в зависимости от конкретной ситуации, суд

не всегда принимает позицию продавца.

В этом сложном случае некоторые пускаются на разные хитрости. К примеру,оформляют договор дарения. По факту покупатель рассчитывается деньгами,

несмотря на то, что юридически совершается безвозмездная сделка.

  • Как продать квартиру?Решили продать свою квартиру, но не знаете, с чего начать? Человек, который ни разу не…
  • Госпошлина за дарственную на квартируПри получении такого дорогостоящего подарка, как недвижимость, придется пройти определенную процедуру, предусмотренную законодательством, чтобы оформить…

Как продать долю в квартире? Ссылка на основную публикацию

Источник: https://sovetipoteka.ru/kvartira/kak-prodat-dolyu-v-kvartire

Купля-продажа доли в квартире в 2020 году

Как продать долю квартиры

При реализации доли жилья у собственников часто возникают сложности и жаркие споры. Проблема усугубляется, если владельцы являются родственниками или бывшими супругами. На помощь приходит закон. Купля-продажа доли в квартире в 2020 году регламентируется определенными нормами.

Купля-продажа доли в квартире по закону в 2019 году

Консультация юриста бесплатно

Реализация имущества, которое распределено между несколькими собственниками, регулируется законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», принятом в 2016 году.

Проект предусматривает оформление сделок с привлечением нотариуса. Без его услуг нельзя продать долю недвижимости. Это сделали для того, чтобы избежать неправомерных схем продажи.

Законодательно разрешено реализовывать даже часть однокомнатной квартиры, если она находится в собственности у 2 или 3 человек. Хотя на практике такую долю практически невозможно продать. Гораздо проще провести сделку, если квартира 2 или 3-комнатная.

В этом случае доля фактически будет представлять собой комнату, которая подлежит продаже. Новый владелец, к тому же, получит право пользоваться санузлом, ванной, кухней, прихожей.

Чаще всего продажа происходит в следующих случаях:

  • развод супругов;
  • получение наследства на одну квартиру несколькими родственниками;
  • необходимость срочно получить деньги.

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

Первоначально следует выслать нотариально заверенное уведомление о предстоящей продаже второму собственнику (3, 4 и т.д., если их несколько). Совладельцы имеют первоочередное право выкупа и при этом смогут купить долю по той же стоимости, что и прочие лица.

Образец уведомления о продаже доли в квартире в 2019 году

У них будет 1 месяц для принятия решения. После этого они либо согласятся выкупить часть имущества, либо откажутся от своего права.

Покупателю необходимо дождаться официального отказа, но иногда уведомления игнорируют, поскольку между совладельцами напряженные отношения.

В этом случае нужно подождать месяц. По истечении этого срока происходит автоматический отказ от выкупа, даже если ответа не последовало.

После этого останется лишь найти покупателя и совершить реализацию имущества по стандартной схеме. Для оформления сделки можно воспользоваться услугами МФЦ. Процедура происходит в несколько этапов:
  1. Сбор пакета документов (правоустанавливающие бумаги, подписанный договор купли-продажи, паспорта всех участников сделки и пр.)
  2. Потребуется оплатить госпошлину за регистрацию нового договора и предоставить квитанцию.
  3. В МФЦ стороны подписывают соглашение о подтверждении перехода права на имущество. Документы принимаются на регистрацию.
  4. Сотрудник центра озвучит день, в который будут готовы документы о переходе имущественных прав. Стороны могут забрать свои экземпляры по отдельности.

Порядок выделения доли перед продажей

Чтобы определить конкретную часть квартиры, принадлежащую человеку, можно провести процедуру выделения доли. Главное требование – об этом необходимо поставить в известность всех остальных владельцев жилья.

Если они не хотят выкупать долю, определяется размер части жилого помещения, принадлежащий конкретному владельцу.

Выделить долю можно, договорившись с остальными собственниками. Например, при продаже двухкомнатной квартиры площадью 46 кв. м. каждому из двух владельцев положено по 23 кв. м. В натуре это может быть одна из комнат и часть общей территории.

Если компромисса достигнуть не удалось, дело передается в суд. Выделение происходит путем математического расчета. Количество квадратных метров делят на число собственников (если они в равных правах). В таком случае может понадобится помощь квалифицированного юриста.

Размер налога с продажи доли в квартире

Если реализуется часть жилого помещения, она подлежит налогообложению, как и в тех случаях, когда совершается сделка по продаже целой квартиры. В Налоговом Кодексе указано, что владелец обязан оплатить 13% от стоимости реализованного имущества в бюджет РФ.

Правда, это положение действует с определенными оговорками. Например, сделки, цена которых составила меньше 1 млн. руб., не подлежат налогообложению. Если стоимость выше, из суммы расчета вычитается 1 млн.

Пример: квартиру (долю в ней) продали за 2 млн. руб. Налог необходимо заплатить только с 1 млн. В этом случае он составит 130 тыс. руб.

Есть и дополнительный бонус – если имущество находилось в собственности дольше 3-х лет, нет необходимости оплачивать налог на прибыль.

Как уменьшить размер налога с продажи недвижимости в 2019 году

Можно ли продать половину или часть своей доли

Иногда владелец хочет продать не целиком всю долю, а только часть от нее. Чаще всего такое происходит, если квартира большой площади и значительная часть доли в ней принадлежит одному человеку.

Закон разрешает продажу отдельной части. После оповещения остальных владельцев о предстоящей сделке действовать можно по одной из следующих схем:

  • продать часть доли одному человеку, затем продать ему оставшуюся площадь, поскольку после этого он получит право на первоочередной выкуп;
  • заключить договор дарения и получить деньги (в этом случае не требуется извещать остальных собственников);
  • оформить часть имущества в залог.

Как продать долю несовершеннолетнего (ребенка)

Консультация юриста бесплатно
Немного сложнее план действий при реализации имущества, если владелец – ребенок, а кто-то из родителей (или попечителей) собирается продать его долю в квартире. С долей несовершеннолетнего любые операции по купле-продаже происходят только при согласии органов опеки.

В первую очередь сотрудники ведомства захотят получить подтверждение того, что несовершеннолетнего не выгонят на улицу. Долю ребенка не разрешат продавать в двух случаях:

  • если реализуемая часть имущества – единственное жилье несовершеннолетнего;
  • если после продажи ребенок будет жить в худших условиях, чем до нее.

Чтобы получить одобрение от органов опеки, необходимо будет предоставить им доказательства того, что после сделки несовершеннолетний получит право собственности на часть другого жилого помещения, либо средства от продажи поступят на его банковский счет.

Что делать, если один из собственников не согласен

Нередко встречаются случаи, когда владельцы квартиры не могут прийти к компромиссу. Чтобы продать долю без согласия остальных собственников, требуется действовать строго в рамках законодательства.

В первую очередь, официально уведомите совладельцев имущества о предстоящей сделке (направьте каждому заказное письмо). Если никто из них не изъявил желания приобрести вашу часть, ее можно выставлять на рыночную продажу.

Важно, чтобы доля была выделена натурально. Если речь идет о продаже без согласия прочих владельцев, скорее всего, придется сделать это через суд. Помешать сделке собственники не могут. Если дело дойдет до судебного разбирательства, можно будет предъявить доказательства отправки официального уведомления о продаже.

Может ли муж продать свою долю квартиры

Если жилье находится в совместной собственности супругов, и они разводятся, муж имеет право реализовать свою часть имущества, как и жена.

Другое дело, что он обязан вначале уведомить бывшую супругу о предстоящей реализации и предложить ей выкупить его долю.

Если она не соглашается или не имеет финансовой возможности для выкупа, муж может совершить сделку без ее участия и продать свою часть на рынке недвижимости.

Можно ли продать долю в квартире, купленной в ипотеку

С реализацией части имущества, которое находится в ипотеке, возникает немало сложностей. Чаще всего продажа требуется, если супруги разводятся, но при этом еще не погасили сумму займа.

Здесь также действует главное правило всех сделок с имущественными долями – первоочередное право покупки принадлежит совладельцу.

Другое дело, что для совершения продажи в любом случае потребуется согласие финансовой организации, которая когда-то выдавала жилищный кредит.

Банки не всегда с готовностью идут на сделки по реализации имущества, которое оформлено в ипотеку. Если второй супруг готов выкупить часть собственности, практически наверняка согласие будет получено, а кредитный договор будет заново заключен на единоличного собственника.

Если долю приобретает третье лицо, можно попробовать договориться с банком, чтобы кредитные обязательства в равной степени распределили между бывшим супругом и новым владельцем доли, но это достаточно сложно. Существует также вариант досрочного погашения ипотеки и снятия обременения с последующей продажей части квартиры.

Как купить долю в квартире: пошаговая инструкция

Процесс оформления части имущества во многом повторяет процедуру стандартной сделки по покупке недвижимости. Используется классический договор купли-продажи. Выделяют следующие этапы:

  1. Подготавливаются необходимые документы (бумаги, подтверждающие право собственности, выписки из БТИ и домовой книги, договор купли-продажи, нотариально заверенные копии извещений о предстоящей продаже).
  2. Происходит подписание договора купли-продажи при содействии нотариуса.
  3. Сделка завершается в регистрационной палате или МФЦ, куда передаются документы для окончания процедуры и перерегистрации права владения.

По окончании установленного срока (обычно 2 недели) регистрация нового владельца будет завершена.

Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал

Достаточно сложно приобрести части имущества на материнский капитал. Дело в том, что к жилью, которое будет куплено на эти средства, предъявляются определенные требования. Совершить покупку можно лишь в том случае, если объект сделки – отдельное жилое помещение. Поэтому воспользоваться материнским капиталом при приобретении доли можно в следующих случаях:

  • реализуемая часть изолирована (представляет собой отдельную комнату);
  • вся квартира после сделки будет находиться в собственности покупателя.

Не получится приобрести долю в однокомнатной квартире. Кроме того Пенсионный фонд вправе отказать в покупке части жилого помещения на свое усмотрение.

Несмотря на многочисленные сложности, возникающие при продаже доли в квартире, закон регламентирует все важные моменты и предоставляет возможность всем заинтересованным сторонам совершить сделку быстро и без проволочек.

Источник: https://mfc-list.info/kak-prodat-kupit-dolju-v-kvartire-v-2018-godu.html

Как продать долю в квартире

Как продать долю квартиры

Долевая собственность чаще всего возникает при совместной покупке жилья и при распределении наследства или выделении. Рано или поздно перед собственниками может встать вопрос о том, как продать долю в квартире. Предлагаем пошаговую инструкцию с подробным описанием всего алгоритма от подготовки документов до получения денег.

Что нужно сделать прежде, чем продать долю

Долевая собственность недвижимости возникает при разделении совместно купленного жилья супругами, выделении части третьим лицам (детям), распределении наследственного или приватизированного имущества. Вопрос, можно ли продать долю в квартире, нередко встает при изменении личных ситуаций. Например, при разводе супругов или при желании одного из наследников выкупить доли другого.

Краткая инструкция, как продать долю в квартире выглядит так:

  1. Определение самой доли совладельца.
  2. Оформление договоренности с совладельцами или совладельцем квартиры.
  3. Подготовка документов для оформления договора куплю-продажи.
  4. Подписание и нотариальное заверение договора купли-продажи.
  5. Государственная регистрация сделки.
  6. Уплата НДФЛ от доходов с продажи доли квартиры.

Каждый из этапов процедуры, как продать долю в квартире, имеет свои законодательные особенности. Дальше рассмотрим подробности подготовки и реализации процесса продажи части жилого помещения.

Определение доли

Большинство собственников частей общей жилплощади даже не задумываются о том, что законодательно их доли в большинстве случаев не пригодны к продаже и покупке. Прежде чем продать долю, ее сначала нужно четко определить. В юридической практике существует два типа определения доли недвижимости:

  1. Натуральная доля – это реальный объект, часть недвижимости, которую можно определить отдельно. Например, одна комната в квартире с выделенной и четко определенной в квадратных метрах площадью.
  2. Идеальная доля – это часть квартиры, не заданная квадратными метрами, а определенная соотношением от общей площади. Например, доля 1/3 от общей площади – это не какой-то отдельно выделенный объект, а именно третья часть от общей собственности без выделения отдельной части натурального имущества.

Решая задачу, как продать долю в квартире, совладелец жилья обязательно должен определить, какова его часть имущества. Для решения этого вопроса есть два пути:

  1. Договориться и заключить соглашение с остальными собственниками или вторым совладельцем квартиры.
  2. Подать исковое заявление в суд, чтобы в ходе судебного разбирательства была определена доля продавца в общей собственности.

Эти виды процедур определения доли в квартире установлены ст. 252 ГК РФ. Если совладельцы приходят к общему решению, необходимо зарегистрировать договор в Росреестре, после чего на каждого собственника общей недвижимости оформляется отдельный кадастровый паспорт.

Если владельцы не приходят к общему соглашению, придется подавать в суд для определения доли каждого из совладельцев. Для подачи искового заявления понадобятся такие бумаги:

  1. Документы, устанавливающие права каждого из совладельцев квартиры. В зависимости от конкретных обстоятельств к ним относятся – договор купли-продажи, завещание, договор о приватизации.
  2. Документ, подтверждающий права собственников. В выписке из ЕГРН указываются имена и права каждого из совладельцев недвижимости.
  3. Технические документы на квартиру. К ним относятся кадастровый паспорт, технический план БТИ, акты перепланировки (если такие были) и другие бумаги в зависимости от характеристик жилья.
  4. Исковое заявление о выделении доли в квартире, находящейся в совместной собственности. Как правило, иск подается от лица, заинтересованного в продаже части квартиры. Ответчиками в таком случае выступают другие собственники обозначенной квартиры.

Статистика судебной практики показывает, что суд чаще всего встает на сторону истца и выделяет натуральную долю в размере комнаты или площади.

Исключение составляет разбирательство, касающееся однокомнатной квартиры, в таком случае выделить натуральную долю невозможно, так как в ней только одна жилая комната. В таком случае квартира делится на всех дольщиков по площади.

Например, квартира в 40 кв. м делится в равных долях между двумя совладельцами по 20 кв. м каждому.

Можно ли продать долю в квартире постороннему покупателю

Вопрос о том, кому можно продать долю в квартире, является весьма актуальным. Этот факт обусловлен законодательными аспектами – совладельцы общей недвижимости имею преимущественное право покупки продаваемой доли.

Чтобы соблюсти закон, при продаже долевой собственности жилья сначала необходимо уведомить совладельцев об этом намерении. Для этого необходимо подготовить извещение о намерении продать долю в общей собственности в письменном виде.

Документ составляет по шаблону, в нем обязательно нужно указать такие факторы:

  • полное название объекта;
  • предполагаемая цена продажи;
  • порядок расчетов;
  • сроки продажи и передачи имущества.

Извещение составляется для каждого из совладельцев, плюс один экземпляр для продавца доли. На собственном экземпляре каждый и дольщиков должен расписаться в подтверждение получения уведомления.

Документ можно передать совладельцам лично в руки, отправить по почте заказным письмом, передать через нотариуса. На принятие решения о покупке или отказе от приобретения предложенной доли у собственников есть ровно один месяц с момента получения уведомления.

Если ни один совладелец не выразил желания, купить долю, ее можно выставлять на продажу посторонним покупателям. Когда доля по предварительному соглашению продается одному из собственников жилья, уведомления можно не составлять, так как преимущественное право покупки соблюдается.

Если еще до того, как продать долю в квартире, все собственники отказались от ее приобретения, можно не ждать месяц. Необходимо зафиксировать факт отказа письменно с личной подписью от каждого совладельца. Эта процедура не является обязательной. Однако при заключении сделки купли-продажи нотариус может отказаться подтверждать договор, поэтому отказные лучше подготовить.

Оформление договора купли-продажи доли квартиры

Независимо от того, кому вы решили продать долю в квартире, – совладельцу или постороннему покупателю, – необходимо соблюсти нюансы составления договора. При совершении такой сделки нужно учитывать такие факторы:

  1. В договоре купли-продажи доли квартиры обязательно должны быть указаны детали – информация о всех собственниках, подробное описание квартиры, стоимость, права совладельцев.
  2. Договор необходимо заверить нотариально, а также оформить акт передачи доли квартиры новому владельцу.
  3. Заплатить госпошлину за регистрацию сделки. В 2020 году размер пошлины составляет 2000 рублей. Квитанцию об оплате необходимо приложить к документам на регистрацию.
  4. Сделка регистрируется, права нового владельца вносятся в Росреестр. Подать документы на перерегистрацию можно в одно из отделений Росреестра или через МФЦ.

Нельзя продать долю в квартире, если недвижимость находится под обременением, то есть, под невыплаченной ипотекой или в залоге.

Если одним из совладельцев жилья является несовершеннолетний, процедура продажи усложняется – необходимо согласие официального представителя (родителя, опекуна) и органов опеки и попечительства.

Если заключить договор-купли продажи без согласия органов опеки, сделка может быть расторгнута в суде.

За сколько можно продать долю в квартире

Продажная стоимость доли может отличаться от заявленной ранее в извещении совладельцам. Она зависит от нескольких факторов:

  • размер и вид доли – натуральная доля ценится выше;
  • региональных цен на жилье – чем выше цена квартиры, тем дороже и ее части;
  • места расположения – по определению есть более и менее востребованные районы;
  • состояние квартиры – относительный показатель, но иногда учитывается.

Некоторые совладельцы квартиры, решая вопрос, за сколько можно продать долю в квартире, ошибочно полагают, что достаточно просто высчитать соответствующую часть от общей стоимости. Однако это неверно. Специалисты по недвижимости рекомендуют учитывать коэффициент понижения, который начисляется с учетом конкретных факторов. При этом учитываются такие аспекты:

  1. Количество дольщиков. Чем меньше совладельцев, тем выше стоимость каждой доли.
  2. Количество зарегистрированных в квартире и реально проживающих человек. Чем больше жильцов, тем ниже стоимость.
  3. Наличие среди собственников несовершеннолетних. Этот фактор снижает цену доли, так как такое обстоятельство затрудняет процедуру размена или продажи квартиры.

Продать долю, исходя от реальной стоимости квартиры, практически нереально. В зависимости от конкретных обстоятельств берутся различные алгоритмы расчета цены.

В договоре купли-продаже необходимо указать, каким образом рассчитывалась стоимость доли – от общей стоимости квартиры, от цены квадратного метра.

Наиболее удобно и выгодно продавать натуральную долю в четко обозначенном виде – одна комната определенной площади.

Ирина Маслюковская

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kak-prodat-dolyu-v-kvartire

Инструкция по продаже (отчуждению) доли в квартире

Как продать долю квартиры

Реализация долевой собственности происходит согласно установленному порядку с применением специальных процедур.

Они касаются неукоснительного соблюдения прав других владельцев квартиры или частного дома, имеющих приоритет покупки и возможность оспорить сделку в суде.

Представленная ниже пошаговая инструкция «Как продать долю в квартире» поможет собственнику избежать ошибок и не нарушить закон.

Долевая собственность, доли выделенные и невыделенные

В большинстве случаев долевая собственность предполагает ситуации, когда обладателями недвижимого имущества оказываются несколько человек. Соответственно причитающиеся им части жилого помещения не определены, и при продаже доли в квартире для каждого собственника выделяются путем пропорционального расчета.

Иное дело, когда принадлежность конкретному лицу части помещения обозначена официальным документом.

Это может быть брачный контракт, свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, дарения или иной действительный документ.

Обычно выделенная доля имеет лишь бумажное выражение, а на деле используется всеми жильцами квартиры. Натуральное разграничение автоматически ликвидирует общее владение.

Рыночная оценка выделенной доли в квартире производится по стандартной схеме. Объект сравнивается с аналогичными предложениями на рынке недвижимости, определяется средняя стоимость.

Если же право на конкретное помещение в квартире или загородном доме за продавцом не закреплено, выделение доли происходит путем равного распределения площади на всех владельцев.

В идеале количество комнат должно соответствовать числу совладельцев квартиры. Сторона, получившая меньшее по площади помещение, имеет право на денежное возмещение.

Выделение доли производится в суде или посредством мировой договоренности участников.

Одним из самых сложных случаев в практике риэлторов и юристов являются ситуации, когда претендентов больше, чем комнат.

Даже если общая площадь распределяется посредством арифметического деления на равные доли, квартира рискует превратиться для совладельцев в камень преткновения и споров.

Продаваемая доля в квартире, «обремененная» бытовыми конфликтами, отпугивает потенциальных покупателей. Это снижает ликвидность объекта и вынуждает собственника снижать цену.

Выйти из положения можно путем выкупа долей у совладельцев жилого помещения. В дальнейшем, вырученная сумма при продажи целого объекта будет больше, чем, если продавать каждую долю в квартире отдельно.

Процедура реализации долевой недвижимости производится в четыре этапа. Предварительно владелец советуется с риэлтором либо самостоятельно изучает рынок, определяется с ценой.

Определение условий продажи доли в квартире как первый шаг сделки

Первый шаг предполагает обсуждение и фиксацию договоренностей между продавцом и покупателем. Другие обладатели долевого имущества не могут принимать в нем участие.

В процессе определяется:

  • предмет торга в виде части жилой недвижимости, ее габаритов, других характеристик;
  • сумма покупки (указывается полностью) и порядок уплаты (перечисления либо передачи) денег;
  • иные условия достигнутые сторонами, впоследствии они используются в переговорах с остальными владельцами.

На втором шаге о предстоящей продаже доли в квартире и ее условиях ставятся в известность иные дольщики. Это носит обязательный характер, оказывая прямое влияние на успех процедуры.

Любое отклонение от установленных правил является веским основанием для последующего обращения в суд, когда истцом может выступить другой владелец, и по результатам разбирательства продажа может быть аннулирована.

Извещение производится следующим образом:

  1. Каждому обладателю имущества направляется письменное уведомление о продаже с подробным описанием цены и условий.
  2. Документ отправляется даже в случае, если покупателем выступает другой дольщик.
  3. В течение указанного срока (не превышает 1 месяца) другие собственники имеют приоритет покупки, выставленной на продажу доли.
  4. Информация о покупателе, в том числе его адрес и личные данные не указываются, не имея правовой важности.

В течение месяца собственники могут отреагировать на уведомление. Отсутствие с их стороны каких-либо действий трактуется как согласие. При этом за дольщиками остается право ускорить процесс продажи, подписав отказ от приоритетной покупки.

Сделка реализуется исключительно на условиях, отраженных в уведомлении.

Если впоследствии покупатель выдвигает иные требования, например меньшую стоимость, весь процесс производится заново. При неисполнении обязательств продажа может быть аннулирована в судебном порядке.

Правом преимущественной покупки обладают все дольщики, воспользовавшись которым, каждый может приобрести пропорциональную часть имущества.

Нотариальное заверение

Третий шаг: продажу подтверждает нотариус, чье обязательное участие в оформлении сделки установлено законом в 2016 году. До этого продажа долевой собственности сопровождалось массой нарушений, зачастую превращаясь в инструмент сведения счетов, что заставило государство принять меры.

Сегодня любая реализация долевой собственности предполагает нотариальное заверение, без которого переход права собственности не регистрируется в Российском реестре.

Оба участника сделки обращаются в действующую контору, представив следующие документы:

  • отказы других собственников от приоритетной покупки либо доказательства отсутствия их реакции в установленный срок. К ним относятся почтовые чеки, датированные корешки корреспонденции;
  • имущественное свидетельство либо выписка ЕГРП, техпаспорт БТИ, кадастровые документы;
  • соглашение о покупке;
  • личные документы продавца и покупателя;
  • санкция органов опеки, если затрагиваются интересы несовершеннолетних.

Нотариус анализирует обстоятельства соглашения о продаже, реакцию других собственников. По итогам он заверяет сделку печатью и подписью, либо отказывает в оформлении, сославшись на обнаруженные нарушения. Решение вносится в нотариальный реестр, после чего стороны могут приступать к дальнейшим действиям.

Государственная регистрация

Четвертым заключительным шагом будет государственная регистрация сделки. Осуществляется она при обращении в ближайшее учреждение Российского реестра или районный Многофункциональный центр (МФЦ).

Размер государственной пошлины за внесение изменений по объекту недвижимости в ЕГРН составляет 2 тыс. рублей. Квитанция об ее оплате прикладывается к поданному заявлению вместе с пакетом документов, ранее представленных нотариусу. Контрагенты решают все вопросы лично или через представителя, чьи права требуют наличия нотариальной доверенности.

По улаживанию формальностей в соглашении купли-продажи ставится регистрационная печать, а переход прав собственности на долю в жилом помещении отмечается в ЕГРН. Участники получают подтверждающие документы: выписку, заверенный договор, кадастровый паспорт. Новый собственник вступает в законные права.

Продажа долевого имущества при ипотеке

Собираясь реализовать квартиру, взятую в ипотеку, собственник должен согласовывать все действия с банком, кредитные обязательства перед которым покупатель берет на себя. Сама процедура предусматривает получение разрешения от банка, нотариальное подтверждение соглашения, полную выплату покупателем задолженности. По итогам кредитор выдает документ об отсутствии претензий к должнику.

В других случаях банк выступает непосредственным участником процедуры, предлагая покупателю две ячейки. В одну из них вносится искомая сумма покупки, в другую разница между ипотечной и реальной ценой. Все вопросы, связанные с регистрацией, решают банковские служащие.

Закон об ипотеке прямо указывает на невозможность покупки отдельной доли, отмечая, что доля собственности не может выступать предметом залога.

При этом приобретателю предоставляется возможность выкупа последней части. Т.е изначально он должен являться владельцем первой доли.

После реализации сделки он становится единственным обладателем квартиры, которая в свою очередь, на 100% передается в банковский залог.

Банки крайне неохотно идут на долевой выкуп, тем более, чаще всего подобные сделки заключаются между родственниками и разведенными супругами. По статистике лишь треть кредитных организаций идет навстречу клиентам. Даже при переоформлении долговые обязательства остаются за лицом, на которого оформлялся кредитный договор, в редких случаях выплаты распределяются на обоих дольщиков.

Чаще всего владельцы прибегают к отказу от своей части имущества в пользу и с согласия другого заемщика. Банк проверяет его финансовую состоятельность и в отсутствие проблем переоформляет сделку.

Продажа доли, если другой собственник несовершеннолетний

Если одним из владельцев является несовершеннолетний гражданин, продавец направляет уведомление о сделке его родителям. Кроме этого требуется подтверждение органов опеки и попечительства, поскольку появление в квартире другого лица, может нарушить права и жилищные условия ребенка.

Формально согласие опеки не требуется, поскольку законными представителями несовершеннолетних детей являются их родители. На практике справку из органов попечительства часто требуют нотариусы и регистрационные службы. Заинтересован в ней и покупатель, поскольку отсутствие санкции может стать поводом к судебному разбирательству и признанию договора недействительным.

Судебные споры

Разбирая споры дольщиков, суд учитывает несколько факторов, и в первую очередь подробное и своевременное уведомление других собственников. Если их права по выкупу доли в квартире или доме были нарушены, либо в уведомлении названа неверная цена и условия сделки, продажа может быть отменена.

Практика знает массу примеров, когда суд прекращает право собственности одного из дольщиков с выплатой ему компенсации. Причинами выступает:

  • небольшая площадь долевого владения;
  • небрежная эксплуатация (долгое не появление в квартире);
  • отсутствие у совладельцев родственной связи;
  • конфликтные отношения дольщиков, делающие совместное проживание невозможным.

Источник: https://svoedelo-kak.ru/nedvizhimost/prodat-dolyu-v-kvartire.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.