Как перевести землю под строительство дома

Содержание

Перевод участка из ИЖС в коммерческие земли

Как перевести землю под строительство дома

04.01.2020 00:00

Использование земельного участка под ИЖС для целей предпринимательства допускается только после корректировки вида разрешенного использования (ВРИ). Как внести изменения в реестр расскажем в статье.

Общие требования для перевода объекта

Для возможности перевода земли необходимо соблюсти базовые требования. Первое обязательное условие заключается в том, что объект должен стоять на кадастровом учете. Это несложно проверить:

1.    Изучите правоподтверждающие бумаги. Если в выписке из ЕГРН есть кадастровый номер – объект стоит на учете.
2.    Когда кадастровый номер не установлен, но есть адрес или условный номер, проверить данные можно на официальном ресурсе Росреестра. Если найти сведения не удалось, объект не стоит на учете.

Прежде чем осуществлять перевод, необходимо поставить надел на кадастровый учет. Для этого потребуется собрать документы, пройти необходимую процедуру в кадастровой палате и зарегистрировать изменения в Росреестре. В некоторых случаях постановку на кадастровый учет проводят единовременно с изменением категории земельного участка.

Второе обязательное условие для корректировки – четкое определение границ территории. Чтобы узнать, установлены ли границы, можно обратиться к публичной кадастровой карте на официальном сайте Росреестра. Для поиска объекта кликните на лупу в верхнем левом углу экрана и введите кадастровый номер.

Если границы объекта установлены, он подсвечивается желтым. Когда границы не установлены, появляется надпись: «Без координат границ» или «Ничего не найдено». В такой ситуации потребуется определить границы и только следующим этапом переводить в другую категорию.

На внесение корректировок в сведения об объекте должны согласиться все владельцы. Процедура инициируется путем подачи общей заявки о переводе. Вы можете заказать эти работы у наших специалистов.

Пошаговая инструкция корректировки ВРИ участка

Для изменения категории участка из ИЖС в коммерческую необходимо пройти четыре этапа. Остановимся на каждом подробно.

Этап 1. Уточнение территориальной зоны участка и вида разрешенного использования

От принадлежности к территориальной зоне зависят последующие действия. Уточнить эти данные можно в плане застройки землепользования (ПЗЗ), градостроительной карте и генеральном плане территории. Эти документы утверждаются для каждого населенного пункта.

Чтобы получить информацию необходимо знать адрес и кадастровый номер земельного участка. Алгоритм действий:

1.    В публичной кадастровой карте укажите номер объекта. Запомните местоположение участка.2.    Найдите ПЗЗ нужного населенного пункта. Для этого воспользуйтесь любой поисковой системой. Введите в строку поиска название населенного пункта, регион местоположения, а затем слова «администрация ПЗЗ».

Как правило, нужный сайт окажется по первой ссылке. Скачайте ПЗЗ и карту к ним.3.    Найдите участок на карте. Для этого сравнивайте изображение и ориентиры с картой на сайте Росреестра. Название территориальной зоны будет указано с краю карты.

Для участка под ИЖС будет надпись: «Зона индивидуальной жилой застройки».

4.    В ПЗЗ найдите нужный ВРИ и прочтите описание. В документе прописываются основные, условно-разрешенные и вспомогательные виды использования, допустимые в текущей зоне расположения земельного участка.

Допустим, перевод земли из ИЖС в коммерческую требуется для строительства магазина. Нужный ВРИ может называться «объекты розничной торговли». Дальнейшие действия зависят от ситуации:

1.    Нужный ВРИ является основным. Необходимо получить справку из ИСОГД, а затем изменить целевое назначение.2.    Нужный ВРИ является условно-разрешенным. Потребуется получить справку из ИСОГД, оформить разрешение в муниципалитете и зарегистрировать изменение целевого назначения.

3.    Нужный ВРИ не прописан. Потребуется внесение корректировок в ПЗЗ населенного пункта (ст. 33 ГрК РФ). Для этого необходимо подать заявление в муниципалитет. В дальнейшем вопрос решается специальной комиссией.

На практике, когда нужный ВРИ не указан, положительное решение о внесении изменений в ПЗЗ выносится редко.

Этап 2. Получение выписки из ИСОГД

ИСОГД – это информационная система обеспечения градостроительной деятельности. Необходимо получить выписку из этой системы для доказательства того, что зона расположения земельного участка предусматривает требуемый ВРИ.

Документ выдается в архитектурном отделе муниципалитета, в департаменте градостроительства или в МФЦ. Чтобы получить выписку, собственнику необходимо подать заявление о предоставлении справки. При себе необходимо иметь паспорт и актуальную выписку из ЕГРН.

Справка предоставляется на платной основе. Госпошлина составляет 1000 рублей. Срок изготовления – до 30 дней. Точный срок устанавливается администрацией.

Этап 3. Процедура изменения

Если нужный ВРИ прописан в справке в качестве основного, никаких дополнительных процедур не потребуется. Собственник может обратиться в кадастровую палату и перевести участок в нужный ВРИ.

Если требуемый ВРИ прописывается в качестве условно-разрешенного, собственнику необходимо оформить разрешение на перевод в муниципалитете. Для этого подается пакет документации, в который входит:

•    заявление (форму предоставит сотрудник муниципалитета);•    справка из ИСОГД;•    выписка из ЕГРН;•    правоустанавливающие бумаги – договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в права наследования и др.;•    фотографии земельного участка;•    общегражданский паспорт собственника (или нескольких);

•    доверенность, если интересы собственника представляет другой человек.

Специалист заберет пакет документов и выдаст расписку об их получении. Владельцу сообщат о времени и месте проведения заседания комиссии. Оно произойдет в течение месяца после оформления заявления.

На первом заседании будет решено, есть ли смысл выносить вопрос на публичное слушание. Если решение положительное, назначается день проведения мероприятия. Как правило, это происходит через 1-3 месяца.
На публичном слушании любой человек сможет проать за или против. Это фиксируется в протоколе.

Затем назначается дата второго заседания комиссии. На нем принимается решение о выдаче рекомендации на оформление разрешения. Если оно положительное, дело направляется главе муниципалитета. Это заключительный орган, который принимает окончательное решение. По итогам выдается официальное разрешение на перевод в письменной форме.

Этап 4. Изменение ВРИ на коммерческий

Для внесения изменений в ЕГРН необходимо подать бумаги в МФЦ или в Росреестр. Госпошлина за предоставление услуги составляет 350 р.

Для внесения корректировок предоставляются следующие документы:•    общегражданский паспорт;•    справка из ИСОГД;•    решение муниципалитета;•    правоустанавливающий документ;

•    квитанция о перечислении госпошлины.

Срок внесения изменений – 7 рабочих дней. В назначенный день потребуется посетить МФЦ или Росреестр повторно, чтобы забрать готовые бумаги.

Дополнительная информация по теме

Как получить топографический план земельного участка по кадастровому номеру

Нормы отступа от границ участка при строительстве дома

Виды разрешенного использования земель населенных пунктов

Источник: https://kadastr-plan.ru/poleznaya-informatsiya/perevod-uchastka-iz-izhs-v-kommercheskie-zemli

Как перевести землю сельхозназначения в ИЖС? Сколько стоит перевод?

Как перевести землю под строительство дома

Перевод земель сельхозназначения под ИЖС – это важный шаг для расширения возможностей по её использованию. Для того чтобы осуществить этот перевод, понадобится достаточное количество времени и средств. Обо всех подробностях перевода следующая статья.

Когда возможен перевод?

Сам по себе перевод земли сельхозназначения в землю индивидуального жилищного строительства возможен: данная процедура регулируется напрямую через Земельный кодекс РФ, а также Федеральный закон №172.

Однако для осуществления перевода необходимо учитывать следующие требования и нюансы:

  • Земля должна относиться к категориям земель населенных пунктов.
  • При переводе земля изменит свою кадастровую стоимость, а также свое стратегическое назначение в будущем, что немаловажно для экономической деятельности на участке.
  • Часто в случаях, когда участок находится за пределами населенного пункта, а развитие последнего в рамках расширения не предполагается, получить разрешение на перевод земли под ИЖС будет невозможно.
  • Как правило, такой перевод оказывается нерентабельным для государства, то есть оно теряет свой предполагаемый доход. Поэтому владельцу придется доказать необходимость перевода земли под ИЖС.
  • В результате перевода участок будет внесен в черту поселений.

Возможность смены категории земли также ограничивается Градостроительным кодексом РФ. В некоторых случаях, когда возникают затруднения с переводом земли, могут быть организованы дополнительные общественные слушания и иного рода разбирательства для принятия окончательного решения.

Порядок перевода земли сельхозназначения в ИЖС

Последовательность действий при реализации перевода земли сельхозназначения в ИЖС достаточно проста. Она регламентируется непосредственно Федеральным законом № 172. Обратимся к алгоритму для подробного рассмотрения:

  • Нужно подготовить пакет необходимых документов. К ним относятся копия паспорта, оригинал выписки из Кадастра, документы о владении земельным участком, письменное согласие на перевод от правообладателя, ходатайство о переводе по такому образцу:
  • После этого документы относят в местную администрацию для непосредственного рассмотрения. На рассмотрение пакета документов государство выделяет 2 месяца. В течение данного периода бумаги будут проверяться. Иногда процедура требует меньше времени;
  • После проверки документов еще 2 недели выделяются на вынесение решения о переводе: это может быть или разрешение, или обоснованный отказ. При этом о причине отказа заявителя всегда уведомляют официально;
  • Если заявка на перевод одобряется, то заявитель получает официальный акт, подтверждающий перевод земельного участка в категории населенного пункта под ИЖС. В данном акте указывается такая информация, как общие сведения об участке (площадь, кадастровый номер и т.д.), основания для перемены категории и категорию, к которой земля относилась ранее.

Таким образом, общий срок перевода земли сельхозназначения под ИЖС занимает до 2,5 месяцев и при этом требует от заявителя минимум сведений.

Однако после перевода заявителю нужно будет внести соответствующие изменения в ЕГРП.

Стоимость перевода земли под ИЖС

Переводы земли из сельхозназначения под ИЖС осуществляется не бесплатно – его стоимость может достигать даже 200 000 рублей и более в отдельных случаях.

Общая сумма состоит из ряда выплат, и некоторых из них являются опциональными:

  1. Госпошлина. Обязательная плата за перевод, которую потребуется заплатить в любом случае. Госпошлина в данной ситуации не является фиксированной и составит 30% от кадастровой стоимости земли. Если кадастровая стоимость участка вам неизвестна, то можно обратиться к таким ресурсам, как Росреестр, где в короткие сроки для вас изготовят выписку из Госреестра.
  2. Услуги нотариуса. Опциональная плата, которая требуется в том случае, если, например, владельцев земли несколько. В такой ситуации потребуется получить нотариально заверенное разрешение от каждого из владельцев. Стоимость будет зависеть от того, какое количество владельцев существует на данный момент и сколько документов потребуется заверить.
  3. Услуги юриста. Если заниматься документами сложно или нет времени, весь процесс можно доверить юристу. Его услуги обойдутся вам в сумму от 10 000 до 50 000 рублей в согласовании со сложностью ситуации.

Перед переводом следует взвесить все плюсы и минусы: стоит ли процедура того времени и средств, которые на неё придется потратить? При этом необходимо помнить, что на землях под категорией ИЖС разрешено возведения дома с последующим правом проживания.

Источник: https://2realtor.ru/perevod-zemel-selskoxozyajstvennogo-naznacheniya-v-izhs/

Как перевести СНТ в ИЖС в 2020 году – можно ли, землю, участка, легально, выход, стоимость, сколько стоит

Как перевести землю под строительство дома

Построить жилой дом можно только на предназначенной для этого территории. Несоответствие назначения требует изменения статуса участка. Как 2020 году перевести садовый участок в ИЖС?

Приобретение готового участка под строительство жилого дома обходится, как правило, в немалую сумму. Намного дешевле и проще купить землю, предназначенную для садоводства.

Но на таком участке разрешается размещать только садовые домики и хозпостройки. Как в 2020 году перевести землю СНТ в статус ИЖС?

Что нужно знать

Всем землям в РФ присвоено определенное назначение, определяющее порядок их использования.

Так на землях городских поселений и муниципальных образований разрешается:

  • строить жилые объекты;
  • располагать необходимые населению коммуникации;
  • размещать объекты инфраструктуры и т. д.

Принадлежность земли к определенной категории определяет правовой режим ее использования. Но кроме того значение имеет и вид разрешенного использования конкретного участка.

Планируя постройку дома, важно учитывать статус участка – для индивидуального жилищного строительства, подсобного хозяйства или садоводства.

Построить жилой дом для постоянного проживания разрешается на участках ИЖС. Но такая земля стоит дороже участков иного назначения.

Потому многие граждане предпочитают покупать участок, предназначенный для ДНП или СНТ, чтобы потом поменять вид его разрешенного использования.

Определения

Земельный участок ИЖС – это земля, предназначенная для индивидуального жилищного строительства.

Для возведения жилого дома на таком участке требуется разрешение на строительство, поскольку построенное здание должно размещаться в соответствии с градостроительным планом.

Построенному на участке ИЖС дому присваивается полноценный адрес, позволяющий зарегистрироваться по месту проживания.

Участок СНТ относится к землям садоводческого некоммерческого товарищества. СНТ организуется гражданами в добровольном порядке с целью совместного решения социально-хозяйственных задач при осуществлении садоводства.

Строить дом на землях СНТ можно без предварительного согласования и получения разрешения. Для регистрации в таком доме потребуется признание дома жилым и присвоение полноценного адреса.

Стандартный адрес для СНТ – это название объединения и номер участка. Среди отличий участков СНТ и ИЖС можно отметить следующие особенности:

  • садоводческий участок стоит в разы меньше земель ИЖС;
  • присоединение электросетей для участков ИЖС обязательно, электроснабжение земель СНТ зависит от их местоположения;
  • налогообложение земель ИЖС выше, чем СНТ;
  • для ИЖС обязательно наличие инфраструктуры, в отличие от СНТ, где инфраструктуры может и не быть.

Плюсы и минусы перевода участка

Можно ли СНТ перевести в ИЖС легально? Закон не запрещает переводить участки земли из одной категории в другую и изменять вид разрешенного использования.

Однако нужно учитывать, что перевод участка имеет как преимущества, так и недостатки.

Если рассматривать перевод земли СНТ в ИЖС, то основными плюсами можно назвать следующие обстоятельства:

На участке можно построить капитальный жилой домВысотой до трех этажей
В построенном доме можно прописатьсяИ зарегистрировать членов семьи
Благоустройство участкаВ частности подведение коммуникаций, должно обеспечиваться за счет местного бюджета

Из минусов изменения СНТ на ИЖС нужно отметить:

Увеличение кадастровой стоимости землиЗа счет этого увеличится сумма налога на имущество
В течение пяти лет после переводаНеобходимо построить на участке жилое здание

Вместе с тем недостатки перевода можно и не учитывать. Если земля нужна для постройки жилого дома, то значит, владелец готов платить налоги на имущество.

А необходимость постройки объекта ИЖС и вовсе эфемерный недостаток, поскольку перевод обычно и осуществляется с целью последующего строительства.

Но возможность перевода участка в другую категорию не означает, что статус земли будет изменен только по желанию собственника. В переводе могут отказать по различным причинам.

Например, участок находится слишком далеко от городского поселения, отсутствуют необходимые инженерные коммуникации, имеются препятствующие переводу обременения.

Правовое регулирование

Процесс перевода участка любого назначения в ИЖС регламентируют следующие правовые акты:

  • Земельный кодекс РФ;
  • ФЗ № 172 от 21.12.2004.

Но перевод участка СНТ в ИЖС может показаться неактуальным, поскольку закон позволяет возводить на садоводческих участках жилые дома и даже прописываться в них.

К тому же до конца 2020 года можно воспользоваться нормами ФЗ № 93 от 2006 года и по «дачной амнистии» оформить право собственности на садовый домик.

Источник: http://jurist-protect.ru/kak-perevesti-snt-v-izhs/

Перевод земли под строительство < Юридический центр ГРАД

Как перевести землю под строительство дома

В настоящее время существует несколько вариантов перевода земель, предназначенных для сельского хозяйства, чтобы использовать их в дальнейшем под строительство.

Одним из самых распространенным является вариант перевода сельскохозяйственных земель под постройку дачи.

После того, как вы осуществите перевод земли под строительство дачи, на данном участке можно возводить дома для постоянного круглогодичного проживания с дальнейшей возможностью регистрации.

Помимо всего прочего, для земельных участков под строительство дачного хозяйства можно еще получить разрешение на электрификацию и газификацию.

И по этой причине многие при осуществлении перевода участка земли в ИЖС отдают предпочтение подобной разрешительной процедуре.

Во многом данное оформление имеет те же достоинства, но вот перевод осуществляется намного быстрее и требует меньше затрат.

Перевод земель в другую категорию представляет собой изменение самой категории, то есть земля из сельскохозяйственных земель переводится в земли поселений. Таким образом, земельный участок приобретает все правовые преимущества, позволяющие использовать ее возможности в более широком спектре.

Поэтому, после подобного перевода участок земли становится более ценным и существенно поднимается в цене. Вы прилагаете минимум усилий и вложений – и в ответ получаете прибыль, многократно превышающую расходы.

Примерный алгоритм действий при переводе земель сельскохозяйственных под земельный участок для дачного строительства.

          1. Земельный участок должен находиться в собственности.

          2. Сельское муниципальное образование в лице администрации, на чьей территории находится данный участок земли, должно походатайствовать перед администрацией муниципального района предоставлении лицу разрешенного вида эксплуатации земельного участка без перехода в новую категорию.

          3.

После того, как сельская администрация подала ходатайство, глава администрации муниципального района по данному ходатайству дает поручение комитету по управлению имуществом, а также управлению архитектуры подготовить соответствующие материалы для проведения публичных слушаний. На этих слушаниях должен быть рассмотрены все вопросы, связанные с изменением вида разрешенной эксплуатации указанного участка земли.

Должен быть назначен день для проведения данных публичных слушаний. Каждый желающий вправе выступить и представить возражения на перевод земли под строительство. О назначении публичных слушаний сотрудниками управления архитектуры готовится постановление, которое должно быть подписано главой муниципального района.

          4. Вынесенное постановление о дне проведения данных публичных слушаний публикуется в средствах массовой информации.

          5. В назначенный день в определенном месте проводятся публичные слушания по вопросам изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Здесь будут фиксироваться все лица, которые там будут присутствовать, а также их место жительства и паспортные, контактные данные.

Здесь же будет составлен протокол проведения публичных слушаний, и этот протокол подпишут председатель (или руководитель данного поселения), а также его секретарь.

          6. После проведения вышеперечисленных манипуляций районная администрация издает “Заключение по результатам публичных слушаний”, которое подписывается главой администрации муниципального района.

          7. По факту проведения данных слушаний и написания заключения по результатам проведенных публичных слушаний публикуются сообщения в местных средствах массовой информации.

          8. Глава муниципального района выносит постановление об изменении вида разрешенного использования участка земли и поручает районному отделу управления федерального агенства кадастра недвижимости внести соответствующие изменения в учетно-земельную документацию.

          9. Для смены назначения участка земли, не путать с переводом земли в другую категорию, документы направляются в территориальный отдел федеральной службы регистрации движимости.

          10. В ответ отдел районного управления российской недвижимостью, под которым подписывается руководитель данного управления, сообщает о внесении в госреестр земельных участков района кадастров сведений о виде разрешенной эксплуатации участка земли.

          11. Районный отдел управления российской недвижимостью готовит нормативный акт для расчета кадастровой стоимости данного участка земли.

          12. Собственник участка подает заявление в районный отдел управления Роснедвижимостью о проведении кадастрового учета и текущих изменениях, в частности, изменениях вида разрешенного использования земельного участка с присвоенным кадастровым номером.

          13. После получения выписки от земельного государственного кадастра, в котором указывается новый вид разрешеного использования участка земли, вносятся изменения в госреестр прав.

          14. Получение свидетельства о госрегистрации прав собственности на участок земли с новым видом разрешенного использования возможно в территориальном отделе управления федеральной регистрационной службы.

Тем не менее, собственнику не обязательно вносить изменения в свидетельство о праве собственности, поскольку в едином реестре прав на объекты недвижимости и сделок с ним уже содержатся сведения о новом виде разрешенного использования данного земельного участка.

Вы можете заказать предварительную консультацию по телефону +7 (967) 087-44-23
Или воспользоваться формой обратной связи.
Мы будем рады помочь Вам в решении любых возникающих вопросов.

Источник: http://gradmoscow.ru/perevod-zemel/perevod-zemli-pod-stroitelstvo/

Как поменять категорию земли

Как перевести землю под строительство дома

bloodua/Depositphotos

Согласно законам Российской Федерации, все земли делятся на ряд категорий: населенных пунктов; сельхозназначения; промышленного и социального назначения, а также некоторые другие. Только на земельных участках первых двух категорий закон разрешает строить жилье, и только эти территории имеют все права, чтобы устроить комфортную жизнь.

Вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка под индивидуальное жилищное строительство актуален только для земель населенных пунктов, к примеру коттеджных поселков, где разрешены проживание и регистрация.

Как выбрать и купить участок под строительство?

На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?

Другими словами, «категория земельного участка» и «вид разрешенного использования земельного участка» дают ответ на вопрос, какие объекты капитального строительства можно в законном порядке построить на этой земле.

Основная сложность — в генплане

Закон нашей страны не предусматривает переход земли из одной категории в другую по желанию собственника. Поменять ее с «сельхозназначения» на «земли, где можно возводить частный дом», не получится.

Основанием для такого изменения может стать только новый утвержденный генплан территории. В этом плане администрация района должна предусмотреть такое изменение.

Только в этом случае собственник имеет право подать ходатайство в администрацию о смене категории земельного участка.

Рассматривают ходатайство до двух месяцев, а после этого в течение еще пары недель выдается положительное решение или отказ.

Если ответ «да», то владелец участка получает на руки акт, в котором указываются:

  • основания для изменения категории;
  • границы, площадь и кадастровый номер участка;
  • категория, к которой относилась земля, и категория, к которой она будет относиться теперь.

Разрешено ли строительство на землях СНТ?

Три критически важных нюанса при покупке участка под ИЖС

причина отказа в смене категории земли

Вам откажут в смене категории участка, если участок расположен на удалении от черты населенного пункта и в планы администрации не входит развивать и расширять ближайший населенный пункт.

Еще до того, как запускать весь процесс, стоит учесть и другие факторы. Например, в смене категории откажут, если экологическая экспертиза оказалась отрицательной; если целевое назначение земли не соответствует землеустроительным документам; если участок относится к таким категориям, как пастбище, луг или нечто подобное.

Стоимость услуги и налоги

Во-первых, при изменении категории земли поменяется и налог на нее. Но если землю в другой статус не перевели, а на участке сельхозназначения разрешили построить жилой дом, то налоговая ставка останется прежней.

Покрытие изменения кадастровой стоимости участка — вот самая затратная часть. И платить за это должен собственник. Сумма может достигать 30% от стоимости земли.

На стоимость процедуры повлияют также размер участка, услуги по подготовке документов, создание проекта будущего дома, а если будет необходимо, то и экологическая экспертиза.

Могу ли я перевести свою землю в категорию ИЖС?

Почему поменять категорию земли проще, если рядом кладбище?

Иначе дело обстоит с видами разрешенного использования. Их поменять можно и даже проще, чем несколько лет назад. Если в вашей территориальной части Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) вы как собственник участка имеете право изменить ВРИ, тогда просто следуйте инструкции.

1. Уточните зону вашего участка

Это вы можете сделать на сайте администрации вашей территории (района). Узнав наименование зоны земли, важно уточнить ее расшифровку и весь список допустимых видов разрешенного использования.

2. Соберите документы

Если в этом списке в ПЗЗ допустимый вид разрешенного использования — ИЖС, то, чтобы изменить ВРИ, вам потребуются:

  • паспорт и его копия;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая права собственника;
  • заполненное заявление в адрес кадастровой палаты и Росреестра об изменении ВРИ.

Строим дома на земле СНТ – как их оформлять?

Я имею право построить на ИЖС многоквартирный дом?

3. Куда обращаться?

Вы можете все сделать самостоятельно или прибегнуть к услугам кадастрового инженера.

Он составит заявление на изменение ВРИ, приложит скан ПЗЗ (документа градостроительного зонирования), а после отправит дело в кадастровую палату, которая меняет ВРИ.

Заявление вы также можете подать самостоятельно через МФЦ. Важно, чтобы весь процесс проводил сам собственник земельного участка, его наследник или нотариально доверенное лицо.

4. Стоимость перевода

Изменение ВРИ бесплатное.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Как поменять категорию земли?

Чем отличается садовый дом от дачного?

Каким образом можно купить муниципальную землю под ИЖС?

Требуется ли разрешение на строительство сарая, гаража на участке?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_pomenyat_kategoriyu_zemli/7789

Почему не все участки можно перевести под индивидуальное жилое строительство

Как перевести землю под строительство дома

Иванова Екатерина. Кандидат юридических наук, президент Межрегионального юридического центра земельных отношений. Земельный юрист с 2005 года.. Дата: 21 августа 2020. Время чтения 7 мин.

bilanol/freepik.com

Разместить собственный дом можно только на участках для индивидуального жилого строительства, размещенных в пределах населенного пункта или предназначенных для ведения садоводства на землях сельхозназначения. Если категория и назначение не соответствуют, их придется изменить.

Этот процесс довольно длительный и дорогостоящий, при оформлении документов можно столкнуться с рядом «подводных камней» и нежеланием властей расширять границы поселений. Поэтому эксперт в области земельных отношений советуют обращаться за помощью к узкопрофильным специалистам.

Эксперт рассказывает

У любого земельного участка есть две главные характеристики, которые определяют возможность строительства на нем жилого дома, – это его категория и вид разрешенного использования (ВРИ).

Требования

Характеристики земли прописаны в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

Для строительства индивидуального жилого дома нужно, чтобы было указано:

  • категория участка как «земли населенных пунктов» (ЗНП);
  • вид использования – «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС).

От редактора! В классификаторе ВРИ, утвержденном приказом Минэкономразвития № 540 от 04.09.

2014, указано, что надел ИЖС применяют для размещения отдельно стоящего здания, предназначенного для проживания и удовлетворения бытовых нужд одной семьи. Ограничения – не более 3 этажей над землей, высота – до 20 м.

Здесь же можно строить индивидуальные гаражи, хозпостройки, выращивать сельхоз и декоративные культуры.

В дальнейшем такому участку можно присвоить адрес, прописаться, что дает свои преимущества, в том числе возможность подвести коммуникации, пользоваться социальными льготами, оформить по месту регистрации детей в сад, школу.

На крайний случай, подойдет также сочетание:

  • категории: «земли сельскохозяйственного назначения» (ЗСХН);
  • ВРИ: «ведение садоводства».

Этот вариант более бюджетный, с точки зрения стоимости земли, но может потребовать отдельных затрат на перевод дома из нежилого в жилой, а также регулярных дополнительных платежей на поддержание и расчистку дорог, охрану, уличное освещение и прочих расходов, принятых в садовых и дачных товариществах.

От редактора! Обращайте внимание на дословную формулировку ВРИ. Если указано «Садоводство», код 1.5 по классификатору, участок можно использовать исключительно для выращивания многолетних сельхозкультур. Здесь запрещено возводить любые сооружения. Размещение жилого или садового дома допускается только при разрешении «ведение садоводство», код 13.2.

Если характеристики не соответствуют перечисленным, потребуется перевод земельного участка (ЗУ).

Источник: Alexander Safonov/freepik.com

Примечание от редактора! Начать работы по возведению ИЖС без изменения характеристик ЗУ не получится, так как муниципалитет не выдаст уведомление о соответствии для начала строительства.

Если же на свой риск все же разместите дом, нет никакой гарантии, что самострой получится в дальнейшем узаконить. По п. 1 ст. 9.5 КоАП, за возведение объектов без разрешения предусмотрен штраф 2 000–5 000 руб. Но это не самое страшное.

Если ЗУ однозначно невозможно перевести в категорию под строительство или дом угрожает жизни и здоровью людей, даже готовое здание могут заставить снести по решению суда за счет собственника.

Кроме этого, по п. 1 ст. 8.8 КоАП за нецелевое использование земли как по принадлежности к категории, так и к ВРИ на граждан накладывают штраф в размере 0,5–1% кадастровой стоимости, но не меньше 10 000 руб. Если цена по кадастру не определена – 10 000–20 000 руб.

Как изменить категорию

Для этого нужно предварительно пересмотреть генеральный план муниципального образования. Эта процедура крайне затратная для обоснования необходимости такого перевода и не обязательная для учета властями.

Источник: bilanol/freepik.com

От редактора! Перевод в категорию «населенного пункта» возможен, если надел расположен вблизи его границ или планируется расширение в ближайшее время.

Однако владелец участка может совместно с проектировщиком все обосновать, а муниципалитет – не согласиться с предлагаемым переводом, поскольку любой прирост населения ставит для властей неприятные и затратные задачи: где этих новых жителей учить, лечить, как им обеспечивать наличие коммуникаций, дорог, освещения, остановок общественного транспорта.

Примечание!

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/perevod-zemli-v-izhs/

Как перевести землю в жилую категорию

Как перевести землю под строительство дома

Строить жилье можно только на земле с определенным статусом. И эта земля достаточно дорогая. Но можно взять дешевую землю и изменить ее статус на пригодный для строительства жилья. Согласно ст. 7 Земельного кодекса, в России земли по целевому назначению подразделяются на семь категорий.

Но если речь идет о земле, которой может владеть обычный человек, то категорий остается только две: во-первых, земли сельскохозяйственного назначения, во-вторых, земли населенных пунктов. Теоретически гражданин может владеть землями категорий лесного фонда или промышленной землей, но это актуально, скорее, для предпринимателей.

И сегодня о земле для бизнеса мы говорить не будем. Кроме категории, у каждого земельного участка есть «вид разрешенного использования». Список этих видов достаточно обширный. Формально даже не существует запретов на придумывание новых.

Местные власти вполне могут определить для некой территории вид разрешенного использования – «строительство цирка» или, например, «организация площадки для гей-парадов». Но если нас интересует земля, на которой можно построить частный дом, то с этим все жестко.

Для строительства собственного жилого дома годятся участки, имеющие один из всего лишь только двух вариантов статуса. 1.    Категория – земля населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). 2.

    Категория – земля сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – дачное строительство (прописка возможна не во всех случаях). Все! Больше нигде полноценное жилье поставить не получится. На землях с разрешенным использованием под садоводство, под личное подсобное или крестьянско–фермерское хозяйство можно возводить постройки-времянки, но они не будут считаться жилыми помещениями, и прописаться в них нельзя.

Категория и разрешенное использование земли обязательно указываются в документах на участок (об этом говорится в ранее опубликованной статье «Как самостоятельно провести экспертизу юридической чистоты земельного участка»).
Стало быть, если вы приобретаете участок для строительства жилого дома, то для вас могут представлять интерес только два упомянутых выше варианта: ИЖС или дача… Либо можно купить землю с любым статусом, а потом перевести ее в нужную категорию или поменять вид разрешенного использования. Это вполне легитимная процедура. Даже существует бизнес построенный на этом принципе: компания покупает большой участок сельской земли, меняет ее категорию и распродает частями под коттеджи. Даже учитывая накладные расходы на перевод земли и нарезку участков, доход от такой операции может превышать 500%. А вот для частного лица процедура по смене статуса земли под его домом, может оказаться слишком тяжелой и/или дорогой. Впрочем, давайте по порядку. Для начала рассмотрим более сложную процедуру смены категории земли, потом поговорим о более простом деле – об изменении вида разрешенного использования участка.

История вопроса

Менять категорию земли разрешил закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» 127-ФЗ от 21.12.04. Вот только в первой редакции закона было сказано, что сельскохозяйственные земли можно перевести в иную категорию только, если они не пригодны для использования по прямому назначению. Причем сама эта «непригодность» в законе никак не расшифровывалась. Единственным документом, описывающим параметры негодных агро-земель, оказалась инструкция Минсельхоза СССР аж за 1982 г., где под участками непригодными для сельскохозяйственной деятельности значились «скалы, обнажения плотных пород, осыпи, ледники, вечные снега и земли под водой» (надо понимать – болота). Неужели кто-то в принципе стал бы относить такие участки к сельским землям? Но бумага есть. А значит, по мнению чиновников, все пригодные для обитания человека земли нельзя вывести из под сельского хозяйства. Закон съел сам себя. И только после того, как 7 августа 2005 г в него были внесены поправки, дело стронулось с мертвой точки. Первыми, кто занялся переводом земель из категории в категорию, стали предприниматели. По описанной выше схеме сельские угодья превращались в стройплощадки для коттеджей. Часто это были весьма масштабные проекты. Например, в 2006-07 гг. в Косулино в категорию земель населенных пунктов  было переведено 273 га, в Рассохе – 250 га. Что любопытно, предпринимателей и чиновников часто даже не останавливало то, что на новых поселенческих землях часто не было никакой инфраструктуры и инженерных сетей, что ставило под вопрос целесообразность, а то и возможность жилищного строительства в данной местности. Но, есть у столь масштабных «переводческих» работ и положительные результаты. Как недавно заметил заместитель директора ЦН «Северная казна-1» Павел Маслихин, если рассматривать цену участков под коттеджи в окрестностях Екатеринбурга, то наиболее дешевое направление – на Тюмень. Одна из причин этого в том, что именно в этом направлении много сельскохозяйственных земель, которые в последние годы активно переводились в поселенческую категорию (или меняли разрешенное использование на дачное строительство). Впрочем, довольно скоро власти смекнули, что с переводом земель надо бы поаккуратнее. Территории, перешедшие в категорию земель населенных пунктов, становятся частью города или поселка, а значит, муниципалитет должен брать на себя обязанности по проведению и ремонту дорог на новых землях, по вывозу мусора и т.д. Поэтому сейчас местные администрации соглашаются на смену статуса земли если на ней уже создана необходимая инфраструктура – главным образом, чтобы были дороги и в целом завершено строительство домов.

Процедура смены категории

Но не стоит забывать, что кроме муниципальных «хотелок», при переводе земли в категорию населенных пунктов действуют официальные, оговоренные в законе ограничения. Вот чаще всего встречающиеся причины, которые делают невозможным перевод сельскохозяйственной земли в категорию земель населенных пунктов: – участок не граничит, с каким либо населенным пунктом, в состав которого он мог бы войти; – существует генплан, согласно которому эта земля оставлена под поля и на ней не планируется создание поселков; – на участке существуют культурные посадки в не совсем запущенном состоянии; – на участке имеются вкрапления лесного фонда (в этом случае перевод почти наверняка не разрешат). По закону перевод сельской земли в поселенческую возможен только при наличии уважительной причины. Одна из таких причин – изменение черты населенных пунктов (ст. 7 127-ФЗ). Именно этим объясняется требование по примыканию переводимого участка к уже имеющемуся населенному пункту. Так же из указанной нормы закона следует, что владельцу участка для начала следует договориться с муниципалитетом о включении его земли в состав поселка/города. Для этого потребуется как минимум заключение главного архитектора. На этом этапе необходимо убедить муниципальные власти в том, что для них расширение населенного пункта не станет проблемой. Как заметил начальник отдела вторичного жилья Центра недвижимости «Северная казна-1» Семен Дерменжи, сейчас местная администрация придерживается мнения – сделайте коммуникации – мы согласимся на присоединение вашей земли к населенному пункту. По наблюдениям эксперта, если в коттеджном (дачном) поселке построены дома, подведены коммуникации и проведены дороги, то с местными властями проблем, как правило, не возникает. Правда, как замечает Павел Маслихин, еще до начала строительства (до начала проекта коттеджного поселка) следует ознакомиться с генпланом развития территории и убедиться, что схема зонирования не препятствует развитию малоэтажного строительства на землях, которые планируется перевести в новый статус. Договорится с муниципальными властями – это первый этап. Вторым этапом надо идти в область. Согласно ст. 8 Земельного кодекса решение об изменении земель сельскохозяйственного назначения принимается только на уровне субъектов РФ. Недавно, кстати, министр сельского хозяйства и продовольствия Свердловской области Илья Бондарев заявил, что все заявки о переводе земли будет рассматривать лично. Правда пока процедура вроде не изменилась. Для перевода земли в поселенческий статус владелец участка подает ходатайство в министерство строительства и архитектуры Свердловской области. К ходатайству прилагается заключение экологической экспертизы, кадастровый паспорт, бумаги из муниципалитета и ряд других документов. Всего может потребоваться до четырех десятков справок, выписок и пр. Результатом же всей этой чехарды должен стать Акт о переводе земель из одной категории в другую. Как замечает директор агентства недвижимости «Бизнес Партнер» Олег Григорьев, положительный результат достигается не всегда, затевая процедуру перевода земли собственник несет определенные риски. Но с другой стороны, у нас весь рынок недвижимости рискованный. И еще один важный момент. Ходатайство об изменении категории земли может подавать только ее владелец. Поэтому, если речь идет о коттеджном поселке, разбитом на участки, у каждого из которых свой хозяин, то каждый из этих хозяев подает свое персональное ходатайство. Обычно в такой ситуации избирается (нанимается) некий координатор, который проталкивает через органы власти пачку ходатайств сразу от всех землевладельцев. Если поручать все работы по переводу земли в новую категорию, то в Екатеринбурге это стоит от 400-500 тыс. руб.

Смена разрешенного использования

Но существует более бюджетный вариант. Можно менять не категорию земли, а только разрешенное использование (на «дачное строительство»). В этом случае вопрос решается на уровне муниципалитета, что быстрее и дешевле.

А главное, сейчас и на земле сельскохозяйственного назначения можно строить полноценное жилье с возможностью прописаться в нем (об этом мы писали в статье «Прописаться в дачном домике»). Стоимость услуги по смене разрешенного использования начинается с 200-300 тыс. руб.

Или, при изрядном упорстве собственник земли может пройти процедуру самостоятельно. Вкратце это выглядит следующим образом.

ШАГ 1. Подать заявление об изменении вида разрешенного использования земли в орган местного самоуправления. ШАГ 2. Опубликовать в местных СМИ информацию о проведении публичных слушаний. ШАГ 3. Провести слушания с участием граждан, проживающих по соседству с «реформируемым» участком.

ШАГ 4. На основании протокола слушаний местная администрация выносит постановление о смене вида разрешенного использования земли.

Источник: https://www.metrtv.ru/pravovaja_informatsija/perevesti_zemlu_v_giluy_kategoriu

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.